Laatst bijgewerkt op 2021-01-21 om 15:06:22

Door natrekking ontstaat er niet altijd een huurrelatie tussen de eigenaar en de huurder. Dit bleek uit een arrest van het  gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 22 januari 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:173).

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft zich in haar arrest van 22 januari 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:173) moeten buigen over een bijzondere kwestie. Hierbij was er sprake van een tijdelijk schoolgebouw dat op het terrein van A was gezet. A is een vereniging en is eigenaar van een terrein. B is een stichting, die lid is van A en die op het terrein een tijdelijk schoolgebouw wenst te plaatsen. Aannemer C plaatst dit gebouw. De gemeente heeft voor de bouw een vergunning verleend. De gemeente vermeldt in haar vergunning echter dat voor het bouwwerk een beperkte instandhoudingstermijn geldt tot en met 10 mei 2016 en dat het gebouw na afloop daarvan moet worden verwijderd. Partijen sloten een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar voor dit bouwwerk. De belasting beschouwde dit gebouw als roerend. Gedurende de huurperiode werd door aannemer C en een paar andere vennootschappen het gebouw verkocht aan koper D. In de koopovereenkomst staat dat op grond van het bepaalde in artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur) door onderhavige verkoop en overdracht de rechten en verplichtingen van verkoper C als verhuurder overgaan op koper D als nieuwe verkrijger van de roerende zaken. In 2013 heeft C aan B laten weten de huurcontracten ondergebracht te hebben bij D. In november 2014 wordt C in staat van faillissement verklaard. B heeft huur betaald aan D. B heeft vanaf maart 2015 de huur opgeschort richting partij D. A. heeft B medegedeeld aan D niet langer  betalingen te doen nu A door natrekking eigenaar van de bebouwing zou zijn. De huurovereenkomst is opgezegd. Na 10 mei 2016 is B gebruik blijven maken van de bebouwing zonder huur te betalen.

Na gereedkoming van de permanente bebouwing zou de tijdelijke bebouwing in januari 2019 worden gesloopt. A meende ex artikel 3.3 BW beroep op natrekking te kunnen doen. Verder wenste A een analoge toepassing van artikel 7:226 BW toe te passen. Het hof heeft zich eerst gebogen over de vraag of hier sprake is van een gebouw dat duurzaam met de grond is verenigd. Daarvan kan sprake zijn als het gebouw naar aard en inrichting bestemd is duurzaam ter plaatse te blijven. Als dat het geval is, dan heeft A – en niet D – vanaf de voltooiing c.q. plaatsing van het gebouw op haar grond de eigendom van het gebouw verkregen. Naar het oordeel van het hof was het in 2011 zowel de bedoeling van C, de bouwer, als van B, de opdrachtgever, dat er op het sportveld een tijdelijk en demontabel gebouw werd geplaatst. Het hof stelde vervolgens dat voor de vraag of bebouwing als onroerende aangemerkt moet worden het er verder om gaat of deze bedoeling van partijen gelet op de aard en inrichting van het gebouw, ook voor derden kenbaar is. Het hof was anders dan D van oordeel dat niet kon worden gezegd dat voor derden kenbaar was dat het gebouw naar aard en inrichting niet bestemd was om duurzaam met de grond te zijn verenigd. Volgens het hof zeggen de verleende omgevingsvergunning met een beperkte duur alsook het ontbreken van een registratie in het kadaster,  niets over de aard en de inrichting van het gebouw. Niet alleen op grond van de wijze van fundering (er is, zo staat onbetwist vast, een betonnen fundering gestort), de aansluiting op de riolering, de in het gebouw aangebrachte betonnen vloeren, de aanwezigheid van een lift en de in het gebouw aangebrachte nutsvoorzieningen (alles in verband met elkaar bezien), maar ook op grond van overgelegde foto’s waaruit de uiterlijke verschijningsvorm van het gebouw blijkt, was het hof van oordeel dat het gebouw door zijn naar buiten toe blijkende aard en inrichting op een willekeurige derde overkomt als een duurzaam met de grond verenigd en dus een onroerend gebouw. De conclusie is dan ook dat A door natrekking de eigendom van het gebouw heeft verkregen. Het lijkt mij dat die natrekkingsregel alleen geldt vanaf de periode na 10 mei 2016. Volgens het hof dient uit de Parlementaire Geschiedenis afgeleid te worden (Invoeringswet Boek 6, p. 832/833) dat de regeling van deze originaire wijze van eigendomsverkrijging uitsluitend betrekking heeft op de eigendomsvraag en dat daarmee niet is beoogd vermogensverschuivingen te sanctioneren. Op het moment dat A door natrekking de eigendom van het gebouw verkreeg zonder daarvoor enige investering te hebben gedaan, verkreeg zij een voordeel ten koste van  C, die immers de kosten van het gebouw, het nadeel, had gedragen. C verkreeg op dat moment mogelijk een vorderingsrecht om de door haar geleden schade op grond van artikel 6:212 BW op A te verhalen. D stelde dat haar dit vorderingsrecht toekwam op basis van de met C gesloten koopovereenkomst.

Volgens het hof had de natrekking niet het gevolg dat A verhuurder van het gebouw is geworden. Het gaat hier om relatieve rechten en deze hebben in beginsel geen zaaksgevolg. Artikel 7:226 BW maakt op deze regel een uitzondering en bepaalt dat door ‘overdracht’ de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de opvolgend eigenaar overgaan. De achtergrond van deze bepaling is om de huurders bij overdracht te beschermen. Er is dan ook geen aanleiding voor toepassing naar analogie van deze bepaling op het onderhavige geval. Door natrekking wordt een eigenaar nog geen verhuurder. De Hoge Raad heeft dit in haar arrest van 23 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:284) bevestigd. De kern van dit arrest was dat voor de geldigheid van een huurovereenkomst niet is vereist dat de verhuurder eigenaar is van het gehuurde.

Het hof beschouwt de koopovereenkomst als een akte van contractsoverneming (artikel 6:159 BW). Uit de koopovereenkomst van 3 april 2013 blijkt duidelijk dat het de bedoeling van C en D was dat de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst zouden overgaan op D. Ook B heeft (achteraf) haar medewerking aan deze contractoverneming gegeven en daarmee ingestemd. Zij is immers na ontvangst van de brief van 4 april 2013 de huurpenningen aan D gaan betalen. Ook heeft D, anders dan A stelt, voor de koop c.q. contractsoverneming betaald. Er is geen vorderingsrecht uit ongerechtvaardigde verrijking van C op D overgegaan. Daarbij is van belang dat D de positie van verhuurder van C heeft overgenomen, niet haar positie als bouwer. De vordering uit ongerechtvaardigde verrijking vloeit naar het oordeel van het hof uit die positie als bouwer voort, want als bouwer heeft C de bouwkosten voor haar rekening genomen en is zij niet gekoppeld aan de hoedanigheid van verhuurder.

D heeft zich daarnaast beroepen op onrechtmatig handelen van A. Het hof is van oordeel dat A moet worden aangemerkt als een nauw bij de overeenkomst tussen C en B betrokken derde. Die nauwe betrokkenheid bleek voorts uit de bestuurlijke verwevenheid tussen A en B. A wist dat C en later D de verhuurders waren van het schoolgebouw. Als nauw bij de overeenkomst tussen C en D betrokken derde rust op A volgens het hof een bijzondere verantwoordelijkheid, in die zin dat zij rekening dient te houden met de belangen van C als verhuurder alsook met de belangen van de opvolgend verhuurder D. In rechtsoverweging 3.7.8 komt het hof tot de conclusie dat A in het geheel geen rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van D. Op grond van al deze omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, staat de onrechtmatigheid van het handelen van A jegens D vast alsook de mogelijkheid dat D daardoor schade heeft geleden. Derhalve is de gevorderde verklaring voor recht evenals de verwijzing naar de schadestaat toewijsbaar.