Laatst bijgewerkt op 2023-04-09 om 22:47:57

De rechtbank Midden-Nederland heeft op 29 december 2021 (ECLI:NL:RBMNE:2021:6284) een vonnis gewezen, waarin de vraag werd beantwoord of een supermarktketen van franchiseovereenkomst onrechtmatig tegenover verhuurder bedrijfspand had gehandeld door een overeenkomst met exploitant van een supermarkt (huurder) op te zeggen waarin supermarkt werd geëxploiteerd. De supermarktketen had bij opzegging van de franchiseovereenkomst bovendien (ook) rekening gehouden met belangen van de verhuurder. De rechtbank concludeerde dat er geen samenhang was tussen franchiseovereenkomst en huurovereenkomst, waardoor zich niet situatie voordoet zoals vermeld in HR 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9069 of HR 14 juli 2017, ECLI:NL:HR:2017:1355.

De achterliggende casus luidde als volgt. In 2017 hadden de verhuurder en P. Retail met elkaar gesproken over de opening van een P-supermarkt in een winkelcentrum. P Retail vond het op dat moment commercieel te risicovol om zelf aldaar een supermarkt te exploiteren.

Op 10 augustus 2018 had de verhuurder een huurovereenkomst winkelruimte gesloten met X B.V.  In de huurovereenkomst stond onder meer: “ 1.1 Verhuurder verhuurt aan huurder (…) de winkelruimte (…) gelegen in het winkelcentrum “ naam winkelcentrum ” (…).In artikel 1.3 staat dat het gehuurde door of vanwege huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als supermarkt.

X B.V. is op 20 augustus 2018 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met P. Retail met betrekking tot de exploitatie van een P-supermarkt. Deze samenwerkingsovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen: “3.1 Deze overeenkomst heeft een looptijd van tien jaar of, indien ondernemer de bedrijfsruimte waarin hij het bedrijf exploiteert huurt van Z. B.V., zoveel korter of langer als de huur van de bedrijfsruimte voortduurt (…) kan de overeenkomst tevens met onmiddellijke ingang opzeggen indien:
– de ondernemer zijn verplichtingen uit deze overeenkomst (…) niet nakomt, of (…) de bestuurder van X B.V. niet meer dagelijks actief is betrokken bij de bedrijfsactiviteiten;
– er op enig moment sprake is van een achterstand van ondernemer bij P. Retail welke de gebruikelijk toegestane achterstand bij P. Retail, op grond van de geldende leverings- en betalingsvoorwaarden, overschrijdt;

Op 1 december 2018 was een P. supermarkt geopend in het winkelcentrum. Na opening van de supermarkt is de omzet tegengevallen, en zijn er betalingsachterstanden aan P. Retail ontstaan. In het voorjaar van 2019 is de bestuurder van X B..V.  arbeidsongeschikt geraakt.

Naar aanleiding van deze situatie heeft op 26 september 2019 een overleg plaatsgevonden tussen de bestuurder van X B.V. en P. Retail. In het gespreksverslag van die bespreking staat onder meer: “U heeft nogmaals duidelijk uitgesproken dat u de exploitatie wilt beëindigen. Ook in het hypothetische geval dat de omzet de komende tijd explosief zou toenemen. P. Retail wil nu nog geen definitief besluit nemen omdat uw vestiging nog geen jaar open is en naar de mening van P. Retail nog onvoldoende kans heeft gehad om groei te realiseren. P. Retail wil de vestiging om die reden minimaal tot het einde van het eerste kwartaal van 2020 de kans geven om in omzet te groeien, dit met de nodige extra commerciële acties/ondersteuning vanuit P. Retail. Wij willen dit doen op uw naam als ondernemer, omdat het een vrije vestiging betreft en P. Retail geen grip heeft op het huurcontract. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2020 zal P. Retail een besluit nemen over wel/geen overname van uw vestiging. In het geval dat P. Retail uw vestiging overneemt, zal er met de eigenaar van het pand onderhandeld moeten worden over het huurcontract. Wanneer P. Retail niet overneemt, zijn de gevolgen van beëindiging huurcontract voor uw rekening.”

Uiteindelijk bleek in de locatie onvoldoende toekomstperspectief te zitten en besloot P. Retail de samenwerkingsovereenkomst te beëindigen.

De verhuurder heeft nog geprobeerd om P. Retail te bewegen op haar standpunt terug te komen. Als antwoord werd gegeven dat P. Retail had besloten om de samenwerkingsovereenkomst met X. B.V. om moverende redenen op te zeggen en de exploitatie en huurcontract niet over te nemen. Wij komen daar niet op terug. De supermarkt is daarna op 15 april 2020 gesloten.

De verhuurder startte een procedure. De verhuurder legde aan haar vorderingen ten grondslag dat de samenwerkingsovereenkomst onlosmakelijk was verbonden met de huurovereenkomst, en dat P. Retail bij de opzegging van de samenwerkingsovereenkomst de belangen heeft verwaarloosd die de verhuurder als derde bij een deugdelijke nakoming van de samenwerkingsovereenkomst heeft, terwijl P. Retail onder de gegeven omstandigheden haar gedrag mede door die belangen had moeten laten bepalen. Dit zou volgens de verhuurder in strijd zijn met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, en daarom onrechtmatig jegens verhuurder. P. Retail diende om die reden de schade van verhuurder, die het gevolg is van dat onrechtmatig handelen, te vergoeden.

Uit de arresten van de Hoge Raad in Vleesmeesters/Alog (HR 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9069, rov. 3.4) en [achternaam 6] c.s./Compaen (HR 14 juli 2017, ECLI:NL:HR:2017:1355, rov. 3.3.2) volgt dat de normen van hetgeen volgens het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, onder omstandigheden kunnen meebrengen dat een partij bij een overeenkomst de belangen van een derde dient te ontzien door zijn gedrag mede door die belangen te laten bepalen. De belangen van die derde dienen dan wel zó nauw betrokken te zijn bij de behoorlijke uitvoering van die overeenkomst dat die derde schade of ander nadeel kan lijden als de betreffende partij bij die overeenkomst geen rekening houdt met die belangen.

De verhuurder had in dit verband aangevoerd dat zij als verhuurder een drietal belangen heeft. In de eerste plaats haar inkomsten uit de huurovereenkomst. Ten tweede de mogelijkheid om de door haar gedane investering in het gehuurde terug te verdienen. Als derde belang noemde de verhuurder dat de aanwezigheid van een supermarkt in het winkelcentrum van groot belang is voor het winkelcentrum als geheel, en – zo begreep de rechtbank – daarmee ook voor verhuurder.

De rechtbank volgde verhuurder niet in haar stelling dat de huurovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst over en weer van elkaar afhankelijk zijn, en dus niet zonder elkaar kunnen bestaan. De enkele omstandigheid dat B.V. X partij was bij zowel de huurovereenkomst als de samenwerkingsovereenkomst was voor het bestaan van een dergelijke samenhang niet voldoende. Immers, B.V. X had op grond van de huurovereenkomst ook een supermarkt onder een andere formule kunnen exploiteren, en op grond van de samenwerkingsovereenkomst had B.V. X ook op een andere locatie dan in het winkelcentrum een P. supermarkt kunnen openen.

De enkele omstandigheid dat de (aanvankelijke) duur van de beide overeenkomsten hetzelfde is (tien jaar), maakte volgens de rechtbank niet dat deze in het rechtsverkeer een schakel zijn gaan vormen. Na afloop van de termijn van tien jaar is de periode waarmee de overeenkomsten worden verlengd bovendien verschillend: vijf jaar (artikel 3.2 van de huurovereenkomst) respectievelijk tien jaar (artikel 3.2 van de samenwerkingsovereenkomst). Dat de duur van de samenwerkingsovereenkomst onlosmakelijk zou zijn verbonden met de duur van de huurovereenkomst – zoals verhuurder stelt – volgde niet uit de door haar aangehaalde bepalingen. In artikel 3.1 en 5.1, laatste zin, van de samenwerkingsovereenkomst werd die koppeling namelijk alleen gemaakt voor de situatie dat de ondernemer de bedrijfsruimte waarin het bedrijf wordt geëxploiteerd, huurt van B.V. Z. Die situatie was echter niet aan de orde. Door onder meer het ontbreken van een bijzondere bepaling in het huurcontract kon daarom niet worden gesproken van het samenhangen van een huurovereenkomst en een samenwerkingsovereenkomst in zodanige mate dat deze in het rechtsverkeer een schakel zijn gaan vormen. Verder bleek nergens uit dat de verhuurder erop mocht vertrouwen dat zij onder alle omstandigheden de huurovereenkomst kon voortzetten.

De rechtbank baseerde haar beslissing op onder meer de volgende arresten van de Hoge Raad. De Hoge Raad had in zijn arrest van 24 september 2004 inzake Vleesmeesters/Alog (ECLI:NL:HR:2004:AO9069) de kaders van de leer van de samenhangende rechtsverhoudingen geschertst. Van samenhangende rechtsverhoudingen is sprake wanneer iemand zich contractueel heeft gebonden, waardoor de contractverhouding waarbij hij partij is in het rechtsverkeer een schakel is gaan vormen waarmee de belangen van derden, die aan dit verkeer deelnemen, in allerlei vormen kunnen worden verbonden. In een dergelijk geval staat het hem niet onder alle omstandigheden vrij de belangen te verwaarlozen die derden bij de behoorlijke nakoming van het contract kunnen hebben (vgl. HR 3 mei 1946, NJ 1946, 323). Indien de belangen van een derde zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van de overeenkomst dat hij schade of ander nadeel kan lijden als een contractant in die uitvoering tekortschiet, kunnen de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, meebrengen dat die contractant deze belangen dient te ontzien door zijn gedrag mede door die belangen te laten bepalen. Bij de beantwoording van de vraag of deze normen zulks meebrengen, zal de rechter de terzake dienende omstandigheden van het geval in zijn beoordeling dienen te betrekken, zoals: – de hoedanigheid van alle betrokken partijen;

– de aard en strekking van de desbetreffende overeenkomst;
– de wijze waarop de belangen van de derde daarbij zijn betrokken;
– de vraag of deze betrokkenheid voor de contractant kenbaar was;
– de vraag of de derde erop mocht vertrouwen dat zijn belangen zouden worden ontzien;
– de vraag in hoeverre het voor de contractant bezwaarlijk was met de belangen van de derde rekening te houden;
– de aard en omvang van het nadeel dat voor de derde dreigt en de vraag of van hem kon worden gevergd dat hij zich daartegen had ingedekt;
– de redelijkheid van een eventueel aan de derde aangeboden schadeloosstelling.

Daarbij moet volgens een arrest van de Hoge Raad van 14 juli 2017 (ECLI:NL:HR:2017:1355), als aanvulling van hiervoor genoemd arrest van 24 september 2004 nog worden gelet op of de aangesproken partij haar verklaringen en gedragingen ter zake van de overeenkomst waarbij zij partij is, mede diende te laten bepalen door de belangen van de betrokken derde, en is dus niet mede vereist dat de aangesproken partij is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst waarbij zij partij is en waarmee de belangen van die derde verbonden zijn.

Hieruit volgt dat een derde slechts in uitzonderlijke situaties aanspraak kan maken op de uitvoering van de overeenkomst die door andere partijen is gesloten. Een antwoord op de vraag of een contractant jegens een derde aansprakelijk is op grond van onrechtmatig handelen is afhankelijk van de hierboven genoemde omstandigheden van het geval.

In de noot bij het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 29 december 2021 (ECLI:NL:RBMNE:2021:6284) verwijst  mr. C. Otte (TvHB 2022/11) naar een gedachtegang die door mr. J.B.R Regouw  ‘Overeenkomst en derden inzake X c.s./Compaen’, ORP 2018/1 is bedacht. De contractant zal er beter aan doen een andere aanpak te kiezen als de reactie van de derde op de voorgenomen gedragen is: “Wat? Dat kun je niet maken. Je weet toch dat ik (x) heb gedaan juist omdat jij (y) zou doen. Daar hadden we het nog over. In ieder geval had ik (x) niet gedaan als ik wist dat jij opeens  (z) zou gaan doen. Het is duidelijk dat ik hier enorme schade door lijd”.

Een verhuurder die bedrijfsruimte aan een huurder verhuurt, maar verder buiten de contacten van deze huurder staat, heeft dus geen geldige reden om derde aansprakelijk te stellen die een samenwerkingsverband met de huurder laat eindigen waardoor de verhuurder schade lijdt.