Laatst bijgewerkt op 2024-01-14 om 13:49:41

Inleiding
Ik behandel in dit onderdeel de verhuring van woonruimte aan woongroepen. Ik neem daarbij de gemeente Amsterdam als uitgangspunt. Voor andere gemeenten moet worden gekeken naar de huisvestingsverordening van die gemeente. Door de gemeente Amsterdam als voorbeeld te gebruiken weet u voor die andere gemeenten naar welke punten u moet kijken voor bewoning van woonruimte door woongroepen. De plaatselijke verordening is bepalend voor de vraag hoe de wettelijke regeling van deze woongroepen luidt. Dit kan per gemeente verschillen. Kijk onder meer voor een voorbeeld van een  huisvestigingsverordening naar de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam 2020. 

Wat is een woongroep?
In het kader van het huurrecht bestaat een woongroep uit huurders, die ervoor hebben gekozen met andere huurders in één zelfstandige woning samen te wonen op de wijze zoals zij zelf hebben afgesproken. Het aantal leden van een woongroep is minimaal drie en maximaal vijftien. De leden bepalen zelf welke ruimte als gemeenschappelijke ruimte wordt aangemerkt en welke ruimte door de individuele leden afzonderlijk worden gebruikt als woonruimte. De huurders dienen dus ieder het exclusieve gebruik van een eigen kamer te hebben. Er kunnen wel verschillen in de opzet van de woongroepen bestaan. In sommige groepen gebruiken de leden alle ruimtes gezamenlijk, behalve hun eigen individuele ruimte. Dat is doorgaans een kamer. In andere groepen heeft ieder lid een aparte wooneenheid met eigen keuken, douche en toilet, waarbij alleen de gemeenschappelijk ruimte wordt gedeeld. In deze laatste combinatie zullen de gangen gemeenschappelijke worden gedeeld en zal er een ruimte zijn waarin de leden elkaar kunnen treffen.

Voorwaarden waaraan de woning en het huurcontract dient te voldoen
De Amsterdamse regeling luidde tot en met 2016 als volgt. Er bestaat één huurcontract. De huurprijs dient geliberaliseerd te zijn. Daarbij dienen de gebruikers als huurder op het contract te worden vermeld, waarbij de huurders het recht van coöptatie hebben bedongen. Bij coöptatie hebben de huurders het recht onderling voor vervanging van de huurders zorg te dragen en de opvolgende huurder aan de verhuurder te vermelden. Voor de betekenis van coöptatie verwijs ik naar het hoofdstuk “Contractuele medehuur” op deze site. Daarnaast maken de huurders gebruik van een gemeenschappelijke rekening voor het betalen van de huur en vaste lasten zoals elektriciteit en water. De woning dient aan bepaalde voorwaarden te voldoen. Zo dient elke bewoner een eigen kamer ter beschikking te hebben, die voldoet aan de minimale eisen uit het bouwbesluit. Binnen de woonruimte dient er gemiddeld 15m² gebruiksoppervlak per bewoner aanwezig te zijn plus 15m² gebruiksoppervlak voor de gemeenschappelijke ruimte. De woning moet voldoen aan eisen voor geluidsreducerende maatregelen om overlast in de leefomgeving te voorkomen.

Het vormen van woongroepen (kamerverhuur) en de aanvraag tot een omzettingsvergunning
Er kan al sprake zijn van een woongroep als er drie personen in een zelfstandige woning wonen die geen gemeenschappelijke huishouding vormen. Onder gemeenschappelijke huishouding wordt verstaan: een alleenstaande, dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren. 

Als er dus drie studenten één zelfstandige woning bewonen, dan zou er sprake kunnen zijn van een woongroep. Dit heeft voordelen in steden waar woningschaarste heerst. Er wordt dan minder beslag op de beschikbare woonruimte gedaan. Daarnaast kan een woningeigenaar meer rendement op de woning maken als die geliberaliseerd wordt verhuurd. Er kan immers een hogere huurprijs worden gevraagd als er sprake is van geliberaliseerde woonruimte, omdat meerdere gebruikers de huur op kunnen brengen. In de gemeente Amsterdam was een systeem ingevoerd, waarin ruimte was voor het verhuren van zelfstandige woonruimte aan woongroepen. Deze regeling diende apart te worden ingepast. Het gebruik van zelfstandige woonruimte door personen die geen gemeenschappelijke huishouding met elkaar voeren leidt feitelijk tot verhuring van onzelfstandige woonruimte. Voor het onttrekken van zelfstandige woonruimte is een vergunning nodig.

Een vergunning dient dan te worden verstrekt op basis van een huisvestingsverordening. Er werd in Amsterdam gekeken naar schaarste van woonruimte. Niet-geliberaliseerde woonruimte werd in ieder geval als schaars aangemerkt. Voor deze soort woonruimte zal in ieder geval geen vergunning worden verstrekt tot omzetting van de zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte. Ook als een woning met een geliberaliseerde prijs wordt verhuurd, dan wordt de woning als niet-geliberaliseerd aangemerkt als de woning volgens het woningwaarderingsstelsel als niet-geliberaliseerd aangemerkt dient te worden. Daarnaast werd tot een bepaalde grens van 200 punten op basis van het woningwaarderingsstelsel de schaarste beoordeeld. Daarboven werd gekeken of omzetting van de woning een onrechtvaardig en onevenwichtig effect heeft ten aanzien van de bescherming van de leefbaarheid. De gemeente Amsterdam wil bijvoorbeeld gebruik van woonruimte als illegale hotels en pensions zien te voorkomen. Onder ‘leefbaar’ in het kader van behoud en samenstelling van de woonruimte wordt op het niveau van een buurt verstaan: een (woon)wijk waarin voldoende menging is van woon-, werk- en recreatieve functies en een wijk die de bewoners een veilig en vertrouwd aanvoelende woonomgeving biedt in een geordend woon- en leefmilieu. Om de sociale cohesie te waarborgen moet binnen de woonfunctie een duidelijk aandeel zijn van ‘wonen’ in de zin zoals die in de jurisprudentie voor de Huisvestingswet geldt. Wonen wordt hierin gedefinieerd als “wonen zoals dat in het normale spraakgebruik wordt omschreven, dat wil (onder meer) zeggen volgens een vast patroon door een huishouden voor langere tijd” (Beleid woonruimtevoorraad Amsterdam, vastgesteld door burgemeester en wethouders van Amsterdam op 17 november 2015).

Het is duidelijk dat een huurder er belang bij heeft dat de verhuurder zich inspant om een omzettingsvergunning te verkrijgen als dit noodzakelijk is voor verdere bewoning van een woning door huurder en/of de onderhuurders . Het is immers mogelijk dat de gemeente handhavend op zal treden en het gebruik van de huurder kan beëindigen als zonder juiste vergunning de woning wordt bewoond. De verhuurder kan er belang bij hebben om het op een handhaving aan te laten komen als hij de woning leeg wenst te hebben. In dit geval was de woning verhuurd aan een studentendispuut, die vervolgens de woning onderverhuurde aan studenten. Als de hoofdhuurder de overeenkomst beëindigt, zullen de onderhuurders van onzelfstandige woonruimte de woning moeten verlaten, omdat de onderhuurders hun titel van bewoning ontlenen aan de hoofdhuurovereenkomst. Het dispuut had een volmacht gevraagd aan de verhuurder om namens de verhuurder deze omzettingsvergunning te regelen. De verhuurder weigerde deze volmacht te verlenen. Het gerechtshof te Amsterdam heeft in zijn arrest van 5 oktober 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:3002) beslist dat de verhuurder moet meewerken aan het verkrijgen van een omzettingsverklaring van de gemeente Amsterdam voor kamerbewoning en de benodigde werkzaamheden moet uitvoeren. Als de huurder dit zelf in de hand houdt, kan de huurder ook de kwaliteit van de zaak tegen de gemeente bewaken. Het ontbreken van  een juiste vergunning wordt als een gebrek aangemerkt. Zie het onderdeel “Ontbreken van vergunningen aan de zijde van de verhuurder levert een gebrek op“.  Een huurder kan bij de aanwezigheid van een gebrek zich op het zelfklusrecht beroepen. In dit verband past die vordering tot verlening van de volmacht. Hier is verder niet aan de orde gesteld of de huurder deze actie wel namens de eigenaar in kan stellen. Sommige acties rusten immers meer bij de eigenaar dan bij de huurder. Er valt wel iets voor te zeggen dat een omzettingshandeling een handeling is die typisch bij de eigenaar rust. Feitelijk werd het gehuurde ook al opgedeeld in onzelfstandige woonruimten. Feitelijk verandert er dus niets aan het gebruik van de woning. Het gebruik wordt alleen geformaliseerd. 

Voorwaarden aan het vormen van woongroepen en of verhuren van kamer
Aangezien er wel behoefte was aan een efficiënt gebruik van woonruimte, maar de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte aan zware voorwaarden was verbonden, werd in 2014 voor woongroepen de mogelijkheid gecreëerd om met verschillende personen, die met elkaar geen gemeenschappelijke huishouding vormden, een woning te gebruiken. Een woongroep diende wel aan verschillende voorwaarden en regels te voldoen. Zo moest de woongroep worden gemeld bij de gemeente, moesten de kamers een bepaalde oppervlakte hebben, moesten de bewoners een recht van coöptatie hebben (het recht zelf nieuwe bewoners aan te wijzen) en was een gemeenschappelijke bankrekening verplicht.

De gemeente Amsterdam heeft in 2016 dit beleid geëvalueerd. De gemeenteraad kwam tot de conclusie dat de regeling, waarbij woongroepen gebruik konden maken van zelfstandige woonruimte niet was geslaagd. Het beleid was nauwelijks uitvoerbaar, het beleid werkte slecht en de regels waren te complex (Marjolein Scheeper, VastgoedJournaal 13 februari 2017. Amsterdam heeft het woongroepenbeleid afgeschaft. Wat nu? Dit artikel stond ook vermeld op de site van advocatenkantoor Hielkema en co). Er werd besloten dat dit beleid per 1 januari 2017 werd afgeschaft.

Vanaf 1 januari 2017 gelden in Amsterdam minder regels voor het delen van een woning met meerdere mensen. Voortaan is altijd een vergunning vereist als een woning door meerdere mensen wordt bewoond, zolang deze geen huishouden vormen of sprake is van inwoning. Er gelden dus weliswaar minder regels voor het delen van de woning, maar deze regels zorgen er wel voor dat een woning niet meer in verband met woongroepen kan worden verhuurd.

Alternatief is dan het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte. Voor omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte moet een vergunning worden aangevraagd. Er zijn verschillende eisen voor omzettingen van een zelfstandige woning naar drie of vier onzelfstandige woonruimten/kamers en voor het omzetten naar vijf of meer onzelfstandige woonruimten (Zie veel gestelde vragen aan de gemeente Amsterdam).

Om te zorgen dat de woningvoorraad van Amsterdam een goede balans houdt tussen onzelfstandige en zelfstandige woonruimten en om de leefbaarheid te beschermen, wordt per wijk een maximum voor het aantal te verlenen vergunningen (= een quotum) voor kamerverhuur ingevoerd. Daarnaast geldt om de leefbaarheid van een gebouw te beschermen een maximum aantal vergunningen per gebouw. Dit kan ook voor andere grote gemeenten in Nederland als beleid worden gevoerd. Amsterdam wil inzetten op het legaliseren en vergunnen van bestaande woningen met kamerverhuur. Omdat in veel woningen met kamerverhuur nog niet aan de geluidseisen werd voldaan, waren per 6 juni 2019 de geluidsisolatie-eisen voor woningen tot 3 kamers vervallen. Personen die wettelijk medehuurder zijn, zijn uitgezonderd van de regels omtrent kamerverhuring. 

Volgens de site van de gemeente Amsterdam (4 februari 2021) gelden de volgende algemene regels voor omzetting van woonruimte naar drie onzelfstandige woonruimten. Een vergunning voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar drie onzelfstandige woonruimten wordt verstrekt onder de voorwaarde van een gemeenschappelijke verblijfsruimte van tenminste 11 m² met een minimale breedte van 3 meter. Als de eigenaar/verhuurder zelf in de woning woont, dan moet deze zichzelf ook meetellen als bewoner. Voor verhuring aan een gezin is geen vergunning nodig. Er mag één volwassene per kamer wonen. Of twee per kamer bij een huwelijk of geregistreerd partnerschap. Iedere huurder moet een eigen huurcontract krijgen en de woning moet voldoen aan de eisen van brandveiligheid. Soms moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Dat is bijvoorbeeld het geval als er in het bestemmingsplan staat dat er maar 1 huishouden op het adres mag wonen.

Een vergunning voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten worden in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020  de volgende voorwaarden gesteld: 

Quotumvoorwaarden omzettingsvergunning

Vergunningen voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten worden met inachtneming van een door burgemeester en wethouders per wijk vastgesteld quotum verstrekt. Verder kan een maximaal percentage worden vastgesteld aan omzetting van het aantal adressen, in een pand, of in een rij aaneengesloten eengezinswoningen. Burgemeester en wethouders stellen in nadere de regels de hoogte van het quotum als bedoeld in het eerste lid vast alsmede nadere regels over de wijze waarop
vergunningverlening plaatsvindt.

Voorwaarden en voorschriften omzettingsvergunning

Voor een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten gelden in aanvulling op de weergeven quota de volgende voorwaarden:
a. de om te zetten zelfstandige woonruimte heeft een gezamenlijke verblijfsruimte van minimaal elf vierkante meter met een minimale breedte van drie meter;
b. voor het omzetten naar vier onzelfstandige woonruimten of meer moet er vanaf ingebruikname worden voldaan aan de geluidseisen;
c. er wordt binnen zes maanden na vergunningverlening een melding gedaan van feitelijke ingebruikname op een door burgemeester en wethouders voorgeschreven wijze;
d. er is geen sprake van het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meer dan zes onzelfstandige woonruimten, tenzij de aanvrager naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende kan motiveren dat sprake is van een uitzonderingssituatie waarin een dergelijke omzetting geen onaanvaardbaar negatief effect heeft op de leefbaarheid;
en,
e. het betreft geen zelfstandige woonruimte die vanaf 1 januari 2020 is gevormd als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, onderdeel d van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020. 

Het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte is iets anders dan woningvorming. Omzetting en woningvorming kunnen samenlopen. Dat is het geval als zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimte wordt verbouwd.

Omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte is op basis van de huisvestingsverordening Amsterdam 2020 ( HVV 2020) lastig te realiseren.  Het splitsen van een grote kamer (onzelfstandige woonruimte) in twee kamers is niet langer mogelijk. Voor andere gemeenten kunnen andere regels gelden. Ik noem deze verordening als voorbeeld hoe dit in een gemeente kan worden geregeld.

In artikel 3.1.1 lid 3 HVV 2020 staat immers dat het zonder vergunning verboden is zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte om te zetten en omgezet te houden, of tot twee of meer woonruimten te verbouwen of die verbouwde staat te houden (woningvorming). Bij woningvorming gaat om het omzetten van al bestaande onzelfstandige woonruimte naar meerdere onzelfstandige woonruimten, of al bestaande zelfstandige woonruimte naar meerdere onzelfstandige woonruimten, of een combinatie daarvan.

In artikel 3.3.11 van de HVV 2020 geldt een per wijk een maximum van 25% van het aantal adressen, waarbij een vergunning kan worden gegeven voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten. Artikel 3.3.13 HVV 2020 stelt aanvullende eisen voor een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten. 

Volgens artikel 3.1.1 lid 3 HVV 2020 is het immers zonder vergunning verboden om twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden. Uit artikel 3.3.15 HVV 2020 in combinatie met artikel 3.1.1. lid 3 sub d HVV 2020 volgt dat van één onzelfstandige woonruimte niet twee onzelfstandige woonruimten gemaakt kunnen worden. In dit artikel staat immers dat de nieuw te vormen woonruimten zelfstandig zijn en een verblijfsruimte hebben met een gebruiksoppervlak van ten minste achttien vierkante meter. Dit impliceert dus dat voor het creëren van een extra kamer in een zelfstandige woning een vergunning is vereist als er sprake is van woningvorming. 

Voor overige voorwaarden verwijs ik in dit voorbeeld naar de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020. Voor andere gemeenten kunnen andere eisen worden gesteld. 

Hospitaverhuur

Bij inwoning (ook wel bekend als hospitaverhuur) verhuurt een bewoner een deel van zijn of haar woning aan een ander huishouden. Bij inwoning verhuurt een bewoner een deel van zijn of haar woning aan een ander huishouden. Die bewoner kan eigenaar van de woning zijn of huurder, dat maakt niet uit. Het is ook niet van belang of het een woning in de vrije sector is of een sociale huurwoning. Het inwonend huishouden woont in dit geval onzelfstandig. Er is sprake van een afhankelijke situatie ten opzichte van de hoofdhuurder of eigenaar-bewoner. De gemeente Amsterdam had deze vorm van verhuring vergunningvrij aangemerkt. Daar is door een uitspraak van de Raad van State verandering in gekomen. 

Op 29 januari 2020 heeft de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2020:261) een uitspraak gedaan. Als gevolg daarvan is inwoning niet meer vergunningvrij. Deze zaak ging niet specifiek om hospitaverhuring, maar om verhuring aan toeristen van woonruimte voor een korte periode. De Raad van State achtte deze vrijstelling van het verbod om zonder vergunning woonruimte te verhuren in strijd met de  Huisvestingswet en is daarom ‘onverbindend’. Ingevolge artikel 21, aanhef en onder a, van de Hw is het verboden woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad aangewezen categorie gebouwen aan de bestemming tot bewoning te onttrekken zonder een daartoe door het college afgegeven vergunning. Het college te Amsterdam werkt op dit moment (4 februari 2021) aan een oplossing hiervoor. Voor andere gemeenten kunnen andere regels gelden. 

Zolang mensen bij inwoning zich houden aan deze oude voorwaarden, wordt geen boete opgelegd.

• De verhuurder heeft zelf zijn of haar hoofdverblijf in de woning.
• Bij een huurwoning moet de eigenaar-verhuurder toestemming hebben gegeven.
• Er is sprake van onderverhuur aan maximaal 1 huishouden.
• Het eerste huishouden moet de woning minimaal 2 jaar zonder inwonend huishouden hebben bewoond.

Deze laatste eis geldt niet als het gaat om mantelzorg of inwoning van eerste- of tweedegraads familieleden.

Voor meer informatie over hospitaverhuring verwijs ik naar het hoofdstuk “De opzegging (onderhuur en inwonende huurder)”.

Als een woongroep niet voldoet aan de eisen 
Voor woongroepen die zich voor 1 januari 2017 hebben gemeld bij de gemeente verandert er niets. Zolang aan de oude voorwaarden voor woongroepen wordt voldaan, geldt voor de reeds gemelde woongroepen de vergunningplicht niet. Hierbij is wel van belang dat de verhuurder van een woongroep, waarvoor geen toestemming is gegeven vóór 1 januari 2017, een probleem zal kunnen krijgen. Deze vorm van samenwoning voldoet niet aan de wijze van samenwoning, die zonder vergunning vanaf 1 januari 2017 van toepassing is. Als er dus meer volwassenen gebruik van een zelfstandige woning maken en deze vorm van samenwoning voldoet niet aan de vormen van samenwoning als hieronder weergegeven, dan is er sprake van illegale bewoning, die door de gemeente beëindigd kan worden. Er kan vanaf 1 januari 2017 een omzettingsvergunning nodig zijn als woonruimte door meer dan twee volwassenen wordt bewoond en er niet sprake is van een woonroep die zich al voor 1 januari 2017 bij de gemeente heeft gemeld. Voor de goede orde merk ik op dat er geen onderscheid wordt gemaakt tussen woongroepen, woningdelers en kamerverhuur.  De verhuurder wordt dan schadeplichtig als de huurders door een dwangaanschrijving door de gemeente niet langer gebruik van de woning kunnen maken. De verhuurder kan ex artikel 7:210 BW dit gebruik dan ook beëindigen door de overeenkomst te ontbinden. De verhuurder wordt dan wel schadeplichtig. Daarnaast kan de gemeente handhavend optreden en in verband hiermee boetes opleggen aan zowel de huurder als de verhuurder om dit gebruik te beëindigen.

Handhaving en boetes 
De gemeente kan bovendien forse boetes opleggen als de verhuurder de woning niet op de juiste wijze heeft verhuurd.

Boete op basis van artikel 8 Huisvestingswet en huisvestingsverordening

• In gebruik geven van een woning zonder huisvestigingsvergunning, waarbij één woonruimte wordt verhuurd is de boete € 3.250, waarbij bij herhaling binnen 3 jaar € 5.000 wordt berekend;
• In gebruik geven van een woning zonder huisvestigingsvergunning, waarbij meer dan één woonruimte wordt verhuurd is de boete € 6.750, waarbij bij herhaling binnen 3 jaar € 10.000 wordt berekend;
• De huurder die zelf als verhuurder optreedt, maar daarbij een hogere huur vraagt dan door hemzelf wordt betaald is een boete van € 13.500 verschuldigd,  waarbij bij herhaling binnen 3 jaar € 20.750 wordt berekend.

Boete op basis van artikel 21,24 en 26 Huisvestingswet en huisvestingsverordening

• € 18.000 bij samenvoegen van woonruimte zonder vergunning en bij herhaling binnen 3 jaar € 20.750;
• € 8.000 bij samenvoegen van woonruimte met vergunning, maar bij schending van de voorwaarden en bij herhaling binnen 3 jaar € 20.750.

Voor de volgende vorm van samenwoning geldt geen vergunning (Zie de site van de gemeente Amsterdam, onderdeel wonen en leefomgeving): voor een huishouden met een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren.

De boete kan worden opgelegd aan de verhuurder en de huurder. Doorgaans brengt men de boete ten laste van de verhuurder.

De gemeente zal wel moeten vaststellen dat er niet sprake is van een huishouding. Dat kan lastig zijn als de huurder en de verhuurder onder één hoedje spelen en doen alsof er sprake is van een huishouden. Dat is mogelijk als twee aparte huurders bijvoorbeeld doen alsof er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. De gemeente en de huurders zullen dan aan moeten tonen dat er al dan niet sprake is van een huishouding. De huurders kunnen ook doen alsof er sprake is van inwoning. De gemeente heeft niet zonder meer de mogelijkheid om zonder toestemming van de bewoners de woning te betreden. De gemeente kan wel een onderzoek doen of er meer dan twee personen in de woning wonen. Als dat zo is dan zal de huishouding wel af kunnen vallen. Een aanknopingspunt van de gemeente kan wel zijn dat de huurders als zij verhuizen hun huurcontract moeten overleggen bij de Basisregistratie van de gemeente van het nieuwe adres waarnaar zij verhuizen (Zie de site van de gemeente Amsterdam, verhuizing doorgeven onder wat u nodig heeft).

Beroep op onvoorziene omstandigheden mogelijk bij wijziging beleid woongroepen door de gemeente?

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 5 februari  2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:844) beslist dat de coöptatieregeling die de verhuurder had gesloten in stand mocht blijven. De woonruimte was in Amsterdam gelegen. De Gemeente Amsterdam heeft per 1 januari 2017 haar beleid ten aanzien van woongroepen weer gewijzigd en het onderscheid tussen woongroepen en kamerverhuur afgeschaft. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er sprake was geweest van een wijziging van het beleid van de gemeente, waardoor het houden van woongroepen niet meer mogelijk was.  De verhuurder beriep zich op wijziging van omstandigheden, waardoor het coöptatierecht zou komen te vervallen. De rechter oordeelde dat er geen sprake was van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW.  Er was geen sprake van onvoorziene omstandigheden.  Ten tijde van het tot stand komen van de huurovereenkomst was en huisvestingsverordening van toepassing. In deze verordening was bepaald dat het zonder vergunning verboden was  zelfstandige woonruimte om te zetten naar onzelfstandige woonruimte. Het betrof hier alle woonruimte ongeacht of er sprake was van huur- of koop.  In de huisvestingsverordening werd als  woongroep beschouwd een samenlevingsverband bestaande uit ten minste drie personen tussen wie geen familierechtelijke relatie bestaat. In de huisvestingsverordening is verder opgenomen dat B&W bij overtreding van dit verbod een boete op kan leggen. Ten tijde van het tot stand komen van de huurovereenkomst was het dan ook niet toegestaan de onderhavige woning zonder die vergunning in gebruik te geven of te hebben. De regeling luidde zoals hierboven beschreven.

Dat de gemeente Amsterdam tijdelijk een gedoogbeleid toepaste, was kennelijk ingegeven door allerlei omstandigheden, zoals een capaciteitsgebrek, om handhavend op te treden.

Na 2011 is de Huisvestingswet gewijzigd (in 2014) en is in februari 2014 door de gemeenteraad van Amsterdam een beleidskader voor woningdelers vastgesteld, de nota ‘Ruimte voor Woningdelers januari 2014’, waarin nadere voorwaarden waren gesteld aan bewoners van een woongroep en aan de betreffende woning. In dat kader was ook een overgangsbepaling opgenomen voor reeds bestaande woongroepen (tot 1 januari 2017), maar de bewoners hebben zich daarvoor niet aangemeld. De Gemeente Amsterdam eiste dat de bewoners zich zelf daarvoor meldden om te borgen dat het ging om de wens van een woongroep en het niet gebeurde op initiatief van de verhuurder om de huurovereenkomst ongewijzigd te kunnen voortzetten. Verhuurder/eigenaar dan wel diens toenmalige lasthebber hebben de bewoners onweersproken ook niet op die mogelijkheid gewezen. Bovendien moest de woning ook dan voldoen aan de door de gemeente Amsterdam geformuleerde voorwaarden zoals boven al weergegeven. Deze eisen hadden onder meer betrekking op de minimale grootte van gemiddeld 15 m² woonruimte per bewoner. Dat de woning destijds aan die voorwaarden voldeed, is gesteld noch gebleken.

Uit het voorgaande moet worden afgeleid dat de omstandigheid dat voor de wijze van bewoning, zowel door vier als door vijf personen, een vergunning vereist is, niet kan worden aangemerkt als een omstandigheid die ten tijde van het tot stand komen van de huurovereenkomst in de toekomst lag. Zoals hierboven is weergegeven, was die vergunning toen immers ook al vereist. Ook toen al kon de gemeente op het handelen in strijd met de betreffende bepaling van de Huisvestingswet en/of Huisvestingsverordening boetes opleggen. Ook het niet gebruiken van de overgangsbepalingen door de huurders is niet te zien als een omstandigheid die een beroep op artikel 6:258 BW zou rechtvaardigen.  Verder was ook niet gebleken dat de verhuurder zijn uiterste best had gedaan om de bestaande toestand te legaliseren.

In deze zaak hadden de huurders vermoedelijk ten onrechte gesteld dat de verhuurder eigenaar het coöptatierecht kon opzeggen. Dat is allerminst zeker.  Hier was sprake van een niet schriftelijk vastgelegd coöptatierecht. Bij betwisting van het coöptatierecht had nog uitgezocht dienen te worden of er daadwerkelijk een coöptatierecht was ontstaan. De aanwezigheid van een coöptatierecht stond hier echter niet ter discussie. De kantonrechter achtte het op basis van redelijkheid en billijkheid  mogelijk om een sterfhuisconstructie toe te passen, waarbij de huurprijs werd verlaagd naar rato van het aantal vertrekkende huurders Bij vertrek van een bewoner kan de huurprijs worden verminderd met 20% per vertrekkende huurder (bij volledige bezetting waren er 5 huurders).

Varia

Vanaf 1 januari 2020 er een paar belangrijke regels voor B&B’s in Amsterdam. Ik neem Amsterdam als voorbeeld. Elke andere gemeente kan andere regels stellen. B&B’s moeten een vergunning aanvragen bij de gemeente. Er zijn in Amsterdam 99 wijken. Per wijk is er een maximaal aantal vergunningen te vergeven (quotum). Als er in een wijk meer B&B’s zijn dan  het maximum, worden de vergunningen verloot. Een vergunning is 8 jaar geldig. Om in aanmerking te komen voor een vergunning in een wijk, kan iedereen meeloten. Ook B&B’s die nieuw zijn. B&B’s die zich voor 2019 hebben gemeld bij de gemeente maar worden uitgeloot mogen op grond van een overgangsregeling nog 5  jaar hun B&B exploiteren. Een woning mag alleen als B&B worden verhuurd als de bewoner in deze woning zijn hoofdverblijf heeft. De bewoner moet ook op dit adres zijn ingeschreven.

Verder mag de verhuurder maximaal 40% van de totale oppervlakte van de woning gebruiken voor verhuring als B&B. Er mag maximaal 61 m² worden verhuurd ten behoeve van de B&B. Die 40% van de totale oppervlakte die voor B&B gebruikt mag worden mag dus maximaal 61 m² bedragen. Er moeten vaste slaapkamers zijn voor de gasten. Er mag alleen een kamer worden verhuurd die onderdeel is van de woonruimte. De verhuurde woonruimte mag dus geen zelfstandige woonruimte betreffen. Er moet in de advertentie staan dat er sprake is van verhuring van een gedeelte van de woning. De woning of woonboot mag geen eigendom zijn van een woningcorporatie. Tijdens de vakantie van de verhuurder mag de woning niet worden verhuurd. Soms is er een omgevingsvergunning nodig als er in het bestemmingsplan staat dat verhuring aan toeristen niet is toegestaan. 

Vanaf 1 april 2021 moet er voor een B&B een registratienummer worden aan aanvragen. De verhuurder van B&B moet een registratienummer hebben voor de verhuring van woonruimte als B&B. Dit nummer moet ook worden vermeld in de advertentie op verhuursites als Airbnb, Booking.com of andere websites. Bij adverteren zonder registratienummer kan door de gemeente een boete worden opgelegd van € 8.700.