De huurbeëindiging tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder

Artikel 7:306 lid 1 BW heeft het effect dat de onderhuurovereenkomst automatisch eindigt door een uitspraak van de rechter. Als er door de hoofdverhuurder een procedure wordt gestart tegen de hoofdhuurder ter beëindiging van de huurovereenkomst, dan moet deze opzegging worden gebaseerd op de wettelijke opzeggingsgronden als genoemd in artikel 7:296 BW. Deze procedure wordt op normale wijze beoordeeld door de rechter. Als de rechter van mening is dat de opzegging geen effect sorteert, dan zal de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder niet worden beëindigd. Als door deze procedure de huurovereenkomst wel wordt beëindigd, dan leidt dit tevens tot automatische beëindiging van de onderhuurovereenkomst. De hoofdverhuurder krijgt dan een executoriale titel tot ontruiming van het gehuurde tegen zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder. Dit is wel bijzonder omdat de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder door dezelfde regels wordt beheerst als de tussen de hoofdhuurder en onderhuurder gesloten overeenkomst. Daarnaast bestaat er tussen onderhuurder en de hoofdverhuurder geen contractuele relatie. Desondanks heeft de wet in artikel 7:306 lid 1 BW bedoeld zowel aan de hoofdhuurovereenkomst als de onderhuurovereenkomst een einde te maken in de beëindigingsprocedure als bedoeld in artikel 7:295 lid 2 BW. Door deze wettelijke regeling worden procedures beperkt, die gericht zijn op de beëindiging van de onderhuur. Door dit vonnis heeft de hoofdverhuurder dus een executoriale titel in handen om zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder te ontruimen. Verder eindigen door de uitspraak door de rechter, waardoor de onderhuurovereenkomst wordt beëindigd ook de contractuele aanspraken van de onderhuurder jegens de hoofdhuurder. De huur hoeft dus niet meer betaald te worden.

Er valt niet te verwachten dat de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder een opzegging van de huurovereenkomst in scène zetten door op eenvoudige wijze een ontruimingsvonnis tegen een lastige onderhuurder te verkrijgen die een huurverlaging aan de orde heeft gesteld. Allereerst zal de rechter op grond van artikel 7:296 lid 3 BW de belangen van de onderhuurder bij zijn oordeel betrekken. Daarnaast wordt de onderverhuurder schadeplichtig als door de huurbeëindiging niet de tussen onderverhuurder en onderhuurder overeengekomen periode nagekomen kan komen. Dan kan worden gezegd dat de onderverhuurder niet voldoende rekening heeft gehouden met de belangen van zijn onderhuurder. Als de huurovereenkomst eindigt op het door de rechter vastgestelde tijdstip, en de onderhuurder daardoor schade lijdt, dan komt de onderhuurder schadevergoeding toe. Dit volgt ook uit artikel 7:306 lid 2 BW. Deze vergoeding van schade kan op grond van de algemene regels van Boek 6 BW worden gebaseerd. Op grond van artikel 7:291 BW kan van de regels van de vergoeding van schade niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. De vergoeding van schade kan bestaan in gederfde winst over de periode tot het einde van het huurcontract, kosten van verplaatsing en/of herinrichting van de winkelruimte. De hoofdhuurder die de onderhuurder niet voldoende in de procedure betrekt kan ook om deze reden schadeplichtig worden. De huurder kan schade hebben geleden omdat hij advocaatkosten heeft moeten maken die voorkomen hadden kunnen worden als hij voldoende door de hoofdverhuurder geïnformeerd was geworden.

Kort samengevat wordt de onderverhuurder op grond van artikel 7:306 BW jegens de onderhuurder schadeplichtig als deze :

  • de hoofdhuurder de onderhuurder niet of niet juist heeft voorgelicht omtrent de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt, of is aangegaan;
  • de hoofdhuurder bij de beëindiging van de hoofdhuur en de bepaling van het tijdstip van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt.

De positie van de huurder is niet altijd sterk als door de hoofdverhuurder een ontbindingsactie wordt gestart hetgeen mogelijk is als de hoofdhuurder stopt met huurbetaling, waardoor de belangenafweging niet aan de orde is. Daarnaast het mogelijk dat de hoofdhuurder geen verhaal biedt, waardoor een onderhuurder wel een schadeclaim heeft, maar deze claim niet kan worden verhaald op de aansprakelijke onderverhuurder. Dit probleem doet zich in mindere mate voor bij de kapitaalkrachtige franchisegevers.