Laatst bijgewerkt op 2020-04-18 om 22:05:09

De voorinspectie moet nauwkeurig plaatsvinden. Gebreken of verplichte herstellingen die niet bij de voorinspectie, maar pas bij de eindinspectie aan het licht zijn gekomen kunnen meestal niet op de huurder worden verhaald. Als er kenbare gebreken niet staan vermeld in het rapport van voorinspectie, dan doet dit een eventuele herstelverplichting doorgaans vervallen. Zie onder meer het arrest van de Hoge Raad van 27 november 1998 (HR 27 november 1998, NJ 1999, 380 (Van der Meer/Beter Wonen). Uit dit arrest blijkt dat de huurder in duidelijke bewoordingen moet worden meegedeeld dat hij de bij de voorinspectie geconstateerde gebreken tijdig voor het einde van de huurovereenkomst moet hebben hersteld, bij gebreke waarvan niet (alle) herstelkosten verhaald kunnen worden. Verder blijkt dit uit een vonnis van de kantonrechter Zutphen van 9 maart 1999, WR 1999,49, waarin staat dat de huurder er op mag vertrouwen dat de verhuurder genoegen neemt met herstel conform dit inspectierapport.

Tot eenzelfde oordeel kwam de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam op 10 april 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:3116). Hier wordt vermeld dat de verhuurder niet terug kan komen op niet uitgevoerde werkzaamheden als deze niet in de voor- en eindinspectie zijn  vermeld. Deze werkzaamheden komen dan niet voor rekening van de huurder, maar blijven voor rekening van de verhuurder.

Een verhuurder kan dan geen beroep doen op dwaling ex artikel 6:228 BW als er gebreken die bij de voorinspectie duidelijk waarneembaar waren pas na het einde van de overeenkomst zijn opgemerkt.  Tot dit oordeel kwam ook de rechtbank Limburg, afdeling kanton, in haar vonnis van 28 september 2016 (ECLI:NL:RBLIM:2016:9277).  In dit verband is het van belang dat de huurder ook de mededelingsplicht niet had geschonden. De huurder had een elektrotechnische installatie laten aanleggen in de veronderstelling dat alles goed was aangelegd.  In dit vonnis werd beslist dat na een voorinspectie van het gehuurde en goedkeuring van de oplevering bij de eindinspectie geen beroep mogelijk was op tijdens de inspectie niet onderkend opleveringsgebreken. De rechter merkte verder op dat “als na een gezamenlijke voorinspectie van het gehuurde afspraken worden gemaakt over wat nog nodig is om behoorlijk op te leveren, mag de huurder erop vertrouwen dat de verhuurder genoegen neemt met het nakomen van die opleveringsafspraken en kan de verhuurder daarom in beginsel na afloop van de huur de huurder niet meer aansprakelijk stellen voor het herstel van andere bij de voorinspectie bestaande gebreken. Dit is slechts anders als de betreffende gebreken bij de voorinspectie niet of nauwelijks vast te stellen waren. Gelet op het voorgaande dient de verhuurder ervoor te zorgen dat de voorinspectie nauwkeurig geschiedt. Het kan daarvoor nodig zijn om deskundigen in te schakelen, bijvoorbeeld als de verhuurder zelf niet ter zake deskundig is of als het gaat om de staat van door de huurder aangebrachte bijzondere voorzieningen, zoals in dit geval elektrotechnische installaties”. Hier bleef de dwaling omtrent de toestand van het gehuurde voor rekening en risico van de verhuurder.

Als partijen beide het rapport van voorinspectie hebben ondertekend, dan moet dit als een overeenkomst aangemerkt worden. De normale regels van het overeenkomstenrecht zijn daarop van toepassing. Er is geen reden deze overeenkomst als een vaststellingsovereenkomst aan te merken zoals voor de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst geldt. Voor de beschrijving bij aanvang van de overeenkomst geldt immers de regeling van artikel 7:224 lid 2 BW. Deze regeling beschouwt de beschrijving bij aanvang van de overeenkomst als een vaststellingsovereenkomst. Ik heb hierboven in dit hoofdstuk het nodige opgemerkt. Een soortgelijke regeling als die geldt voor de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst geldt niet voor de ondertekende voorinspectie bij het einde van de overeenkomst.

De kantonrechter te Rotterdam vond dat onder omstandigheden de kosten van herstel ook voor rekening van de huurder dienden te komen. Dit had ook te maken met het feit dat partijen met elkaar gedurende de oplevering in contact moeten blijven. Noot 106 De schade blijft ook voor rekening van de huurder als de verhuurder het gebrek redelijkerwijs niet op kon merken tijdens de voorinspectie (bijvoorbeeld een gat in de vloer waarover de huurder een kleed en een tafeltje heeft getrokken).
In dit verband is het vonnis van de rechtbank Groningen van 22 december 2011 opmerkelijk ( LJN: BU9750,sector kanton Rechtbank Groningen, 473857/10-16736 ). De rechter besliste in dit vonnis in rechtsoverweging 4.3 dat de onregelmatigheden die door de verhuurder eenzijdig een dag na de gezamenlijke eindoplevering waren aangetroffen, mochten leiden tot doorberekening van de kosten die de huurder zelf had moeten maken als hij de gebreken zelf verholpen zou hebben.
Mij verbaast deze uitspraak enigszins. De geldende jurisprudentie gaat er immers van uit dat kosten van herstel van kenbare gebreken die bij de voorinspectie aangetroffen hadden kunnen worden, doch in de voorinspectie niet waren vermeld, niet na beëindiging van de overeenkomst doorberekend kunnen worden.
Hoewel er in deze kwestie kennelijk geen voorinspectie is gehouden, moet de eindinspectie in hetzelfde licht als de voorinspectie worden aangemerkt; zou de eindinspectie als voorinspectie aangemerkt worden, dan had de verhuurder kenbare gebreken niet opgemerkt en had de verhuurder later deze gebreken ook niet door kunnen belasten. De uitspraak geeft geen duidelijkheid over de vraag of er sprake van kenbare gebreken was of dat er gebreken door de huurder “onder het vloerkleed waren geveegd”. Als er sprake was van opgemerkte kenbare gebreken de dag volgend op die van de eindinspectie, dan ben ik van mening dat de rechter deze kosten van herstel (van de niet genoteerde kenbare gebreken) niet door had mogen berekenen. Is er sprake van niet kenbare gebreken, dan lijkt mij deze beslissing wel juist.