Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 21:57:02

Ik heb het systeem van de inkomensafhankelijke huurverhoging zoals tot en met juli 2016 van toepassing was in dit hoofdstuk gezet. Vanaf 1 juli 2017 is een ander systeem op de jaarlijkse hurverhoging van toepassing. In het hoofdstuk Periodieke huurprijsverhoging heb ik ik de actuele regels met betrekking tot de huurverhoging opgenomen, zoals deze regels vanaf 1 juli 2017 van toepassing zijn. Ik heb vanwege de leesbaarheid hier twee verschillende hoofdstukken van gemaakt. Het is immmers voor het inhalen van de huurverhoging en voor de procedures over de huurverhoging over de aflopen periode waarbij de inkomensafhankelijke huurverhoging in het kader van het scheefwonen van toepassing was van belang om deze regels nog te weten. Onderstaande regels kunnen worden toegepast op het systeem van huurverhoging ten aanzien van niet-geliberaliseerde woonruimte over de periode 2013-2016 van toepassing was.

voor de normale regels van huurverhoging van niet-geliberaliseerde woonruimte en geliberaliseerde woonruimte verwijs ik naar het hoofdstuk Periodieke huurprijsverhoging. In dit laatstgenoemde hoofdstuk wordt ook het verschil tussen geliberaliseerde huur en niet-geliberaliseerde huur duidelijk gemaakt.

Huurverhoging 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017
• 2,1% (0,6% inflatie + 1,5% basisverhoging) voor huishoudinkomens tot € 34.678;
• 2,6% (0,6 % inflatie + 1,5% basisverhoging + 0,5% inkomensafhankelijke verhoging) voor middeninkomens (van € 34.678 tot € 44.360);
• 4,6% (0,6 % inflatie + 1,5% basisverhoging + 2,5% inkomensafhankelijke verhoging) voor hogere inkomens (boven € 44.360).

In de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017. Brief Minister S.A. Blok 16 februari 2016 wordt het huurbeleid over 2016-2017 concreet uitgewerkt.

De verhogingspercentages over de periode 2013 – 2015 staan in de begrippenlijst onder inkomensafhankelijke verhoging

Deze verhogingen gelden voor niet-geliberaliseerde woonruimte.

Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2016 gelijk aan het inflatiepercentage over 2015 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 2,1%.

De huursombenadering per 1 juli 2016
Minister Blok is voornemens om de maximale huursomstijging (exclusief harmonisatie) per 1 juli 2016 vast te stellen op inflatie + 0,4 procentpunt ( Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017 pagina 3. De maximale huursomstijging voor woningcorporaties wordt dus gesteld op 1%. Volgens de circulaire van Minister Blok van 3 juli 2015 Circulaire Minister Blok van 3 juli 2015 Uitwerking huursombenadering, akkoord Aedes-Woonbond wordt er voor de verhoging op 1 juli 2016 gekozen voor de huursombenadering voor corporatiewoningen (dus alleen voor toegelaten instellingen), waarbij voorstellen uit het Sociaal Huurakkoord tussen de Woonbond en Aedes zijn overgenomen. Voor 2016 wordt als aanvullend instrument een driejaarlijkse inkomenstoets ingevoerd. Het voorstel betrekt bij de berekening van de huursom de huren die worden verhoogd door harmonisatie. Harmonisatie bij nieuwe verhuring houdt in dat wanneer een woning een nieuwe huurder krijgt, de huur van de woning kan worden bijgesteld tot de maximaal toegestane huur op basis van het woonwaarderingsstelsel. Door de harmonisatie bij de berekening van de huursom te betrekken worden de mogelijkheden om de huur te verhogen afgevlakt. Ik werk deze manier van huurverhoging over 2016 verder in dit hoofdstuk uit. In de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017. Brief Minister S.A. Blok 16 februari 2016 wordt het huurbeleid over 2016-2017 concreet uitgewerkt.

Er wordt uitgegaan van een inflatie van 0,6% (= een verhoging van 1%). De basisverhoging voor zowel zelfstandige- als onzelfstandige woonruimte wordt voor de periode 2016-2017 vastgesteld op inflatie plus 1,5%. De basisverhoging kan dus worden gesteld op 2,1%. Er kan een verschil worden gemaakt in een verhoging al naar gelang de hoogte van het inkomen. Een corporatie die ook de hogere inkomens (categorie 2 en 3) een huurverhoging geeft van 2,1%t of lager, moeten deze ook meetellen in de huursom. Er wordt dus niet gekeken naar de categorie waarin een huishouden valt, maar naar de feitelijke huurverhoging. Voor 2016 blijft de inkomensafhankelijke verhoging gelden. Er wordt uitgegaan van een maximale huursomstijging per 1 juli van inflatie + 04%.

De gedeeltelijke huursombenadering over 2016
De gedeeltelijke toepassing van de huursombenadering blijkt uit het hiernavolgende. Ook in 2016 blijven voor de verhuurders die deze wijze van verhoging toepassen voor de berekening van de gemiddelde huurstijging van de zelfstandige woningen van een corporatie per 1 juli 2016 daarom onder meer de verhogingen buiten beschouwing met betrekking tot:

• de woningen waarvoor op 1 juli 2016 een geliberaliseerd huurcontract geldt;
• de woningen waarvan de huurprijs per 1 juli 2016 met meer dan 2,1% worden verhoogd (huishoudens met een inkomen boven € 34.678);
• de woningen waarvan de huurprijs per 1 juli 2016 wegens inkomensdaling na een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en) is verlaagd;
• de woningen die op 1 juli (op)nieuw zijn verhuurd (eerste verhuring van een woning of opvolgende verhuring bij verhuizing van de huurder; huurharmonisatie);
• de woningen waarvan de huurprijs per 1 juli 2016 als gevolg van woningverbetering/renovatie zijn verhoogd.

Er is dus voor algemeen doorgevoerde huurverhoging in 2016 geen sprake van een zuivere huursombenadering, omdat de huurstijging in ieder geval 2,1% kan luiden en de inkomensafhankelijke verhoging geen drukkend effect heeft op deze mogelijkheid van huurverhoging. Bedacht moet wel worden dat de huurverhogingen van inkomensgroep 2 (inkomen boven de € 34.678) en inkomensgroep 3 (inkomen boven de € 44.360) toch meetellen voor de huursomberekening als deze inkomensgroepen een huurverhoging van 2,1% of lager krijgt. Op deze manier wordt er gestimuleerd om een inkomensafhankelijke verhoging te berekenen.

Onderscheid tussen particuliere verhuring en verhuring via corporaties
Concreet zet het akkoord in op een huurbeleid voor de komende jaren (de periode 2016-2018) waarbij in de situatie dat de feitelijke huur meer dan 80% van maximaal toegestane huur (conform het woningwaarderingsstelsel) bedraagt, de huurverhoging maximaal de inflatie beloopt. In die gevallen waar de huur onder die 80% ligt, mag de huurverhoging voor huurrondejaar 2016/2017 voor toegelaten instellingen, inclusief harmonisatie (= huurstijgingen in het kader van nieuwe verhuringen bij vrijgekomen woningen), stijgen met maximaal inflatie plus 2,5%. Voor huurrondejaar 2016-2017 geldt een basishuurverhogingspercentage van inflatie plus 1,5%. Voor toegelaten instellingen geldt een maximering van de totale huursomstijging van gereguleerde verhuurde woningen van inflatie plus 1%. Voor 2017 geldt een maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging van inflatie plus 2,5%. (Memorie van toelichting doorstroming huurmarkt 2015, pagina 9. Door niet alleen de huurprijzen van zittende huurders, maar ook de huren bij nieuw aangegane huurovereenkomsten mee te nemen bij de berekening van de gemiddelde huurprijsstijging, worden de huurverhogingen van de zittende huurders gedempt. Bij deze gemiddeld berekende huurprijsstijging wordt bovendien ook de huurstijging betrokken van de woningen die in het lopende jaar worden geliberaliseerd.

Voor de particuliere huursector geldt geen beperking van de huursomstijging voor het gehele bezit. Wel geldt daar uiteraard de maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging. Voor reguliere verhogingen tot en met juli 2015 gold dus geen verschil in benadering tussen particuliere verhuurders en toegelaten instellingen.