Laatst bijgewerkt op 2024-04-07 om 12:01:36

Inleiding
Het kweken van meer dan vijf hennepplanten wordt op grond van de Opiumwet strafbaar gesteld en als bedrijfsmatige teelt beschouwd. Het kweken van hennepplanten tot en met vijf stuks wordt als kweek voor privégebruik beschouwd. De aanwezigheid van de planten geeft een indicatie voor het karakter van de teelt. Als er slechts vijf planten worden aangetroffen in een ruimte die als professionele kwekerij aangemerkt wordt, dan kan dit uiteraard best de kwalificatie professionele hennepkwekerij krijgen. Het strafrechtelijk handelen van de huurder in algemene zin hoeft geen reden te zijn om een huurovereenkomst te beëindigen (zie het hoofdstuk Overlast), doch het strafrechtelijk handelen kan wel een tekortkoming op grond van artikel 6:265 BW opleveren.

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in zijn arrest van 23 november 2021 (ECLI:NL:GHSHE:2021:3509) bepaald dat de huurder het Opiumbeding in de huurvoorwaarden had overtreden door een verzameling spullen in zijn berging te hebben waarmee een professionele hennepkwekerij kan worden geëxploiteerd. Door deze zaken voorhanden te hebben heeft de huurder ook het beding in het huurcontract overtreden waarin staat dat hij zich als goed huurder dient te gedragen.  Bij de huurder waren onder meer 37 assimilatielampen van 600 Watt, 48 armaturen, 15 transformatoren, enz. aangetroffen.

In de huurovereenkomst waren onder meer de volgende voorwaarden opgenomen:
– artikel 5.3: “Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.”
– artikel 5.7: “Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”

De huurder bracht het volgende onwaarschijnlijke argument ter afwering van de stelling van de verhuurder in het geding dat hij de spullen in januari 2015 heeft gekocht met de bedoeling deze met winst door te verkopen, niet aan hennepkwekers maar aan anderen, maar dit na de inwerkingtreding van artikel 11a van de Opiumwet per 1 maart 2015 niet meer durfde en wilde.

Dit argument is niet voor de hand liggend, maar ook niet zonder meer relevant. Volgens het hof blijkt uit artikel 5.7 van de algemene huurvoorwaarden dat er geen hennep gerelateerde activiteiten zijn toegestaan in de woningen van de verhuurder en de daarbij horende bergingen. Het hof werkt dit in het arrest nader uit.

Artikel 11a Opiumwet is op 1 maart in werking getreden en luidt als volgt: “Hij die stoffen of voorwerpen bereidt, bewerkt, verwerkt, te koop aanbiedt, verkoopt, aflevert, verstrekt, vervoert, vervaardigt of voorhanden heeft dan wel vervoermiddelen, ruimten, gelden of andere betaalmiddelen voorhanden heeft of gegevens voorhanden heeft, waarvan hij weet of ernstige reden heeft om te vermoeden dat zij bestemd zijn tot het plegen van een van de in artikel 11, derde en vijfde lid, strafbaar gestelde feiten, wordt gestraft met een gevangenisstraf van ten hoogste drie jaar of geldboete van de vijfde categorie.”

Naar het oordeel van het hof ging het hier om de vraag of sprake is van een handelen in strijd met de algemene huurvoorwaarden, dus om de vraag of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van verplichtingen uit een huurovereenkomst. Uit artikel 5.3 van de algemene huurvoorwaarden volgt dat de huurder zich moest gedragen als een goed huurder. Hetzelfde volgt uit artikel 7:213 BW.  Artikel 5.7 van de algemene huurvoorwaarden is daar een nadere uitwerking van. Daarin is te lezen wat in ieder geval in strijd is met goed huurderschap. Die bepaling kan niet anders worden gelezen dan als een nadere invulling van wat de verhuurder in ieder geval onacceptabel vindt. Het hof was van oordeel dat het de huurder zonneklaar moet zijn geweest dat de verhuurder met artikel 5.7 van de algemene huurvoorwaarden heeft bedoeld dat zij niets tolereert aangaande het kweken van hennep. Dat volgt niet alleen uit artikel 5.7 van de algemene huurvoorwaarden. Het is een feit van algemene bekendheid dat alle woningcorporaties al jarenlang een streng anti-hennepbeleid voeren.

De huurder dient zich te gedragen als een goed huurder. Om die reden had de huurder  zich kunnen en moeten realiseren dat de verhuurder óók bedoelde dat zij geen hennep gerelateerde activiteiten toestaat in haar woningen en de daarbij horende bergingen. De huurder had moeten begrijpen dat de verhuurder het aanwezig hebben van een combinatie van de aard en omvang van de aangetroffen voorwerpen, zou opvatten als strijdig met goed huurderschap en dat dit voor de verhuurder aanleiding zou zijn om de huurovereenkomst te willen laten eindigen. (…) Het hof beschouwde de aangetroffen voorwerpen niet als een relatief summiere verzameling van voorwerpen. De aard, omvang en combinatie van voorwerpen duiden op een verzameling die is bedoeld voor beroepsmatige hennepteelt. Dat bleek ook uit de kennisgeving van inbeslagneming van de politie, te weten “In berging complete inventaris voor het inrichten van een hennepkwekerij aangetroffen”. Verder is het hof van oordeel dat de enkele aanwezigheid van de genoemde ‘complete inventaris voor het inrichten van een hennepkwekerij’ al het risico meebrengt dat deze inventaris op enig moment in deze huurwoning of in een andere huurwoning van de verhuurder daadwerkelijk wordt gebruikt. De verhuurder hoeft het bestaan en voortduren van dat risico niet te accepteren. (…) De ontbinding van de huurovereenkomst is weliswaar ingrijpend, maar dat geldt voor elke huurder wiens huurovereenkomst ontbonden wordt, en is bovendien een gevolg van de tekortkoming van de huurder in de nakoming van de huurovereenkomst. Het ligt daarom op de weg van de huurder om de gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst, zo nodig met hulp van hulpverlenende instanties, te dragen.

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch achtte in haar arrest van 25 augustus 2015 ECLI:NL:GHSHE:2015:3314  het opslaan van 357 stekjes van hennepplanten in een berging onvoldoende voor ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof is uiteraard van mening dat het gehuurde niet bestemd is om te worden gebruikt voor criminele en strafbare activiteiten. Een goed huurder hoort geen hennepstekjes op te slaan voor doorvoer. De onderhavige handelwijze en het strafbare feit ten tijde van het gebruik van het gehuurde acht het hof, mede gelet op de aard daarvan zoals hiervoor vastgesteld (opslag voor doorvoer), en de omvang (drie kartonnen dozen hennepstekjes) te gering van betekenis om het door verhuurder gewenste gevolg te bewerkstelligen.
Het door het hof te ‘s-Hertogenbosch gestelde past in de algemene regel dat van ontbinding van een overeenkomst slechts sprake is als de schuldenaar tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst en de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt.

Het gerechtshof  ‘s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 1 december 2020 (ECLI:NL:GHSHE:2020:3692) dat vijf “hennepstruiken” van ruim anderhalve meter hoog in de achtertuin van een huurwoning niet als geringe hoeveelheid voor eigen gebruik gekwalificeerd dient te worden. Het hof wees de vordering tot ontbinding en ontruiming toe. Het hof beargumenteerde dit als volgt: als in een huurwoning of in een daarbij behorende achtertuin meer hennep wordt geteeld dan een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik, is sprake van risico’s op het ontstaan van stankoverlast, vrees voor verloedering van de woonomgeving en gevoelens van onveiligheid bij buurtbewoners. Het roept voorts het risico in het leven van het bezoek van criminelen aan het gehuurde. Of die risico’s zich daadwerkelijk realiseren is daarbij niet doorslaggevend. Daarom leverde het in een achtertuin van een huurwoning van deze corporatie kweken van meer hennep dan een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik, een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Het hof tekende hier ook bij aan dat het al jarenlang een vast beleid is van woningbouwverenigingen om, ter voorkoming van de bovengenoemde risico’s, streng op te treden tegen de kweek van hennep in huurwoningen of in de bij die woningen behorende tuinen. Dit beleid mag inmiddels bij huurders bekend worden verondersteld. Het feit dat de huurder in de strafrechtelijke procedure ook is veroordeeld voor het aanwezig hebben van de hennepplanten wees er overigens op dat ook door de strafrechter niet was aangenomen dat de hennep een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik betrof. In dit geval is dus geen aanleiding gezien voor toepassing van het strafrechtelijke gedoogbeleid voor het kweken van geringe hoeveelheden hennep voor eigen gebruik. Het hof vond deze omstandigheid voldoende om de overeenkomst te ontbinden.

Voor een afweging van de belangen van de huurder tegenover de belangen van de verhuurder – zoals bij de opzegging van woonruimte wordt toegepast – is in het kader van ontbinding van de overeenkomst geen plaats. In het arrest van 9 december 2005 van de Hoge Raad LJN: AU3255, Hoge Raad , C04/249HR komt heel goed tot uitdrukking dat toerekenbaarheid voor ontbinding van de overeenkomst niet van belang is.
Artikel 7:231 lid 2 BW schept de mogelijkheid aan de zijde van de verhuurder om de overeenkomst buitengerechtelijk te kunnen ontbinden. De toetsing of deze ontbinding terecht wordt voorgesteld, dient aan de hand van de criteria die de Hoge Raad heeft geformuleerd over de “tenzij beperking” in haar hieronder te noemen arrest van 28 september 2018 beoordeeld te worden. Vaak lijkt dit op een afweging van belangen wat niet bij de ontbinding hoort. Toch is deze afweging of de overtreding de ontbinding  rechtvaardigt anders dan een belangenafweging ex artikel 7:274 BW.  De Hoge Raad heeft zich in haar arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) moeten buigen over de vraag of er aan een ontbinding van een huurovereenkomst van een sociale huurwoning zwaardere eisen gesteld dienen te worden vanwege de schaarste van deze woning. In dit uiterst leerzame arrest legt de Hoge Raad de “tenzij beperking” in artikel 6:265 BW uit.  Voor een afweging in het kader van de “tenzij beperking” verwijs ik naar dit arrest.

Voor de volledigheid meld ik hierbij dat artikel 13b Opiumwet wel de burgemeester de bevoegdheid geeft om woningen of lokalen te sluiten in geval van strafbare voorbereidingshandelingen met betrekking tot handel in en productie van (hard)drugs, maar dat dit niet zal kunnen leiden tot buitengerechtelijke ontbinding op basis van artikel 7:231 lid 2 BW. In dit artikel staat dat buitengerechtelijk kan worden ontbonden indien ‘‘door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten’’. De mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding heeft daarom alleen betrekking op het telen, bereiden, bewerken, verwerken, verkopen, afleveren, verstrekken of vervoeren, aanwezig hebben en vervaardigen van hard- en softdrugs (artikel 2 en 3 Opiumwet) en niet op de strafbare voorbereidingshandelingen (artikel 10a en 11a Opiumwet). De verhuurder dient daarom goed te kijken naar de reden waarom de burgemeester de locatie heeft gesloten. Als de sluiting betrekking heeft op de strafbare voorbereidingshandelingen (artikel 10a en 11a Opiumwet), dan kan de burgemeester wel deze locatie sluiten, maar is het niet mogelijk de huurovereenkomst om deze reden buitengerechtelijk te ontbinden.

Ik leg dit nu dus anders uit dan dat ik tot op maart 2019  heb gedaan. Ik was toen van mening dat in artikel 7:231 lid 2 BW al een toetsing in verband met de “tenzij beperking” zat opgenomen. Ik ben nu van mening dat hiervan geen sprake is. Het is natuurlijk wel zo dat er een grote kans bestaat dat de rechter akkoord gaat met de buitengerechtelijke ontbinding als de omstandigheden zich voordoen op grond waarvan de overeenkomst buitengerechtelijk kan worden ontbonden, dan wanneer deze omstandigheden zich niet voordoen. Net zoals de door de wet geboden mogelijkheid om een overeenkomst door de verhuurder buitengerechtelijk te kunnen ontbinden op grond van artikel 7:210 BW, waarbij het partijen wel duidelijk is dat de overeenkomst niet in stand kan blijven, zal dit doorgaans ook bij de sluiting door de burgemeester het geval zijn. Dit neemt niet weg dat er toch door de rechter een toetsing plaats zal dienen te vinden. Deze toetsing zal er soms toe kunnen leiden dat de ontbinding ten onrechte is aangevoerd.

Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch heeft op 14 augustus 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:3407) een beslissing moeten nemen inzake ontruiming van een woning na sluiting ervan door de burgemeester vanwege de aanwezigheid van (onder meer) hennep. De verhuurder heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW.  De kantonrechter had verder geoordeeld dat de sluiting van het gehuurde door de gemeente op grond van artikel 13b Opiumwet voldoende is voor buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Gegeven deze omstandigheden achtte de kantonrechter de kans dat het besluit tot sluiting onherroepelijk wordt, voldoende aannemelijk. Indien het besluit alsnog zou worden vernietigd, dan is voorzien in de mogelijkheid om schadevergoeding te vorderen. Het hof beoordeelde dat de hoeveelheid hennep die bij de huurder was geconstateerd voldoende was om sluiting van het gehuurde te rechtvaardigen. Dat betekende dat de hoeveelheid hennep die bij de huurder was aangetroffen ruimschoots de hoeveelheid overtrof die binnen de grenzen van het thans gehanteerde gedoogbeleid viel. De beoordeling dient ex nunc te worden gedaan. De buitengerechtelijke ontbinding is volgens het hof gerechtvaardigd en kan door de verhuurder worden gevorderd als het voldoende aannemelijk is te achten dat het besluit tot sluiting onherroepelijk zal worden. Het hof was met de kantonrechter van oordeel dat dit het geval was.

Het hof heeft in dit arrest een afweging in het kader van de “tenzij beperking” negatief voor de huurder uit laten pakken. Voor de basis van deze belangenafweging kan worden gekeken naar het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810). In dit arrest legt de Hoge Raad de “tenzij beperking” in artikel 6:265 BW uit. De grens tussen de afweging van belangen die in het kader van de opzegging geldt en die niet voor de ontbinding geldt en de afweging van belangen die in  het kader van de “tenzij beperking” geldt, is dus niet zo duidelijk te trekken. In de praktijk zal het er op neer komen dat de afweging van belangen op beide gronden elkaar overlappen.

Energieverbruik door hennepteelt voor rekening van de verhuurder/contractant van de energieleverancier
Het is ook nog van belang op te merken dat de verhuurder aansprakelijk is voor het gebruik jegens de energieleverancier als de gebruiker stroom heeft afgetapt vóór de meter en de aansluiting op naam van de verhuurder staat. De energieleverancier is van mening dat degene op wiens naam de aansluiting staat onvoldoende voorzorgsmaatregelen heeft genomen om geknoei met de meterkast te voorkomen. In de uitspraak van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 16 juli 2008 LJN: BD8247, Rechtbank ‘s-Hertogenbosch , 165600 komt de rechter in rechtsoverweging 3.4 tot dit oordeel. In de uitspraak van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 16 juli 2008 LJN: BD8732, Rechtbank Rotterdam , 290444 / HA ZA 07-2091 werd een verhuurder aansprakelijk gehouden voor gemanipuleer van de elektriciteitsmeter door de huurder. De rechtbank overwoog als volgt: Dat de verhuurder niet heeft voorkomen dat de elektriciteitsmeter in het pand van de verhuurder zodanig was gemanipuleerd dat het mogelijk was dat elektriciteit werd verbruikt zonder dat dit door de elektriciteitsmeter werd geregistreerd levert een tekortkoming in de nakoming van deze zorgplicht op. Ook indien -zoals door de verhuurder gesteld maar door Eneco (energieleverancier) betwist- een huurder gebruik maakte van het pakhuis, had de verhuurder voor legaal gebruik en bescherming tegen manipulatie in te staan jegens Eneco. Deze tekortkoming kan de verhuurder worden toegerekend, nu deze krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Dat de verhuurder, zoals hij stelt, het pakhuis en de bovenwoning verhuurde en nog net voor kerst in 2005 geen onregelmatigheden in het pakhuis heeft geconstateerd, doet er niet aan af dat schade, ontstaan ten gevolge van de gemanipuleerde elektriciteitsmeter, voor zijn rekening en risico moet komen.
In dezelfde zin oordeelde ook de rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 11 juni 2008 LJN: BD9506, Rechtbank Rotterdam, 290443 / HA ZA 07-2090 en 299058 / HA ZA 08-136. In de uitspraak van de rechtbank Haarlem van 7 april 2010 werd in een zaak tussen een leverancier van energie (niet zijnde verhuurder) beoordeeld welk geschat verbruik voor rekening van de contractant kon komen wegens illegaal gebruik van de installatie ten behoeve van de hennepteelt. De berekening over het verbruik in dit vonnis kan naar analogie worden toegepast op het verbruik tussen de huurder en de verhuurder en/of het verweer dat contractant in een huurrelatie met de energieleverancier kan voeren LJN: BM3858, Rechtbank Haarlem, 158671 / HA ZA 09-867 . De verhuurder doet er dus goed aan na te gaan met wie hij in zee gaat. Bovendien is het met het oog op aansprakelijkheid van de contractant in verband van energiefraude door een huurder of een derde, raadzaam de huurder zelf het contract met de energieleverancier te laten sluiten.

Verhuurder strafbaar op grond van de Opiumwet
In het vorige onderdeel besprak ik de mogelijkheid dat de verhuurder jegens de energiemaatschappij aansprakelijk kan zijn wegens het gebruik van de aansluiting ten behoeve van de hennepkwekerij door de huurder. Dit is vooral mogelijk als de verhuurder onvoldoende zorg heeft betracht bij het achterhalen van de identiteit van de huurder.

Vanaf maart 2015 kunnen verhuurders strafbaar zijn indien zij hadden kunnen weten of wisten dat hun huurwoning gebruikt wordt voor hennepteelt en/of de voorbereiding dan wel het faciliteren ervan. De grondslag van deze aansprakelijkheid ligt bij artikel 11a van de Opiumwet. In dit artikel staat namelijk dat “hij die stoffen bereidt, bewerkt, verwerkt (…) dan wel vervoermiddelen, ruimten, gelden of andere betaalmiddelen voorhanden heeft of gegevens voorhanden heeft, waarvan hij weet of ernstige reden heeft om te vermoeden dat zij bestemd zijn tot het plegen van de in artikel 11, derde en vijfde lid, strafbaar gestelde feiten, wordt gestraft met een gevangenisstraf van ten hoogste drie jaar of een geldboete van de vijfde categorie”. Concreet betekent dit een mogelijke gevangenisstraf van maximaal 3 jaar of een geldboete van maximaal € 81.000.

De wetgever heeft een artikel aan de Opiumwet toegevoegd, waardoor de sluitingsbevoegdheid wordt verruimd door de burgemeester ook de bevoegdheid te geven om woningen of lokalen te sluiten in geval van strafbare voorbereidingshandelingen met betrekking tot handel in en productie van (hard)drugs. In artikel 13b Opiumwet wordt daarom de volgende passage toegevoegd: “een voorwerp of stof als bedoeld in artikel 10a, eerste lid, onder 3, of artikel 11a voorhanden is”. Deze sluitingsbevoegdheid is verruimd om de burgemeester in staat te stellen om de uit het drugsgebruik voortvloeiende risico’s voor de volksgezondheid te voorkomen en nadelige effecten van productie en distributie van drugs tegen te gaan.

Verhuur van bedrijfsruimtes en woningen wordt dus – in elk geval op grond van de toelichting – wel beschouwd als een mogelijke voorbereidende handeling als bedoeld in de Opiumwet. Deze strafbaarstelling geldt voor degene die niet weet, maar ernstige reden heeft om te vermoeden dat bijvoorbeeld het gehuurde pand gebruikt wordt voor deze doeleinden. Het is niet duidelijk waar de grens ligt tussen een ernstig vermoeden en niet kunnen weten. De wetgever beschrijft weliswaar dat de aansprakelijkheid geldt in situaties waarin het niet anders kan zijn dan dat de betrokkene zich bewust is geweest van de criminele bestemming van de voorbereidingsmiddelen. Dit heeft iets tegenstrijdigs. Als de verhuurder weet dat het gehuurde voor illegale activiteiten wordt gebruikt, dan ga ik ervan uit dat de verhuurder deze ruimte niet zou hebben verhuurd. Dit geldt ook voor makelaars die bemiddelen bij de verhuur van panden waar een dergelijke plantage wordt aangetroffen.

De Opiumwet tracht door deze regeling de verhuurder bewuster te maken van de verantwoordelijkheid bij het beschikbaar stellen van bedrijfsruimte. Doorgaans zal de verhuurder niet bewust het gehuurde ten behoeve van de hennepteelt aan de huurder ter beschikking stellen. Het zal er dus op neer komen dat de verhuurder aansprakelijk zal zijn in de gevallen dat hij beter op had moeten letten. Deze oplettendheid wordt verlangd zowel bij het sluiten van de huurovereenkomst als gedurende de huurperiode. Zo is het voor de doorsnee verhuurder ondoenlijk om een potentiële huurder te screenen. Het mag van de verhuurder wel worden verwacht dat van de huurder een uittreksel uit de BRP (voorheen uittreksel uit het GBA) en/of een KVK-uittreksel mag worden verwacht. Als deze papieren ontbreken, kan de verhuurder een verwijt worden gemaakt. Als de huur altijd contant wordt betaald, kan dit ook een vingerwijzing zijn van illegale activiteiten.

De wetgever is daarnaast van mening dat van de verhuurder verwacht mag worden dat hij tijdens de huurperiode onderzoek verricht naar het gebruik van het gehuurde en de ontplooide activiteiten in het gehuurde. Er mag dus van een verhuurder enige vorm van onderzoek en opmerkzaamheid worden verwacht. De mate waarin opmerkzaamheid verwacht mag worden, is ook afhankelijk van het verhuurde object. Van de verhuurder zal worden verwacht meer aandacht te besteden aan een afgelegen loods, waar weinig sociale controle is. De verhuurder zal opmerkzaam moeten zijn wie de sleutel ophaalt, wie de huur betaalt, of de huurder is ingeschreven bij de gemeente, etc. Van een kantoorgebouw op de Zuid-As te Amsterdam zal van de verhuurder minder opmerkzaamheid worden verwacht dan van de zo juist genoemde afgelegen loods. Het zal voor een corporatie vrijwel ondoenlijk zijn om alle woonruimte op het gebruik van hennep te controleren. Als er overduidelijk een henneplucht is op te merken of als tijdens de winter tussen alle besneeuwde daken één dak niet met sneeuw bedekt raakt, dan zal de verhuurder hier ook opmerkzaam op moeten zijn. De verhuurder wordt geacht signalen van de buren op te pakken. Denk aan warmte, geluids- of wateroverlast. De wetgever heeft aangeven dat het hierbij gaat om situaties waarin het niet anders kan zijn dan dat de gedragingen als omschreven in artikel 11a Opiumwet zijn begaan terwijl betrokkene zich bewust is geweest van de criminele bestemming van de genoemde voorbereidingsmiddelen (zoals Growshops). Volgens de memorie van toelichting bij de Opiumwet ontstaat de strafbaarheid doordat betrokkene weet dat een en ander bestemd is om de overtredingen van artikel 11, derde of vijfde lid, van de Opiumwet te plegen, maar ook in de gevallen waarin betrokkene ernstige redenen heeft om zulks te vermoeden. Het bewijs van een “ernstige reden om te vermoeden” kan soms uit de gedraging zelf worden afgeleid, maar meestal zullen de omstandigheden waaronder de gedraging heeft plaats gevonden daarvoor (mede) bepalend zijn. Aan de hand van het type goed of dienst waar het om is gegaan, al dan niet in combinatie met de (kring van) personen aan wie de goederen of diensten zijn geleverd en de wijze waarop en de plaats waar dat is gebeurd, kan bewezen worden geacht dat betrokkene een ernstig vermoeden had, dat deze bestemd waren voor de illegale productie en handel in verboden middelen. Tuincentra en land- en tuinbouwcentrales zullen zich ervan bewust moeten zijn dat er door het verdwijnen van growshops mogelijk een groeiende vraag ontstaat naar producten die in de illegale hennepteelt worden gebruikt en zullen daarmee rekening moeten houden bij hun bedrijfsvoering. Ook van hen wordt derhalve een kritische blik verwacht. In de praktijk zal de strafbaar stelling meevallen. Een en ander is immers moeilijk te controleren. Het kan naar redelijkheid en billijkheid niet van de tuincentra verwacht worden dat zij elke klant die bij wijze van spreken een zak potgrond en plantgroeimiddel koopt, controleren. Van een corporatie kan ook niet in redelijkheid worden verwacht dat elke woning regelmatig wordt gecontroleerd. Van een particuliere verhuurder die één woning verhuurt, kan iets meer oplettendheid, dan wel betrokkenheid bij de verhuring worden verwacht dan van een grote verhuurder.

Eigenaar/verhuurder aansprakelijk voor illegale stroomafname door de huurder?
Ook als de huurder contractant van de energieleverancier is, dan is de rechtbank Breda, sector kanton Breda, in haar tussenvonnis van 26 november 2008 LJN: BG5393, Rechtbank Breda, 190072 HA ZA 08-957 van mening dat de eigenaar/verhuurder aansprakelijk kan zijn voor de schade van een energieleverancier wegens illegale stroomafname door de huurder van een bedrijfspand.
De rechtbank is van mening dat de verhuurder, onder de in het geding genoemde omstandigheden, de identiteit van de huurder voorafgaande aan de huurovereenkomst vast had moeten stellen. Het ontbreken van een dergelijk controle zou strijdig met de zorgvuldigheid kunnen zijn, waardoor de verhuurder jegens de energieleverancier aansprakelijk zou kunnen worden voor de schade als gevolg van illegale stroomafname door de huurder. De rechtbank is van mening dat de verhuurder extra alert had moeten zijn bij de verhuring van units in een complex, waarin eerder een hennepkwekerij was aangetroffen.
De verhuurder kan volgens de rechter onrechtmatig jegens de energieleverancier hebben opgetreden door niet de identiteit van de huurders vast te stellen voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst, als er eerder in het complex een hennepkwekerij is aangetroffen (wat door de verhuurder wordt betwist). In rechtsoverweging 3.7 van deze uitspraak formuleert de rechter dit als volgt:“Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat – indien zou komen vast te staan dat op 21 mei 2005 een hennepkwekerij is aangetroffen in unit 20D – de conclusie dient te luiden dat [gedaagde] onrechtmatig jegens Essent heeft gehandeld. Dit is anders indien [gedaagde] alsnog stukken in het geding zou brengen waaruit blijkt dat hij de identiteit van de huurder van unit 20 wel heeft vastgesteld en gecontroleerd (tenzij hij die unit aan dezelfde persoon zou hebben verhuurd als degene aan wie hij eerder unit 20D had verhuurd)”Huurgeschil.nl vindt de rechtbank met deze uitspraak erg kort door de bocht gaan. Huurgeschil.nl vraagt zich af welk causaal verband tussen vaststelling van de identiteit van een huurder en de aanwezigheid van een hennepkwekerij bestaat. Enige vragen die al snel opkomen luiden als volgt. Hoe zit het met deze onderzoeksplicht in bepaalde probleemwijken? Is door een dergelijk onderzoek het genoemde gebruik van een gehuurde ruimte te voorkomen? Bij het onderzoek naar strafbare feiten (bijvoorbeeld geknoei met de energiemeter in verband hennepteelt) doet het probleem zich voor dat de verhuurder de woning niet zonder toestemming van de huurder mag betreden als hij dit niet met de huurder is overeengekomen (bijvoorbeeld in de algemene voorwaarden).

Als er sprake is van een ernstige verdenking van een hennepteelt, dan kan de verhuurder de gemeente hierover wel tippen, maar dan loopt de verhuurder wel het gevaar dat het gehuurde een paar maanden wordt gesloten. Zie hierover het onderdeel: “Burgemeesterssluiting en ontbinding” in dit hoofdstuk.