Huurprijs en btw-heffing

Laatst bijgewerkt op 2020-02-26 om 22:00:28

De belastingdienst gaat van eenzelfde begrip van huur uit als artikel 7:201 BW (Staatscourant 2013 nr. 26851 30 september 2013, bladzijde 17).
De huurprijs wordt in beginsel berekend exclusief btw. Op grond van artikel 11 lid 1 sub b Wet op de omzetbelasting 1968 is de verhuur van onroerende zaken in beginsel vrijgesteld van btw-heffing. In artikel 11 lid 1 sub b Wet op de omzetbelasting 1968 (geldig op 3 december 2014) is dit als volgt verwoord.

De verhuur (de verpachting daaronder begrepen) van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw-heffing (Staatscourant 2013 nr. 26851 30 september 2013, bladzijde 3), met uitzondering van:

  1. de verhuur van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines;
  2. de verhuur binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen, die daar slechts voor een korte periode verblijf houden;
  3. de verhuur van parkeerruimte voor voertuigen en de verhuur van lig- en bergplaatsen voor vaartuigen;
  4. de verhuur van safeloketten;
  5. de verhuur van onroerende zaken, anders dan gebouwen en gedeelten daarvan welke als woning worden gebruikt, aan personen die de onroerende zaak gebruiken voor doeleinden waarvoor een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek van de belasting op de voet van artikel 15 bestaat mits de verhuurder en de huurder blijkens de schriftelijke huurovereenkomst daarvoor hebben gekozen of in andere gevallen gezamenlijk een verzoek daartoe aan de inspecteur hebben gedaan en overigens voldoen aan bij ministeriële regeling te stellen voorwaarden.
  6. kortlopende verhuring van zomerhuisjes, staanplaatsen voor caravans, gemeubileerde appartementen. Er is in ieder geval sprake van een ‘korte periode’ als de gasten maximaal 6 maanden in de accommodatie verblijven en zij het middelpunt van hun maatschappelijke leven niet daarnaar verplaatsen. De verhuur van gemeubileerde woningen en appartementen voor langer dan 6 maanden is altijd vrijgesteld van btw.

Ik zie een verhuring van woonruimte door de verhuurder in een wooncomplex voor zes maanden waarbij de huurder wordt gedwongen elke zes maanden andere woonruimte te betrekken, niet vallen onder een verhuring als bedoeld onder punt 6. Deze huurder wenst hier wel langer te verblijven, maar door de opzet van de verhuurder is dit dan niet mogelijk. Die huurder heeft zijn maatschappelijke leven immers wél naar die woning verplaatst.

Hierbij dient wel bedacht te worden dat andere gehuurde bedrijfsruimte het huurregime volgt ten dienste waarvan deze andere ruimte in gebruik is genomen. Zo zullen extra gehuurde parkeerplaatsen bij een supermarkt het regime van deze supermarkt volgen.

Als het pand door de huurder wordt gebruikt voor belaste prestaties, dan is het voor de huurder vermoedelijk voordelig om de huur van het gehuurde pand te laten belasten met btw. Als de huurder namelijk van btw is vrijgesteld, dan berekent de verhuurder waarschijnlijk een hogere huurprijs omdat hij de bij hem niet aftrekbare btw in de huurprijs zal doorberekenen. Delen van een onroerende zaak kunnen alleen belast verhuurd worden als die delen economisch zelfstandig zijn te exploiteren. Dat is het geval als de delen zelfstandig verhuurd en gebruikt kunnen worden. Daarvoor moet het verhuurde deel onder meer beschikken over een eigen toegang van buitenaf. Bijvoorbeeld een verdieping of een unit in een kantoorpand of bedrijfsverzamelgebouw. Een kamer in een bedrijfsverzamelgebouw, waarbij alleen de ruimte is af te sluiten, maar waarbij gebruik wordt gemaakt van gemeenschappelijke ruimte kan dus niet btw belast worden verhuurd.

De voordelen van de belaste verhuur zijn:

  • Btw over de aankoop kunt u aftrekken als voorbelasting.
  • Btw over de aankoop die u niet hebt afgetrokken, kunt u misschien alsnog (gedeeltelijk) aftrekken als voorbelasting.
  • Btw over onkosten voor het pand mag u aftrekken als voorbelasting.

Door te kiezen voor btw-belaste huur kan de verhuurder de aan hem in rekening gebrachte btw in vooraftrek brengen. Het gaat hierbij om de btw op de lopende kosten, zoals het groot onderhoud en de beheerskosten. Verder kan de verhuurder bijvoorbeeld de btw die bij de aankoop van het pand verschuldigd is terugvorderen. Hierbij geldt dan wel dat in het  gebouw gedurende de eerste tien jaar een btw-belaste activiteit dient te bevatten. Als gedurende deze tien jaar de btw-activiteiten wijzigen in het pand en van btw-belast naar niet belaste activiteit gaan, dan kan de belastingdienst deze verrekende btw terugvragen. Dat wordt ook wel de btw-herzieningstermijn genoemd. Dit kan gevolgen hebben voor de hoogte van de btw-schade. het begrip btw-schade wordt hieronder behandeld.

De btw-belaste huur eindigt niet bij de verkoop van het pand door de eigenaar/verhuurder. De nieuwe eigenaar zal de gehanteerde btw-optie moeten respecteren.

Als het pand door de huurder wordt gebruikt voor belaste prestaties, dan is het voor de huurder vermoedelijk voordelig om de huur van het gehuurde pand te laten belasten met btw. Als de huurder namelijk van btw is vrijgesteld, dan berekent de verhuurder waarschijnlijk een hogere huurprijs omdat hij de bij hem niet aftrekbare btw in de huurprijs zal doorberekenen. Ondernemers die gebruik maken van de nieuwe kleineondernemersregeling kunnen geen gebruik maken van de btw belaste verhuur.

Voorwaarden aan opteren btw belaste huur 

Om voor btw-belaste huur in aanmerking te komen, dient in de overeenkomst het volgende te worden vermeld: namen van huurder en verhuurder, plaats en adres van het gehuurde, kadastrale gegevens van het gehuurde, boekjaar van de huurder en een verklaring van de huurder dat hij aan de formele vereisten voor een btw-belaste verhuring voldoet. Als aan deze voorwaarden bij aanvang van de overeenkomst niet is voldaan, dan zal er volgens een vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 26 april 2018 (ECLI:NL:RBNNE:2018:1495) geen sprake kunnen zijn van btw-belaste huur. Slechts bij uitzondering zal hiervan afgeweken kunnen worden (Mr. P.C. Leegwater en mr. L.R. van Silfhout, Btw-belaste (ver)huur van kantoor en bedrijfsruimte, TvHB, nr. 3 juni 2019, pagina 202).

De huurder moet een verklaring over de btw activiteit afleggen of hierover mededeling doen in een verzoek naar de belastingdienst. Als voorwaarde voor btw belaste huur geldt dat de huurder de onroerende zaak voor minstens 90% (of 70%) voor omzet waarover hij btw moet betalen. Tevens dient de huurder als ondernemer bij de belastingdienst geregistreerd te zijn. Let op onderverhuring. Als het pand wordt onderverhuurd aan een niet btw-huurder, dan zal de hoofdhuur in zijn geheel niet onder het criterium van btw belaste huur kunnen vallen. Dit percentage van 70% geldt als de huurder een werkgeversorganisatie, makelaar in onroerende zaken, reisbureau, arbodienst, postvervoersbedrijf of openbare radio- en televisieorganisatie betreft. Als de huurder het pand voor minder dan 10% (of 30%) voor vrijgestelde omzet gebruikt, is belaste verhuur mogelijk. Maar dan is de aftrek van btw over de huur en onkosten bij de huurder beperkt. De standaard bepaling in de ROZ-voorwaarden geldt als een verklaring in deze zin.  Als achteraf blijkt dat de activiteiten in het pand geen btw belasting rechtvaardigen, dan vervalt het recht op belaste verhuur. Dit betekent dus dat (uitgaande van de 90%-norm) de huurder het pand voor minstens negentig procent btw belaste prestaties moet gebruiken (Staatscourant 2013 nr. 26851 30 september 2013, bladzijde 20). Als dit niet het geval is, dan kan sowieso niet met btw verhuurd worden. Als er door een verhuurder btw wordt berekend over de huurprijs zonder dat btw-vrijstelling middels een beschikking is opgeheven, dan betaalt de huurder de btw zonder wettelijke basis en wordt deze betaling dus als onverschuldigd beschouwd te zijn gedaan door de huurder (Ktg.’s-Gravenhage 13 augustus 1984, Prg. 1984/2177Prg. 1984/2177). Als partijen een btw-heffing zijn overeengekomen maakt deze overeengekomen btw geen onderdeel uit van de huurprijs als in de wet bedoeld, zodat wettelijke bepalingen die zien op de vaststelling van de huurprijs niet mede betrekking hebben op een eventueel daarover te berekenen btw-heffing.

Welke verhuurde ruimte zijn altijd belast met btw?

Congres-, vergader- en tentoonstellingsruimten mag de verhuurder altijd belast met btw verhuren. Het maakt hierbij niet uit of de huurder ondernemer is. Er hoeft geen verzoek te worden ingediend voor belaste verhuur of een verklaring daarover in het huurcontract te worden opgenomen.  Daarbij geldt dan wel als voorwaarde dat de huurder de ruimte voor maximaal 1 aaneengesloten maand huurt en niet langer. Een huurder die bijvoorbeeld voor 3 jaar iedere week 1 dag een vergaderruimte huurt, huurt dit niet langer dan een aangesloten periode van 1 maand en voldoet dus aan deze voorwaarde. Verder moet in de prijslijst of in de huurovereenkomst duidelijk zijn aangegeven dat de verhuur belast is met btw en moet de huurder deze ruimte daadwerkelijk gebruiken als congres-, vergader- of tentoonstellingsruimte.

Het ter beschikkingstelling van een theaterzaal waarbij ook theatertechnici ter beschikking worden gesteld, of bij de ter beschikkingstelling van sportaccommodaties aan sporters, wordt als btw-belaste activiteit aangemerkt. Deze tegemoetkoming geldt ook voor andere onroerende zaken, zoals ruimten in een hotel-, café- en restaurantbedrijf als die ruimte ter zake van de verhuur uitsluitend wordt gebruikt als congres-, vergader- of tentoonstellingsruimten, en aan de voorwaarden als genoemd in bovenstaande alinea is voldaan.

De minister kan deze vrijstelling op gezamenlijk verzoek van huurder en verhuurder beëindigen (Staatscourant 2013 nr. 26851 30 september 2013, bladzijde 12). Dit betekent dat de btw slechts een onderdeel van de huurprijs uit kan maken, indien en voor zover dit tussen partijen is overeengekomen (partijen opteren voor btw-plichtige verhuur) én de btw-vrijstelling middels een beschikking is opgeheven. Als voor deze mogelijkheid van geopteerde btw wordt gekozen, dan moet de huurder tevens het gehuurde in gebruik nemen voor het einde van het boekjaar waarin hij is gaan huren. Dit wordt de referentieperiode genoemd. Door de referentieperiode toe te passen wordt aangesloten bij het boekjaar van de verhuurder. Als het gehuurde niet gedurende het boekjaar in gebruik is genomen, dan is niet voldaan aan de optie en is de verhuur dus alsnog vrijgesteld. In sommige gevallen kan op basis van het Vastgoedbesluit de referentieperiode worden verlengd, waardoor de verhuring toch kan worden belast gedurende de periode in het boekjaar dat het gehuurde niet in gebruik is genomen.

Verplichte facturering bij btw belaste huur 

Als btw-heffing over de verschuldigde huur is overeengekomen, dan heeft de huurder recht op facturen ten behoeve van zijn administratie ten behoeve van zijn btw-administratie. Dit geldt ook als de huurder een particuliere huurder is. Het hof Den Haag overwoog in haar arrest van 4 maart 2014 ( ECLI:NL:GHDHA:2014:456) dat de verhuurder ook facturen naar de huurder moet sturen als de huurder een particuliere huurder is. Het hof overwoog daaromtrent dat de verhuurder door de onroerende zaak aan deze persoon te verhuren deze als ondernemer in de zin van artikel 7, tweede lid, onderdeel b, Wet OB 1968 is aan te merken. De huurder kan uitsluitend als ondernemer de gezamenlijke keuze voor belaste verhuur zijn aangegaan en is op basis van de dan ook voor hem als ondernemer geldende administratieve verplichtingen verplicht facturen uit te reiken en wel conform de daarvoor geldende wettelijke vereisten (artikelen 34 tot en met 37b Wet OB 1968).

Wanneer vervalt het recht op btw belaste huur?

Het recht op belaste verhuur vervalt als de huurder de onroerende zaak niet heeft gebruikt of niet meer gebruikt voor omzet die voor ten minste 90% (of 70%) belast is met btw. Hierbij zijn 4 situaties mogelijk:

  1. De onroerende zaak wordt als woning gebruikt. Het recht op belaste verhuur vervalt vanaf de datum dat de onroerende zaak als woning wordt gebruikt.
  2. De verhuur is in het 1e boekjaar onterecht belast omdat de huurder het pand niet heeft gebruikt voor ten minste 90% (of 70%) belaste omzet. Het recht op belaste verhuur vervalt met terugwerkende kracht vanaf het begin van de verhuur.
  3. De verhuur is in een later boekjaar onterecht belast, waarbij de huurder in redelijkheid niet kon voorzien dat hij niet meer aan de voorwaarde zou voldoen van gebruik voor ten minste 90% (of 70%) belaste omzet. Het recht op belaste verhuur blijft voor dat boekjaar bestaan. Als de huurder in het volgende boekjaar weer niet aan de voorwaarde voldoet, vervalt het recht met terugwerkende kracht vanaf het begin van dat boekjaar.
  4. De verhuur is in een later boekjaar onterecht belast, waarbij de huurder in redelijkheid kon voorzien dat hij niet meer aan de voorwaarden zou voldoen. Het recht op belaste verhuur vervalt met terugwerkende kracht vanaf het begin van dat boekjaar.

Gevolgen voor de verhuurder als het recht op belast verhuur vervalt
Als het recht op belaste verhuur vervalt, heeft de verhuurder ten onrechte btw aan de huurder in rekening gebracht. Ook heeft de verhuurder dan misschien ten onrechte btw afgetrokken als voorbelasting. Dit dient dan als volgt hersteld te worden:

  • De verhuurder stuurt verbeterde facturen, zonder btw, aan de huurder.
  • Heeft de verhuurder bij aankoop van het pand btw betaald en afgetrokken? En vervalt het recht op belaste verhuur binnen de herzieningstermijn (deze termijn luidt 10 jaar)? Dan moet de verhuurder de afgetrokken btw (gedeeltelijk) terugbetalen.
  • Heeft de verhuurder btw over kosten voor het pand afgetrokken als voorbelasting? Dan moet de verhuurder dit terugbetalen via de btw-aangifte. De verhuurder verrekent het bedrag dat er betaald moet worden, met de btw die afgetrokken kan worden.
  • Er kan bij de belastingdienst ook worden gevraagd om een naheffingsaanslag.
  • De verhuurder kan bij de Belastingdienst de btw terugvragen die ten onrechte op uw btw-aangifte is betaald. Dit kan ook worden gecombineerd  met een verzoek om een naheffingsaanslag.

Gevolgen voor de huurder als het recht op belast verhuur vervalt
Als het recht op belaste verhuur vervalt, heeft de huurder ten onrechte de betaalde btw afgetrokken als voorbelasting. De huurder herstelt dit als volgt:

  • De huurder stuurt binnen 4 weken na afloop van het boekjaar een verklaring aan de verhuurder dat hij niet meer voldoet aan de voorwaarden voor belaste verhuur. Hij stuurt een afschrift van deze verklaring aan de Belastingdienst. Als hij dit niet doet, kan hij aansprakelijk worden gesteld voor de btw die de verhuurder ten onrechte heeft afgetrokken als voorbelasting.
  • De huurder betaalt de btw die hij eerder heeft afgetrokken als voorbelasting, terug via de btw-aangifte. De huurder verrekent dit dan met de aftrekbare btw. Ook kan hij de belastingdienst vragen om een naheffingsaanslag.

Overeengekomen Btw-schade

Als de btw niet doorbelast kan worden, dan wordt er ook wel gesproken van btw-schade. De schade bestaat er dan onder meer uit dat de verhuurder bij de oplevering van een nieuwe onroerende zaak de over deze onroerende zaak berekende btw (de investerings-BTW). Als deze investerings-btw bij de levering van het pand is voldaan, dan is deze btw aftrekbaar. Partijen moeten wel correct beschrijven waaruit deze btw-schade bestaat. Als deze schade in het huurcontract te beperkt staat omschreven, dan kan verhuurder alleen deze beperkte schade aan de huurder doorbelasten.

Als de verhuring niet aan de eisen voor btw-belaste verhuring voldoet, dan wordt de verhuring geacht met terugwerkende kracht te zijn vrijgesteld van btw.

Als het pand is verhuurd na oplevering en deze verhuring btw belast is, dan hoeft deze btw over de verhuring niet terug te worden betaald. Gedurende tien jaren kan de belaste btw ter zake de oplevering van het pand aan de onroerende zaak worden toegerekend. Die toerekening van de btw is ook mogelijk bij panden die geheel zijn verbouwd en na verbouwing in gebruik zijn genomen. De met deze verbouwing gemoeide btw is dan ook aftrekbaar.
De huurder moet er wel goed op letten dat hij niet na de genoemde periode van tien jaar btw aan de verhuurder vergoedt over deze investeringen, want de verhuurder is dan al gecompenseerd voor de over deze investeringen belaste BTW.
In de ROZ-voorwaarden is een bepaling opgenomen waarmee partijen vrijwillig overeenkomen de BTW-schade te compenseren als er geen recht meer is om btw over de verhuring te berekenen. Deze btw-schade komt feitelijk neer op een verhoging van de huurprijs. Partijen doen er goed aan een percentage vast te zetten ten behoeve van de btw-schade. Dat geeft duidelijkheid over de hoogte van de schade. Nadeel is dan wel dat de schade die hoger is dan dit percentage niet geclaimd kan worden.

Deze btw-schade komt feitelijk neer op een verhoging van de huurprijs. Ik vroeg mij in eerste instantie af hoe deze regeling zich verhoudt met de regeling van artikel 7:303 BW. Deze regeling is immers semi-dwingend recht . Bij nader inzien komt deze regeling niet in strijd met de regels van artikel 7:303 BW. Er is immers geen sprake van een huurverhoging bij doorbelasting van schade, maar er is sprake van een door partijen bij aanvang van de overeenkomst voorziene situatie, waarbij door de verhuurder de door partijen bij aanvang van de overeenkomst geopteerde btw niet meer kan worden doorbelast; de verhuurder lijdt als gevolg hiervan schade en deze schade wordt door partijen door een contractueel beding aan de huurder doorbelast. Als deze schade vervolgens aan de huurder wordt doorbelast, dan is er geen sprake van een verhoging van de huur; er is daarentegen sprake van doorbelasting van schade naast het bedrag dat de huurder aan huur dient te voldoen. Dat deze schadecomponent door de huurder als huurverhoging wordt gevoeld, maakt dit niet anders. [/ms-protect-content][/su_expand]

Als de btw door een wijziging van de wet, waarvan de wijziging op het moment van het sluiten van de overeenkomst niet viel te voorzien, niet meer doorbelast kan worden, dan kan de bepaling ter zake het doorbelasten van schade wellicht niet ten laste van de huurder worden gebracht. Het lijkt dan meer voor de hand te liggen deze schade voor rekening van de verhuurder te laten. De huur van bedrijfsruimte is immers in beginsel onbelast, tenzij partijen opteren voor belaste huur, zodat het in een dergelijke uitzonderlijke situatie reëler is het risico voor het niet meer doorbelasten van de huur voor rekening voor de verhuurder te laten. Onder deze uitzondering valt niet de situatie dat de btw niet meer aan de huurder doorbelast kan worden als de huurder te weinig btw belaste activiteiten in het gehuurde ontplooit. Een dergelijke situatie hebben partijen dan wél verdisconteerd bij aanvang van de overeenkomst.

De btw over de investering over de eerste tien jaar is min of meer eenvoudig te berekenen. Dit is uiteraard anders voor de btw-schade op de onderhouds- en beheerskosten. Deze kosten zijn variabel. Het btw-verlies over dit deel wordt dan bepaald door de aard en omvang van het uit te voeren onderhoud. Daarnaast is van belang of er meerdere huurders gebruik maken van het pand, waarbij verschillende btw-regimes naast elkaar kunnen lopen. Het is daarom handig deze schade jaarlijks achteraf op nacalculatiebasis af te rekenen.

Als bron heb ik voornamelijk de site van de belastingdienst gebruikt op 31 oktober 2019.