Geschillen tussen de huurder en de verhuurder

Huurdersorganisaties, bewonerscommissies én verhuurders kunnen een geschil dat onder artikel 4a van de Uitvoeringswet kan worden gebracht onder de aandacht brengen van de bijzondere zittingscommissie van de Huurcommissie, of aan de kantonrechter.
Op grond van artikel 8 Wohv kan dit geschil door middel van een verzoekschrift onder de aandacht van de rechter of van de Huurcommissie worden gebracht.

De volgende partijen kunnen een WOHV-geschilprocedure starten bij de Huurcommissie:

  • huurdersorganisaties;
  • bewonerscommissies;
  • woningcorporaties;
  • particuliere verhuurders met 25 of meer woningen in de verhuur.

Ook hier geldt (evenals voor veel andere procedures voor de Huurcommissie ) dat men een keuzemogelijkheid heeft: men kan kiezen tussen de gang naar de Huurcommissie of de procedure voor de kantonrechter. Als men eenmaal een keuze heeft gemaakt en de procedure is gestart, dan mag men niet switchen. De huurders of verhuurders kunnen hun schriftelijke verzoek indienen. Door de verzoeker moet € 100 aan leges worden betaald. Na betaling van de leges door de verzoeker wordt de zaak door de Huurcommissie inhoudelijk in behandeling genomen. In tegenstelling tot andere procedures die voor de Huurcommissie worden gevoerd, krijgt een verzoeker dit bedrag niet terug als hij in het gelijk wordt gesteld.
Op de uitspraak van de Huurcommissie zijn de wettelijke regels van de artikelen 7:262 BW en 8a Wohv van toepassing. In het hoofdstuk De procedure bij de Huurcommissie is beschreven op welke wijze men moet handelen als men het met de uitspraak van de Huurcommissie niet eens is.
Volgens de regeling van artikel 7:262 lid 2 BW en artikel 8a Wohv is er tegen deze rechterlijke beslissing geen hogere voorziening toegelaten. Hoger beroep blijft wel mogelijk voor wie de Huurcommissie overslaat en zich met zijn verzoekschrift direct tot de kantonrechter wendt.

De rechter en de Huurcommissie kunnen naar aanleiding van het verzoek de uitvoering van de door de verhuurder gewenste werkzaamheden opschorten als de verhuurder de regels van de overlegwet heeft geschonden. Dit geldt onder meer als:

  • de verhuurder afwijkt van het advies als bedoeld in artikel 5 lid 1 Wohv en
  • de verhuurder de beslissing tot afwijking van het advies niet heeft onderbouwd of de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter onder afweging van de betrokken belangen niet in redelijkheid tot afwijking van het advies had kunnen komen.

De huurdersorganisatie of bewonerscommissie die over de toepassing van de WOHV-regels een klacht ten laste van de verhuurder heeft en de zaak bij de Huurcommissie wenst te starten, dient als volgt te handelen.
Deze partij dient eerst de Huurcommissie er telefonisch van op de hoogte te brengen wat de aard van de zaak is.
De partij die een procedure wenst te starten nadat gebleken is dat het conflict inderdaad een WOHV-geschil is, dient de Huurcommissie vervolgens schriftelijk van het geschil op de hoogte te brengen. In dit bericht dient de verzoeker te vermelden waarom het geschil aanhangig wordt gemaakt en welk doel men voor ogen heeft. In de brief dient verder de volgende informatie te staan:

  • naam, adres, woonplaats en telefoonnummer van beide partijen;
  • het conflict (geschilpunt);
  • overzicht en kopieën van de gevoerde correspondentie;
  • samenwerkingsovereenkomst tussen partijen;
  • reglement van de bewonerscommissie (of huurdersorganisatie).

De Huurcommissie zal de zaak niet inhoudelijk beoordelen. De Huurcommissie zal alleen nagaan of de juiste formaliteiten door de verhuurder in acht zijn genomen.

Naar welk adres moet de brief worden verstuurd?
Op de envelop zet u in de linkerbovenhoek: WOHV.
De brief stuurt u naar:
Huurcommissie
T.a.v. contactpersoon WOHV
Postbus 16495
2500 BL Den Haag

De rechter en de Huurcommissie mogen het besluit van de verhuurder aldus niet inhoudelijk toetsen, maar mogen slechts beoordelen of het besluit in strijd is met het recht. Het verschil tussen een uitspraak door de rechter of de Huurcommissie is dat een uitspraak door de Huurcommissie partijen alleen bindt als deze zich bij de uitspraak van de Huurcommissie neerleggen. Leggen partijen zich niet bij de uitspraak neer, dan dient de kantonrechter te worden geraadpleegd. De wettelijke fictie van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst komt door dit beroep te vervallen. Een uitspraak door de rechter is in beginsel een definitieve beslissing.

Bijzonder in deze regeling is dat de Huurcommissie ook een mogelijkheid biedt tot een informele oplossing van het geschil. Hieronder wordt verstaan de mogelijkheid van het voeren van maximaal twee bemiddelingsgesprekken door de zittingsvoorzitter. Mocht het informele traject niet leiden tot oplossing van het geschil, dan zal de zaak alsnog worden voortgezet in een procedure voor de Huurcommissie.

Ad 3. Recht op instemming van huurdersorganisaties

Op grond van artikel 5a Wohv dient de verhuurder voor wijziging van het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten instemming van de huurdersorganisatie te vragen. Deze instantie zal niet zonder onderbouwing een wijziging van het servicepakket tegen kunnen houden. Dan is het mogelijk dat deze houding in strijd is met artikel 3:13 BW.

Volgens de circulaire “Wijziging van de Wet op het overleg huurders verhuurders” ontbreekt bij bewonerscommissies dit recht. Als wijzigingen in het beleid leiden tot wijzigingen in het servicekostenpakket, dan is de individuele huurder daar in beginsel aan gebonden, indien minimaal 70 % van de huurders met deze wijziging instemt. De huurder die niet met de wijziging instemt kan een beslissing van de rechter vorderen over redelijkheid van de wijziging. Deze wijziging verandert immers het individuele huurcontract van de huurder voor wat betreft het servicekostenpakket. Bij diensten die alleen complexgewijs aangeboden kunnen worden (portiekverlichting, portiekreiniging, etc.) is de huurder in beginsel gebonden. Als een wijziging van het beleid niet leidt tot wijziging van het servicekostenpakket, dan zal de individuele huurder zich naar deze maatregel moeten schikken als de huurdersorganisatie met de verhuurder over dit punt overeenstemming heeft bereikt.
In het hoofdstuk Afrekening servicekostenafrekening is al opgemerkt dat er een verschuiving in de begripsvorming is opgetreden van de levering van warmte vallende onder de Warmtewet. Waar voorheen werd gesproken van “servicekosten” met betrekking tot de levering van diensten naast het verschaffen van huurgenot wordt nu een onderscheid gemaakt tussen nutsvoorzieningen en servicekosten (artikel 7:237 lid 3 BW).
Bij een wijziging van beleid kan onder meer worden gedacht aan de volgende punten:

  • Toepassing van inkomensafhankelijke huurverhoging na het systeem van gelijke verhoging van een percentage tussen alle huurders;
  • De oprichting van een glasfonds ten behoeve van ruitschade;
  • Op welke wijze krijgen de huurders een afrekening van de servicekosten?
  • Een nieuwe definiëring van onbereikbare ramen in het complex.

Heeft de verhuurder toestemming van de huurdersorganisatie nodig om op basis van de Warmtewet de levering van warmte te berekenen? Ik ben van mening dat hiervoor niet de instemming van de huurdersorganisaties ex artikel 5a Wohv noodzakelijk is.
Er kunnen twee verschillende redeneringen worden gevoerd voor een antwoord op de vraag of de verhuurder instemming aan de huurdersorganisaties ex artikel 5a Wohv moet vragen voor berekening van warmte volgens de Warmtewet. Ik bespreek deze redeneringen hieronder.

De eerste redenering leidt tot de verplichte goedkeuring op grond van artikel 5a Wohv. Het overstappen op een ander systeem van afrekening van warmte (dus van servicekosten naar een afzonderlijke overeenkomst tot levering van warmte) moet als wijziging van beleid als bedoeld in artikel 5a Wohv worden aangemerkt. Eerst wordt immers op basis van servicekosten afgerekend en vervolgens wordt overgestapt op een ander systeem van afrekening van warmte. Volgens de Warmtewet wordt immers niet afgerekend op basis van werkelijke of reële kosten, maar op basis van de door de ACM voorgeschreven maximale kosten, Er is sprake van wijziging van beleid, omdat het eerder gevoerde beleid, waarmee de geleverde warmte wordt afgerekend niet meer wordt toegepast. Ik vind deze redenering niet het beste. Voorts dient aangetekend te worden dat sommige schrijvers, zoals mr. H. Hielkema en mr. P. van der Sanden, van mening zijn dat de warmtekosten die op basis van de Warmtewet doorberekend kunnen worden geen servicekosten zijn in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW zijn. Aangezien er volgens deze schrijvers geen sprake is van servicekosten in het kader van levering van warmte, zou deze regeling van artikel 5a Wohv niet van toepassing zijn.

De tweede redenering, die leidt tot ontkennende beantwoording van deze vraag vind ik het beste. Ik maak voor een antwoord op deze vraag een analoge redenering met betrekking tot de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
In het kader van deze verhoging is een discussie gevoerd of de verhuurder informatieplicht naar de huurdersorganisatie had. Ook hier werd ter discussie gesteld of de hier bedoelde informatieplicht van toepassing was, omdat er sprake was van een wetswijziging op grond waarvan de verhuurder haar beleid had gericht. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch bevestigde in hoger beroep in haar arrest van 13 maart 2014 ( LJN: BL9272, voorzieningenrechter rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 209313/KG ZA 10-177) dat er sprake is van wijziging van beleid van de verhuurder betreffende de huurverhoging. De huurdersorganisatie had daarom over dit beleid geïnformeerd dienen te worden conform het bepaalde in artikel 5 Wohv. Het hof was van mening dat de verhuurder haar eerdere beleid ter zake de jaarlijks door haar aan te zeggen huurverhoging had gewijzigd vanwege de noodzakelijk te maken keuze of er slechts een huurverhoging met inflatiecorrectie in rekening zou worden gebracht of een verhoging inclusief de extra verhoging boven de inflatiecorrectie. Hier ging het hof er dus vanuit dat de verhuurder niet verplicht was deze wijziging over te nemen. De verhuurder kon immers ook de huurverhoging op de oude voet voortzetten, namelijk slechts de huurders doorbelasten met de inflatiecorrectie, zoals de laatste jaren was gedaan. Terzijde dient hierbij tevens in acht te worden genomen dat de omschakeling van een systeem van servicekosten naar levering van warmte weliswaar een wijziging van beleid lijkt te zijn, doch dat daarentegen geen sprake is van wijziging van het door de verhuurder gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten. De levering van warmte volgens de Warmtewet wordt niet als servicekosten is te beschouwen valt invoering van dit systeem niet onder de instemmingsplicht van artikel 5a Wohv. De verhuurder heeft hier volgens het hof dus de keuze haar oude beleid voort te zetten, dan wel de inkomensafhankelijke verhoging toe te passen.
Deze keuzemogelijkheid heeft de leverancier van warmte niet.

De leverancier (dat is vaak de verhuurder bij blokverwarming) heeft geen keuzevrijheid om het reeds ingezette beleid op de oude voet voort te zetten, zoals de verhuurder heeft bij de toepassing van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Door de wettelijke regeling van de Warmtewet moet de berekening van de kostprijs van warmte volgens de door wet voorgeschreven regels vanaf 1 januari 2014 plaatsvinden. Uit de redenering van het hof over de huurprijswijziging is voor de toepasselijkheid van de Wohv van belang dat voor wijziging van beleid een keuzemogelijkheid van de verhuurder aanwezig is en dat het gewijzigde beleid tevens op initiatief van de verhuurder tot stand komt.

De keuzevrijheid om de gewijzigde regels van huurverhoging toe te passen dient dus als beleid in de zin van artikel 3 lid 1 Wohv worden aangemerkt. Immers de verhuurder die door de nieuwe wettelijke regeling de mogelijkheid heeft het eerder gevoerde beleid te continueren, doch daarvan ingevolge een nieuwe wettelijke mogelijkheid afstapt, past een wijziging toe van het haar gevoerde beleid waarover de huurdersorganisatie moet worden geïnformeerd. Zou de verhuurder slechts een inflatiecorrectie hebben toegepast, dan was er geen sprake geweest van een beleidswijziging waarover de huurdersorganisatie geïnformeerd diende te worden. In deze zaak had de verhuurder jaren een inflatiecorrectie toegepast (eveneens op basis van de wet) en was in 2013 overgestapt op een huurverhoging van een inflatiecorrectie plus een reële verhoging.

Dat de verhuurder slechts de wettelijke regeling uitvoerde en er dus niet sprake was van een beleidswijziging werd niet gevolgd, mede omdat de verhuurder de keuze had om ook ingevolge deze nieuwe wijziging van de wet haar oude beleid voort te zetten. In het kader van de wijziging van levering van Warmte is geen beleidsvrijheid aanwezig ten behoeve van de leverancier (verhuurder). Er is geen sprake van keuzevrijheid om de levering van warmte als hier bedoeld anders in te richten als door de wet bepaald. Als de verhuurder eerst afrekening op basis van werkelijke kosten maakte zal er toch een afwijking van berekening plaats dienen te vinden in vergelijking tot de eerder toegepaste berekening. De wet stelt immers een andere rekenmethode voor: namelijk niet een berekening op basis van het gasverbruik, maar een berekening op basis van geleverde warmte. Over deze wijze van berekening heeft de verhuurder geen inbreng: dat is een wettelijke regeling die de wijze van berekening bepaalt. De verhuurder hoeft zich niet te houden aan de maximumprijs, want hij kan ook een bedrag onder de maximumprijs berekenen, doch hij mag die prijs niet meer berekenen op basis van het werkelijke gasverbruik zoals voor invoering van de Warmtewet gebruikelijk was. Er kan dus niet worden gesproken van “zijn beleid en beheer” van de verhuurder als vermeld in artikel 3 lid 1 Wohv, maar over uitvoering van een wettelijke regel waaraan alle partijen (ook verbruikers, c.q. huurders) zijn gebonden. In dit geval geldt de goedkeuringsregel van 5a Wohv niet. Er valt immers door de huurdersorganisatie niets goed te keuring gezien het dwingendrechtelijke karakter van de regels van de Warmtewet. Strikt genomen zou de huurdersorganisatie hier het wettelijk beleid goed moeten keuren. Deze taak ligt echter niet bij de huurdersorganisatie en ook niet bij de verhuurder, maar bij het parlement. Om deze reden ben ik van mening dat artikel 5a Wohv voor deze regel niet geldt en dat er derhalve geen instemming hoeft te worden gevraagd aan de huurderorganisatie ex artikel 5a Wohv voor de gewijzigde berekening van levering van warmte. Dit geldt eens te meer nu een huurdersorganisatie wellicht haar recht (quod non) van artikel 5a Wohv te misbruiken als van de verhuurder zou worden verwacht te handelen volgens dit artikel, omdat er geen ruimte is om de door de warmtewet ingevoerde regels af te wijzen.

Dat dit weerbarstige materie is, blijkt uit de volgende uitspraak. De rechtbank ‘s-Gravenhage heeft in haar vonnis van 29 juni 2017 (ecli:nl:rbdha:2017:9518, nog niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) moeten beslissen of er bij toepassing van een veranderde berekenmethodiek volgens de Warmtewet sprake was van een beleidswijziging, waarvoor de verhuurder toestemming aan de huurdersorganisatie had moeten vragen. De kantonrechter overwoog dat er sprake is van servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW. De kantonrechter merkte vervolgens op dat met de wijziging van artikel 7:237 lid 3 BW niet de bedoeling van de wetgever is geweest om de beleidswijzigingen ten aanzien van de vaststelling van de kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter met ingang van 1 juli 2014 niet langer onder het instemmingsrecht van de huurdersverenigingen te laten vallen. Daarbij is volgens de kantonrechter nog van belang dat bij de berekening van de kosten die ten laste van de verbruiker komen, er door de leverancier keuzes zijn te maken voor wat betreft de berekening van die kosten. De kantonrechter doelt op het gebruik van correctiefactoren en verlies van warmte door de leidingen. Volgens de kantonrechter zijn er bij de berekening van het verbruik volgens de Warmtewet keuzes te maken en is er in zoverre sprake van beleidsvrijheid. Verder zou de verhuurder in het kader van de voorgenomen wijzigingen in verband met de Warmtewet op die wetswijziging volgens de rechter kunnen anticiperen en zou de verhuurder daaruit enige keuzevrijheid kunnen ontlenen en dus gedeeltelijk voorbij kunnen gaan aan het dwingende karakter van de Warmtewet. Naar het oordeel van de kantonrechter maakt deze keuzevrijheid dat de berekening van de kosten via de Warmtewet aan het instemmingsrecht van artikel 5a Wohv onderworpen is.

Evenals mr. Hielkema in zijn noot bij deze uitspraak, vind ik deze redenering van de kantonrechter niet correct. Hielkema is allereerst van mening dat de Huurcommissie niet bevoegd is een oordeel over deze kwestie te geven. Ik ben hierover een andere mening toegedaan. Daarnaast schrijft de Warmtewet een maximumtarief voor en is de verhuurder bevoegd een lager tarief toe te passen. Daarnaast mag de verhuurder ook op basis van de Warmtewet enige correcties toepassen. Verder is de redenering over het vooruit kunnen lopen op een wijziging van de wet te ver gezocht om daaraan rechten te kunnen ontlenen.

Wie worden beschouwd als verhuurder en als huurdersorganisatie?

Artikel 1 lid 1 sub d en e Wohv regelt wie als huurder en verhuurder worden beschouwd. Onderstaand worden de termen “huurder”en “verhuurder” nader ingevuld.

De verhuurder

Als verhuurder worden twee verschillende eigenaren van woningen aangemerkt, die beiden onder de werking van deze wet vallen:

  • Alle toegelaten instellingen volgens artikel 70 van de Woningwet. Dit zijn alle toegelaten instellingen (verenigingen en stichtingen) die bij koninklijk besluit worden toegelaten als instellingen die uitsluitend in het belang van de volkshuisvestiging werkzaam zijn. Kort gezegd betreft dit alle woningcorporaties, ook als zij minder dan 25 woningen in hun bestand hebben. Zij zijn verplicht overleg met de huurdersorganisatie te voeren over de onderwerpen die in deze wet staan gespecificeerd;
  • Alle particuliere verhuurders die 25 of meer woningen verhuren. Dit betekent dat de particuliere verhuurder die meer dan 25 woningen verspreid over Nederland verhuurt, gehouden is huurdersorganisaties bij zijn besluitvorming te betrekken.

De huurdersorganisaties
Als huurdersorganisaties worden beschouwd:

  • een vereniging of stichting die als doelstelling het behartigen van de belangen van de huurders heeft. Artikel 1 lid 1 sub f Wohv vermeldt welke voorwaarden aan een dergelijke organisatie gesteld worden. Deze vereniging of stichting dient:
  • een gekozen bestuur te hebben uit de huurders die zij vertegenwoordigt;
  • de huurders van haar activiteiten en standpuntbepaling op de hoogte te houden;
  • tenminste eenmaal per jaar een vergadering uit te schrijven;
  • alle huurders gelegenheid te geven zich bij haar aan te sluiten.
  • Een bewonerscommissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex ( artikel 1 lid 1 sub g Wohv).

Het primaat van de huurdersorganisatie
Uitgangspunt van deze regeling is dat de verhuurder over het algemene beleid alleen met de huurdersorganisaties overleg hoeft te plegen. Als het algemene beleid betrekking heeft op diverse woningcomplexen dan hoeft de verhuurder dus niet het overleg te versnipperen naar diverse bewonerscommissies. Dit wordt het primaat van de huurdersorganisaties op verhuurdersniveau genoemd. Dit betekent bovendien dat de verhuurder geen overleg over het algemene beleid hoeft te voeren als er geen huurdersorganisatie op verhuurdersniveau aanwezig is.

Een bewonerscommissie moet de huurders representeren. Als een verhuurder denkt dat de bewonerscommissie niet representatief is, of als een lid van de bewonerscommissie buiten de orde verklaard dient te worden, dan kan de verhuurder artikel 2a lid 2 Wohv gebruiken om een bewonersorganisatie buiten toepassing te verklaring. In dit artikel staat immers: “Een verhuurder kan besluiten een bewonerscommissie niet als bewonerscommissie in de zin van deze wet aan te merken, indien die commissie niet aannemelijk kan maken dat zij namens bewoners van huurwoningen van het betrokken wooncomplex met de verhuurder in overleg kan treden.”

Een bewonerscommissie wordt gevormd door bewoners (huurders) van huurwoningen. Wanneer een dochter van een huurder het overleg bijwoont, dan kan men dit wel door de vingers zien. Het kind woont immers ook in het wooncomplex. Daarnaast kan het kind ook worden geacht namens de huurder een stem uit te brengen. Anders ligt dit voor de appartementseigenaar in een complex waarin zowel eigenaren als huurders wonen. Die eigenaar hoort echt niet bij dit overleg. Eigenaren hebben immers andere belangen dan huurders. De bewonerscommissie doet er wel verstandig aan een appartementseigenaar te weigeren bij dit overleg.

Als zich clubjes van bewoners zich voordoen, dan mag de verhuurder dus beslissen wie zij het meest representatief acht en met wie zij het bewonersoverleg voert (artikel 2a lid 2 Wohv). Het is niet vereist dat de bestaande huurdersorganisaties een minimumpercentage van de huurders vertegenwoordigt. Een uitzondering op deze regel staat in artikel 2 lid 2 en 3 Wohv  genoemd. Als de verhuurder van plan is om specifieke besluiten te nemen die alleen bepaalde wooncomplexen aangaan van de bij de huurdersorganisaties aangesloten wooncomplexen, dan dient de verhuurder over deze zaken overleg te voeren met de bewonerscommissies die het complex specifiek betreffen.

Als de huurders die overleg voeren niet de huurders van de verhuurder vertegenwoordigen waarmee overleg is gevoerd, dan kan de verhuurder de organisatie van die verhuurder niet-ontvankelijk verklaren. Dit was ook beslist door de rechtbank Gelderland in haar vonnis van 21 november 2018 (ECLI:NL:RBGEL:2018:5363) waarin een  belangenvereniging niet-ontvankelijk werd verklaard, omdat de belangenvereniging de belangen van huurders van verschillende verhuurders vertegenwoordigde en de verhuurder overleg moest voeren met andere huurders dan zijn eigen huurders. Dit had tot gevolg dat verhuurder, als individuele verhuurder, in de onderhavige procedure niet enkel door haar eigen huurders wordt aangesproken op het door haar gevoerde beleid en beheer maar ook door huurders van andere verhuurders.

Volgens de rechter was dit niet de bedoeling van de wetgever. In de oude Overlegwet was bepaald dat de huurdersorganisatie de belangen moest behartigen van de huurders van één bepaalde verhuurder. Met de wetswijziging per 1 januari 2009 is deze bepaling vervallen. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat de wetgever met de wetswijziging heeft beoogd om het mogelijk te maken dat huurdersorganisaties de belangen konden gaan behartigen van huurders van meerdere verhuurders en dus niet enkel de belangen van huurders van één bepaalde verhuurder.

Het is echter niet de bedoeling van de wetgever geweest dat een verhuurder overleg moet voeren met andere dan zijn eigen huurders. Volgens de Memorie van Toelichting bij de Wohv (MvT, TK 2006-2007, 30 856, nr. 3, p. 5) moet er wel een duidelijke band blijven bestaan tussen de vertegenwoordiging van de huurdersorganisatie en de verhuurder: “De regering gaat er overigens van uit dat huurdersorganisaties ten behoeve van het overleg met de onderscheidenlijke verhuurders een zodanige werkvorm afspreken dat individuele verhuurders alleen door of namens hun eigen huurders worden aangesproken op het door hen gevoerde beleid en beheer”

Deze specifieke besluiten hebben betrekking op de volgende maatregelen:

  • Woningen van een bepaald complex te slopen, renoveren, aan te kopen, of te verkopen;
  • Buurten en wijken waarin het wooncomplex ligt te herstructureren, of het beleid inzake leefbaarheid aan te passen;
  • Het pakket aan servicekosten te wijzigen.

Uiteraard kunnen partijen ook in het voordeel van de huurder afspreken dat er voor alle beslissingen overleg met de huurdersorganisaties en bewonerscommissies wordt gevoerd.

Wet op het overleg huurders verhuurder – Inleiding

De Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) geeft basisregels voor het voeren van overleg over diverse onderwerpen tussen huurdersorganisaties en verhuurders. Het is voor de verhuurder onmogelijk alle individuele huurders bij besluitvorming over wijzigingen van de woonruimte of de woonomgeving te betrekken. Deze wet maakt het daarom mogelijk om huurdersorganisaties en/of huurderscommissies bij de besluitvorming te betrekken. Deze huurdersorganisaties en/of huurderscommissies treden dan op als vertegenwoordiger van de individuele huurder. De individuele huurder die op deze wet beroep wenst te doen dient in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben. Dit betekent dat een onderhuurder wél beroep op deze wet kan doen en niet de hoofdhuurder die zijn verblijf (hoofdverblijf) elders heeft en de woning bevoegd heeft onderverhuurd ( artikel 1 lid 2 Wohv). De onderhuurder aan wie de woning onbevoegd is onderverhuurd kan geen beroep op de rechten uit deze wet doen.