Laatst bijgewerkt op 2022-06-29 om 22:32:13
In het AD van 28 september 2019 had een artikel gestaan over verhuurders die bij het sluiten van de huurovereenkomst een bepaling in het huurcontract op hadden laten nemen, waarin staat vermeld dat kinderen in de woningen niet zijn toegestaan.
Het gaat om een aantal huizen in Amsterdam, gelegen in het ‘rustige’ deel van de uitgaansstraat Lange Leidsedwarsstraat, dichtbij het Leidseplein. De woningen worden door de verhuurder ongeschikt geacht voor bewoning door gezinnen met kinderen. Er wonen wel gezinnen, maar die zijn er gekomen voordat de voorwaarde van kracht werd.
Volgens het artikel in het AD was er volgens de verhuurder niets vreemds aan de hand. “Wij zijn een particuliere verhuurder en kunnen zelf bepalen voor wie we een woning geschikt achten. Dit betreft woningen die bovengemiddeld gehorig zijn en qua indeling niet geschikt voor huishoudens groter dan twee personen.”
Een van de huurders had laten weten het huurcontract wel getekend te hebben, maar de betreffende voorwaarde wel intimiderend achtte. De huurder verklaarde: ,”We zochten al een tijd naar een huis en je weet dat er voor jou tientallen anderen zijn die ze in die woning kunnen plaatsen. Wij dachten toen: laten we maar niet moeilijk doen.”
Over deze kwestie werden ook vragen aan de Tweede Kamer gesteld. De concrete vraag luidde als volgt: “Is hier sprake van uitsluiting en discriminatie van zwangere vrouwen en mensen met een kinderwens? Zo nee, hoe verhoudt de genoemde beperking in huurcontracten zich tot de wet- en regelgeving omtrent wonen, zelfbeschikking en vrijheid in ons land?”
De Tweede Kamer antwoordde als volgt. Het gaat niet om discriminatie van zwangere vrouwen en mensen met een kinderwens. De verhuurder vindt de betrokken woningen aan de Lange Leidsedwarsstraat te Amsterdam qua indeling ongeschikt (veelal tweekamerwoningen met één slaapkamer) en te gehorig om te worden bewoond door gezinnen. De betrokken verhuurder heeft aangegeven geen pogingen te hebben gedaan en ook niet voornemens te zijn om de huur van een van de betrokken woningen te beëindigen wegens het feit dat er een of meer kinderen in de woning wonen. Omwille van de veiligheid van de huurders zelf, heeft de verhuurder naar eigen zeggen sinds kort in enkele huurcontracten die voor de betrokken woningen aan kandidaat-huurders worden aangeboden de bepaling opgenomen dat het gehuurde is bestemd voor maximaal twee personen. De verhuurder heeft aangegeven met dit beding te beogen de veiligheid van de betrokken huurders te waarborgen alsmede overbewoning en burenoverlast te voorkomen. De wet staat hiervoor niet in de weg. Maar ook dan kan een derde bewoner geen reden zijn voor huurbeëindiging als het met drie personen bewonen van de woning niet leidt tot gevaarlijke situaties voor de huurders of tot burenoverlast. De wet- en regelgeving omtrent wonen bevat geen bepalingen over het al dan niet met kinderen mogen bewonen van woningen. Maar het recht op gezinsvorming is een grondrecht. Een beding in een huurcontract dat in de woning geen kinderen mogen wonen, is daarmee in strijd. En het enkele feit dat in een woning een of meerdere (kleine) kinderen wonen, levert nog geen gevaarlijke situaties of burenoverlast op.
Het veroorzaken van (ernstige) overlast kan een reden zijn voor de rechter om de ontbinding of huurbeëindiging toe te staan op de grond dat de huurder zich niet als goed huurder gedraagt. Het geluid dat kleine kinderen gewoonlijk voortbrengen, kwalificeert niet als ernstige overlast. Maar het oordeel is, zoals gezegd, uiteindelijk aan de rechter.
Als huurder dus een tweekamer woning bewoont, dan kan er sprake zijn van overbewoning als er een drieling wordt geboren. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 25 juni 1982 (ECLI:NL:HR:1982:AG4418) beslist dat wanprestatie door overbewoning ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. De Hoge Raad besliste in zijn arrest dat bewoning van een woning met drie slaapkamers door tien personen in plaats van door vier personen, zich aan dergelijke overbewoning schuldig maakt. Een dergelijke overbewoning kan wanprestatie in de zin van artikel 1302 van het Burgerlijk Wetboek opleveren. Het gerechtshof Amsterdam besliste in zijn arrest van 30 juni 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1842) dat er sprake was van overbewoning nu de woning met een oppervlakte van 45 m² door zes personen werd bewoond. Bij overbewoning is het aantal bewoner van de woning zo groot , dat er een veiligheids- of gezondheidsrisico ontstaat. In deze gevallen kan de gemeente ook ingrijpen. Kennelijk is de Hoge Raad van mening dat een oppervlakte van onder de 8 m² per persoon te weinig oppervlakte is voor een gezonde en veilige bewoning van een woning.
Er kan sprake zijn van overlast als die drieling de gehele dag doorlopend krijst. Er kan ook sprake zijn van overlast als er doorlopend door het huis gestampt wordt als de drie baby’s kleuters zijn geworden. Er is dan immers geen sprake meer van normale woongeluiden. Voor meer informatie over overlast verwijs ik naar het gelijknamige hoofdstuk.