Laatst bijgewerkt op 2018-07-24 om 18:13:22
Voor de over en weer aangegane verplichtingen dient (evenals bij niet-geliberaliseerde woonruimte) de huurovereenkomst als uitgangspunt genomen te worden. Voor de geliberaliseerde woonruimte geldt dus slechts het gestelde in artikel 7:259 lid 1 BW. Daarin staat dat het overeengekomen bedrag, dan wel een redelijke vergoeding ter zake de overeengekomen verdeelsleutel is verschuldigd voor de kosten voor nutsvoorzieningen (gas, water en licht op een individuele meter). Met een redelijke vergoeding wordt de kostprijs bedoeld. Ook kan het zijn dat er jaren achtereen een verdeelsleutel wordt gehanteerd bij de toerekening van de servicekosten, waartegen de huurder nooit bezwaar heeft gemaakt. Zo’n verdeelsleutel mag dan worden geacht te zijn overeengekomen door partijen. Als er overeenstemming over deze betalingsverplichtingen is bereikt, dan gelden de overeengekomen bedragen als uitgangspunt. Dat is alleen anders als de overeengekomen bedragen in strijd zijn met de wettelijke voorschriften, voor zover deze dwingendrechtelijk zijn voorgeschreven. Dit geldt bijvoorbeeld voor de maximum bedragen die voor leveringen van warmte op grond van de Warmtewet berekend mogen worden. Verder geldt dat de Huurcommissie ten aanzien van niet-geliberaliseerde woonruimte bevoegd is de door haar ingevolge het Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie 2016 opgestelde redelijke vergoedingen in de plaats te stellen van de overeengekomen vergoedingen.
De Huurcommissie kan oordelen dat de overeengekomen of overeengekomen geachte verdeelsleutel niet redelijk is, dan wel niet voldoende aansluit bij de werkelijke kosten die de huurder wordt geacht verschuldigd te zijn geworden. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de exploitatieperiode (periode waarover het energiebedrijf afrekent) afwijkt van de huurperiode. In dat geval kan gebruik worden gemaakt van de graaddagenmethode. Het aantal gewogen graaddagen van een periode geeft aan hoeveel graden de gemiddelde etmaaltemperatuur van die periode beneden de stookgrens van 18° Celsius ligt. Dat is logisch, want de huurder die woonruimte huurt vanaf mei tot en met september zal vrijwel niet stoken. Deze huurder kan dus ook niet worden belast met een evenredig deel van de stookkosten op jaarbasis. Het uitgangspunt is dat de huurder in een etmaal waarin de gemiddelde buitentemperatuur hoger is dan de gemiddelde binnentemperatuur geen gas verbruikt. Ligt de buitentemperatuur echter lager, dan zal de huurder gaan stoken en moeten er graaddagen geteld worden. Meestal wordt in de graaddagenberekening 18 °C genomen als waarde voor de gemiddelde binnentemperatuur. De etmaalgemiddelde buitentemperatuur van een koudere dag wordt afgetrokken van de etmaalgemiddelde binnentemperatuur van 18 graden. Als het op een dag buiten gemiddeld 10 graden was, reken je als volgt: 18 – 10 = 8 graaddagen. Was de gemiddelde buitentemperatuur over 24 uur hoger dan 18 graden, dan kom je altijd uit op 0 graaddagen.
Voorbeeld
Het energiebedrijf brengt 2.000 m³ gas in rekening over het jaar 2013 (waarin 3.773,8 graaddagen zijn geregistreerd). De huurder heeft alleen de maand januari 2013 de woning gehuurd. In deze maand zijn 614,7 graaddagen geregistreerd (zie pagina 10 van het Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie 2016).
Het gasverbruik van de huurder kan worden herleid door het aantal graaddagen van beide perioden met elkaar te vergelijken. Het aantal graaddagen over de maand januari wordt afgezet tegen het aantal graaddagen over het gehele jaar. In dit geval komt deze berekening uit op een gasverbruik van 614,7 / 3.773,8e deel van 2.000 m³ = 326 m³.
Artikel 7:259 lid 1 BW bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten gelijk is aan het bedrag dat als redelijke vergoeding kan worden beschouwd. De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 6 februari 2015 ECLI:NL:RBROT:2015:740 bepaald dat niet de werkelijke kosten in rekening gebracht konden worden. De verhuurder had in deze zaak gesteld dat het gehuurde pand, waarvan de aan de huurder verhuurde woonruimte onderdeel uitmaakt, een oud PWS-pand is dat de verhuurder had overgenomen. In de jaren voorafgaand aan 2011 waren de meterstanden geschat en op basis daarvan werd het voorschot servicekosten bepaald naar de huurder. De verhuurder heeft erkend dat het pand te weinig aandacht van haar heeft gehad en dat ze er te laat achter is gekomen dat het voorschot servicekosten te laag is ingeschat, waardoor er jaarlijks telkens te weinig gas- en warmteverbruik in rekening is gebracht bij de bewoners. De verhuurder is een grote professionele partij. De huurder is een student. De huurder stelde dat hij de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als hij van de werkelijke verbruikskosten op de hoogte zou zijn geweest. De rechter was daarom van mening dat dit kan betekenen dat niet de werkelijke kosten aan de huurder doorberekend mogen worden, maar alleen de kosten die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, als redelijk moeten worden beschouwd. De rechter sloot hier aan op de door het NIBUD geschatte redelijke kosten.
De term “wettelijke voorschriften” duidt op bepalingen ingevolge de Prijzenwet. Indien krachtens die wet maximumprijzen worden gehanteerd, kan de Huurcommissie de kosten voor nutsvoorzieningen niet hoger stellen dan de prijzen die voortvloeien uit die voorschriften. De Huurcommissie toetst deze kosten op grond van artikel 18 UHW aan de redelijkheid. De servicekosten worden bij gebreke van overeenstemming vastgesteld aan de hand van de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld. Alleen voor niet-geliberaliseerde woonruimte is deze ministeriële regeling van toepassing. Voor geliberaliseerde woonruimte geldt geen wettelijke regeling voor de afrekening van deze servicekosten (ik bedoel hier niet de levering van warmte mee, want de levering daarvan is door de Warmtewet geregeld).
De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan dan in het kader van de eindafrekening van geleverde diensten die buiten de Warmtewet vallen slechts een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) van deze doorbelaste kosten doen, zoals vermeld in artikel 7:259 lid 1 BW. Dit is bijvoorbeeld aan de orde als aangetoond kan worden dat er een wanverhouding bestaat tussen de betaalde vergoeding en de werkelijke kosten.
Als de werkelijke kosten voor de eindafrekening als basis worden genomen, is dat een duidelijker criterium dan wanneer de redelijke kosten als uitgangspunt worden genomen. Het is dus van belang dat de huurder nagaat of in het huurcontract staat vermeld dat de servicekosten op basis van de werkelijke kosten worden naberekend.
Bagatelzaken
Mag de verhuurder, als deze bij het opmaken van de jaarlijkse afrekening merkt dat een klein overschot van €5 bestaat tussen de betaalde voorschotten en de werkelijke kosten, besluiten niets met dit bedrag te doen? Deze vraag werd behandeld in de Nieuwsbrief Huurrecht @ctueel van SDU (Huurrecht @ctueel 2015-05, Een klein servicekostenoverschot. Is dat verwaarloosbaar? Door mr P.G.A. van der Sanden).
Boven is weergeven dat de afrekening op basis van redelijkheid plaats vindt. Er wordt een oplossing gezocht op basis van de redelijkheid. Tevens wordt opgemerkt dat de hier bedoelde afwikkeling van geringe bedragen door hier niets mee te doen past bij de huidige wettelijke regeling. Conform de huidige regeling kan een betwiste kostenpost van minder dan € 36 per jaar niet langer bij de Huurcommissie aanhangig worden gemaakt. De administratieve afwikkeling van een bedrag van minder dan € 5 kost meer dan dit bedrag. Er wordt in dit artikel vermeld dat de meeste huurders wel begrijpen dat een dergelijk bedrag op grond van de kosten niet wordt uitgekeerd, dan wel wordt gevorderd. Als een enkele huurder erop staat dat dit bedrag wordt uitgekeerd, dan wordt geadviseerd dit bedrag uit te keren. Als er immers met een huurder een discussie ontstaat, dan kost deze discussie meer dan het uitkeren van dit bedrag. Bedacht dient wel te worden dat een huurder voor een bedrag van circa € 5 niet een uitspraak bij de Huurcommissie kan forceren, omdat deze instantie zich niet ontvankelijk zal verklaren. Het is daarnaast gezien het kostenaspect niet zinnig voor een bedrag van € 5 een procedure voor de rechter aanhangig te maken.
Verder wordt de suggestie gewekt om de huurder een bezwaartermijn van 8 weken te geven voor de afhandeling van dit geringe bedrag op bovengenoemde wijze. Een dergelijke regel is niet houdbaar gezien de dwingend rechtelijke regel van artikel 7:265 BW jo artikel 7:260 lid 2 BW.
Andere suggesties om een zekere vorm van legitimatie te geven door niets met deze bedragen te doen, lopen naar mijn mening doorgaans tegen het dwingendrechtelijke karakter van de wettelijke regeling aan. Er wordt gedacht aan een regeling, waarbij een huurdersorganisatie instemt met deze regeling. Het lijkt mij niet verdedigbaar een regeling te formuleren die in strijd is met de dwingendrechtelijke regeling die van toepassing is op de individuele huurder. Hetzelfde geldt voor een afwijkende regeling in de algemene voorwaarden.
De verhuurder kan er zelf voor kiezen kleine bedragen niet te vorderen en eventueel door te schuiven naar een volgende jaar als het dan wel de moeite is achter deze bedragen aan te gaan. De verhuurder heeft geen wettelijke basis in dit verband de betaling van kleine schulden aan de huurder achterwege te laten. Volgens de Brochure van de Woonbond over de servicekosten Noot 2aa moet het bedrag dat is blijven staan naar het volgende jaar worden doorgeschoven.