Laatst bijgewerkt op 2024-03-13 om 23:00:15

De verkrijger (de koper) wordt partij bij de huurovereenkomst. Alleen de rechten die na het tijdstip van de overgang opeisbaar worden, gaan over op de nieuwe eigenaar. Dit is een verschil met de contractsovername of een overdracht onder algemene titel, waarbij in beginsel de gehele rechtsverhouding op de verkrijger overgaat. 

Artikel 7:226 BW is zodanig geformuleerd om te voorkomen dat de huurder het genot van de gehuurde zaak kwijtraakt doordat de verhuurder dit niet meer aan hem kan verschaffen als de eigendom wordt overgedragen. Op grond van artikel 7:226 BW gaat de huurovereenkomst over op de nieuwe eigenaar, waardoor de huurder zijn huurrechten behoudt. Volgens de Hoge Raad moet artikel 7:226 BW als volgt worden uitgelegd: uit de tekst van art. 7:226 BW volgt dat deze bepaling alleen ziet op gevallen waarin de verhuurder (of diens schuldeiser) de verhuurde zaak of een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de verhuurde zaak overdraagt. In de wetsgeschiedenis bij art. 7:226 BW is onder ogen gezien dat de bepaling niet van toepassing is op gevallen waarin de verhuurder een ander is dan de zakelijk gerechtigde en de (schuldeiser van de) zakelijk gerechtigde degene is die de (zelfstandige rechten op de) verhuurde zaak overdraagt. Dit heeft niet geleid tot aanpassing van de wettekst. Daarom bestaat op dit punt geen ruimte voor een extensieve uitleg van art. 7:226 BW. De rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst gaan dus niet op grond van art. 7:226 BW over op de verkrijger wanneer het niet de (schuldeiser van de) verhuurder is die de (zelfstandige rechten op de) verhuurde zaak overdraagt. De Hoge Raad is echter van oordeel dat de aan art. 7:226 BW ten grondslag liggende beschermingsgedachte kan meebrengen dat voor een dergelijk geval uit art. 7:226 BW voortvloeit dat op de verkrijger overgaande plichten in verband met het gebruik van de zaak die de eigenaar die niet de verhuurder is, jegens de huurder heeft. Het hof had naar het oordeel van de Hoge Raad artikel 7:226 BW op deze situatie te ruim uitgelegd. Artikel 7:226 BW kon volgens de Hoge Raad in deze situatie wel worden toegepast ten aanzien van het gebruik van de zaak, maar niet ten aanzien van andere verplichtingen die uit het huurcontact zouden kunnen voortvloeien.  Dit is de uitkomst van het arrest van de Hoge Raad van 25 september 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1499). Het betrof hier een zaak naar het recht van Sint-Maarten. Artikel 7:226 BWSM is gelijkluidend aan artikel 7:226 BW. 

Hier was de onroerende zaak geveild door de bank die de kredieten had opgeëist. Het ging hier om timeshare-overeenkomsten. De Hoge Raad had echter al eerder in haar arrest van 11 februari 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BO9673, Timeshare-arrest) te kennen gegeven onder de omstandigheden als bedoeld in dat arrest een timeshare-overeenkomst niet als huurovereenkomst beschouwd diende te worden. De Hoge Raad heeft zich hier niet uitgelaten over de vraag of hier sprake was van een huurovereenkomst. Ik laat die kwalificatievraag dan ook voor deze kwestie rusten. 

Zolang de huurder niet zowel door de oude verhuurder als de rechtsverkrijger is geïnformeerd over de eigendomsoverdracht, kan de huurder de huur op de gebruikelijke bankrekening overmaken. Dit volgt uit artikel 6:34 BW. Als zich plotseling een nieuwe eigenaar meldt met de mededeling dat de huur in het vervolg op een andere rekening overgemaakt moet worden, dan doet de huurder er verstandig aan dit bericht te verifiëren bij de oorspronkelijke verhuurder. Als de oorspronkelijke verhuurder en de nieuwe eigenaar afwijkende mededelingen doen, dan doet de huurder er goed aan het bedrag te reserveren totdat tussen partijen duidelijkheid wordt gegeven aan wie bevrijdend betaald mag worden.  Dit standpunt volgt ook uit het arrest van de Hoge Raad van 6 oktober 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2560). De Hoge Raad oordeelt hier immers: “Ingeval toepassing van art. 7:226 BWSM bij overdracht van een gedeelte van de verhuurde zaak leidt tot een splitsing in twee huurovereenkomsten, zal voor de huurder niet zonder meer duidelijk zijn welk deel van de voorheen geldende huurprijs hij aan zijn oorspronkelijke verhuurder (voor het na vervreemding behouden gedeelte) en welk deel hij aan de nieuwe verhuurder (voor het door deze verkregen gedeelte) moet betalen. Zolang de huurder niet van de vervreemding heeft kennisgenomen, zal hij in beginsel de gehele huurprijs bevrijdend aan zijn oorspronkelijke verhuurder kunnen betalen (art. 6:34 BWSM). Na kennisneming van de vervreemding geldt dat laatste niet meer. Wel is dan uitgangspunt dat de huurder gerechtigd is iedere betaling van de huurprijs op te schorten totdat de verhuurders hem gezamenlijk, of ieder voor zich maar eensluidend, hebben meegedeeld hoe de oorspronkelijke huurprijs moet worden gesplitst (dan wel op welke rekening de totale huursom ten behoeve van beide verhuurders moet worden gestort).
Bij de aan art. 7:226 BWSM ten grondslag liggende beschermingsgedachte past niet dat de huurder verantwoordelijk is voor het aanbrengen van deze splitsing. Indien de verhuurders over de splitsing geen overeenstemming bereiken, kunnen zij zich tot de rechter wenden om die te laten vaststellen”.  Deze bepalingen hebben dezelfde inhoud als de Nederlandse bepalingen. 

Indien er ten tijde van de levering van het gehuurde reeds opeisbare verplichtingen (verplichtingen uit de huurovereenkomst) bestonden tussen de huurder en de overdragende verhuurder (bijvoorbeeld de aanspraak op vervallen huurtermijnen), dan blijven deze verplichtingen bestaan tussen de oorspronkelijke partijen en gaan zij niet over op de nieuwe eigenaar. Dit wordt in de rechtspraak ook bevestigd. Zie rechtsoverweging 8 van het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 24 maart 2009 (ECLI:NL:GHLEE:2009:BI0878).

Als er nog geen opeisbare vorderingen zijn ten tijden van de overdracht dan is alleen de nieuwe eigenaar bevoegd om deze vordering bij de huurder in rekening te brengen. Denk bijvoorbeeld aan de afrekening van de servicekosten die tot en met juni van het jaar volgende op het jaar waarin de kosten zijn gemaakt afgerekend worden. De rechtbank Overijssel heeft in haar vonnis van 17 januari 2023 (ECLI:NL:RBOVE:2023:400) dan ook terecht geoordeeld dat de voormalige verhuurder niet bevoegd was een vordering ten laste van de huurder in te stellen. De woning was in eigendom overgedragen voordat de vordering van de servicekosten opeisbaar was geworden. Door de eigendomsoverdracht zijn de rechten en de verplichtingen van de oude verhuurder naar de nieuwe verhuurder overgegaan. Eén van die rechten en plichten was het opmaken van een afrekening van de verwarmingskosten (nutsvoorzieningen met een individuele meter). De afrekening voor de betreffende periode kon pas vanaf 1 januari 2022 worden opgemaakt, dus na de eigendomsoverdracht en behoorde dus tot de plicht van de nieuwe verhuurder. Slechts de nieuwe verhuurder heeft het recht om het eventueel te weinig betaalde bedrag te innen, omdat dit recht per 2 maart 2021 op hem is overgegaan. Dat de oude eigenaar de verwarmingskosten wel had voldaan, maakte dit niet anders. Bij verkoop van de verhuurde ruimte dienen de oude en de nieuwe eigenaar hierover afspraken te maken om dit probleem te ondervangen.  

De rechtsopvolger/verkrijger is alleen gebonden aan bedingen in de huurovereenkomst die “onmiddellijk verband houden met het doen hebben van gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie”.  Daaronder wordt volgens een arrest van de Hoge Raad van 15 juni 2007 (ECLI:NL:HR:2007:BA1955) het volgende verstaan.  Het beding kan alleen de koper binden als dit beding rechten en verplichtingen bevat die het doen hebben van het genot van een zaak gedurende een bepaalde tijd en tegen een bepaalde prijs betreffen.  De koper is eveneens gebonden aan huurovereenkomsten waarvan hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst geen kennis had en die tot stand zijn gekomen tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de overdracht. Als er geen eenduidige betekenis aan een bepaling gegeven wordt, zal aan de hand van het Haviltex-criterium de bedoeling van deze bepaling achterhaald dienen te worden. Het is dan mogelijk dat een koper door uitleg van deze bepaling aan het beding gebonden is. De verkoper schiet dan uiteraard toerekenbaar tekort. De koper hoeft niet bedacht te zijn op bijzondere bedingen die niet rechtstreeks verband houden met het doen hebben van het gebruik van het gehuurde door de huurder tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Bepalingen die zien op de huurprijs gaan over op de verkrijger, evenals de bepalingen over huurkorting. Bepalingen die betrekking hebben op de beëindiging van de huurperiode en wijzigingen van de bestemming gaan ook over op de verkrijger. Op verschillende posities wordt in dit hoofdstuk nader ingegaan. 

Het gaat allereerst om bedingen die de oorspronkelijke eigenaar en de huurder over en weer hebben bedongen. Het is niet van belang welke betekenis de opvolgend eigenaar aan een bepaalde bepaling hebben mogen toekomen. Als er een discussie is over de inhoud van de overgedragen rechten en verplichtingen, dan zullen de oorspronkelijke partijen hierover duidelijkheid moeten verschaffen.  

Ook als er een periode zit tussen het aangaan van de huurovereenkomst en het gebruik van het gehuurde door bijvoorbeeld een opschortende voorwaarde, dan is artikel 7:226 BW toch ook van toepassing als het gehuurde gedurende deze periode wordt overgedragen. De rechtbank Utrecht oordeelde in haar vonnis van 11 juli 2012 (ECLI:NL:RBUTR:2012:BX3528) dat in het licht van de ratio en strekking van artikel 7:226 BW (‘koop breekt geen huur’) geen principieel onderscheid gemaakt kan worden tussen de huurder aan wie op het moment van de eigendomsoverdracht van het gehuurde het genot reeds verschaft is en de huurder aan wie dat genot nog niet verschaft is. Met de regel ‘koop breekt geen huur’ wordt immers het persoonlijke recht van de huurder (gebruik van het gehuurde) boven het zakelijke recht van de verkrijger (eigendom van het gehuurde) gesteld. Hiermee heeft de wetgever beoogd, zo blijkt ook uit de toelichting bij 1612 BW (oud), het belang van de huurder bij de continuering van het gebruik van het gehuurde zwaarder te laten wegen dan het belang van de koper/verkrijger bij de onbelemmerde en onbezwaarde eigendom van het gehuurde. De kantonrechter overweegt dat de enkele omstandigheid dat op het moment van de eigendomsoverdracht van het gehuurde, het gehuurde nog niet in gebruik gegeven is aan de huurder, niet tot een andere weging van belangen moet leiden.”

Het hof Amsterdam besliste in zijn arrest van 11 oktober 2011 (ECLI:NL:GHAMS:2011:BU2965) dat de verkoper jegens (vierde) verkrijger van verhuurd beleggingspand aansprakelijk was voor schade als gevolg van niet melden bijzondere afspraak met huurder. Er was door de voormalige verhuurder met de huurder een eenmalige verhuisbijdrage toegezegd. De verkrijger droeg ten tijde van de eigendomsverkrijging van het kantoorpand, geen kennis van de afspraken over de huisvestingsbijdrage. Het hof oordeelde dat de verplichting van de voormalige huurder om de huurder gedurende een aantal jaren een vergoeding (de huisvestingsbijdrage) te betalen niet op de rechtsverkrijgenden is overgegaan (ex art. 7:226 BW) en als een persoonlijke verplichting van de verhuurder  gekwalificeerd kon worden. het hof oordeelde wel dat het wel op de weg van de verhuurder lag om haar rechtsopvolger van deze aanvullende afspraak met en de “doorbetaling” van de huisvestingsbijdrage aan een (of meerdere) huurder(s), op de hoogte te stellen, nu deze afspraken en de betalingen van de huisvestingsbijdrage van invloed zouden kunnen zijn op de (taxatie)waarde van het pand. Door na te laten van de aanvullende huurafspraak melding te maken, had de verhuurder in strijd gehandeld met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt en daarmee onrechtmatig gehandeld, ook jegens de opvolgende verkrijgers die, zonder kennis hiervan, het beleggingspand hebben gekocht. Deze onduidelijkheid kan worden voorkomen door een huurkorting te vertrekken in plaats van een betaling van verhuurder aan huurder af te spreken.

Een huurder had met ingang van 1 februari 2017 een huurovereenkomst voor de woning gesloten met de vorige eigenaar. De eigendom van de woning werd op 14 juli 2017 overgedragen op de opvolgende eigenaar die nu de huidige verhuurder is. Op 28 juli 2017 had huurder een verzoek ingediend bij de Huurcommissie tot toetsing van de aanvangshuurprijs. De Huurcommissie heeft een lagere aanvangshuurprijs middels uitspraak op 8 november 2017 vastgesteld, en vanwege een aantal zeer ernstige gebreken de huurprijs met ingang van 1 februari 2017 ook tijdelijk verlaagd. Partijen hebben naar aanleiding van de uitspraak van de Huurcommissie geen uitspraak van de kantonrechter verzocht op de punten waarover de Huurcommissie heeft beslist. Wie moet hier de teveel betaalde huur terug betalen? De oorspronkelijke verhuurder of de nieuwe eigenaar? De huurder vond dat ook het bedrag dat door hem, door de uitspraak van de Huurcommissie, teveel aan huur was betaald over de periode 1 februari 2017 – 15 juli 2017 aan hem terugbetaald moest worden. Volgens de huurder was de uitspraak van de Huurcommissie 8 weken na verzending daarvan bindend geworden tussen partijen. Toen was pas duidelijk dat een deel van de huur onverschuldigd was betaald, en ook toen was dat bedrag dat teveel is betaald op grond van onverschuldigde betaling, pas  opeisbaar. De verhuurder was van mening dat de vorige eigenaar het bedrag over de periode 1 februari 2017 – 15 juli 2017 aan de huurder terug diende te betalen. De vordering uit onverschuldigde betaling was volgens de nieuwe eigenaar al opeisbaar voordat de uitspraak van de Huurcommissie tussen partijen bindend werd, namelijk al vanaf het moment dat de huurtermijnen afliepen. Het onverschuldigd betaalde bedrag was daarmee al opeisbaar voordat de eigendom van de woning op deze nieuwe eigenaar was overgegaan, en daarmee is de vordering niet op grond van artikel 7:226 BW overgegaan op deze nieuwe eigenaar/verhuurder. 

De kantonrechter te Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 19 maart 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1753) als volgt. Als de Huurcommissie oordeelt dat de huur die gold ten tijde van het indienen van het verzoek bij de Huurcommissie tot een bepaalde datum met terugwerkende kracht wordt verlaagd, heeft dit tot gevolg dat verhuurder en huurder over een bepaalde periode feitelijk een lagere huur zijn overeengekomen dan waar ze eerder van uit zijn gegaan. Dit is geregeld in artikel 7:262 lid 1 BW. Door dit gevolg van het wettelijk systeem, is een deel van de huur dan zonder rechtsgrond, dus onverschuldigd betaald. Dat betekent dat de grondslag voor terugbetaling onverschuldigde betaling is. Een verbintenis uit onverschuldigde betaling is een verbintenis uit de wet (artikel 6:203 BW).

Partijen hebben voor de beantwoording van deze rechtsvraag het juridische debat gevoerd onder verwijzing naar artikel 7:226 BW. In artikel 7:226 BW is geregeld dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die na een eigendomsoverdracht van de verhuurde zaak opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger van de verhuurde zaak. Uit het voorgaande blijkt echter dat de verbintenis tot terugbetaling (de verplichting van in dit geval de verhuurder) niet voortvloeit uit de huurovereenkomst, maar uit de wet. Dit betekent dat het bepaalde in artikel 7:226 BW op dit geval niet van toepassing is.

In artikel 6:203 lid 1 BW is volgens de rechter bepaald dat diegene die een ander zonder rechtsgrond een goed heeft gegeven, gerechtigd is dit van de ontvanger als onverschuldigd betaald terug te vorderen. Daaruit volgt dat de onverschuldigd betaalde huur (het bedrag dat teveel aan huur is betaald) kan worden teruggevorderd van diegene aan wie dat bedrag is betaald. Dit betekent dat enkel de huur die vanaf 15 juli 2017 aan de nieuwe eigenaar onverschuldigd is betaald, van haar kan worden teruggevorderd.  De rechter concludeerde dan ook dat de nieuwe eigenaar/verhuurder niet tot terugbetaling van de teveel betaalde huur, berekend tot 15 juli 2017, is gehouden. De vordering werd afgewezen.

De rechtbank te Amsterdam kwam in haar vonnis van 3 juli 2019 (7804512 EA VERZ 19-394, TvHB 2019/18, nr. 5 oktober 2019) tot de beslissing dat een door de rechter gegeven goedkeuring over een huurprijsbeding ook van toepassing bleef na contractsovername. Ik vind deze uitspraak alleen niet goed gemotiveerd. De rechter had zich op zijn minst moeten buigen over de vraag of hier wel sprake was van een beding in de huurovereenkomst die “onmiddellijk verband houden met het doen hebben van gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie”. Alleen deze bedingen gaan immers over. In deze zaak werd het huurcontract kennelijk ex artikel 6:159 BW door een andere huurder overgenomen. Partijen waren het er allemaal over eens dat dit beding ook was overgedragen, doch partijen waren daar niet helemaal zeker van. Om deze reden werd een verzoek ingediend met de primaire vordering tot niet ontvankelijk verklaring wegens het reeds bestaat van dit beding en subsidiair tot goedkeuring van dit beding. In dit licht van de zaak begrijp ik wel dat het beding overging op de nieuwe huurder. Daarnaast lijkt mij een beding over de huurprijs in ieder geval een beding die “onmiddellijk verband houden met het doen hebben van gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie”. Dus als partijen niet uitdrukkelijk hierover overeenstemming bereikt zouden hebben, dan zou deze afspraak ook tussen partijen van toepassing kunnen zijn wegens het genoemde verband tussen het gebruik van de zaak en de te betalen tegenprestatie.  

Als de huurder een met de verhuurder overeengekomen beding door verkoop van het gehuurde in rook op ziet gaan, dan kan de oude verhuurder het beding niet meer nakomen. De huurder  kan dan alleen maar aanspraak maken op vervangende schadevergoeding na partiële ontbinding van de overeenkomst. Dat is natuurlijk anders als voor nakoming van het beding de beschikking over het gehuurde niet noodzakelijk is. 

De particuliere verhuurder die een woning van een corporatie kocht, kreeg te maken met artikel 7:226 lid 1 BW in de volgende situatie.
Door een huurder was met een woningcorporatie een huurovereenkomst aangegaan, die voorzag in woonruimtebehoefte in sociale context. Door de verhuurder werd onder meer de mogelijkheid geboden om de huursubsidie rechtstreeks over te laten maken naar de verhuurder om zo het risico op betalingsproblemen te verkleinen. De huurder had van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Daarnaast had de verhuurder in het kader van deze sociale context een convenant met de gemeente Zwolle gesloten, waarin afspraken met meerdere partijen waren opgenomen ter voorkoming van uithuiszetting. Op grond daarvan werd in geval van betalingsproblemen het lokale zorgnetwerk ingeschakeld om in een zo vroeg mogelijk stadium schuldhulpverlening en budgetbeheer te kunnen toepassen.
De huurder die een huurachterstand had laten ontstaan, had maatschappelijk werk ingeschakeld voor zijn psychische problemen, een betalingsregeling voorgesteld, afspraken gemaakt voor het opstarten van beschermingsbewind en, vooruitlopend daarop, budgetbeheer door de gemeente Zwolle geaccepteerd.
In het licht van het bovenstaande achtte de rechter van de rechtbank te Zwolle-Lelystad in haar vonnis van 20 december 2011 (zie LJN: BV0184, sector kanton rechtbank Zwolle, 561027 CV 11-4086) de verhuurder op grond van artikel 7:226 lid 1 BW gebonden aan de afspraken die de corporatie met de gemeente Zwolle had gemaakt. De door de opvolgend verhuurder gevorderde ontbinding van de overeenkomst wegens een huurachterstand werd afgewezen wegens de door de corporatie gemaakte afspraken met de gemeente Zwolle. In deze context werd de door de particuliere verhuurder gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst niet toegewezen.

Een mooi voorbeeld van het beginsel dat koop geen huur breekt levert een uitspraak van de rechtbank Rotterdam, sector kanton Rotterdam van 16 augustus 2006 op (zie LJN: AY6637, Sector kanton Rechtbank Rotterdam, 573322). De casus luidt als volgt: Huurder huurt een appartement plus een halve zolder op de derde verdieping. Het gehuurde wordt diverse malen doorverkocht. De zolder wordt aan een ander (inmiddels eigenaar) in gebruik gegeven. In de splitsingsakte wordt gesproken dat de achterzijde van het gehuurde tot het gehuurde behoort. Het is daarom de vraag of het voorste deel van de zolder aan de nieuwe eigenaar is geleverd.
Allereerst merkt de rechter op dat er sprake is van een vergissing, omdat in het verleden in de splitsingsakte ook is gesproken dat het voorste gedeelte van de zolder tot het gehuurde behoort. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat het in de oudbouw te Rotterdam zeer gebruikelijk was en vaak nog is, dat tot woningen op de eerste en tweede verdieping elk een halve zolder op de derde verdieping behoorde. De thans beoordeelde situatie was en is dan ook niet ongebruikelijk.

Het gebruiksrecht in het kader van de huurovereenkomst van de huurder met betrekking tot het gehuurde, waarvan de voorzolder dus deel uitmaakt, kan alleen eindigen wanneer de huurovereenkomst door één van de partijen wordt opgezegd of wanneer de huurovereenkomst door de rechter wordt ontbonden. Niet is gesteld of gebleken dat de huurovereenkomst op enig moment is opgezegd of ontbonden, zodat vaststaat dat nog altijd sprake is van een huurovereenkomst, ook met betrekking tot de voorzolder op de derde verdieping. Op grond van de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 7:226 BW doet een overdracht van de zaak waarop het huurrecht betrekking heeft de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst overgaan op de verkrijger (koop breekt geen huur). De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat de verschillende overdrachten van het appartementsrecht, waarvan de door huurder gehuurde zolder deel uitmaakt, niet hebben geleid tot een beëindiging van de huurovereenkomst voor zover dit de door huurder gehuurde zolder betreft.

Van rechtsverwerking is geen sprake. Van rechtsverwerking kan alleen sprake zijn wanneer de huurder uitdrukkelijk kenbaar heeft gemaakt dat hij zijn huurrecht, voor zover het de halve zolder betreft, heeft opgegeven. De huurder had al snel na de gewijzigde situatie aangeven gebruik van de zolder te willen maken. Nu huurder de huurovereenkomst niet (partieel) heeft opgezegd kan volgens de rechter van rechtsverwerking geen sprake zijn.

De huidige eigenaar van de zolder en het appartement moet als verhuurder worden aangemerkt. Het feit dat één of meer voorgaande verhuurders c.q. eigenaren de opvolgende eigenaar niet, althans niet correct, hebben geïnformeerd over de bestaande huurrechten doet niet af aan de werking van artikel 7:226 BW. De laatste eigenaar is tevens verhuurder en zij is uit dien hoofde gehouden het huurrecht van huurder te respecteren. Deze verhuurder kan uiteraard aanspraak maken op de overeengekomen huurprijs, althans vanaf het moment dat de zolder weer ter beschikking wordt gesteld aan de huurder. Wanneer de eigenaar meent onjuist te zijn geïnformeerd door haar voorganger staat het haar vrij deze voorganger aan te spreken en, indien daartoe redenen zijn, aan te spreken tot het betalen van een schadevergoeding.
In de zaak wordt ten laste van de huidige eigenaar van het appartement een verklaring voor recht van bestaan van de huurovereenkomst uitgesproken en wordt de eigenaar gedwongen het gehuurde tegen een dwangsom van € 250,- per dag ter beschikking te stellen.

Herstel van gebreken tijdens de eigendomsoverdracht 

De huurder kan na een eigendomsoverdracht de oorspronkelijke verhuurder/eigenaar niet dwingen om herstel uit te voeren. Het gevolg van de eigendomsoverdracht is dat de huurder geen vorderingsrecht tot herstel bij de oude eigenaar neer kan leggen. De huurder dient zich tot de nieuwe eigenaar te wenden. Er kan jegens de oude eigenaar nog wel een vordering tot huurvermindering vanaf de mededeling van het gebrek tot de eigendomsoverdracht worden ingesteld. Zie onder meer rechtsoverwegingen 3.15.2 en 3.16 van het arrest van het hof te Amsterdam van 21 augustus 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2018:3032). 

Nabetaling of terugbetaling van (service)kosten
Een vordering tot nabetaling of terugbetaling van servicekosten is bij woonruimte opeisbaar na afloop van het desbetreffende boekjaar. Als de huurders op grond van de eindafrekening te veel hebben betaald en de onroerende zaak is na het boekjaar overgedragen aan een nieuwe eigenaar, dan moeten de huurders hun vordering bij de oude eigenaar indienen nu deze vordering betrekking heeft op voor de eigendomsoverdracht geëindigde boekjaren en daarom opeisbaar is geworden vóór de eigendomsoverdracht van de woning aan de nieuwe eigenaar. Noot 121b

De rechten en plichten, die voortvloeien uit de huurovereenkomst en die ná de overdracht opeisbaar worden, gaan over op de nieuwe eigenaar/verhuurder. Dit houdt in dat de oude eigenaar/verhuurder partij in de zaak is als hij de afrekening heeft verstrekt of had moeten verstrekken. Dit laatste gaat over de periode van een halfjaar na afloop van het kalenderjaar, waarbinnen de afrekening aan de huurder verstrekt moet worden. 

De nieuwe eigenaar/verhuurder is partij in de zaak als de afrekening nog niet aan de huurder is
verstrekt en de termijn hiervoor nog niet verstreken is. In dat geval wordt de afrekening opeisbaar
ná de overdracht. Dit geldt met name voor de verhuurde ruimte, waarbij – op basis van partijen overeengekomen voorwaarden en/of de wet – de servicekosten nog niet opeisbaar zijn geworden. Denk bijvoorbeeld als de servicekosten  bij overige bedrijfsruimte op basis van de ROZ-voorwaarden 2003 afgerekend moet worden en bij winkelbedrijfsruimte op basis van de ROZ-voorwaarden 2003/2012 afgerekend moet worden. In het hoofdstuk: “Afrekening servicekosten ten behoeve van bedrijfsruimte“, onderdeel: “Opeisbaarheid vordering servicekosten” is besproken dat de servicekosten na afloop van een bepaald jaar waarin deze diensten  zijn geleverd niet zonder meer opeisbaar worden.  Bij het bepalen van de juiste partij in een situatie waarin de eigendomsoverdracht tijdens de eerste zes maanden van een jaar bij woonruimte heeft plaatsgevonden, gaat het om de vraag of de servicekosten over het afgelopen jaar al zijn afgerekend. Als de oude eigenaar/verhuurder al heeft afgerekend is hij partij in de zaak. Als nog niet is afgerekend, maar de overdracht vindt plaats vóór de uiterste afrekendatum van 30 juni, is de nieuwe eigenaar/verhuurder ingevolge het gestelde in artikel 7:259 lid 2 BW partij in de zaak.

Voorbeeld 
Een woning krijgt op 1 juni 2020 een nieuwe eigenaar. Vanaf dat moment gaan de rechten en plichten over op de nieuwe eigenaar, voor zover die op dat moment opeisbaar zijn. De afrekening over het jaar 2019 werd opeisbaar zodra de afrekening over dat jaar naar de huurder is verstuurd uiterlijk op 30 juni 2020. Voor een verzoek over het jaar 2019  is de oude nieuwe eigenaar dus partij in de zaak. De nieuwe eigenaar had immers vanaf 1 juni 2020 tot en met 30 juni 2020 deze afrekening over 2019 nog naar de huurder horen te sturen. Voor de afrekening over 2018 blijft de vorige eigenaar partij; deze had immers uiterlijk 30 juni 2019 de eindafrekening naar de huurder dienen te sturen. De vordering over 2018 werd dus opeisbaar vanaf 1 juli 2019. 

Dit wordt ook bevestigd door een uitspraak van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 6 april 2009 ECLI:NL:RBAMS:2009:BI4066. In rechtsoverweging 18 tot en met 20 wordt door de rechter beargumenteerd dat de rechten en verplichtingen tot het verstrekken van een afrekening stookkosten en tot verrekening met betaalde voorschotten over 2003 en 2004 reeds vóór de eigendomsverkrijging op de nieuwe eigenaar op 1 april 2005 opeisbaar waren geworden en derhalve niet krachtens artikel 7:226 BW op deze nieuwe eigenaar zijn overgegaan. Voor bedrijfsruimte geldt de regeling zoals in het huurcontract is overeengekomen.
Dit geldt ook voor opeisbaar geworden huur vóór levering van het gehuurde aan een opvolgende eigenaar. De opeisbaar geworden huur vóór levering van het gehuurde aan een opvolgende eigenaar kan niet door de opvolgende eigenaar aan de huurder in rekening worden gebracht. Het gerechtshof te Leeuwarden was in hoger beroep in haar arrest van 30 juni 2009 LJN: BJ1270, gerechtshof Leeuwarden, 200.032.014/01 van mening dat de opvolgend eigenaar ten onrechte een huurbedrag had gevorderd inclusief een aantal maanden verschuldigde huur aan de voormalige eigenaar. De kantonrechter had er in eerste aanleg geen rekening mee gehouden dat de gevorderde huurachterstand nog slechts betrekking had op een huurachterstand aan de voormalige eigenaar. Aanvankelijk had de huurder ook een huurachterstand ten aanzien van de nieuwe eigenaar opgebouwd, doch deze achterstand had de huurder ruim voor de datum ingelopen waarop de kantonrechter vonnis had gewezen. De kantonrechter had desondanks de gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen. De huurder startte daarop een executiegeschil. De executie werd stopgezet. De verhuurder was het hier niet mee eens en stelde hoger beroep in tegen dit arrest. Het hof was in haar arrest in rechtsoverweging 3 van oordeel dat “de overweging van de kantonrechter in zijn vonnis van 18 september 2008 dat uitgegaan moet worden van een huurachterstand van meer dan vijf maanden en dat een dergelijke huurachterstand de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt, is gebleken feitelijk onjuist te zijn. Het vonnis berust derhalve op een feitelijke misslag”. Met de feitelijke misslag werd bedoeld dat de opvolgende eigenaar geen vordering in kon stellen met betrekking tot een huurachterstand die was ontstaan onder de voormalige verhuurder.

In een vonnis van de rechtbank te Rotterdam van 2 februari 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:690) is beslist dat een verkeerde voorstelling van zaken ten aanzien van de hoogte van servicekosten niet als dwaling tussen de huurder en de rechtsopvolger van de verhuurder beschouwd kunnen worden. In deze zaak kon niet worden vastgesteld dat de rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke verhuurder op de nieuwe verhuurder waren overgegaan op basis van artikel 6:159 BW. De rechter bepaalt dat – anders dan bij contractsoverneming ex artikel 6:159 BW – niet alle rechten en verplichtingen over gaan op de nieuwe verhuurder ex artikel 7:226 BW. De huurders hebben primair gesteld dat sprake is van een overdracht van het gehuurde ex artikel 6:159 BW. Subsidiair stellen de huurders dat de nieuwe verhuurder ook op grond van artikel 7:226 BW, althans in redelijkheid de verplichting op zich heeft genomen om de gevolgen van een eventuele dwaling bij de totstandkoming van de huurovereenkomst te dragen. De kantonrechter oordeelt allereerst dat onvoldoende gebleken is van een overdracht ex artikel 6:159 BW, zodat die overdracht niet is komen vast te staan. De kantonrechter is van oordeel dat de gevolgen van dwaling niet op de nieuwe eigenaar zijn overgegaan op grond van artikel 7:226 BW. Naar het oordeel van de kantonrechter is de dwaling over de hoogte van de servicekosten geen ‘beding van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie’. De rechter komt tot dit standpunt, omdat de dwaling ziet op de voorstelling van zaken die bij aanvang van de huurovereenkomst bij de contractspartijen bestaan. Om die reden kan het beroep op dwaling in beginsel slechts tegenover rechtsvoorganger  en niet ten laste van de rechtsopvolger worden gedaan. 

In deze zaak werd de rechtsopvolger toch verantwoordelijk gehouden voor de dwaling die tussen de oorspronkelijke partijen was ontstaan. In deze situatie had de rechtsopvolger een grote invloed gehad op de met de huurders gesloten huurovereenkomsten. Zij heeft het model voor de huurovereenkomsten samen met de rechtsvoorganger opgesteld en iedere huurovereenkomst moest door de rechtsopvolger worden goedgekeurd. In die huurovereenkomsten is (zie geciteerd onder 2.4 van dit vonnis) opgenomen dat de rechten en plichten die horen bij de huurovereenkomst op grond van artikel 6:159 BW door de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder aan de rechtsopvolger zouden worden overgedragen. Voor alle betrokken partijen was duidelijk dat de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder voor de ontwikkeling van het complex waarin het gehuurde zich bevindt zou zorgen, terwijl de rechtsopvolger van de huidige eigenaar  daarna het beheer (inclusief het verhuurderschap) zou overnemen. Uit de tekst van de huurovereenkomsten volgt dat zodra eigendomsoverdracht plaatsvindt (“ten tijde van de levering van haar eigendomsrechten”), direct ook (op de voet van artikel 6:159 BW) alle rechten en plichten van de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder overgaan op de rechtsopvolger. Gelet op deze bijzondere omstandigheden en hetgeen in de huurovereenkomsten is opgenomen – waarbij de huurders, rechtsopvolger en de rechtsvoorganger betrokken zijn geweest – is door al die partijen beoogd om alle rechten en plichten van de rechtsvoorganger van de huidige eigenaar op de huidige eigenaar te doen overgaan. De kantonrechter oordeelt daarom dat – naast de overgang van rechten en plichten op grond van artikel 7:226 BW – sprake is van een aanvullende afspraak. Die aanvullende afspraak heeft tot gevolg dat álle rechten en plichten overgaan. De kantonrechter oordeelt op grond van het voorgaande dat de huidige verhuurder c.q. de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder  een op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden. Die schending van de mededelingsplicht behoort niet voor rekening van de huurders te komen en – gelet op het belang dat de huurders als kleine ondernemers hechten aan de maandelijkse huisvestingslasten en het feit dat het oorspronkelijke voorschot van de servicekosten al relatief hoog was – is het ook aannemelijk dat de huurders bij een juiste voorstelling van zaken geen of een andere huurovereenkomst zouden hebben gesloten. 

Partijen kunnen op basis van artikel 6:156 BW afspreken dat de andere partij instemt met een contractsoverneming als deze situatie zich voordoet. Dit artikel luidt als volgt: “Heeft de schuldeiser bij voorbaat zijn toestemming tot een schuldoverneming gegeven, dan vindt de overgang plaats, zodra de schuldenaar tot overeenstemming is gekomen met de derde en partijen de schuldeiser schriftelijk van de overneming kennis hebben gegeven”. De schuldeiser kan een bij voorbaat gegeven toestemming niet herroepen, tenzij hij zich de bevoegdheid daartoe bij de toestemming heeft voorbehouden.

Deze bepalingen kunnen van belang zijn in het kader van de bedingen die onmiddellijk verbandhouden met het doen hebben van het gebruik van van de zaak in verband met de huurovereenkomst (artikel 7:226 lid 3 BW). Over deze bepalingen bestaat dan bij voorbaat overeenstemming om bepaalde afspraken over te doen gaan bij contractovername. Een wederpartij kan evenwel bezwaar maken tegen deze verplichtingen als deze in de algemene voorwaarden staan vermeld.  Zie voor de vernietiging van algemene bepalingen het onderdeel “Boetebeding en algemene voorwaarden“. 

Deze afspraak kan zowel schriftelijk of mondeling worden overeengekomen. Voor de bewijspositie is het natuurlijk verstandiger een dergelijk afspraak schriftelijk vast te leggen.  

Toerekenbaar tekortschieten van de huurder vóór eigendomsoverdracht
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 3 april 2009 LJN: BH0762, Hoge Raad, 07/11260 beslist dat ontbinding van de overeenkomst ook tegen de medehuurder kan worden ingeroepen, die zelf de tekortkoming niet heeft bewerkstelligd. De procureur generaal Mr. J.L.R.A. Huydecoper trekt in zijn conclusie naar aanleiding van deze zaak een vergelijking met artikel 7:226 lid 3 BW. Hij betoogt dat een partij die de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst niet nakomt de benadeelde de mogelijkheid geeft te opteren voor ontbinding van de overeenkomst als dat het tekortschieten van de overeenkomst rechtvaardigt. De klemtoon ligt dan niet op een “recht” dat op een bepaald ogenblik “opeisbaar” is geworden, maar op het feit dat wie een contractspartij tegenover zich heeft die er blijk van heeft gegeven zijn verplichtingen niet te kunnen of niet te willen nakomen, aan dat gegeven aanspraak kan ontlenen op beëindiging van de contractsband. Bij die benadering valt niet in te zien waarom die aanspraak niet even goed zou moeten toekomen aan een partij die even ná het intreden van deze voorwaarde in die positie is “opgevolgd”. Naar de mening van Mr. Huydecoper niet dus in te zien waarom hier door een wisseling in de persoon van de contractspartij (de eigenaar/verhuurder) verandering in zou (moeten) komen.

Het uitgangspunt van deze regel, namelijk dat die bevoegdheid (ontbinding van de overeenkomst) na “overgang” van de hoedanigheid van verhuurder bij de oorspronkelijke verhuurder/eigenaar zou blijven berusten, kan volgens mr. Huydecoper niet worden aanvaard: de oorspronkelijke verhuurder/eigenaar is geen contractspartij, en mist daarom zowel de bevoegdheid, alsook het belang om zich met zijn voormalige huurder te bemoeien. De nieuwe verhuurder heeft daarentegen niet de mogelijkheid om de “voor zijn tijd” daterende bevoegdheid uit te mogen uitoefenen. Deze patstelling acht mr. Huydecoper moeilijk aanvaardbaar: immers de nieuwe verhuurder heeft zowel de hoedanigheid van contractspartij die legitimeert dat de desbetreffende bevoegdheid hem zou toekomen, alsook een legitiem belang daarbij. Het dringt zich dan ook op dat deze bevoegdheid wél aan de nieuwe eigenaar/verhuurder zou moeten toekomen; en dat aangenomen moet worden dat de regel dat alleen na de rechtsovergang opeisbaar wordende verbintenissen door de nieuwe rechthebbende geldend kunnen worden gemaakt, niet voor een geval als dit is geschreven. Partijwisseling die als gevolg van artikel 7:226 BW plaatsvindt mag er volgens mr. Huydecoper niet toe mag leiden dat de aanspraak op ontbinding wegens wanprestatie niet langer (en dan: door de “nieuwe” contractspartijen) geldend zou kunnen worden gemaakt.

Volgens een arrest van het hof Amsterdam van 18 december 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4793) kon een overeenkomst wel worden ontbonden na eigendomsovergang wegens het onderverhuren van de woonruimte door de huurder. De huurder stelde toestemming van de vorige eigenaar te hebben gekregen, maar kon dit niet bewijzen. Voor dit gedeelte van het arrest is er weinig nieuws onder de zon. Het deel van dit arrest waarvoor ik de aandacht vraag, staat in alinea 3.4.2 van het arrest waarin het hof ten overvloede een overweging toevoegt die als onjuist beoordeeld dient te worden. Het hof voegt ten overvloede toe dat als de voormalig eigenaar aan de huurder toestemming voor onderverhuur of ingebruikgeving heeft verleend, de verhuurder als opvolgend eigenaar daaraan niet is gebonden.

Het hof overwoog dat bij overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, de verkrijger volgens het hof slechts gebonden is door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie (artikel 7:226 lid 3 BW). De bevoegdheid tot onderverhuur valt daar volgens het hof niet onder. Aldus geldt volgens het hof de huurovereenkomst en het daarin opgenomen verbod tot onderverhuur onverkort tussen huurder en verhuurder.

Deze beslissing is niet houdbaar. Het hof spreekt zichzelf ook tegen. Allereerst is het hof van oordeel dat een verbod tot onderverhuring wel overgaat met de eigendomsoverdracht, maar een verleende toestemming met een onderverhuring niet over zou gaan. Dat komt in deze zaak neer op het meten met twee maten. Het ging hier om een onderverhuring van een inwonende huurder, wat in beginsel op grond van de wet mogelijk is op basis van artikel 7:244 BW.  Als de huurder toestemming voor de onderverhuring heeft gekregen, dan mag de huurder er toch van uitgaan dat het verbod ten aanzien van deze verhuring is komen te vervallen? Het door het hof gemaakte onderscheid tussen toestemming tot onderverhuring en het verbod op onderverhuur is niet logisch. Volgens het hof gaat die toestemming niet over op de verkrijger, maar gaat het verbod wel over op de verkrijger. Dit onderscheid is toch wel merkwaardig. Als zowel de toestemming tot onderverhuring als het verbod tot onderverhuring binnen het bereik van artikel 7:226 BW valt, dan is de verkrijger daaraan gebonden. Als zowel de toestemming tot onderverhuring als het verbod tot onderverhuring niet binnen het bereik van artikel 7:226 BW valt, dan zal de verkrijger aan beide situaties niet zijn gebonden. Als de verhuurder toch toestemming tot onderverhuring geeft, dan kan deze verhuurder niet meer beroep doen op een verbod tot onderverhuring. Het zou immers merkwaardig zijn dat er een recht (verbod tot onderverhuring) overgedragen zou worden dat niet meer bestaat wegens het afstand doen van dit recht door de verhuurder.  Op het recht tot verbod tot onderverhuring kan immers door de oorspronkelijke verhuurder tijdens de huurperiode geen aanspraak meer worden gemaakt. Niet valt in te zien dat bij de overdracht van het gehuurde deze aanspraak op het verbod dan ineens weer zou herleven. Voorts gaat dit oordeel van het hof in tegen de bedoeling van artikel 7:226 BW, namelijk dat de huurder ondanks de overdracht van het gehuurde het genot mag verwachten en mag behouden ten aanzien van het gehuurde dat hij mocht verwachten. 

Ik word in mijn bovengenoemde redenering gesterkt door een vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 27 juli 2021 (ECLI:NL:RBNNE:2021:3683). Hier vorderde de nieuwe eigenaar/verhuurder betaling van een boete en tevens ontbinding en ontruiming wegens onderverhuurverbod in de algemene voorwaarden. De vorige verhuurder/eigenaar had toestemming verleend voor onderverhuur. Op grond van artikel 7:226 BW is de nieuwe verhuurder/eigenaar volgens de kantonrechter gebonden aan de aanvaarding van de onderverhuur. Ook gelet op alle omstandigheden mocht huurder er gerechtvaardigd van uitgaan dat het was toegestaan om onder te verhuren.

Deze omstandigheden van het geval waren onder meer gelegen in een uitdrukkelijke toestemming tot onderverhuring in afwijking van de algemene bepalingen, waarvan als bewijs e-mailberichten waren overgelegd. De nieuwe eigenaar was kennelijk niet op de hoogte van deze e-mailberichten en vorderde op basis van het verbod tot onderverhuring in de algemene bepalingen een boete en ontruiming van het gehuurde. 

De kantonrechter concludeerde op basis van deze stukken dat de rechtsvoorganger van de huidige eigenaar destijds ermee heeft ingestemd dat de huurder de woning mocht (blijven) onderverhuren. Dit betekent dat het onderhuurverbod in artikel 1.3 van de algemene voorwaarden niet gold in de huurrelatie tussen de vorige eigenaar en de huurder. De kantonrechter overweegt dat op grond van artikel 7:226 BW de nieuwe eigenaar gebonden is aan de aanvaarding van de onderverhuur door de vorige verhuurder, zo volgt uit het arrest van het gerechtshof te Den Haag (Hof ‘s-Gravenhage, 31 maart 2009, ECLI:GHSGR:2009:BI1711). Het voorgaande maakt dat de door de vorige eigenaar verleende toestemming tot onderverhuur na de overdracht is blijven gelden tussen de huidige eigenaar/verhuurder en de huurder. 

In deze laatste zaak wees de verkoper de koper op de aanwezigheid van een onderhuurder in het gehuurde. Er werd ook vermeld dat de hoofdhuurder de speelautomatenleverancier was en dat deze ook zijn belangen had bij de onderverhuring. Het hof maakt hier niet veel woorden aan vuil en overwoog:  “Op grond van de regel “koop breekt geen huur”, toen verankerd in artikel 1612 BW, was [Z] als nieuwe eigenaar gebonden aan de aanvaarding van de onderhuur door de vorige eigenaar/verhuurder, Interbrew (zie ook HR 11 december 1981, NJ 1982, 239). Hetzelfde geldt voor [appellant] als nieuwe eigenaar van het pand op grond van koop van [Z] in 2004”. 

Gezien het bovenstaande zal de mogelijkheid van onderverhuring dus gezien moeten worden als een beding “van de huurovereenkomst, dat onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie”, zoals genoemd in artikel 7:226 lid 3 BW.

Ik zou het toch plezierig hebben gevonden als het hof een uitdrukkelijke overweging gegeven zou hebben waarom de toestemming tot onderverhuring als een beding gezien moet worden dat voldoet aan het gestelde in artikel 7:226 lid 3 BW. Ik vraag mij af of de mogelijkheid van onderverhuring wel onder dit artikel valt. Ik zie enerzijds het verband tussen de mogelijkheid van onderverhuring en het doen gebruiken van de zaak door de huurder in zijn algemeenheid niet zo. Anderzijds stipte ik hierboven al aan dat de huurder die met toestemming van de vorige huurder het gehuurde heeft verhuurd in een onmogelijke positie komt te verkeren als de mogelijkheid tot onderverhuring door de nieuwe eigenaar zomaar geschrapt kan worden. Door deze onmogelijke positie (de onderverhuurder schiet immers tekort als de onderhuurder niet langer het huurgenot kan hebben waarop de onderhuurder op basis van de contractuele afspraken recht heeft) is het verband met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie dan weer wel duidelijk.

In de praktijk leidt artikel 7:226 lid 3 BW toch menigmaal tot verrassende uitspraken. De hierboven weergegeven uitspraak is daarvan een voorbeeld. Het gerechtshof Amsterdam komt in zijn arrest van 18 december 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4793) tot het oordeel dat de verkrijger van een onroerende zaak niet gebonden is aan de door de vervreemder/verhuurder verleende toestemming tot onderhuur. Het hof oordeelde dat de toestemming tot onderverhuur niet overgaat, maar dat het contractuele verbod op onderverhuur onverkort geldt tussen huurder en de koper van de onroerende zaak. 

De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft in haar vonnis van 12 oktober 2016 (ECLI:NL:RBZWB:2016:8696)  een beslissing moeten geven over de vraag of een branchebeschermingsbeding bij verkoop van het gehuurde kon worden aangemerkt als een beding in de zin van artikel 7:226 lid 3 BW. 

De huurder exploiteerde een drogisterij en was met de verhuurder een beding overeengekomen dat de verhuurder gedurende een periode van zes jaar geen ruimte in het winkelcentrum zou verhuren aan een andere die de winkel ook ten behoeve van een drogisterij zou exploiteren. Ik laat hier het Mededingingsrecht buiten beschouwing. Hier wordt alleen de vraag beantwoord of dit beding ex artikel 7:226 lid 3 BW overgedragen zou worden in verband met de verkoop van de onroerende zaak waartoe het gehuurde behoort.  De huurder betaalde ten behoeve van dit beding een hoger bedrag aan huur.  

De kantonrechter was ook in deze zaak van oordeel dat volgens artikel 7:226 lid 3 BW de verkrijger echter enkel gebonden is aan de bedingen van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen de door de huurder te betalen tegenprestatie. Volgens de rechter ziet  de term “onmiddellijk verband houden” alleen op bedingen die directe doorwerking hebben op de eigenlijke verhuring van het gehuurde. Daarbij is niet van belang of de met de vorige eigenaar overeengekomen huurprijs is bepaald mede naar aanleiding van het tussen partijen overeengekomen beding, dat niet onmiddellijk verband houdt met de eigenlijke verhuring van het huurobject. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter dan ook van oordeel dat het branchebeschermingsbeding niet kan worden gekwalificeerd als een beding ex artikel 7:226 lid 3 BW en is het beding niet op de verkrijger overgegaan bij de verkoop en levering van het gehuurde.

Dit lijkt mij een te beperkte visie op de term “onmiddellijk verband houden” met de huurovereenkomst. Ik zie ook geen verklaring waarom dit beding geen onmiddellijk verband met de huurovereenkomst zou hebben.  Evenmin zie ik niet in waarom dit beding geen verband zou houden met de eigenlijke verhuring van het pand. Ik neem immers aan dat de verhuurder het gehuurde niet aan deze huurder verhuurd en/of niet onder dezelfde voorwaarden verhuurd zou hebben als bij aanvang van de overeenkomst al duidelijk zou zijn geweest dat er ook andere drogisterijketens in het winkelcentrum gevestigd zouden kunnen worden. Deze afspraak heeft naar mijn mening invloed gehad op de kernvoorwaarde van de huurovereenkomst.  Een kernvoorwaarde van de huurovereenkomst is immers de huurprijs. Partijen hadden ingevolge deze afspraak afwijkende afspraken gemaakt ten aanzien van deze overeenkomst. Het is hierbij niet van belang of partijen de bedoeling hebben gehad om een bepaalde afspraak over te laten gaan op een nieuwe eigenaar. Wellicht is het verstandig in deze overeenkomst op te nemen dat partijen deze overeenkomst niet voor dezelfde prijs en/of onder dezelfde voorwaarden gesloten zouden hebben als dit beding niet gesloten zou zijn. Dan wordt dit beding mogelijkerwijs als kernbeding beschouwd. De jurisprudentie geeft desondanks een tendens te zien dat  branchebeschermingsbepalingen doorgaans niet worden aangemerkt als bedingen die onmiddellijk verband houden met de huurovereenkomst (Pres. Rb. Leeuwarden 23 juli 1981, KG 1981, 118, Ktr Dordrecht 26 januari 2006, Prg 2006, 44). Het is de vraag op welke wijze het onmiddellijk verband-vereiste uitgelegd moet worden. Het lijkt mij dat dit niet zo eng uitgelegd moet worden zoals de kantonrechter in deze kwestie heeft gedaan. 

Beperking van aansprakelijkheid door eigendomsoverdracht?

In het arrest van 23 juli 2019 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2019:6038) werd een volgende casus besproken die verband hield met de vraag of exoneraties in het huurcontract door overdracht van het gehuurde ook jegens de nieuwe eigenaar vernietigd kunnen worden ingevolge artikel 7:209 BW. Huurder van supermarkt sprak verhuurder aan tot vergoeding van schade vanwege instorting van een deel van het dak na zware regenval. Het hof wees, net als de rechtbank, de vordering af. Het beroep van de verhuurder op exoneratie voor schade vanwege gebreken werd afgewezen vanwege strijdigheid van exoneratiebeding met artikel 7:209 BW.

Artikel 7:209 BW is in dit geval van toepassing, ook al is sprake van opvolgend verhuurder. Het hof overwoog dit als volgt. De huurder kan zich niet verzetten tegen een overdracht van het gehuurde. Indien een opvolgend verhuurder de beperkingen van artikel 7:209 BW, anders dan de oorspronkelijke verhuurder, niet tegen zich zou hoeven laten gelden, zou de rechtspositie van de huurder buiten zijn toedoen verslechteren door de overdracht van het gehuurde, doordat de nieuwe verhuurder zich, in tegenstelling tot de oorspronkelijke verhuurder, wel op een beding kan beroepen dat aansprakelijkheid voor de in artikel 7:209 BW bedoelde gebreken uitsluit. De bescherming die artikel 7:209 BW de huurder wil bieden, zou daardoor worden tenietgedaan. Dat ligt, mede gezien het bepaalde in artikel 7:226 BW, niet voor de hand. De huurder kan zich dan ook jegens een opvolgend verhuurder op artikel 7:209 BW beroepen. 

Een ander exoneratiebeding, inhoudende dat verhuurder niet aansprakelijk is voor de gevolgen van door de huurder aangebrachte wijzigingen, is niet in strijd met artikel 7:209 BW.  De huurder heeft echter niet aangetoond dat er een andere oorzaak voor de instorting van het dak is dan de door haar (zonder toestemming van de verhuurder) aangebrachte sparingen. Ten aanzien van deze sparingen heeft de verhuurder zich beroepen op artikel 2.12.3 van de algemene bepalingen, waarin staat dat verhuurder op geen enkele wijze aansprakelijk is met betrekking tot door de huurder zonder toestemming aangebrachte wijzigingen aan het gehuurde. Ik ben het met mr. J.A. Tuinman eens (noot onder deze uitspraak in de WR 2019,134) dat het hof op basis van artikel 6:101 BW ook had kunnen kijken of er reden is om tot een gezamenlijke aansprakelijkheid te komen.