De varianten betreffende de opzegging van 7:290 BW-bedrijfsruimte

Laatst bijgewerkt op 2022-01-05 om 22:01:31

De huurovereenkomst die voor vijf jaar is aangegaan moet worden opgezegd. Voor de huurder gelden geen bepaalde opzeggingsgronden. Voor de verhuurder gelden wel bepaalde opzeggingsgronden (artikel 7:293 BW ). Dit is een afwijking van de algemene regel voor beëindiging van overeenkomsten voor een bepaalde periode artikel 7:228 BW (zie ook het hoofdstuk De huurovereenkomst voor bepaalde periode).
De huurovereenkomst die is aangegaan voor een periode gelegen tussen de vijf en de tien jaar moet worden opgezegd. Voor de huurder gelden geen bepaalde opzeggingsgronden. Voor de verhuurder gelden wel bepaalde opzeggingsgronden (artikel 7:293 lid 1 BW). Dit is een afwijking van de algemene regel voor beëindiging van overeenkomsten voor een bepaalde periode (artikel 7:228 BW, zie ook het hoofdstuk De huurovereenkomst voor bepaalde periode).
De van rechtswege verlengde overeenkomst voor een huurperiode tot tien jaar moet worden opgezegd (artikel 7:293 lid 1 BW). Dit komt overeen met de algemene regeling als vermeld in artikel 7:228 lid 2 BW (zie ook het hoofdstuk De huurovereenkomst voor bepaalde periode).
De overeenkomst die is aangegaan voor een huurperiode van meer dan tien jaar moet worden opgezegd (artikel 7:300 BW). Dit is in afwijking van de algemene regeling als vermeld in artikel 7:228 lid 1 BW (zie het hoofdstuk De huurovereenkomst voor bepaalde periode).
De huurovereenkomst die voor onbepaalde periode is aangegaan moet worden opgezegd (artikel 7:300 lid 2 BW).
Het is mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten, waarin voor de verhuurder een verbod tot opzegging is opgenomen. De wet verzet zich niet tegen bepaalde overeenkomsten, die voor zeer lange duur worden gesloten (denk aan eeuwigdurende erfpachtovereenkomsten). Als een verhuurder dus een dergelijke bepaling in de huurovereenkomst, of in de bijlage van een huurovereenkomst heeft opgenomen, dan is de rechtsopvolger ook aan deze bepaling gebonden. Bij het bereiken van de technische levensduur van het gehuurde zou buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:210 BW mogelijk zijn. In het huidige huurrecht is een tijdelijk element in de definitie van een huurovereenkomst (zie artikel 7:201 BW) achterwege gebleven. Zie met name over de uitleg van deze materie de uitleg die voormalig advocaat-generaal mr. Huydecoper in zijn conclusie hieraan heeft gegeven die tot de uitspraak van de Hoge Raad Hoge Raad (HR) van 13 mei 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT5525) heeft geleid. In deze uitspraak erkende de Hoge Raad de mogelijkheid om opzegging door de verhuurder uit te kunnen sluiten. Een verbod van opzegging is ook mogelijk in de vorm van een kwalitatieve verplichting in de koopovereenkomst met een nieuwe eigenaar. In het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 6 februari 2019 werd (ECLI:NL:RBNHO:2019:432) werd bevestigd dat een opzegging van een huurovereenkomst van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte de eerste tien jaar niet mogelijk is vanwege een kwalitatieve verplichting in de koopovereenkomst (art. 7:259 lid 1 sub a BW). Aangezien het wel mogelijk is om de huurovereenkomst wegens wanbetaling, of andere wettige redenen op te zeggen, maar deze omstandigheden zich niet voordeden, was er een reden om de overeenkomst te beëindigen door opzegging.

Conclusie

De huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte moet dus altijd worden opgezegd, tenzij een huurbeëindiging door gezamenlijke overeenstemming tot stand is gekomen. Zie artikel 7:293 lid 3 BW : na opzegging zal voor het beëindigen van de huur altijd een uitspraak van de rechter noodzakelijk zijn. Een opzegging is ook niet noodzakelijk als partijen een huurperiode van korter dan twee jaar ( artikel 7:301 BW ) overeenkomen (partijen kunnen uiteraard wel bedingen dat de overeenkomst opgezegd moet worden). Het is ook mogelijk dat de verhuurder een verbod tot opzegging in het huurcontract opneemt. Opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder is dan niet mogelijk. Dat betekent dan niet dat de overeenkomst niet beëindigd zou kunnen worden. Denk bijvoorbeeld aan huurbeëindiging wegens gewijzigde omstandigheden (artikel 6:258 BW), huurbeëindiging door ontbinding wegens toerekenbaar tekortschieten (artikel 6:265 BW) en door wederzijds goedvinden tussen partijen. Dit kan het geval zijn als tussen partijen is overeengekomen dat de huurovereenkomst beëindigd kan worden als het merendeel van de aandelen van de huurder in handen van derden komt. Als de huurder een besloten vennootschap is, kan door de overdracht van de aandelen de zeggenschap van de vennootschap worden overgedragen aan de nieuwe aandeelhouder. Daarmee kan de zeggenschap over het gehuurde ook worden overgedragen. Het hof te Amsterdam komt in zijn arrest van 29 juni 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:1898) tot eenzelfde oordeel. Een beroep op het opzegverbod werd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar geacht.