Laatst bijgewerkt op 2024-03-14 om 23:18:08

Artikel 1 lid 1 sub d en e Wohv regelt wie als huurder en verhuurder worden beschouwd. Onderstaand worden de termen “huurder”en “verhuurder” nader ingevuld.

De verhuurder

Als verhuurder worden twee verschillende eigenaren van woningen aangemerkt, die beiden onder de werking van deze wet vallen:

• Alle toegelaten instellingen volgens artikel 70 van de Woningwet. Dit zijn alle toegelaten instellingen (verenigingen en stichtingen) die bij koninklijk besluit worden toegelaten als instellingen die uitsluitend in het belang van de volkshuisvestiging werkzaam zijn. Kort gezegd betreft dit alle woningcorporaties, ook als zij minder dan 25 woningen in hun bestand hebben. Zij zijn verplicht overleg met de huurdersorganisatie te voeren over de onderwerpen die in deze wet staan gespecificeerd;
• Alle particuliere verhuurders die 25 of meer woningen verhuren. Dit betekent dat de particuliere verhuurder die meer dan 25 woningen verspreid over Nederland verhuurt, gehouden is huurdersorganisaties bij zijn besluitvorming te betrekken.

De huurdersorganisaties
Als huurdersorganisaties worden beschouwd:

• een vereniging of stichting die als doelstelling het behartigen van de belangen van de huurders heeft. Artikel 1 lid 1 sub f Wohv vermeldt welke voorwaarden aan een dergelijke organisatie gesteld worden. Deze vereniging of stichting dient:
• een gekozen bestuur te hebben uit de huurders die zij vertegenwoordigt;
• de huurders van haar activiteiten en standpuntbepaling op de hoogte te houden;
• tenminste eenmaal per jaar een vergadering uit te schrijven;
• alle huurders gelegenheid te geven zich bij haar aan te sluiten;
• Een bewonerscommissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex ( artikel 1 lid 1 sub g Wohv).

De rechtbank Noord-Holland heeft in haar vonnis van 26 augustus 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:6725) behandeld of er een stichting als huurdersorganisatie was te beschouwen. In deze procedure werd deze organisatie door de verhuurder niet als huurdersorganisatie beschouwd. De verhuurder vorderde dat deze organisatie niet als huurdersorganisatie of bewonersorganisatie in de zin van de wet zou worden beschouwd. Voor een beoordeling of de organisatie als huurdersorganisatie is te beschouwen, dient te worden nagegaan of de organisatie voldoet aan bovengenoemde voorwaarden. De huurdersorganisatie zal op grond van artikel 150 Rv dienen te bewijzen dat zij voldoet aan bovengenoemde kenmerken. Dat was niet het geval, omdat deze commissie optrad als vertegenwoordiger van huurders uit acht complexen. Weliswaar liggen al die complexen in dezelfde buurt, maar omdat de belangenbehartiging het individuele complexniveau oversteeg, kon die pseudo-commissie niet als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet worden gekwalificeerd.

De bewuste organisatie had tijdens de procedure opgehouden te bestaan. Alleen al om deze redenen voldeed de overeenkomst niet aan deze voorwaarden. Ook toen de huurdersorganisatie nog wel bestond, voldeed deze ook niet aan de voorwaarden.  Niet gebleken was dat het bestuur van de bewuste organisatie werd gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigde. De statuten van de organisatie bepaalden namelijk dat de bestuurders van de stichting werd benoemd door het bestuur (artikel 4 lid 2 van de statuten). Daaraan voegde de kantonrechter nog toe dat de statuten (artikel 4 lid 7) bepaalden dat ook tot bestuurder konden worden benoemd huurders van voormalige woningen in eigendom van of in beheer bij verhuurder. Daardoor kon het bestuur bestaan uit anderen dan de huurders die de stichting vertegenwoordigde. Volgens de kantonrechter kon de organisatie niet als huurdersorganisatie worden beschouwd.

De rechtbank Den Haag heeft in haar vonnis van 20 april 2021 (ECLI:NL:RBDHA:2021:11420) moeten besluiten op een vordering van de verhuurder om te verklaren voor recht dat  huurdersorganisatie niet wordt aangemerkt als een huurdersorganisatie in de zin van artikel 1, lid 1 onder f van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). De Huurcommissie had de huurdersorganisatie al in het gelijk gesteld. De verhuurder stelde dat zij in 2018 en 2019 in toenemende mate constateerde dat de huurdersorganisatie zich onvoldoende inspande om de samenwerkingsovereenkomst na te komen en dat van huurdersparticipatie in Leiderdorp niet of nauwelijks meer sprake was. Twee bestuursleden van de huurdersvereniging waren geen huurder maar eigenaar-bewoner en één van hen woont niet in Leiderdorp; in ieder geval tot 12 november 2019 en dus ten tijde van het opzeggen van de samenwerkingsovereenkomst. De statuten van de huurdersvereniging lieten toe dat ook niet-huurders deel uitmaken van het bestuur en dat is in strijd met artikel 1, lid 1 onder f van de Wohv.

De huurdersorganisatie concludeerde tot afwijzing van de vorderingen van de verhuurder. Zij stelde dat zij in mei 2021 de notaris opdracht heeft gegeven om haar statuten te wijzigen om te voldoen aan de nieuwe Wet Bestuur Rechtspersonen.

Volgens de rechter moest de huurdersorganisatie voldoen aan bovengenoemde criteria.

Daarnaast bestond het bestuur van de huurdersorganisatie vóór september 2019 uit twee leden die geen huurder (meer) waren, hetgeen in strijd met één van bovengenoemde eisen is. Dit was echter met de benoeming van het nieuwe bestuur opgelost, evenals de wijziging van de statuten. De huurdersorganisatie had een notaris opdracht gegeven om haar statuten in overeenstemming te brengen met de Wet Bestuur Rechtspersonen. Hiervan had de verhuurder ter zitting gezegd dat zij dit dan zal accepteren.

Uit het voorgaande volgde dat de huurdersorganisatie een huurdersorganisatie is in de zin van artikel 1, lid 1 onder f van de Wohv.

Het primaat van de huurdersorganisatie
Uitgangspunt van deze regeling is dat de verhuurder over het algemene beleid alleen met de huurdersorganisaties overleg hoeft te plegen. Als het algemene beleid betrekking heeft op diverse woningcomplexen dan hoeft de verhuurder dus niet het overleg te versnipperen naar diverse bewonerscommissies. Dit wordt het primaat van de huurdersorganisaties op verhuurdersniveau genoemd. Dit betekent bovendien dat de verhuurder geen overleg over het algemene beleid hoeft te voeren als er geen huurdersorganisatie op verhuurdersniveau aanwezig is.

Een bewonerscommissie moet de huurders representeren. Als een verhuurder denkt dat de bewonerscommissie niet representatief is, of als een lid van de bewonerscommissie buiten de orde verklaard dient te worden, dan kan de verhuurder artikel 2a lid 2 Wohv gebruiken om een bewonersorganisatie buiten toepassing te verklaring. In dit artikel staat immers: “Een verhuurder kan besluiten een bewonerscommissie niet als bewonerscommissie in de zin van deze wet aan te merken, indien die commissie niet aannemelijk kan maken dat zij namens bewoners van huurwoningen van het betrokken wooncomplex met de verhuurder in overleg kan treden.”

Een bewonerscommissie wordt gevormd door bewoners (huurders) van huurwoningen. Wanneer een dochter van een huurder het overleg bijwoont, dan kan men dit wel door de vingers zien. Het kind woont immers ook in het wooncomplex. Daarnaast kan het kind ook worden geacht namens de huurder een stem uit te brengen. Anders ligt dit voor de appartementseigenaar in een complex waarin zowel eigenaren als huurders wonen. Die eigenaar hoort echt niet bij dit overleg. Eigenaren hebben immers andere belangen dan huurders. De bewonerscommissie doet er wel verstandig aan een appartementseigenaar te weigeren bij dit overleg.

De rechtbank Noord-Holland heeft in haar vonnis van 26 augustus 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:6725) behandeld of er een stichting als bewonerscommissie was te beschouwen. dat was niet het geval, omdat deze commissie optrad als vertegenwoordiger van huurders uit acht complexen. Weliswaar liggen al die complexen in dezelfde buurt, maar omdat de belangenbehartiging het individuele complexniveau oversteeg, kon die pseudo commissie niet als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet worden gekwalificeerd..

Als zich clubjes van bewoners zich voordoen, dan mag de verhuurder dus beslissen wie zij het meest representatief acht en met wie zij het bewonersoverleg voert (artikel 2a lid 2 Wohv). Het is niet vereist dat de bestaande huurdersorganisaties een minimumpercentage van de huurders vertegenwoordigt. Een uitzondering op deze regel staat in artikel 2 lid 2 en 3 Wohv  genoemd. Als de verhuurder van plan is om specifieke besluiten te nemen die alleen bepaalde wooncomplexen aangaan van de bij de huurdersorganisaties aangesloten wooncomplexen, dan dient de verhuurder over deze zaken overleg te voeren met de bewonerscommissies die het complex specifiek betreffen.

Als de huurders die overleg voeren niet de huurders van de verhuurder vertegenwoordigen waarmee overleg is gevoerd, dan kan de verhuurder de organisatie van die verhuurder niet-ontvankelijk verklaren. Dit was ook beslist door de rechtbank Gelderland in haar vonnis van 21 november 2018 (ECLI:NL:RBGEL:2018:5363) waarin een  belangenvereniging niet-ontvankelijk werd verklaard, omdat de belangenvereniging de belangen van huurders van verschillende verhuurders vertegenwoordigde en de verhuurder overleg moest voeren met andere huurders dan zijn eigen huurders. Dit had tot gevolg dat verhuurder, als individuele verhuurder, in de onderhavige procedure niet enkel door haar eigen huurders werd  aangesproken op het door haar gevoerde beleid en beheer maar ook door huurders van andere verhuurders.

Volgens de rechter was dit niet de bedoeling van de wetgever. In de oude Overlegwet was bepaald dat de huurdersorganisatie de belangen moest behartigen van de huurders van één bepaalde verhuurder. Met de wetswijziging per 1 januari 2009 is deze bepaling vervallen. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat de wetgever met de wetswijziging heeft beoogd om het mogelijk te maken dat huurdersorganisaties de belangen konden gaan behartigen van huurders van meerdere verhuurders en dus niet enkel de belangen van huurders van één bepaalde verhuurder.

Het is echter niet de bedoeling van de wetgever geweest dat een verhuurder overleg moet voeren met andere dan zijn eigen huurders. Volgens de Memorie van Toelichting bij de Wohv (MvT, TK 2006-2007, 30 856, nr. 3, p. 5) moet er wel een duidelijke band blijven bestaan tussen de vertegenwoordiging van de huurdersorganisatie en de verhuurder: “De regering gaat er overigens van uit dat huurdersorganisaties ten behoeve van het overleg met de onderscheidenlijke verhuurders een zodanige werkvorm afspreken dat individuele verhuurders alleen door of namens hun eigen huurders worden aangesproken op het door hen gevoerde beleid en beheer”

Deze specifieke besluiten hebben betrekking op de volgende maatregelen:

• Woningen van een bepaald complex te slopen, renoveren, aan te kopen, of te verkopen;
• Buurten en wijken waarin het wooncomplex ligt te herstructureren, of het beleid inzake leefbaarheid aan te passen;
• Het pakket aan servicekosten te wijzigen.

Uiteraard kunnen partijen ook in het voordeel van de huurder afspreken dat er voor alle beslissingen overleg met de huurdersorganisaties en bewonerscommissies wordt gevoerd.