Laatst bijgewerkt op 2023-03-12 om 12:24:10

Het verzoek over enig kalenderjaar kan tot 24 maanden (zie artikel 7:260 lid 2 BW) na afloop van de termijn van afrekening van de verhuurder, zoals geregeld in artikel 7:259 lid 2 BW bij de huurcommissie worden ingediend (zie artikel 7:260 lid 2 BW). De termijn van afrekening voor de verhuurder was in 2003 twaalf maanden en vanaf 1 januari 2005 zes maanden na het einde van het kalenderjaar waarover wordt afgerekend. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van twaalf maanden die een boekjaar vormt en in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het overzicht van dat verstreken kalenderjaar op. Rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

• Van boekjaar 2015 dient de verhuurder de eindafrekening uiterlijk op 30 juni 2016 naar de huurder te sturen en geldt als uiterste bezwaardatum 30 juni 2018.
• Van boekjaar 2016 dient de verhuurder de eindafrekening uiterlijk op 30 juni 2017 naar de huurder te sturen en geldt als uiterste bezwaardatum 30 juni 2019.
• Van boekjaar 2017 dient de verhuurder de eindafrekening uiterlijk op 30 juni 2018 naar de huurder te sturen en geldt als uiterste bezwaardatum 30 juni 2020.
• Van boekjaar 2018 dient de verhuurder de eindafrekening uiterlijk op 30 juni 2019 naar de huurder te sturen en geldt als uiterste bezwaardatum 30 juni 2021.
• Van boekjaar 2019 dient de verhuurder de eindafrekening uiterlijk op 30 juni 2020 naar de huurder te sturen en geldt als uiterste bezwaardatum 30 juni 2022.

Als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte het met de berekende kosten in de eindafrekening van de servicekosten van de verhuurder niet eens is dan kan hij deze kosten aanvechten bij de huurcommissie met behulp van dit formulier of middels een online melding via de site van de Huurcommissie.

Over welke periode kan vordering worden ingediend?

Hierbij moet onderscheid worden gemaakt tussen geliberaliseerde woonruimte en niet-geliberaliseerde woonruimte en de procedure die kan worden gevoerd via de Huurcommissie of via de rechtbank, afdeling kantonzaken.

Er moet verder onderscheid worden gemaakt tussen het rechtstreeks benaderen van de kantonrechter om een vordering in verband met de eindafrekening te beoordelen en het benaderen van de kantonrechter als beroepsinstantie nadat de Huurcommissie en uitspraak heeft gedaan.

De rechtbank Limburg heeft op 21 september 2022 (ECLI:NL:RBLIM:2022:7181) in haar vonnis een oordeel moeten geven over een beroep tegen twee uitspraken van de Huurcommissie die in één dagvaardingsprocedure aanhangig waren gemaakt bij de kantonrechter als beroepsinstantie. Er was door de huurder over meerdere jaren in één dagvaarding een vordering ingesteld over de teveel betaalde servicekosten. De rechter achtte de huurder niet-ontvankelijk. Deze vordering zou in strijd met artikel 7:260 lid 2 BW zijn ingesteld. In dit artikel staat dat de huurder de Huurcommissie kan vragen om een uitspaak te doen over de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, waarbij dan ook he volgende geldt: “Het verzoek heeft betrekking op niet meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden voor elke kostensoort waarop het verzoek betrekking heeft”.

De huurder had twee procedures bij de Huurcommissie aanhangig gemaakt en maakte bezwaar tegen deze uitspraken van de Huurcommissie door dit bezwaar in één dagvaarding te bundelen. Ik denk dat een dergelijke procedure wel mogelijk zal moeten zijn. Ik ga eerst in op de rechtstreekse benadering van de kantonrechter ter beoordeling van dit soort zaken en sluit daarna af met de benadering van de kantonrechter als beroepsinstantie van zaken die eerst door de Huurcommissie zijn beoordeeld.

De kantonrechter wordt rechtsreeks benaderd

Allereerst kan een vordering over meerdere jaren voor zowel geliberaliseerde woonruimte als voor niet-geliberaliseerde woonruimte ook rechtsreeks bij de rechter aanhangig worden gemaakt. Artikel 7:260 BW stelt immers regels voor het voeren van een procedure voor de Huurcommissie en niet voor het voeren van een procedure voor de rechtbank, afdeling kantonzaken. Dit artikel spreekt immers van “een verzoek” en niet van het instellen van “een vordering”. De procedure bij de Huurcommissie wordt met een online formulier ingeleid en kan ook met een schriftelijk verzoek worden gedaan. De procedure bij de kantonrechter moet met een dagvaarding worden begonnen. In artikel 7:260 lid 2 BW wordt voorgeschreven dat een verzoek betrekking heeft op niet meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden voor elke kostensoort waarop het verzoek betrekking heeft. De Huurcommissie heeft de procedure daarom zo ingericht dat er over ieder afzonderlijk jaar een verzoek tot beoordeling van de servicekosten moet worden ingediend. De procedure die bij de Huurcommissie gevoerd kan worden is geen exclusieve rechtsgang. De huurder kan ook direct de rechtbank, kantonzaken raadplegen.

De memorie van Toelichting bij vaststelling van titel 7.4 (huur) van het Burgerlijk wetboek (vergaderjaar 1997-1998, 26 089) verwijst op pagina 42 en 48 alleen naar de procedure die bij de Huurcommissie gevoerd kan worden. Ik vind het voor de hand liggend dat de procedure voor de Huurcommissie per kalenderjaar kan worden ingediend. De huurder betaalt een relatief laag bedrag om een dergelijke procedure te starten. Voor de verhuurder ligt dit anders. Doorgaans wordt een dergelijke procedure niet door de verhuurder, maar door de huurder gestart. Deze procedure bij de Huurcommissie is bedoeld om de huurder op eenvoudige wijze zijn recht te laten halen. Een procedure over de servicekosten is bovendien doorgaans een kostbare en tijdrovende procedure. In één procedure zou dan twee verschillende berekeningen per jaar gemaakt moeten worden. Dat past niet in de begroting van de Huurcommissie kan ik mij zo voorstellen. Bij de kantonrechter speelt dit punt niet, omdat een dergelijke overweging niet bij procedures voor de kantonrechter speelt. De eisende partij zal ook de vordering dienen te onderbouwen en zal aannemelijk dienen te maken dat de eindafrekening die door de verhuurder is verstrekt niet juist is. Als de vordering door de eiser niet voldoende is onderbouwd, dan zal de vordering wegens onvoldoende onderbouwing afgewezen dienen te worden. Bij de Huurcommissie hoeft de huurder alleen te stellen het met de eindafrekening niet eens te zijn. De Huurcommissie zal dan op basis van de stukken een berekenen laten maken van het verbruik en op basis daarvan een uitspraak doen. Veel verhuurders zullen dan de afrekening voor het volgende jaar aanpassen aan de hand van de eerdere uitspraak die door de Huurcommissie is vertrekt.

Door de eenvoudige manier waarop een huurder een verzoek bij de Huurcommissie in kan dienen, kan elk jaar waarop er geen overeenstemming over de eindafrekening servicekosten bereikt, door de huurder een verzoek ingediend worden bij de Huurcommissie. Voor de geliberaliseerde huurder is de drempel hoger, omdat een dagvaarding opgesteld moet worden. Het is dan ook waarschijnlijk dat de discussie over de eindafrekening een tijdje blijft liggen, waardoor er na een zeker tijd een geschil over een aantal jaren over deze servicekostenafrekening tussen partijen blijft liggen. Het is dan onlogisch dat voor elk jaar afzonderlijk een afzonderlijke procedure aanhangig gemaakt moet worden. Dat geldt eens te meer aangezien huurzaken aardzaken zijn en de kantonrechter ongeacht de hoogte van de vordering bevoegd is over een dergelijk zaak te oordelen ook als zich een cumulatie van vorderingen zich voordoen.

Ik kan geen geldige reden bedenken waarom voor de kantonrechter slechts een procedure over één jaar gevoerd zou kunnen worden en niet over meerdere jaren. Voor geliberaliseerde woonruimte is dat ook mogelijk. Artikel 7:260 BW geldt immers niet voor geliberaliseerde woonruimte. Het verschil tussen geliberaliseerde woonruimte en niet geliberaliseerde woonruimte lijkt mij niet in de rede te liggen bij instelling van een rechtstreekse vordering voor de kantonrechter. De procedures zijn dan immers hetzelfde, afgezien dan dat voor sociale woonruimte een vordering voor de servicekosten over een kortere periode van maximaal 24 maanden (nadat de in artikel 259 lid 2 genoemde termijn voor het verstrekken van het overzicht door de verhuurder is verstreken) ingesteld kan worden dan voor vrije sectorruimte (zie artikel 7:260 lid 2 BW en artikel 51 UHW) . Waarom zouden dan voor verschillende huurregimes verschillende maatstaven gelden? Daarnaast is dat ook nog eens inefficiënt, omdat er voor sociale woonruimte dan voor elk jaar afzonderlijk een procedure gestart zou moeten worden, wat kosten verhogend werkt.

De kantonrechter als beroepsinstantie

Wat hierboven is gesteld in verband met de rechtstreekse benadering van de kantonrechter kan ook gelden voor de kantonrechter als beroepsinstantie voor uitspraken die door de Huurcommissie zijn gedaan. Nergens staat immers in de wet dat een beroep van uitspraken van de Huurcommissie geen bundeling van verschillende zaken in mag houden. Er mag in zaken bij de Huurcommissie geen verzoek worden gedaan over het onderwerp servicekosten die meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden beslaan. Daarvan is geen sprake bij een bundeling van zaken. E wordt immers een oordeel gevraagd over twee afzonderlijke uitspraken van de Huurcommissie over twee verschillende perioden. Deze verschillende perioden voldoen afzonderlijk aan het gestelde in artikel 7:260 lid 2 BW. Daarmee is toch voldaan aan de voorwaarden als genoemd in dit artikel?

Als dit zou zijn, dan zou een uitspraak van de Huurcommissie over huurverlaging wegens gebreken niet gecombineerd kunnen worden met de toetsing van de uitspraak van de Huurcommissie over de servicekosten door de kantonrechter? De motivatie die de kantonrechter geeft aan de niet-ontvankelijkheidsverklaring overtuigt mij niet. Er wordt door de rechter geoordeeld: “De vordering van [eiser] voldoet niet aan het vereiste dat is opgenomen in artikel 7:260 lid 2 BW. Een verzoek mag volgens dat artikel namelijk betrekking hebben op niet meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden voor elke kostensoort waarop het verzoek betrekking heeft. Voor iedere afrekening had dus apart een dagvaarding moeten worden uitgebracht”. Dit lijkt mij niet juist vanwege wat ik hierover hierboven al heb betoogd. De regel van artikel 7:260 lid 2 BW richt zich op de procedure die bij de Huurcommissie gevoerd dient te worden, maar verzet is niet tegen cumulatie van vorderingen van zaken die bij de kantonrechter aanhangig gemaakt kunnen worden. Hier had de huurder kunnen trachten deze uitspraak aanhangig kunnen maken bij het hof met doorbreking van het appèlverbod wegens het niet juist toepassen van het recht.