Laatst bijgewerkt op 2024-03-25 om 23:19:47

Volgens artikel 6:89 BW moet de schuldeiser na ontdekking van een gebrek” binnen bekwame tijd” bij de schuldenaar protesteren.
Onder bekwame tijd wordt verstaan een termijn van twee maanden na ontdekking van het gebrek. Heeft de huurder niet binnen bekwame tijd een gebrek bij de verhuurder gemeld en is door dit gebrek schade bij de huurder ontstaan, dan kan de verhuurder een schadeclaim afwijzen op grond van het ontbreken van toerekenbaarheid. Overigens loopt de huurder dan nog de kans aansprakelijk te zijn voor schade aan het gehuurde door het nalaten van een kennisgeving naar de verhuurder van een gebrek aan het gehuurde. De huurder dient immers bij de verhuurder gebreken te melden (en herstelwerkzaamheden gedurende de huurperiode toe te laten, zie artikel 7:220 BW), als die werkzaamheden noodzakelijk zijn om verdere schade aan het gehuurde te voorkomen. Als de verhuurder niet over gaat tot herstel van het gehuurde na het verzoek daartoe door de huurder, dan leidt dit tot schadeplichtigheid op grond van artikel 6:74 BW. Volgens artikel 6:74 BW is voor de verplichting tot schadevergoeding immers vereist dat de schuldenaar tekortschiet in de verplichtingen die voortvloeien uit een verbintenis. Voorts moet dit tekortschieten de schuldenaar kunnen worden toegerekend. Deze schadeplichtigheid op grond van artikel 6:74 BW moet worden onderscheiden van de verplichting tot vergoeding van de schade aan eigendommen van de huurder, die ontstaat als het gemelde gebrek niet (tijdig) wordt hersteld. Het hof te ‘s-Hertogenbosch was in hoger beroep in haar arrest van 9 december 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:5191 ) van mening dat herstel van een kapot raam dat bij dagvaarding in januari 2013 was gemeld en pas in oktober 2013 was hersteld, kon leiden tot een verplichting tot vergoeding van schade wegens extra stookkosten. De huurders gingen echter uit van een absurde eis. Het hof wees slechts een fractie van het gevorderde bedrag toe, terwijl nog niets eens de schadebeperkingsplicht van de huurder ter sprake kwam in deze procedure.

Het komt nogal eens voor dat een verhuurder een aannemer inschakelt om een gebrek te verhelpen en dat de aannemer verschillende pogingen moet ondernemen om een gebrek te verhelpen. Het is mogelijk dat de aannemer niet kundig is en daarom meer tijd voor onderzoek nodig heeft, of dat het gebrek lastig is om op te sporen. Als de huurder dan verschillende keren thuis heeft moeten zitten, rijst de vraag of gederfde vakantie-uren als schadepost zijn op te merken. Volgens een arrest van de Hoge Raad van 28 mei 1999 (ECLI:NL:HR:1999:ZC2912 (Losser/Kruidhof) zijn verloren vakantie-uren als een vorm van vermogensschade aan te merken.  Nu ging dit arrest over onrechtmatig handelen. Daarvan is geen sprake in dit voorbeeld. Dat bij toerekenbaar tekortschieten dergelijke posten voor vergoeding in aanmerking kunnen komen, blijkt uit het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 22 juni 2013 (ECLI:NL:RBAMS:2013:5274).  In deze zaak zouden opgenomen extra vrije dagen voor vergoeding in aanmerking kunnen komen. Deze dagen komen alleen voor vergoeding in aanmerking wanneer het opnemen van deze dagen, gezien alle omstandigheden, redelijkerwijs noodzakelijk was en de kosten voor deze dagen niet hoger zijn dan de anders ingeschakelde (professionele) hulp gekost zou hebben.

Een persoon die € 150 per uur verdient kan dit bedrag niet claimen als hij via een uitzendbureau iemand voor € 20 per uur in had kunnen huren om werklui te ontvangen.

Ik meen wel dat de huurder dan wel duidelijk dient te maken dat een normaal aantal uren voor uitvoering van deze herstelwerkzaamheden ruim wordt overschreden. De verhuurder zal dan daarop duidelijk dienen te maken wat de reden daarvan is. Als daar dan geen goede reden voor wordt gegeven, zullen die gederfde vakantie-uren voor vergoeding in aanmerking kunnen komen.  Hier is al sprake van verzuim, omdat het gehuurde vanwege de noodzaak van reparatie gedurende de huurperiode niet in goede staat van onderhoud is gehouden door de verhuurder. De huurder hoeft de verhuurder na een mislukte poging tot herstel niet in gebreke te stellen.

Artikel 7:208 BW geeft een nadere definiëring van de aansprakelijkheid van de verhuurder voor gevolgschade, die ontstaat wegens gebreken aan het gehuurde. De wetgever is hierbij niet uitgegaan van een risicoaansprakelijkheid van de verhuurder (de verhuurder is in het kader van risicoaansprakelijkheid zonder meer aansprakelijk voor schade aan eigendommen van de huurder als deze schade is veroorzaakt door een gebrek aan het gehuurde), maar de wetgever acht de verhuurder op grond van artikel 7:208 BW alleen aansprakelijk als de schade in redelijkheid aan de verhuurder mag worden toegerekend. Dit artikel sluit aan bij de regeling in het algemene verbintenissenrecht. Het algemene verbintenissenrecht is immers op grond van artikel 7:205 BW op het huurrecht van toepassing, tenzij hiervan in de specifieke regeling wordt afgeweken.

In het hoofdstuk gebreken aan de gehuurde (woon/bedrijfs)ruimte is uitgelegd dat voor bedrijfsruimte de wet geen regeling kent zoals die voor woonruimte in artikel 7:242 BW is vastgelegd. Dit heeft tot gevolg dat partijen voor bedrijfsruimte kunnen afwijken van de artikelen die door de werking van artikel 7:242 BW voor woonruimte semi-dwingend zijn gemaakt. Uit artikel 7:209 BW volgt dat voor bedrijfsruimte de aansprakelijkheid voor gevolgschade kan worden uitgesloten, tenzij er sprake is van gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. In dit hoofdstuk wordt hier in het onderdeel: “semi-dwingend recht voor woonruimte, regelend recht voor bedrijfsruimte” uitgebreid op ingegaan.

De rechtbank Noord-Holland heeft in haar vonnis van 15 november 2023 (ECLI:NL:RBNHO:2023:11877)  beslist dat de in de algemene voorwaarden opgenomen uitsluiting van de aansprakelijk ook werkt tegen de verzekeraar die de huurder had schadeloosgesteld en was gesubrogeerd in de rechten van de huurder.

In de ROZ-bepalingen versie 2003 is de volgende uitsluiting van de aansprakelijkheid opgenomen: “Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of niet behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst.

Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, weersomstandigheden, stagnatie in de bereikbaarheid van het gehuurde, leegstand elders, stagnatie in de voorziening van gas, water, elektriciteit, warmte, ventilatie of luchtbehandeling, storing van de installaties en apparatuur, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen, brand, ontploffing, tekortkomingen in de leveringen en diensten. (…).”

Door een losgesloten waterleiding in het complex waartoe het gehuurde behoort leed de huurder schade. De verzekeraar vergoedde de schade van de huurder maar had de vordering van de huurder overgenomen. De verzekeraar vorderde vergoeding van schade op basis van risicoaansprakelijkheid voor ondergeschikten ex art. 6:170 BW. Deze schade zou volgens de verzekeraar veroorzaakt zijn door onrechtmatig handelen van een werknemer van de verhuurder, voor wiens handelen de verhuurder op grond van artikel 6:170 BW aansprakelijk is. Volgens de verzekeraar moet de verhuurder daarom de schade betalen.

Volgena de  verzekeraar is de uitsluiting van de aansprakelijkheid van de ROZ-voorwaarden enkel bedoeld om de aansprakelijkheid voor schade als gevolg van wanprestatie uit te sluiten. Dit zou volgens de verzekeraar volgen uit het feit dat artikel 11 van de ROZ-voorwaarden in zijn geheel gericht is op schade die verband houdt met gebreken aan het gehuurde.

De verhuurder wees aansprakelijkheid van de hand.

De rechtbank overwoog dat de exoneraties niet beperkt zijn tot schade veroorzaakt door derden of tot gebreken aan het gehuurde. Het eerste deel van artikel 11.6 spreekt immers over schade ten gevolge van gebreken en het tweede deel van het artikellid spreekt over schade als gevolg van enkele andere omschreven (feitelijke) stoornissen van buitenaf. In artikel 11.8 wordt daarnaast alle bedrijfsschade van huurder uitgesloten. In die bepaling staat niet dat dat alleen geldt voor schade door gebreken aan het gehuurde, zoals door de verzekeraar stelt. Dat de lekkage is ontstaan in een ruimte van het complex die niet tot het gehuurde behoort maakt evenmin dat artikel 11.6 en artikel 11.8 toepassing missen. In het eerste deel van artikel 11.6 is expliciet opgenomen ‘of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt’. Die toevoeging beperkt zich niet tot het eerste deel van artikel 11.6, omdat in artikel 11.9, waarin uitsluiting van aansprakelijkheid op grond van artikel 11.6 en 11.8 beperkt wordt, deze zinsnede ook terugkomt. Deze zinsnede geldt dus voor beide artikelen.

Gesteld noch gebleken is dat van opzet of grove schuld, als bedoeld in artikel 11.9 van de ROZ-voorwaarden sprake is, dus de verhuurder  zich beroepen op genoemde exoneraties.

In deze zaak was de aansprakelijkheid dus uitgesloten. Dat hoeft niet te gelden voor andere overeenkomsten waarop andere voorwaarden van toepassing zijn. Per geval moet naar de tekst van de exoneratie worden gekeken.