Wijziging bestemming zonder uitdrukkelijke toestemming
Overeengekomen wijziging bestemming
Laatst bijgewerkt op 2018-07-19 om 17:31:31
Als er een wijziging van bestemming met de verhuurder wordt overeengekomen ligt de zaak anders. Door een overeengekomen wijziging van de bestemming kan de aanvankelijk onder artikel 7:230a BW vallende overeenkomst onder het huurregime van artikel artikel 7:290 BW e.v. worden gebracht.
Zelfs als de verhuurder enthousiast heeft gereageerd over een met een bestemmingswijziging samenhangende verbouwing mag daaraan – gelet op de verstrekkende gevolgen – niet de gevolgtrekking worden verbonden dat hij met een bestemmingswijziging heeft ingestemd. De huurder zal veelal pas een beroep op een ander huurregime kunnen doen na uitdrukkelijke instemming door de verhuurder met deze wijziging van de bestemming van het gehuurde. Noot 8 Dit werd ook bevestigd in een zaak van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen van 23 april 2010 ( LJN: BM3707, sector kanton Rechtbank Groningen, 446300 ) waarin de huurder van artikel 7:230a BW ruimte eerst een beroep deed op bescherming op grond van artikel 7:290 BW na eenzijdige wijziging van de bestemming van het gehuurde. De rechter formuleerde in alinea 5.3 van zijn beschikking zijn standpunt als volgt. Als de verhuurder daarom al wist van het bestaan van de tattooshop, brengt – gezien de verstrekkende gevolgen van een bestemmingswijziging én de bepaling in de huurovereenkomst dat huurder alleen met (schriftelijke) toestemming een andere bestemming aan het gehuurde mag geven – de enkele wetenschap van verhuurder dat het verhuurde feitelijk anders wordt gebruikt dan in de overeenkomst voorzien, dan ook niet mee dat zij moet worden geacht met een bestemmingswijziging te hebben ingestemd. De toestemming zal daarom onmiskenbaar moeten blijken uit schriftelijke uitlatingen door of gedragingen van verhuurder. Daarvan is echter niets gebleken.
De verhuurder wordt genoopt tot huurbeëindiging
Laatst bijgewerkt op 2018-07-26 om 22:15:11
Als criterium voor deze opzeggingsgrond heeft de Hoge Raad bepaald dat slechts dan op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming tot opzegging van de huur door de verhuurder mag worden overgegaan indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt. Noot 92
De vordering tot beëindiging van de huur is daarom alleen mogelijk als overwegingen van ruimtelijke ordening de verhuurder tot verwezenlijking van de bestemming nopen. Uiteraard moet het bestemmingsplan definitief zijn goedgekeurd om als opzeggingsgrond te dienen. Vaststelling door de gemeenteraad is daarom onvoldoende. Alle betrokken belangen moeten bij de afweging worden betrokken (Noot 92).Een vrijstelling krachtens artikel 19 RO moet voor de toepassing van dit artikel worden gelijkgesteld. Noot 94
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 8 november 1996 (Hoge Raad ECLI:NL:HR:1996:ZC2191) moeten oordelen over de ontbinding van een overeenkomst door een verhuurder wegens bestemmingswijziging van het terrein waarop het gehuurde is gevestigd.
Huurder woont in een villa. De gemeentelijke bestemming van de grond waarop de villa staat, luidt “landhuis”. Op een gegeven moment is het gehuurde verkocht aan een nieuwe eigenaar. Een jaar na de eigendomsoverdracht is het bestemminsplan van het terrein waarop de zaak gelegen is door de gemeente goedgekeurd. De bestemming is gewijzigd in ‘sociëteitsruimte/conferentieoord’. Tegen het plan is geen beroep ingesteld. De verhuurder wil het pand, na renovatie, exploiteren als conferentie-, vergader- en sociëteitsruimte. De huurder voert aan al twintig jaren het pand te huren en stelt daarom genotsbescherming toe te komen. De huurder acht het in strijd met de met de redelijkheid en billijkheid dat de verhuurder al anderhalf jaar na de eigendomsoverdracht de ontbinding van de huurovereenkomst vraagt. De kantonrechter heeft de door de verhuurder gevorderde ontbinding per 1 juni 1996 toegewezen, en aan de huurder de door de verhuurder aangeboden schadeloosstelling gelijkwaardig aan twee jaar huur toegekend.
De rechtbank heeft geoordeeld dat de realisatie van het bestemmingsplan zowel wat betreft de partiële herziening inzake de plaats van het openbare park nabij de villa als ten aanzien van het gedeelte dat het openbare park van de villa betreft, niet anders mogelijk is dan door verbouwing en aanpassing van de villa en herinrichting van de tuin en het park eromheen. Volgens de rechtbank kon uit de overgelegde bouwtekeningen in samenhang met voormelde partiële herziening van het bestemmingsplan van de gemeente worden opgemaakt dat het in dit plan gestelde doel niet anders mogelijk was te realiseren dan door middel van verbouwing en aanpassing van de villa aan dat gestelde doel. De rechtbank had onderzocht of bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom kon worden gekomen dat aan de voorwaarde is voldaan dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de krachtens het gewijzigde bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming noopt. De overwegingen van de rechtsprekende instanties die vóór de Hoge Raad naar deze zaak hebben gekeken zijn gebaseerd op de in het geding gepresenteerde feiten en de interpretatie van die feiten. Deze feiten moeten door partijen zo volledig mogelijk naar voren worden gebracht, want de Hoge Raad kan niet de feiten beoordelen, maar kan slechts beoordelen of het recht op basis van de gepresenteerde feiten zo goed mogelijk naar voren is gebracht.
De Hoge Raad is op basis van de gestelde feiten van mening dat de rechtbank bij deze belangenafweging niet blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Er wordt op basis van deze feiten geconcludeerd dat deze verbouwing slechts mogelijk is na ontbinding van de huurovereenkomst met de huurder van de villa en ontruiming door deze en de zijnen. Zowel het algemeen belang van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen, als het belang van de verhuurder, tot exploitatie van de villa als conferentie- en sociëteitsruimte te komen, nopen daartoe. De desbetreffende overwegingen zijn ook niet onbegrijpelijk.
Ik ben van mening dat het algemeen belang voor deze beëindiging van de huurovereenkomst een essentieel element is. Als er alleen sprake is van een belang van de verhuurder, dan is dit onvoldoende voor huurbeëindiging op deze grond. Als er alleen sprake is van een “dringend belang” bij de verhuurder, dan is er eerder sprake van een opzeggingsgrond op basis van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”. Bij deze opzeggingsgrond is een wachttijd van drie jaar van toepassing na kennisgeving van eigendomsoverdracht van het gehuurde.
Een ander voorbeeld van een zaak waarbij de verhuurder werd genoopt een huurovereenkomst wegens een wijziging van een bestemming te beëindigen geeft de volgende uitspraak. Dit betrof bedrijfsruimte. De overweging is hetzelfde als die voor woonruimte kan luiden. De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 27 augustus 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:5805 ) de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte (snackbar)beëindigd wegens wijziging van de bestemming van het gebied waarin het gehuurde is gelegen.
Op grond van het nieuwe bestemmingsplan is het exploiteren van een snackbar niet toegestaan. Het bestemmingsplan is op 23 november 2011 onherroepelijk geworden. De kantonrechter was van oordeel dat het de verhuurder vrij stond om aan dat strijdige gebruik met het nieuwe bestemmingsplan een einde te maken en de nieuwe bestemming te realiseren. In de concrete situatie van het geval kon de verhuurder bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom komen dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt.
Bij de toetsing van deze maatstaf stelt de kantonrechter voorop, dat de kantonrechter de planologische afweging van de gemeente Amsterdam niet vol maar marginaal heeft te toetsen. De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot beëindiging van de huurovereenkomst.
De kantonrechter was van oordeel dat gelet op al deze omstandigheden, waarbij aan de planologische argumenten een zwaarwegend gewicht wordt toegekend, dat de ontwikkeling van de gemeente Amsterdam met betrekking tot het gebied rond het Olympisch Stadion tot deze gewijzigde invulling van het Stadionplein noopt, zodat de kantonrechter de huurovereenkomsten op grond van verwezenlijking van op het gehuurde liggende bestemming zal beëindigen.
Gefixeerde schadeloosstelling
Laatst bijgewerkt op 2018-07-26 om 21:58:36
Artikel 7:281 lid 2 BW voorziet in een aanspraak op een gefixeerde schadeloosstelling. De aanspraak op schadeloosstelling komt toe aan de huurders die de woonruimte zowel voorafgaand als na de vaststelling van de te realiseren bestemming hebben gehuurd. De wetgever heeft hier geen onderscheid in willen maken, omdat zij in een wettelijke bepaling niet de invloed van een stedenbouwkundige maatregel op lange termijn (saneringsplannen) in de schadevergoeding door zou willen laten werken.
De huurder kan wanneer de ontbindingsvordering tegen hem is ingesteld in reconventie schadevergoeding vorderen. Een vordering in reconventie is een tegenvordering. Deze tegenvordering, bijvoorbeeld de schadeloosstelling, moet vóór het antwoord worden ingesteld. Op een later tijdstip in een procedure kan deze vordering niet meer worden ingesteld. Hij kan te zijner keuze de vordering ook in een afzonderlijke procedure instellen. De rechtbank is niet gehouden de beslissing op de ontbinding aan te houden totdat in (de eventuele) reconventie op de schadeloosstelling is beslist. Noot 90
Verschil recht op vergoeding voor huurder ontbinding/opzegging
Laatst bijgewerkt op 2018-07-26 om 21:45:17
Het maakt met het oog op de aan de huurder toe te kennen vergoeding verschil welke weg de verhuurder kiest. In het geval van opzegging kan de rechter, bij toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst, een bedrag vaststellen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten (artikel 7:275 BW). In het geval van ontbinding heeft de huurder aanspraak op de schadeloosstelling voorzien in artikel 7:281 lid 2 BW: tenminste de huurprijs van twee jaar dan wel tenminste de huurprijs van een jaar al naar gelang de huur nog een jaar of meer dan wel minder dan een jaar zou hebben geduurd (zonder ontbinding van de huurovereenkomst).
De schadeloosstelling bedraagt eenmaal de jaarhuur in die gevallen waarin de huurder de huur zelf heeft opgezegd, dan wel heeft ingestemd in beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Hetzelfde geldt voor die gevallen dat de huurder de woonruimte voor tijdelijk gebruik heeft gehuurd en de huurovereenkomst door de verhuurder wegens wijziging van de bestemming eerder wordt beëindigd.
Bij de inrichtingskosten moet rekening worden gehouden met een aftrek wegens “nieuw voor oud” voor zover de ontbinding met zich meebrengt dat de inrichting vernieuwd moet worden.
De schadeberekening wordt in de regel afgestemd op het verkrijgen van een vervangende huurwoning. Persoonlijke omstandigheden kunnen met zich meebrengen dat de schadeberekening moet worden afgestemd op het verkrijgen van een woning in eigendom. Dat zal zich met name voordoen indien niet aannemelijk is dat een vervangende huurwoning met een gelijkwaardig woongenot verkregen kan worden. Bij de schadeberekening zal aansluiting worden gezocht bij de beginselen van het onteigeningsrecht.
Nieuwe eigenaar verkrijgt gehuurde tijdens lopende huurperiode
Laatst bijgewerkt op 2018-09-11 om 21:34:39
De vordering tot ontbinding komt de verhuurder alleen toe indien hij tijdens een lopende huurovereenkomst door verkrijging van de onroerende zaak verhuurder is geworden. Dit sluit ook aan bij de tekst van artikel 7:226 BW. Het doet niet ter zake of de verhuurder de eigendom voor of na de bestemmingswijziging heeft verworven. Zowel een particulier als een overheidslichaam komt de bevoegdheid van het instellen van de vordering toe. Dit alternatief is vooral van belang voor de verhuurder die de huur niet door opzegging kan beëindigen binnen de termijn welke met het oog op de realisering van de geplande werken vereist is (zie artikel 7:274 lid 5 BW).
Verwezenlijking bestemming door nieuwe eigenaar
Laatst bijgewerkt op 2018-10-04 om 16:53:23
De strekking van artikel 7:281 BW is dat degene die onroerend goed verwerft met het oog op de realisering van een daarop krachtens een bestemmingsplan rustende bestemming, de bevoegdheid heeft de huurovereenkomst binnen korte termijn met inschakeling van de rechter te beëindigen. Voor een huurbeëindiging op grond van artikel 7:281 BW is het noodzakelijk dat de verhuurder op grond van de vastgestelde bestemming op grond van het vastgestelde bestemmingsplan wordt genoopt een gewijzigde bestemming te verwezenlijking. Er wordt bij deze beëindigingsgrond aangehaakt aan de toetsingscriteria met betrekking tot onteigening van eigendom. Er moet sprake zijn van een zekere mate van urgentie in het kader van het algemeen belang. Alle betrokken belangen moeten bij de afweging worden betrokken. Voor deze grond van huurbeëindiging speelt ook enigszins de aanwezigheid van passende vervangende woonruimte een rol. Dit blijkt ook uit de onderbouwing van deze wettelijke regel door de Kamerstukken II 1970/71, 10 451, MvA:” Het is redelijk dat de huurder bij een dergelijke tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst over een andere passende woning moet kunnen beschikken. De suggestie om dit als een voorwaarde voor tussentijdse ontbinding in de wet op te nemen zou de ondergetekende evenwel niet willen volgen. Het kan zijns inziens aan het beleid van de gemeenten worden overgelaten dat zij ten behoeve van de huurder een bemiddelende rol zullen vervullen bij het verkrijgen van andere passende woonruimte”.
Een dergelijke manier om de huurovereenkomst te beëindigen deed zich voor in het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 6 februari 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:1180). De gemeente Zwolle was eigenaar van een woning geworden. De gemeenteraad van Zwolle heeft op 29 oktober 2012 het bestemmingsplan “Hessenpoort” vastgesteld, welk bestemmingsplan op 22 mei 2013 in rechte onaantastbaar is geworden. In het bestemmingsplan heeft het perceel waarop de boerderij met het bijgebouw is gelegen de bestemming “Groen” gekregen. De gronden waarop het gehuurde staat, was bestemd voor “groenvoorzieningen met recreatief medegebruik en natuurontwikkeling, welke dient als visuele begrenzing van het bedrijventerrein Hessenpoort in relatie tot de directe omgeving”. Ter uitvoering van het bestemmingsplan heeft de gemeente in het gebied waarop de woning is gelegen een ecologische zone aangelegd. In dat kader is de hiervoor genoemde boerderij omgebouwd tot vleermuizenonderkomen. De huurder betaalde € 375 per maand aan huur. De huurder had een bedrag van € 9000 schadeloosstelling toegewezen gekregen te betalen op de dag van de feitelijke ontruiming.
De gemeente mag slechts dan overgaan tot opzegging van de huur van een door haar verhuurde woning op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming als hier bedoeld indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt. De gemeente heeft dat nader onderbouwd en erop gewezen dat het bedrijventerrein gezoneerd is, zodat de aanwezigheid van woonbebouwing in de ecologische zone aan verdere invulling van het bedrijventerrein in de weg staat. Gezoneerd wil zeggen dat het bedrijventerrein is ingedeeld in zones waarbinnen een bepaalde nader aangegeven geluidbelasting is toegestaan. Naar het oordeel van het hof is voldoende aangetoond dat de aanwezigheid van de woning van [appellant] belemmeringen oplevert bij de invulling van het bedrijventerrein. Daarmee nopen ontwikkelingen van ruimtelijke ordening tot ontbinding van de huurovereenkomst. In deze uitspraak is verder ook uitgewerkt dat de aanwezigheid van één woning in het betreffende gebied weliswaar marginaal is, maar door aanwezigheid van het gebouw zal er altijd sprake zijn van enige verstoring van de flora en fauna door de aanwezigheid van een bewoond bijgebouw. De Gemeente heeft volgens het hof dan ook uit dit oogpunt belang bij de volledige realisering van die zone. Voor de verdere overwegingen verwijs ik naar dit arrest.
In de wet is dus geen regeling opgenomen gelijkluidend aan die van artikel 7:274 lid 1 sub c BW (dringend eigen gebruik) en de artikelen 7:274 lid 3 sub b BW en 7:274 lid 3 sub c BW, waarin aanwezigheid van passende vervangende woonruimte ten behoeve van de huurder wel als voorwaarde is opgenomen. Het idee hierachter lijkt te zijn dat de gemeente die een dergelijke wijziging opportuun acht ook wel voor vervangende woonruimte voor de huurder zal kunnen zorgen. Op het moment dat deze wet tot stand kwam, was er echter wel meer huizenbezit in handen van de gemeenten dan nu het geval is. De particuliere investeerder die een stuk grond wenst te ontwikkelen, zal er toch rekening mee moeten houden dat de huurder zonder vervangende passende woonruimte niet zonder meer op straat gezet kan worden met een tegemoetkoming vergelijkbaar met één of twee jaren huur.
De huurder heeft bij een dergelijke tussentijdse ontbinding uiteraard aanspraak op een schadevergoeding. Ook de aanspraak op schadevergoeding wordt in artikel 7:281 BW geregeld.
Zonder een dergelijke voorziening zou het voor potentiële ontwikkelaars (overheid dan wel particulieren) onaantrekkelijk zijn voor de uitvoering van een plan de daarvoor benodigde verhuurde onroerende zaak aan te kopen. Noot 88
Naast opzegging bestaat de mogelijkheid van ontbinding
Laatst bijgewerkt op 2018-07-26 om 21:31:07
De verhuurder die een op het verhuurde rustende bestemming wil verwezenlijken kan om deze reden de huur opzeggen. In het geval dat de verhuurder door aankoop van het verhuurde pand eigenaar is geworden, staat hem een alternatief ter beschikking: hij kan in dat geval de huur doen ontbinden op grond van artikel 7:281 BW.
Meest voorkomende beperkingen aan de opzegging
Laatst bijgewerkt op 2019-01-05 om 17:19:07
- Als de verhuurder de woning voor eigen bewoning wenst te gebruiken en hij kan geen huisvestingsvergunning overleggen in het geval dit voor betreffende woning een dergelijke vergunning noodzakelijk is.
- Als de verhuurder de rechtsopvolger van de vorige verhuurder is en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Kort en simpel gezegd: de verhuurder kan de overeenkomst niet opzeggen op grond van “dringend eigen gebruik” binnen drie jaar nadat hij de eigendom van de woning heeft gekregen. Hij kan de huurovereenkomst wel binnen de periode van drie jaar na eigendomsovergang opzeggen als hij daartoe wegens bestemmingswijziging van de gemeente ten aanzien van het gehuurde wordt verplicht (de toelichting op de wet heeft het over het nopen van een opzegging door een bestemmingswijziging). Onder eigendomsoverdracht valt ook de overdracht onder algemene titel (Kamerstuk Tweede Kamer 1978-1979 kamerstuknummer 14249 ondernummer 50).
- Bij de opzegging van de doelgroepen zal de verhuurder duidelijk moeten maken dat de woning bij het sluiten van de overeenkomst ten behoeve van deze specifieke doelgroep is verhuurd en de woning voor deze doelgroep geschikt is. (nieuw huurbeleid).