Geschillen tussen de huurder en de verhuurder

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2023-09-13 om 22:54:28

Huurdersorganisaties, bewonerscommissies én verhuurders kunnen een geschil dat onder artikel 4a van de Uitvoeringswet kan worden gebracht onder de aandacht brengen van de bijzondere zittingscommissie van de Huurcommissie, of aan de kantonrechter.
Op grond van artikel 8 Wohv kan dit geschil door middel van een verzoekschrift onder de aandacht van de rechter of van de Huurcommissie worden gebracht.

De volgende partijen kunnen een WOHV-geschilprocedure starten bij de Huurcommissie:

  • huurdersorganisaties;
  • bewonerscommissies;
  • woningcorporaties;
  • particuliere verhuurders met 25 of meer woningen in de verhuur.

Ook hier geldt (evenals voor veel andere procedures voor de Huurcommissie ) dat men een keuzemogelijkheid heeft: men kan kiezen tussen de gang naar de Huurcommissie of de procedure voor de kantonrechter. Als men eenmaal een keuze heeft gemaakt en de procedure is gestart, dan mag men niet switchen. De huurders of verhuurders kunnen hun schriftelijke verzoek indienen. Door de verzoeker moet € 100 aan leges worden betaald. Na betaling van de leges door de verzoeker wordt de zaak door de Huurcommissie inhoudelijk in behandeling genomen. In tegenstelling tot andere procedures die voor de Huurcommissie worden gevoerd, krijgt een verzoeker dit bedrag niet terug als hij in het gelijk wordt gesteld.
Op de uitspraak van de Huurcommissie zijn de wettelijke regels van de artikelen 7:262 BW en 8a Wohv van toepassing. In het hoofdstuk De procedure bij de Huurcommissie is beschreven op welke wijze men moet handelen als men het met de uitspraak van de Huurcommissie niet eens is.
Volgens de regeling van artikel 7:262 lid 2 BW en artikel 8a Wohv is er tegen deze rechterlijke beslissing geen hogere voorziening toegelaten. Hoger beroep blijft wel mogelijk voor wie de Huurcommissie overslaat en zich met zijn verzoekschrift direct tot de kantonrechter wendt.

De rechter en de Huurcommissie kunnen naar aanleiding van het verzoek de uitvoering van de door de verhuurder gewenste werkzaamheden opschorten als de verhuurder de regels van de overlegwet heeft geschonden. Dit geldt onder meer als:

  • de verhuurder afwijkt van het advies als bedoeld in artikel 5 lid 1 Wohv en
  • de verhuurder de beslissing tot afwijking van het advies niet heeft onderbouwd of de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter onder afweging van de betrokken belangen niet in redelijkheid tot afwijking van het advies had kunnen komen.

De huurdersorganisatie of bewonerscommissie die over de toepassing van de WOHV-regels een klacht ten laste van de verhuurder heeft en de zaak bij de Huurcommissie wenst te starten, dient als volgt te handelen.
Deze partij dient eerst de Huurcommissie er telefonisch van op de hoogte te brengen wat de aard van de zaak is.
De partij die een procedure wenst te starten nadat gebleken is dat het conflict inderdaad een WOHV-geschil is, dient de Huurcommissie vervolgens schriftelijk van het geschil op de hoogte te brengen. In dit bericht dient de verzoeker te vermelden waarom het geschil aanhangig wordt gemaakt en welk doel men voor ogen heeft. In de brief dient verder de volgende informatie te staan:

  • naam, adres, woonplaats en telefoonnummer van beide partijen;
  • het conflict (geschilpunt);
  • overzicht en kopieën van de gevoerde correspondentie;
  • samenwerkingsovereenkomst tussen partijen;
  • reglement van de bewonerscommissie (of huurdersorganisatie).

De Huurcommissie zal de zaak niet inhoudelijk beoordelen. De Huurcommissie zal alleen nagaan of de juiste formaliteiten door de verhuurder in acht zijn genomen.

Naar welk adres moet de brief worden verstuurd?
Op de envelop zet u in de linkerbovenhoek: WOHV.
De brief stuurt u naar:
Huurcommissie
T.a.v. contactpersoon WOHV
Postbus 16495
2500 BL Den Haag

De rechter en de Huurcommissie mogen het besluit van de verhuurder aldus niet inhoudelijk toetsen, maar mogen slechts beoordelen of het besluit in strijd is met het recht. Het verschil tussen een uitspraak door de rechter of de Huurcommissie is dat een uitspraak door de Huurcommissie partijen alleen bindt als deze zich bij de uitspraak van de Huurcommissie neerleggen. Leggen partijen zich niet bij de uitspraak neer, dan dient de kantonrechter te worden geraadpleegd. De wettelijke fictie van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst komt door dit beroep te vervallen. Een uitspraak door de rechter is in beginsel een definitieve beslissing.

Bijzonder in deze regeling is dat de Huurcommissie ook een mogelijkheid biedt tot een informele oplossing van het geschil. Hieronder wordt verstaan de mogelijkheid van het voeren van maximaal twee bemiddelingsgesprekken door de zittingsvoorzitter. Mocht het informele traject niet leiden tot oplossing van het geschil, dan zal de zaak alsnog worden voortgezet in een procedure voor de Huurcommissie.

Collectieve actie door een huurdersorganisatie

Een belangenorganisatie kan namens een groep gedupeerden collectief een gerechtelijke procedure starten. De
uitspraak van de rechtbank geldt dan voor alle aangesloten gedupeerden. Zo’n collectieve actie heeft als voordeel dat niet ieder individu afzonderlijk naar de rechter hoeft en de rechter meestal maar één keer een uitspraak hoeft te doen. Organisaties zoals de Woonbond, de Consumentenbond of milieuorganisaties maken gebruik van deze
mogelijkheid.

Een collectieve actie kan niet door iedere organisatie worden gestart. De wet (artikel 3:305a BW) heeft een aantal voorwaarden opgenomen waaraan een  belangenorganisatie moet voldoen om een collectieve actie te kunnen starten. Een bewonersvereniging voldoet doorgaans niet aan de voorwaarden om een collectieve actie te kunnen starten namens een groep gedupeerden. Onder bepaalde voorwaarden kan de rechter een uitzondering maken, waardoor de bewonersvereniging toch een collectieve actie kan starten. Hierbij is dan van  belang dat de  bewonersvereniging procedeert met een ideëel doel en een gering financieel belang. Een uitzondering is ook mogelijk als de belangenorganisatie een gerechtelijke procedure wenst te starten om de directe belangen  van de achterban  van de belangenorganisatie te beschermen.  Deze belangenorganisatie moet de rechter uitdrukkelijk vragen om die uitzondering toe te passen.

Het gerechtshof Amsterdam  behandelde een hoger beroep in kort geding in zijn arrest van 11 oktober 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:2874), waarin een bewonersvereniging ontvankelijk werd verklaard in een claim ten behoeve van de huurders wegens overschrijding van het loodgehalte in het water wegens de aanwezigheid van loden leidingen.

Er werd in hoger beroep bewaar gemaakt tegen de ontvankelijk van de huurdersvereniging. Er werd gesteld dat door de bewonersvereniging in de inleidende dagvaarding geen beroep gedaan op de uitzonderingsregel van artikel 3:305a lid 6 BW zodat het de kantonrechter niet vrij stond deze uitzonderingsregel toe te passen en de dagvaarding bovendien nietig is. Daarbij komt dat hier hoe dan ook niet wordt voldaan aan de voorwaarden van artikel 3:305a lid 6 BW. Verder werd door de verhuurder gesteld dat de uitzondering niet van toepassing is omdat de vordering tot huurprijsvermindering geen ideëel doel of gering financieel belang betreft. De aard van de vordering gaf naar de mening van de verhuurder  evenmin aanleiding voor toepassing van de uitzonderingsregel. De bewonersvereniging zou ten slotte niet voldoende representatief zijn en een collectieve vordering is niet efficiënter of effectiever dan het instellen van een individuele vordering.

Het hof achtte de huurdersvereniging toch ontvankelijk en lichtte dat als volgt toe. In artikel 3:305a leden 2 en 5 BW is een aantal ontvankelijkheidsvereisten opgenomen voor belangenorganisaties die een collectieve actie instellen. Op grond van art. 3:305a lid 6 BW kan toetsing aan deze ontvankelijkheidsvereisten onder omstandigheden achterwege blijven. Dat is onder meer het geval wanneer de aard van de vordering, van de rechtspersoon of van de personen tot bescherming van wier belangen de vordering strekt daartoe aanleiding geeft en de vordering geen betrekking heeft op schadevergoeding in geld.

Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of de kantonrechter buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden door artikel 3:305a lid 6 BW toe te passen, aangezien de bewonersvereniging (in elk geval) in hoger beroep een beroep op die bepaling heeft gedaan. Weliswaar schrijft artikel 1018c lid 1 Rv voor dat de bewonersvereniging dit reeds in de inleidende dagvaarding (hierna: de dagvaarding) had moeten doen, maar dat leidt hier gelet op het bepaalde in artikel 122 Rv niet tot nietigheid van die dagvaarding. De verhuurder is namelijk, niettegenstaande het gebrek in de dagvaarding, in het geding verschenen en het gebrek in de dagvaarding heeft haar niet onredelijk benadeeld.

De bewonersvereniging heeft onweersproken aangevoerd dat: (i) het in deze procedure gaat om de bescherming van de huurders van de verhuurder tegen de gezondheidsrisico’s die gepaard gaan met een normoverschrijding van het loodgehalte in het drinkwater, (ii) de ingestelde vorderingen als doel hebben dat het kraanwater van de huurders op een zo kort mogelijke termijn veilig is, en (iii) huurprijsvermindering daartoe als drukmiddel dient. Bovendien is de bewonersvereniging voldoende representatief. Onweersproken is immers in eerste aanleg gesteld dat van de toenmalige huurders 68 van de 75 lid waren. Daarbij neemt het hof tevens in aanmerking dat er geen andere bewonersverenigingen zijn in het [X] en dat de doelgroep van de bewonersvereniging een bepaalbare groep is. Gelet hierop geeft de aard van de vordering, van de rechtspersoon en van de personen tot bescherming van wier belangen de vordering strekt naar het oordeel van het hof aanleiding om art. 3:305a lid 6 BW toe te passen. Anders dan de verhuurder aanvoerde, kan een vordering tot huurprijsvermindering niet gelijk worden gesteld met een vordering tot schadevergoeding. Dat volgt uit art. 7:207 BW en art. 7:208 BW, waarin nadrukkelijk onderscheid wordt gemaakt tussen het een en het ander. De vordering strekte daarnaast bovendien tot het informeren van de bewoners over de testresultaten.

Indachtig de statutaire doelstelling van de bewonersvereniging en de daarop aansluitende voorlopige voorzieningen die zijn ingesteld, was voldoende aannemelijk dat het collectief instellen daarvan efficiënter en effectiever is dan wanneer de individuele huurders waarvan het loodgehalte in het drinkwater in hun huurwoning te hoog is ieder afzonderlijk voorlopige voorzieningen instellen tegen de verhuurder. De feitelijke en rechtsvragen waren in voldoende mate gemeenschappelijk en het aantal personen tot bescherming van wier belangen de vordering strekt, was voldoende.

Ad 3. Recht op instemming van huurdersorganisaties

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2021-03-07 om 23:39:43

Op grond van artikel 5a Wohv dient de verhuurder voor wijziging van het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten instemming van de huurdersorganisatie te vragen. Deze instantie zal niet zonder onderbouwing een wijziging van het servicepakket tegen kunnen houden. Dan is het mogelijk dat deze houding in strijd is met artikel 3:13 BW.

Volgens de circulaire “Wijziging van de Wet op het overleg huurders verhuurders” ontbreekt bij bewonerscommissies dit recht. Als wijzigingen in het beleid leiden tot wijzigingen in het servicekostenpakket, dan is de individuele huurder daar in beginsel aan gebonden, indien minimaal 70 % van de huurders met deze wijziging instemt. De huurder die niet met de wijziging instemt kan een beslissing van de rechter vorderen over redelijkheid van de wijziging. Deze wijziging verandert immers het individuele huurcontract van de huurder voor wat betreft het servicekostenpakket. Bij diensten die alleen complexgewijs aangeboden kunnen worden (portiekverlichting, portiekreiniging, etc.) is de huurder in beginsel gebonden. Als een wijziging van het beleid niet leidt tot wijziging van het servicekostenpakket, dan zal de individuele huurder zich naar deze maatregel moeten schikken als de huurdersorganisatie met de verhuurder over dit punt overeenstemming heeft bereikt.
In het hoofdstuk Afrekening servicekostenafrekening is al opgemerkt dat er een verschuiving in de begripsvorming is opgetreden van de levering van warmte vallende onder de Warmtewet. Waar voorheen werd gesproken van “servicekosten” met betrekking tot de levering van diensten naast het verschaffen van huurgenot wordt nu een onderscheid gemaakt tussen nutsvoorzieningen en servicekosten (artikel 7:237 lid 3 BW).
Bij een wijziging van beleid kan onder meer worden gedacht aan de volgende punten:

  • Toepassing van inkomensafhankelijke huurverhoging na het systeem van gelijke verhoging van een percentage tussen alle huurders;
  • De oprichting van een glasfonds ten behoeve van ruitschade;
  • Op welke wijze krijgen de huurders een afrekening van de servicekosten?
  • Een nieuwe definiëring van onbereikbare ramen in het complex.

Ik stelde op deze plek eerder de vraag of verhuurder toestemming van de huurdersorganisatie nodig heeft om op basis van de Warmtewet de levering van warmte te berekenen? Ik was van mening dat hiervoor niet de instemming van de huurdersorganisaties ex artikel 5a Wohv noodzakelijk was. Deze vraagstelling is nu niet meer actueel aangezien de Warmtewet bij levering van warmte door de verhuurder grotendeels is uitgeschakeld.

Er kunnen twee verschillende redeneringen worden gevoerd voor een antwoord op de vraag of de verhuurder instemming aan de huurdersorganisaties ex artikel 5a Wohv moet vragen voor berekening van warmte volgens het huurrecht in plaats van door de Warmtewet. Ik bespreek deze redeneringen hieronder.

De eerste redenering leidt tot de verplichte goedkeuring op grond van artikel 5a Wohv. Het overstappen op een ander systeem van afrekening van warmte (dus van een afzonderlijke overeenkomst tot levering van warmte naar afrekening op basis van het huurrecht) moet als wijziging van beleid als bedoeld in artikel 5a Wohv worden aangemerkt. Eerst wordt immers op basis van de Warmtewet afgerekend en vervolgens wordt overgestapt op een ander systeem van afrekening van warmte via het huurrecht. Volgens de Warmtewet wordt immers niet afgerekend op basis van werkelijke of reële kosten, maar op basis van de door de ACM voorgeschreven maximale kosten, Er is sprake van wijziging van beleid, omdat het eerder gevoerde beleid, waarmee de geleverde warmte wordt afgerekend niet meer wordt toegepast. In plaats daarvan vindt er weer een afrekening op basis van het huurrecht plaats. Er wordt dan weer afgerekend op basis van werkelijke of reële kosten. Ik vind deze redenering niet het beste. Voorts dient aangetekend te worden dat sommige schrijvers, zoals mr. H. Hielkema en mr. P. van der Sanden, van mening zijn dat de warmtekosten die op basis van de Warmtewet doorberekend kunnen worden geen servicekosten zijn in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW zijn. Aangezien er volgens deze schrijvers geen sprake is van servicekosten in het kader van levering van warmte, zou deze regeling van artikel 5a Wohv niet van toepassing zijn. Vanuit deze redenering bekeken zou door deze wijziging wel weer sprake zijn van een afrekening ex artikel 7:237 lid 3 BW en zou er sprake zijn van een wijziging van beleid.

De tweede redenering, die leidt tot ontkennende beantwoording van deze vraag vind ik het beste. Ik maak voor een antwoord op deze vraag een analoge redenering met betrekking tot de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
In het kader van deze verhoging is een discussie gevoerd of de verhuurder informatieplicht naar de huurdersorganisatie had. Ook hier werd ter discussie gesteld of de hier bedoelde informatieplicht van toepassing was, omdat er sprake was van een wetswijziging op grond waarvan de verhuurder haar beleid had gericht. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch bevestigde in hoger beroep in haar arrest van 13 maart 2014 ( LJN: BL9272, voorzieningenrechter rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 209313/KG ZA 10-177) dat er sprake is van wijziging van beleid van de verhuurder betreffende de huurverhoging. De huurdersorganisatie had daarom over dit beleid geïnformeerd dienen te worden conform het bepaalde in artikel 5 Wohv. Het hof was van mening dat de verhuurder haar eerdere beleid ter zake de jaarlijks door haar aan te zeggen huurverhoging had gewijzigd vanwege de noodzakelijk te maken keuze of er slechts een huurverhoging met inflatiecorrectie in rekening zou worden gebracht of een verhoging inclusief de extra verhoging boven de inflatiecorrectie. Hier ging het hof er dus vanuit dat de verhuurder niet verplicht was deze wijziging over te nemen. De verhuurder kon immers ook de huurverhoging op de oude voet voortzetten, namelijk slechts de huurders doorbelasten met de inflatiecorrectie, zoals de laatste jaren was gedaan.

Terzijde dient hierbij tevens in acht te worden genomen dat de omschakeling van een systeem gebaseerd op de Warmtewet naar een afrekening op basis van het huurecht weliswaar een wijziging van beleid lijkt te zijn, doch dat daarentegen geen sprake is van wijziging van het door de verhuurder gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten. De levering van warmte volgens de Warmtewet werd niet als servicekosten beschouwd. Invoering van dit systeem zou daarom niet onder de instemmingsplicht van artikel 5a Wohv vallen. Het weer laten vallen van de afrekening van warmte onder het huurrecht zou een wijziging van beleid zijn. De verhuurder heeft hier volgens het hof dus de keuze haar oude beleid voort te zetten, dan wel de inkomensafhankelijke verhoging toe te passen.

Deze keuzemogelijkheid heeft de verhuurder niet. Hier dient een verplichte afrekening te volgen op basis van artikel 7:259 BW.

De verhuurder heeft geen keuzevrijheid om het reeds ingezette beleid op basis van de Warmtewet op de oude voet voort te zetten, zoals de verhuurder heeft bij de toepassing van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Door wijziging van het beleid zal er weer op andere wijze afgerekend dienen te worden, omdat de Warmtewet en de daaraan verbonden maximumprijzen geen rol meer spelen. Uit de redenering van het hof over de huurprijswijziging is voor de toepasselijkheid van de Wohv van belang dat voor wijziging van beleid een keuzemogelijkheid van de verhuurder aanwezig is en dat het gewijzigde beleid tevens op initiatief van de verhuurder tot stand komt.

De keuzevrijheid om de gewijzigde regels van huurverhoging toe te passen dient dus als beleid in de zin van artikel 3 lid 1 Wohv worden aangemerkt. Immers de verhuurder die door de nieuwe wettelijke regeling de mogelijkheid heeft het eerder gevoerde beleid te continueren, doch daarvan ingevolge een nieuwe wettelijke mogelijkheid afstapt, past een wijziging toe van het haar gevoerde beleid waarover de huurdersorganisatie moet worden geïnformeerd. Zou de verhuurder slechts een inflatiecorrectie hebben toegepast, dan was er geen sprake geweest van een beleidswijziging waarover de huurdersorganisatie geïnformeerd diende te worden. In deze zaak had de verhuurder jaren een inflatiecorrectie toegepast (eveneens op basis van de wet) en was in 2013 overgestapt op een huurverhoging van een inflatiecorrectie plus een reële verhoging. Het is overigens de vraag of er in de praktijk wijziging van beleid plaats heeft gevonden. Veel huurders en de Huurcommissie bleven afrekenen op basis van het huurrecht. Als dat door de verhuurder toegepast beleid was, dan is er geen sprake geweest van wijziging van beleid en is er geen instemming van de belangenorganisaties nodig. Het is dus afhankelijk van het geval of er al dan niet sprake is van wijziging van beleid.

Dat de verhuurder slechts de wettelijke regeling uitvoerde en er dus niet sprake was van een beleidswijziging werd niet gevolgd, mede omdat de verhuurder de keuze had om ook ingevolge deze nieuwe wijziging van de wet haar oude beleid voort te zetten.

Er kan wel worden afgevraagd of er kan worden gesproken van “zijn beleid en beheer” van de verhuurder als vermeld in artikel 3 lid 1 Wohv, maar dat er eerder sprake is van een wettelijke regel waaraan alle partijen (ook verbruikers, c.q. huurders) zijn gebonden.

In dit geval geldt de goedkeuringsregel van 5a Wohv niet. Er valt immers door de huurdersorganisatie niets goed te keuring gezien het dwingendrechtelijke karakter van de regel van artikel 7:259 BW. Strikt genomen zou de huurdersorganisatie hier het wettelijk beleid goed moeten keuren. Deze taak ligt echter niet bij de huurdersorganisatie en ook niet bij de verhuurder, maar bij het parlement. Om deze reden zou artikel 5a Wohv voor deze regel niet hoeven te gelden.

Dat dit weerbarstige materie is, blijkt uit de volgende uitspraak. De rechtbank ‘s-Gravenhage heeft in haar vonnis van 29 juni 2017 (ecli:nl:rbdha:2017:9518, nog niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) moeten beslissen of er bij toepassing van een veranderde berekenmethodiek volgens de Warmtewet sprake was van een beleidswijziging, waarvoor de verhuurder toestemming aan de huurdersorganisatie had moeten vragen. De kantonrechter overwoog dat er sprake is van servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW. De kantonrechter merkte vervolgens op dat met de wijziging van artikel 7:237 lid 3 BW niet de bedoeling van de wetgever is geweest om de beleidswijzigingen ten aanzien van de vaststelling van de kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter met ingang van 1 juli 2014 niet langer onder het instemmingsrecht van de huurdersverenigingen te laten vallen. Daarbij is volgens de kantonrechter nog van belang dat bij de berekening van de kosten die ten laste van de verbruiker komen, er door de leverancier keuzes zijn te maken voor wat betreft de berekening van die kosten. De kantonrechter doelt op het gebruik van correctiefactoren en verlies van warmte door de leidingen. Volgens de kantonrechter zijn er bij de berekening van het verbruik volgens de Warmtewet keuzes te maken en is er in zoverre sprake van beleidsvrijheid. Verder zou de verhuurder in het kader van de voorgenomen wijzigingen in verband met de Warmtewet op die wetswijziging volgens de rechter kunnen anticiperen en zou de verhuurder daaruit enige keuzevrijheid kunnen ontlenen en dus gedeeltelijk voorbij kunnen gaan aan het dwingende karakter van de Warmtewet. Naar het oordeel van de kantonrechter maakt deze keuzevrijheid dat de berekening van de kosten via de Warmtewet aan het instemmingsrecht van artikel 5a Wohv onderworpen is.

Evenals mr. Hielkema in zijn noot bij deze uitspraak, vind ik deze redenering van de kantonrechter niet correct. Hielkema is allereerst van mening dat de Huurcommissie niet bevoegd is een oordeel over deze kwestie te geven. Ik ben hierover een andere mening toegedaan. Daarnaast schrijft de Warmtewet een maximumtarief voor en is de verhuurder bevoegd een lager tarief toe te passen. Daarnaast mag de verhuurder ook op basis van de Warmtewet enige correcties toepassen. Verder is de redenering over het vooruit kunnen lopen op een wijziging van de wet te ver gezocht om daaraan rechten te kunnen ontlenen.

Wie worden beschouwd als verhuurder en als huurdersorganisatie?

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2024-03-14 om 23:18:08

Artikel 1 lid 1 sub d en e Wohv regelt wie als huurder en verhuurder worden beschouwd. Onderstaand worden de termen “huurder”en “verhuurder” nader ingevuld.

De verhuurder

Als verhuurder worden twee verschillende eigenaren van woningen aangemerkt, die beiden onder de werking van deze wet vallen:

  • Alle toegelaten instellingen volgens artikel 70 van de Woningwet. Dit zijn alle toegelaten instellingen (verenigingen en stichtingen) die bij koninklijk besluit worden toegelaten als instellingen die uitsluitend in het belang van de volkshuisvestiging werkzaam zijn. Kort gezegd betreft dit alle woningcorporaties, ook als zij minder dan 25 woningen in hun bestand hebben. Zij zijn verplicht overleg met de huurdersorganisatie te voeren over de onderwerpen die in deze wet staan gespecificeerd;
  • Alle particuliere verhuurders die 25 of meer woningen verhuren. Dit betekent dat de particuliere verhuurder die meer dan 25 woningen verspreid over Nederland verhuurt, gehouden is huurdersorganisaties bij zijn besluitvorming te betrekken.

De huurdersorganisaties
Als huurdersorganisaties worden beschouwd:

  • een vereniging of stichting die als doelstelling het behartigen van de belangen van de huurders heeft. Artikel 1 lid 1 sub f Wohv vermeldt welke voorwaarden aan een dergelijke organisatie gesteld worden. Deze vereniging of stichting dient:
  • een gekozen bestuur te hebben uit de huurders die zij vertegenwoordigt;
  • de huurders van haar activiteiten en standpuntbepaling op de hoogte te houden;
  • tenminste eenmaal per jaar een vergadering uit te schrijven;
  • alle huurders gelegenheid te geven zich bij haar aan te sluiten;
  • Een bewonerscommissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex ( artikel 1 lid 1 sub g Wohv).

De rechtbank Noord-Holland heeft in haar vonnis van 26 augustus 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:6725) behandeld of er een stichting als huurdersorganisatie was te beschouwen. In deze procedure werd deze organisatie door de verhuurder niet als huurdersorganisatie beschouwd. De verhuurder vorderde dat deze organisatie niet als huurdersorganisatie of bewonersorganisatie in de zin van de wet zou worden beschouwd. Voor een beoordeling of de organisatie als huurdersorganisatie is te beschouwen, dient te worden nagegaan of de organisatie voldoet aan bovengenoemde voorwaarden. De huurdersorganisatie zal op grond van artikel 150 Rv dienen te bewijzen dat zij voldoet aan bovengenoemde kenmerken. Dat was niet het geval, omdat deze commissie optrad als vertegenwoordiger van huurders uit acht complexen. Weliswaar liggen al die complexen in dezelfde buurt, maar omdat de belangenbehartiging het individuele complexniveau oversteeg, kon die pseudo-commissie niet als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet worden gekwalificeerd.

De bewuste organisatie had tijdens de procedure opgehouden te bestaan. Alleen al om deze redenen voldeed de overeenkomst niet aan deze voorwaarden. Ook toen de huurdersorganisatie nog wel bestond, voldeed deze ook niet aan de voorwaarden.  Niet gebleken was dat het bestuur van de bewuste organisatie werd gekozen of aangewezen door en uit de huurders die zij vertegenwoordigde. De statuten van de organisatie bepaalden namelijk dat de bestuurders van de stichting werd benoemd door het bestuur (artikel 4 lid 2 van de statuten). Daaraan voegde de kantonrechter nog toe dat de statuten (artikel 4 lid 7) bepaalden dat ook tot bestuurder konden worden benoemd huurders van voormalige woningen in eigendom van of in beheer bij verhuurder. Daardoor kon het bestuur bestaan uit anderen dan de huurders die de stichting vertegenwoordigde. Volgens de kantonrechter kon de organisatie niet als huurdersorganisatie worden beschouwd.

De rechtbank Den Haag heeft in haar vonnis van 20 april 2021 (ECLI:NL:RBDHA:2021:11420) moeten besluiten op een vordering van de verhuurder om te verklaren voor recht dat  huurdersorganisatie niet wordt aangemerkt als een huurdersorganisatie in de zin van artikel 1, lid 1 onder f van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). De Huurcommissie had de huurdersorganisatie al in het gelijk gesteld. De verhuurder stelde dat zij in 2018 en 2019 in toenemende mate constateerde dat de huurdersorganisatie zich onvoldoende inspande om de samenwerkingsovereenkomst na te komen en dat van huurdersparticipatie in Leiderdorp niet of nauwelijks meer sprake was. Twee bestuursleden van de huurdersvereniging waren geen huurder maar eigenaar-bewoner en één van hen woont niet in Leiderdorp; in ieder geval tot 12 november 2019 en dus ten tijde van het opzeggen van de samenwerkingsovereenkomst. De statuten van de huurdersvereniging lieten toe dat ook niet-huurders deel uitmaken van het bestuur en dat is in strijd met artikel 1, lid 1 onder f van de Wohv.

De huurdersorganisatie concludeerde tot afwijzing van de vorderingen van de verhuurder. Zij stelde dat zij in mei 2021 de notaris opdracht heeft gegeven om haar statuten te wijzigen om te voldoen aan de nieuwe Wet Bestuur Rechtspersonen.

Volgens de rechter moest de huurdersorganisatie voldoen aan bovengenoemde criteria.

Daarnaast bestond het bestuur van de huurdersorganisatie vóór september 2019 uit twee leden die geen huurder (meer) waren, hetgeen in strijd met één van bovengenoemde eisen is. Dit was echter met de benoeming van het nieuwe bestuur opgelost, evenals de wijziging van de statuten. De huurdersorganisatie had een notaris opdracht gegeven om haar statuten in overeenstemming te brengen met de Wet Bestuur Rechtspersonen. Hiervan had de verhuurder ter zitting gezegd dat zij dit dan zal accepteren.

Uit het voorgaande volgde dat de huurdersorganisatie een huurdersorganisatie is in de zin van artikel 1, lid 1 onder f van de Wohv.

Het primaat van de huurdersorganisatie
Uitgangspunt van deze regeling is dat de verhuurder over het algemene beleid alleen met de huurdersorganisaties overleg hoeft te plegen. Als het algemene beleid betrekking heeft op diverse woningcomplexen dan hoeft de verhuurder dus niet het overleg te versnipperen naar diverse bewonerscommissies. Dit wordt het primaat van de huurdersorganisaties op verhuurdersniveau genoemd. Dit betekent bovendien dat de verhuurder geen overleg over het algemene beleid hoeft te voeren als er geen huurdersorganisatie op verhuurdersniveau aanwezig is.

Een bewonerscommissie moet de huurders representeren. Als een verhuurder denkt dat de bewonerscommissie niet representatief is, of als een lid van de bewonerscommissie buiten de orde verklaard dient te worden, dan kan de verhuurder artikel 2a lid 2 Wohv gebruiken om een bewonersorganisatie buiten toepassing te verklaring. In dit artikel staat immers: “Een verhuurder kan besluiten een bewonerscommissie niet als bewonerscommissie in de zin van deze wet aan te merken, indien die commissie niet aannemelijk kan maken dat zij namens bewoners van huurwoningen van het betrokken wooncomplex met de verhuurder in overleg kan treden.”

Een bewonerscommissie wordt gevormd door bewoners (huurders) van huurwoningen. Wanneer een dochter van een huurder het overleg bijwoont, dan kan men dit wel door de vingers zien. Het kind woont immers ook in het wooncomplex. Daarnaast kan het kind ook worden geacht namens de huurder een stem uit te brengen. Anders ligt dit voor de appartementseigenaar in een complex waarin zowel eigenaren als huurders wonen. Die eigenaar hoort echt niet bij dit overleg. Eigenaren hebben immers andere belangen dan huurders. De bewonerscommissie doet er wel verstandig aan een appartementseigenaar te weigeren bij dit overleg.

De rechtbank Noord-Holland heeft in haar vonnis van 26 augustus 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:6725) behandeld of er een stichting als bewonerscommissie was te beschouwen. dat was niet het geval, omdat deze commissie optrad als vertegenwoordiger van huurders uit acht complexen. Weliswaar liggen al die complexen in dezelfde buurt, maar omdat de belangenbehartiging het individuele complexniveau oversteeg, kon die pseudo commissie niet als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet worden gekwalificeerd..

Als zich clubjes van bewoners zich voordoen, dan mag de verhuurder dus beslissen wie zij het meest representatief acht en met wie zij het bewonersoverleg voert (artikel 2a lid 2 Wohv). Het is niet vereist dat de bestaande huurdersorganisaties een minimumpercentage van de huurders vertegenwoordigt. Een uitzondering op deze regel staat in artikel 2 lid 2 en 3 Wohv  genoemd. Als de verhuurder van plan is om specifieke besluiten te nemen die alleen bepaalde wooncomplexen aangaan van de bij de huurdersorganisaties aangesloten wooncomplexen, dan dient de verhuurder over deze zaken overleg te voeren met de bewonerscommissies die het complex specifiek betreffen.

Als de huurders die overleg voeren niet de huurders van de verhuurder vertegenwoordigen waarmee overleg is gevoerd, dan kan de verhuurder de organisatie van die verhuurder niet-ontvankelijk verklaren. Dit was ook beslist door de rechtbank Gelderland in haar vonnis van 21 november 2018 (ECLI:NL:RBGEL:2018:5363) waarin een  belangenvereniging niet-ontvankelijk werd verklaard, omdat de belangenvereniging de belangen van huurders van verschillende verhuurders vertegenwoordigde en de verhuurder overleg moest voeren met andere huurders dan zijn eigen huurders. Dit had tot gevolg dat verhuurder, als individuele verhuurder, in de onderhavige procedure niet enkel door haar eigen huurders werd  aangesproken op het door haar gevoerde beleid en beheer maar ook door huurders van andere verhuurders.

Volgens de rechter was dit niet de bedoeling van de wetgever. In de oude Overlegwet was bepaald dat de huurdersorganisatie de belangen moest behartigen van de huurders van één bepaalde verhuurder. Met de wetswijziging per 1 januari 2009 is deze bepaling vervallen. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat de wetgever met de wetswijziging heeft beoogd om het mogelijk te maken dat huurdersorganisaties de belangen konden gaan behartigen van huurders van meerdere verhuurders en dus niet enkel de belangen van huurders van één bepaalde verhuurder.

Het is echter niet de bedoeling van de wetgever geweest dat een verhuurder overleg moet voeren met andere dan zijn eigen huurders. Volgens de Memorie van Toelichting bij de Wohv (MvT, TK 2006-2007, 30 856, nr. 3, p. 5) moet er wel een duidelijke band blijven bestaan tussen de vertegenwoordiging van de huurdersorganisatie en de verhuurder: “De regering gaat er overigens van uit dat huurdersorganisaties ten behoeve van het overleg met de onderscheidenlijke verhuurders een zodanige werkvorm afspreken dat individuele verhuurders alleen door of namens hun eigen huurders worden aangesproken op het door hen gevoerde beleid en beheer”

Deze specifieke besluiten hebben betrekking op de volgende maatregelen:

  • Woningen van een bepaald complex te slopen, renoveren, aan te kopen, of te verkopen;
  • Buurten en wijken waarin het wooncomplex ligt te herstructureren, of het beleid inzake leefbaarheid aan te passen;
  • Het pakket aan servicekosten te wijzigen.

Uiteraard kunnen partijen ook in het voordeel van de huurder afspreken dat er voor alle beslissingen overleg met de huurdersorganisaties en bewonerscommissies wordt gevoerd.

Wet op het overleg huurders verhuurder – Inleiding

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2020-12-20 om 22:31:05

De Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) geeft basisregels voor het voeren van overleg over diverse onderwerpen tussen huurdersorganisaties en verhuurders. De Overlegwet is van toepassing als de verhuurder een toegelaten instelling is als bedoeld in artikel 70, eerste lid, van de Woningwet, dan wel een eigenaar van ten minste 25 voor verhuur bestemde woongelegenheden in Nederland betreft. Als verhuurder wordt ook beschouwd degene die door die eigenaar gevolmachtigd is namens hem op te treden (artikel 1 sub 3 onder c Wohv). Het is voor de verhuurder onmogelijk alle individuele huurders bij besluitvorming over wijzigingen van de woonruimte of de woonomgeving te betrekken. Deze wet maakt het daarom mogelijk om huurdersorganisaties en/of huurderscommissies bij de besluitvorming te betrekken. Deze huurdersorganisaties en/of huurderscommissies treden dan op als vertegenwoordiger van de individuele huurder. De individuele huurder die op deze wet beroep wenst te doen dient in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben. Dit betekent dat een onderhuurder wél beroep op deze wet kan doen en niet de hoofdhuurder die zijn verblijf (hoofdverblijf) elders heeft en de woning bevoegd heeft onderverhuurd ( artikel 1 lid 2 Wohv). De onderhuurder aan wie de woning onbevoegd is onderverhuurd kan geen beroep op de rechten uit deze wet doen.