Periodieke huurprijsverhoging tot en met 2016 – Inleiding

Posted by Erik Teeuw on with 0 Comment

Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 21:57:02

Ik heb het systeem van de inkomensafhankelijke huurverhoging zoals tot en met juli 2016 van toepassing was in dit hoofdstuk gezet. Vanaf 1 juli 2017 is een ander systeem op de jaarlijkse hurverhoging van toepassing. In het hoofdstuk Periodieke huurprijsverhoging heb ik ik de actuele regels met betrekking tot de huurverhoging opgenomen, zoals deze regels vanaf 1 juli 2017 van toepassing zijn. Ik heb vanwege de leesbaarheid hier twee verschillende hoofdstukken van gemaakt. Het is immmers voor het inhalen van de huurverhoging en voor de procedures over de huurverhoging over de aflopen periode waarbij de inkomensafhankelijke huurverhoging in het kader van het scheefwonen van toepassing was van belang om deze regels nog te weten. Onderstaande regels kunnen worden toegepast op het systeem van huurverhoging ten aanzien van niet-geliberaliseerde woonruimte over de periode 2013-2016 van toepassing was.

voor de normale regels van huurverhoging van niet-geliberaliseerde woonruimte en geliberaliseerde woonruimte verwijs ik naar het hoofdstuk Periodieke huurprijsverhoging. In dit laatstgenoemde hoofdstuk wordt ook het verschil tussen geliberaliseerde huur en niet-geliberaliseerde huur duidelijk gemaakt.

Huurverhoging 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017
• 2,1% (0,6% inflatie + 1,5% basisverhoging) voor huishoudinkomens tot € 34.678;
• 2,6% (0,6 % inflatie + 1,5% basisverhoging + 0,5% inkomensafhankelijke verhoging) voor middeninkomens (van € 34.678 tot € 44.360);
• 4,6% (0,6 % inflatie + 1,5% basisverhoging + 2,5% inkomensafhankelijke verhoging) voor hogere inkomens (boven € 44.360).

In de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017. Brief Minister S.A. Blok 16 februari 2016 wordt het huurbeleid over 2016-2017 concreet uitgewerkt.

De verhogingspercentages over de periode 2013 – 2015 staan in de begrippenlijst onder inkomensafhankelijke verhoging

Deze verhogingen gelden voor niet-geliberaliseerde woonruimte.

Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2016 gelijk aan het inflatiepercentage over 2015 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 2,1%.

De huursombenadering per 1 juli 2016
Minister Blok is voornemens om de maximale huursomstijging (exclusief harmonisatie) per 1 juli 2016 vast te stellen op inflatie + 0,4 procentpunt ( Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017 pagina 3. De maximale huursomstijging voor woningcorporaties wordt dus gesteld op 1%. Volgens de circulaire van Minister Blok van 3 juli 2015 Circulaire Minister Blok van 3 juli 2015 Uitwerking huursombenadering, akkoord Aedes-Woonbond wordt er voor de verhoging op 1 juli 2016 gekozen voor de huursombenadering voor corporatiewoningen (dus alleen voor toegelaten instellingen), waarbij voorstellen uit het Sociaal Huurakkoord tussen de Woonbond en Aedes zijn overgenomen. Voor 2016 wordt als aanvullend instrument een driejaarlijkse inkomenstoets ingevoerd. Het voorstel betrekt bij de berekening van de huursom de huren die worden verhoogd door harmonisatie. Harmonisatie bij nieuwe verhuring houdt in dat wanneer een woning een nieuwe huurder krijgt, de huur van de woning kan worden bijgesteld tot de maximaal toegestane huur op basis van het woonwaarderingsstelsel. Door de harmonisatie bij de berekening van de huursom te betrekken worden de mogelijkheden om de huur te verhogen afgevlakt. Ik werk deze manier van huurverhoging over 2016 verder in dit hoofdstuk uit. In de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017. Brief Minister S.A. Blok 16 februari 2016 wordt het huurbeleid over 2016-2017 concreet uitgewerkt.

Er wordt uitgegaan van een inflatie van 0,6% (= een verhoging van 1%). De basisverhoging voor zowel zelfstandige- als onzelfstandige woonruimte wordt voor de periode 2016-2017 vastgesteld op inflatie plus 1,5%. De basisverhoging kan dus worden gesteld op 2,1%. Er kan een verschil worden gemaakt in een verhoging al naar gelang de hoogte van het inkomen. Een corporatie die ook de hogere inkomens (categorie 2 en 3) een huurverhoging geeft van 2,1%t of lager, moeten deze ook meetellen in de huursom. Er wordt dus niet gekeken naar de categorie waarin een huishouden valt, maar naar de feitelijke huurverhoging. Voor 2016 blijft de inkomensafhankelijke verhoging gelden. Er wordt uitgegaan van een maximale huursomstijging per 1 juli van inflatie + 04%.

De gedeeltelijke huursombenadering over 2016
De gedeeltelijke toepassing van de huursombenadering blijkt uit het hiernavolgende. Ook in 2016 blijven voor de verhuurders die deze wijze van verhoging toepassen voor de berekening van de gemiddelde huurstijging van de zelfstandige woningen van een corporatie per 1 juli 2016 daarom onder meer de verhogingen buiten beschouwing met betrekking tot:

  • de woningen waarvoor op 1 juli 2016 een geliberaliseerd huurcontract geldt;
  • de woningen waarvan de huurprijs per 1 juli 2016 met meer dan 2,1% worden verhoogd (huishoudens met een inkomen boven € 34.678);
  • de woningen waarvan de huurprijs per 1 juli 2016 wegens inkomensdaling na een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en) is verlaagd;
  • de woningen die op 1 juli (op)nieuw zijn verhuurd (eerste verhuring van een woning of opvolgende verhuring bij verhuizing van de huurder; huurharmonisatie);
  • de woningen waarvan de huurprijs per 1 juli 2016 als gevolg van woningverbetering/renovatie zijn verhoogd.

Er is dus voor algemeen doorgevoerde huurverhoging in 2016 geen sprake van een zuivere huursombenadering, omdat de huurstijging in ieder geval 2,1% kan luiden en de inkomensafhankelijke verhoging geen drukkend effect heeft op deze mogelijkheid van huurverhoging. Bedacht moet wel worden dat de huurverhogingen van inkomensgroep 2 (inkomen boven de € 34.678) en inkomensgroep 3 (inkomen boven de € 44.360) toch meetellen voor de huursomberekening als deze inkomensgroepen een huurverhoging van 2,1% of lager krijgt. Op deze manier wordt er gestimuleerd om een inkomensafhankelijke verhoging te berekenen.

Onderscheid tussen particuliere verhuring en verhuring via corporaties
Concreet zet het akkoord in op een huurbeleid voor de komende jaren (de periode 2016-2018) waarbij in de situatie dat de feitelijke huur meer dan 80% van maximaal toegestane huur (conform het woningwaarderingsstelsel) bedraagt, de huurverhoging maximaal de inflatie beloopt. In die gevallen waar de huur onder die 80% ligt, mag de huurverhoging voor huurrondejaar 2016/2017 voor toegelaten instellingen, inclusief harmonisatie (= huurstijgingen in het kader van nieuwe verhuringen bij vrijgekomen woningen), stijgen met maximaal inflatie plus 2,5%. Voor huurrondejaar 2016-2017 geldt een basishuurverhogingspercentage van inflatie plus 1,5%. Voor toegelaten instellingen geldt een maximering van de totale huursomstijging van gereguleerde verhuurde woningen van inflatie plus 1%. Voor 2017 geldt een maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging van inflatie plus 2,5%. (Memorie van toelichting doorstroming huurmarkt 2015, pagina 9. Door niet alleen de huurprijzen van zittende huurders, maar ook de huren bij nieuw aangegane huurovereenkomsten mee te nemen bij de berekening van de gemiddelde huurprijsstijging, worden de huurverhogingen van de zittende huurders gedempt. Bij deze gemiddeld berekende huurprijsstijging wordt bovendien ook de huurstijging betrokken van de woningen die in het lopende jaar worden geliberaliseerd.

Voor de particuliere huursector geldt geen beperking van de huursomstijging voor het gehele bezit. Wel geldt daar uiteraard de maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging. Voor reguliere verhogingen tot en met juli 2015 gold dus geen verschil in benadering tussen particuliere verhuurders en toegelaten instellingen.

De huursombenadering ten behoeve van sociale woonruimte

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2024-03-09 om 22:14:15

Kern van de huursombenadering is dat de totale huurstijging bij een verhuurder aan een maximum wordt gebonden, maar dat het daarbij mogelijk is op het niveau van de individuele woning de huurverhoging te differentiëren. De gedachte is dat dan een betere relatie gelegd kan worden tussen de huurverhoging en de marktwaarde/kwaliteit van de woning. Zo zouden de huren meer dan gemiddeld verhoogd kunnen worden als de huurprijs laag is in verhouding tot de geboden kwaliteit en minder dan gemiddeld als de huurprijs hoog is in verhouding tot de geboden kwaliteit. Zo zou de huurder die onlangs een huurovereenkomst heeft gesloten en een relatief hoge huurprijs betaalt, een lagere huurverhoging kunnen krijgen dan degene die al langer huurt een relatief lage huurprijs kunnen betaalt. Dit wordt ook differentiëren of staffelen van de huurprijs genoemd. Dit differentiëren of staffelen van de huurprijs is niet in de wet opgenomen. Corporaties en huurdersorganisaties mogen wel afspraken maken over het hanteren van de staffel in het eigen huurbeleid.

De huursom is het bedrag van alle huren bij elkaar van de gereguleerd (niet-geliberaliseerd) verhuurde zelfstandige huurwoningen in zowel het DAEB-deel als het eventuele niet-DAEB-deel van de woningcorporatie. Bij het berekenen van de huursomstijging van een woningcorporatie wordt de gemiddelde huurprijs van de verhuurde woningen op 1 januari 2024 vergeleken met de gemiddelde huurprijs van die woningen op 1 januari 2025. Het gaat dus om de woningen die zowel op 1 januari 2024 als op 1 januari 2025 verhuurd waren (een huurprijs hadden). Deze huursomstijging mag per woningcorporatie niet hoger zijn 5,3%.

Woningcorporaties hebben de mogelijkheid om in de prestatieafspraken met betrokken gemeente(n) en huurdersorganisatie(s) een lokaal hogere huursomstijging dan 5,3% voor 2024 af te spreken, maar niet hoger dan 5,4% (0,1%-punt hoger).
In de Nationale prestatieafspraken is (impliciet) afgesproken dat in de jaren 2023 tot en met 2025 geen gebruik wordt gemaakt van de afwijkingsbevoegdheid om een lokaal hogere maximale huursomstijging af te spreken in de prestatieafspraken met gemeente en huurdersorganisatie. Maar de wet (artikel 54 van de Woningwet) schrijft voor dat bij ministeriële regeling een hoger percentage wordt vastgesteld dat niet mag worden overschreden in de lokale prestatieafspraken. Daarom is het wettelijk voorgeschreven hogere percentage minimaal hoger vastgesteld, op 5,4%. Gelet op de Nationale prestatieafspraken zal in lokale prestatieafspraken het maximum van 5,3 % worden aangehouden.

Uitwerking huursombenadering

Zie voor meer informatie het hoofdstuk : De huursombenadering.

Inkomensgrenzen

Voor de inkomensgrenzen en de daarbij toepasselijke verhogingen verwijs ik naar het onderdeel: “Inkomensafhankelijke verhoging sociale woonruimte” en naar de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2024 tot en met 30 juni 2025.

Reeds in 2022 was de systematiek van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging gewijzigd (Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2023 tot en met 30 juni 2024, pagina 18 en 19. Deze systematiek geldt ook voor de huidige huurverhogingen die gelden van 1 juli 2024 tot en met juni 2025.

  • De inkomensgrens is verhoogd, zodat huishoudens met een inkomen net boven de DAEB-inkomensgrens voor toewijzing van sociale huurwoningen van woningcorporaties niet geconfronteerd worden met een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging.
  • Er is nu voor twee inkomenscategorieën een hogere huurverhoging toegestaan: de middencategorie en de hoge categorie, met ieder een eigen maximale huurverhoging.
  • De inkomensgrenzen voor meerpersoonshuishoudens (twee of meer personen) zijn hoger dan de inkomensgrenzen voor eenpersoonshuishoudens. Meerpersoonshuishoudens hebben namelijk hogere kosten voor het dagelijks levensonderhoud dan eenpersoonshuishoudens met eenzelfde inkomen.
  • De Belastingdienst geeft bij de inkomensindicatie van het huishoudinkomen geen informatie over het aantal bewoners, om de noodzakelijke schending van de privacy van huurders zoveel mogelijk te beperken. Verhuurders weten daardoor niet welke inkomensgrens voor het huishouden van toepassing is, alleen welke inkomenscategorie (laag, midden of hoog) geldt.
  • De toegestane hogere huurverhoging is vastgesteld als een bedrag, in plaats van een percentage. Met een toegestaan huurverhogingsbedrag kunnen lage huren relatief meer worden verhoogd dan hogere huren, dan met een percentuele huurverhoging het geval zou zijn.
  • De uitzondering voor huishoudens van vier of meer personen (waarvoor nu de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens geldt) en voor huishoudens met een of meer AOW-gerechtigden is vervallen.
  • Tenslotte is de huurverlagingsregeling na inkomensdaling verruimd: bij inkomensdaling na eerdere inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en) kan de huurder de laatste drie huurverhogingen (was twee) voor de toekomst ‘corrigeren’.

Brondocument: Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2018. Brief Minister S.A. Blok 20 januari 2017

Brondocument: Rijksoverheid:Huren 2018: gemiddelde huurverhoging bij woningcorporaties maximaal 2,4 procent

Brondocument: Circulaire d.d. 28 januari 2019 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2019 tot en met 30 juni 2020 

Brondocument: Circulaire d.d. 1 januari 2020 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2020 tot en met 30 juni 2021

Brondocument: Handleiding inkomensafhankelijke huurverhoging versie januari 2021

Brondocument: Brief van 17 februari 2021 van minister Ollongren.

Brondocument: Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2023 tot en met 30 juni 2024.

Brondocument: Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2024 tot en met 30 juni 2025.

Huursombenadering

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2024-03-09 om 11:27:31

Uitwerking huursombenadering
Bij de huursombenadering krijgt – zoals hierboven al opgemerkt – dus niet iedere woning dezelfde huurverhoging, maar wordt ervan uitgegaan dat alle huren van alle huurders bij een corporatie bij elkaar opgeteld een bepaald percentage (in 2023 is dit 2,6%) mag stijgen.   

De maximale huursomstijging geldt alleen voor zelfstandige woningen in het gereguleerde segment; niet voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen. De maximale huursomstijging geldt ook niet voor zelfstandige woningen die met een geliberaliseerde huurprijs zijn verhuurd. 

De maximale huursomstijging (maximale gemiddelde huurverhoging) per woningcorporatie voor het kalenderjaar 2024 is conform de Nationale Prestatieafspraken5 van juni 2022 vastgesteld op “CAO-loonontwikkeling minus 0,5 procentpunt”. Omdat de maximale huursomstijging vóór 1 januari moet worden vastgesteld, is uitgegaan van de CAO-loonontwikkeling van 1 december 2022 tot 1 december 2023; die was 5,8% (zie ook 2.1). De maximale huursomstijging is daardoor vastgesteld op 5,3% (5,8% CAO-loonontwikkeling minus 0,5 procentpunt). Er wordt 0,5% procentpunt in mindering gebracht vanwege Nationale  Prestatieafspraken. Zie ook de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2024 tot en met 30 juni 2025.

Algemene informatie over de huursom 

De huursom is het bedrag van alle huren bij elkaar van de gereguleerd (niet-geliberaliseerd) verhuurde zelfstandige huurwoningen in zowel het DAEB-deel als het eventuele niet-DAEB-deel van de woningcorporatie. Bij het berekenen van de huursomstijging van een woningcorporatie wordt de gemiddelde huurprijs van de verhuurde woningen op 1 januari 2025 vergeleken met de gemiddelde huurprijs van die woningen op 1 januari 2024. Het gaat dus om de woningen die zowel op 1 januari 2024 als op 1 januari 2025 verhuurd waren (een huurprijs hadden). Deze huursomstijging mag per woningcorporatie niet hoger zijn 5,3%.

Door dit middel kan een corporatie deze verhoging gericht inzetten naar gelang de marktomstandigheden en prijskwaliteitverhoudingen van de huurwoningen. Woningen die relatief goedkoop zijn, kunnen een hogere huurverhoging krijgen dan vergelijkbare woningen die nu al een goede prijskwaliteitverhouding hebben. Dat de huurstijging als gevolg van huurharmonisatie onderdeel gaat uitmaken van de berekening van de huursomstijging leidt er toe dat alle huurstijgingen gedurende het jaar in de huursomstijging mee moeten tellen en niet alleen de jaarlijkse huurverhoging bij bestaande contracten. 

Voor de huurverhogingen in de particuliere sector geldt de huursombenadering niet, zodat de huren kunnen worden verhoogd al naar gelang de hoogte van het inkomen van de huurder.  In de memorie van antwoord van wijzigingen van de Woningwet stelde de Minister het maximum percentage van de huursomstijging vast en stelde de Minister tevens het maximale percentage van de lokaal hogere huursomstijging vast. Voor 2023 gold een huursomstijging van 2,6%. Voor 2024 geldt een huursomstijging van 5,3%. 

Woningcorporaties hebben voor het jaar 2024 de mogelijkheid om in de prestatieafspraken met betrokken gemeente(n) en huurdersorganisatie(s) een lokaal hogere huursomstijging dan 5,3% voor 2024 af te spreken, maar niet hoger dan 5,4% (0,1%-punt hoger).

Door de gereguleerde verhogingen kan er een discrepantie zijn ontstaan tussen de gereguleerde huurprijs van huurders die al jaren gebruik van de woning maken en nieuwe verhuringen van soortgelijke woningen die opnieuw worden verhuurd. Deze verschillen worden steeds groter: een verhoging van 2,5% over een huur van € 500 zorgt voor een hoger absoluut bedrag aan verhoging dan een verhoging van 2,5% over € 300. Na een paar jaar is die huur van oorspronkelijk € 500 in absolute bedragen aanzienlijk meer gestegen dan de huurprijs, die oorspronkelijk was begonnen bij € 300. Dit gevolg kan worden ondervangen door de huursombenadering. Door de lagere huurprijzen met een hoger percentage hoger te laten stijgen worden de verschillen tussen de hogere en lagere huurprijzen kleiner. Door de huursombenadering kan dit verschil dus worden verkleind.

Voor particuliere verhuurders geldt deze huursombenadering niet (Circulaire d.d. 1 januari 2020 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2020 tot en met 30 juni 2021, pagina 3). Dit geldt ook voor de huurverhoging voor de periode 2022- 2023 (Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2022 tot en met 30 juni 2023). De minister vond dit voor particuliere verhuurders negatieve gevolgen met zich mee brengen. Dit geldt ook voor de periode 2023 – 2024. In de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2023 tot en met 30 juni 2024 staat dan ook dat de huursombenadering geldt voor zelfstandige woningen van een woningcorporatie (en dus niet van particuliere verhuurders). Dit geldt ook voor de periode 2024 – 2025. In de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2024 tot en met 30 juni 2025 staat dan ook dat de huursombenadering geldt voor zelfstandige woningen van een woningcorporatie (en dus niet van particuliere verhuurders). 

In de eerste plaats zitten de huren bij particuliere verhuurders veelal bij 80% van de maximum huurprijs conform het woningwaarderingsstelsel. Deze particuliere verhuurder komt dan voor het grootste deel van zijn bestand niet toe aan de hogere verhogingen die van toepassing zijn voor verhuringen met een huurprijs onder 80% van de maximumhuurprijs. Dit gaat dan ten koste van de verdiencapaciteit van de particuliere verhuurder.
Daarnaast geldt dat de particuliere verhuurder geen maximering van de huursomstijging van hun woningvoorraad kan toepassen. Voor de verhuurder die één woning heeft verhuurd is een maximering van de huursomstijging nu eenmaal niet mogelijk.
Bovendien hebben particuliere verhuurders geen sociale taak. Een beperking van de huursomstijging zou daarnaast grote administratieve lasten met zich meebrengen: immers, de gemiddelde huurstijging van het gehele bezit van elke individuele particuliere verhuurder moet dan in beeld gebracht en gecontroleerd worden. Hiervoor ontbreekt op dit moment een toezichthoudende organisatie.

De Memorie van toelichting doorstroming huurmarkt 2015 geeft op bladzijde 9 weer dat de woning die na het vrijkomen na gereguleerd verhuren, in het jaar waarin de woning overgaat van het gereguleerde naar het geliberaliseerde segment onder de beperking van de huursomstijging valt. In het jaar daarop is deze woning geliberaliseerd en dus niet vallend onder de beperking van de huursomstijging.

Door de huurverhogingen kan de huur tijdens een huurperiode boven de liberalisatiegrens uitstijgen. De woning blijft dan echter wel vallen onder het gereguleerde systeem. Gereguleerde huurovereenkomsten blijven gereguleerd, ook als de huurprijs door jaarlijkse huurverhogingen tot boven de liberalisatiegrens zou stijgen. Dat kan overigens alleen als de woning een maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens heeft, omdat de huurverhoging wordt begrensd door de maximale huurprijsgrens van de woning. Pas bij nieuwe verhuring kan de woning geliberaliseerd verhuurd worden.

Buiten de berekening van de huursombenadering over 2024 vallen:

Voor de berekening van de gerealiseerde huursomstijging (exclusief huurharmonisatie) van de zelfstandige woningen van een woningcorporatie van 1 januari 2025 ten opzichte van 1 januari 2024 blijven de volgende woningen (en dus de bijbehorende huurprijs) buiten beschouwing:

  • de woningen die in de periode van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 aan een opvolgend huurder zijn verhuurd (huurharmonisatie);
  • de woningen die op 1 januari 2024 met een geliberaliseerd huurcontract verhuurd waren;
  • de woningen die op 1 januari 2024 of 1 januari 2025 leegstonden (niet verhuurd waren);
  • de woningen die in de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 voor het eerst of voor het laatst door de corporatie zijn verhuurd;
  • de woningen waarvan de huurprijs in de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 is verhoogd als gevolg van woningverbetering/renovatie;
  • de woningen waarvan de huurprijs met een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (meer dan 5,8%) is verhoogd, mits in prestatieafspraken tussen de corporatie, gemeente en huurdersorganisatie(s) is afgesproken dat de daaruit voortvloeiende extra huuropbrengsten worden ingezet voor investeringen en voor zo ver deze extra opbrengsten de in die afspraken overeengekomen investeringsbedragen niet overschrijden;
    de woningen waarvan de huurprijs in de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 op voorstel van de huurder is verlaagd wegens inkomensdaling na eerdere inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en);
    de woningen waarvan de huurprijs in de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 is verlaagd tot € 577,91 vanwege een laag inkomen van de huurder;
  • woningen waarvan de huurprijs in de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 op verzoek van de huurder is bevroren respectievelijk is verlaagd (tijdelijke huurkorting, dus niet zijnde huurverlaging op basis van WWS-punten of vanwege onderhoudsgebreken), alsmede woningen waarvan de huur in de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024 is verhoogd naar aanleiding van een (inhaal-)huurverhogingsvoorstel van de woningcorporatie na beëindiging van de tijdelijke huurkorting.

Brondocument: Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2018. Brief Minister S.A. Blok 20 januari 2017

Brondocument: Rijksoverheid:Huren 2018: gemiddelde huurverhoging bij woningcorporaties maximaal 2,4 procent

Brondocument: Circulaire d.d. 28 januari 2019 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2019 tot en met 30 juni 2020 

Brondocument: Circulaire d.d. 1 januari 2020 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2020 tot en met 30 juni 2021

Brondocument: Handleiding inkomensafhankelijke huurverhoging versie januari 2021

Brondocument: Brief van 17 februari 2021 van minister Ollongren. 

Brondocument: Circulaire d.d. 24 februari 2021 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2021 tot en met 30 juni 2022

Brondocument: Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2022 tot en met 30 juni 2023

Brondocument: Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2023 tot en met 30 juni 2024.

Brondocument: Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2024 tot en met 30 juni 2025

Periodieke huurverhoging vanaf 2021/2025- Introductie

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2024-03-09 om 21:58:59

In dit hoofdstuk wordt onder meer de huurverhoging niet-geliberaliseerde woonruimte behandeld. De verhogingspercentages over de periode 2013 – 2020 staan in de begrippenlijst onder inkomensafhankelijke verhoging.

Kijk voor het systeem dat tot en met 1 juli 2016 van toepassing in het hoofdstuk Systeem periodieke huurprijsverhoging tot en met 2016. 

In dit hoofdstuk worden zowel de verhogingen van niet-geliberaliseerde woonruimte en geliberaliseerde woonruimte besproken.

Huurverhogingen op 1 juli 2024 (kerngegevens)

De maximaal toegestane huurverhoging voor sociale huurwoningen met een huurprijs huurprijs van € 300 of meer per maand is per 1 juli 2024 vastgesteld op 5,8%. Dit is gebaseerd op de CAO-loonontwikkeling van 1 december 2022 tot 1 december 2023. Dit percentage geldt voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen dat niet hoger is dan de toepasselijke inkomensgrens voor de hogere huurverhoging (€ 52.753 in 2022 voor eenpersoonshuishoudens en € 62.096 in 2022 voor huishoudens van twee of meer personen).

Vanaf 1 juli 2024 mag de verhuurder de huur verhogen met:

  • maximaal 5,8 % als de (kale) huur € 300 of meer per maand is (dit is gelijk aan de gemiddelde loonontwikkeling);
  • maximaal € 25 als de (kale) huur lager is dan € 300 per maand. Dit is meer dan 5,8%. Zo kunnen verhuurders heel lage huren sneller verhogen. En daarmee een huur vragen die beter past bij de kwaliteit van de woning. Deze huurverhoging hangt niet af van uw inkomen. De huurverhoging is van toepassing als u een zelfstandige woning (eengezinswoning, appartement, studio, bungalow, en dergelijke) huurt.

Voor alle onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurveerhoging per 1 juli 2024 gelijk aan de CAO-loonontwikkeling en daarmee maximaal 5,8% (deze categorie woonruimte behoort altijd tot sociale woonruimte). De hoogte van uw inkomen is hier niet belangrijk. De verhuurder mag ook niet vragen naar uw inkomen bij de Belastingdienst.

De huurverhoging van sociale woonruimte wordt uitgebreid besproken in de onderdelen: “Inkomensafhankelijke verhoging vanaf 1 juli 2024” en “Inkomensafhankelijke verhoging sociale woonruimte“.

Sinds 1 juli 2022 geldt die maximering ook voor verhuurde ligplaatsen voor woonboten. Deze verhoging luidt maximaal 5,5% voor het jaar 2024. Voor de  vrije sector (geliberaliseerde woonruimte) geldt voor 2024 ook een verhoging van maximaal 5,5%. De huurverhoging van sociale woonruimte wordt uitgebreid besproken in de onderdelen: “Basisbeginselen huurprijswijziging geliberaliseerde woningen en woonboten” en “Maximering jaarlijkse huurverhoging geliberaliseerde woonruimte en woonboten“.

Bron:  de publicatie van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties: Infographic over de huurverhoging van 2024 en de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2024 tot en met 30 juni 2025.

Huurverhogingen op 1 juli 2023 (kerngegevens)

De huurverhoging van 2023 volgt niet de inflatie. De verhoging met een percentage van de inflatie was tot en met 2022 een variabele waarmee in de verhoging rekening werd gehouden. Door de torenhoge inflatie is de overheid van dit beginsel afgestapt en wordt niet het CBS prijsindexcijfers voor gezinsconsumptie voor alle huishoudens gevolg, maar wordt het indexcijfer van de gemiddelde loonstijging als basis genomen. De meeste sociale huurders kunnen dit jaar een huurverhoging van maximaal 3,1% krijgen.

Vanaf 1 juli 2023 mag de verhuurder de huur verhogen met:

  • maximaal 3,1% als de (kale) huur € 300 of meer per maand is (dit is gelijk aan de gemiddelde loonontwikkeling);
  • maximaal € 25 als de (kale) huur lager is dan € 300 per maand. Dit is meer dan 3,1%. Zo kunnen verhuurders heel lage huren sneller verhogen. En daarmee een huur vragen die beter past bij de kwaliteit van de woning. Deze huurverhoging hangt niet af van uw inkomen. De huurverhoging is van toepassing als u een zelfstandige woning (eengezinswoning, appartement, studio, bungalow, en dergelijke) huurt.

De huur van een kamer, woonwagen of woonwagenstandplaats mag vanaf 1 juli 2023 door de verhuurder worden verhoogd met maximaal 3,1%. De hoogte van uw inkomen is hier niet belangrijk. De verhuurder mag ook niet vragen naar uw inkomen bij de Belastingdienst.

Sinds 1 juli 2022 geldt die maximering ook voor verhuurde ligplaatsen voor woonboten. De inflatie (CPI) van 1 december 2021 tot 1 december 2022 was 9,7% en de CAO-loonontwikkeling van 1 december 2021 tot 1 december 2022 was 3,1%; daarmee komt de maximale jaarlijkse huurverhoging volgens de wet per 1 januari 2023 (tot en met 31 december 2023) op 4,1% (3,1% CAO-loonontwikkeling + 1 procentpunt)

Huurverhogingen op 1 juli 2022 (kerngegevens)

In de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2022 tot en met 30 juni 2023 staat het huurprijsbeleid voor 2022, deels met ingang van 1 januari 2022 en deels met ingang van 1 juli 2022, tot en met juni 2023 en de daarbij van toepassing zijnde parameters vermeld.

De maximaal toegestane huurverhoging voor sociale huurwoningen per 1 juli 2022 is vastgesteld op 2,3%. Dit is gebaseerd op het gemiddelde jaarinflatiepercentage tot december 2021. Het percentage ligt met 2,3% een stuk lager dan de huidige inflatiecijfers.

De huursomstijging voor 2022 is 2,3%.  De huursombenadering houdt in betekent dat de gemiddelde huurontwikkeling op corporatieniveau is gemaximeerd.

Voor woningen met een geliberaliseerd contract (waarbij de huurprijs bij aanvang van het contract boven de toen geldende liberalisatiegrens lag) geldt dat de jaarlijkse huurverhoging in 2022 is gemaximeerd op inflatie + 1%. Het inflatiepercentage dat wordt gebruikt is 2,3 %. De maximale huurverhoging mag dus 3,3% zijn.

Voor 2022 gelden zoals hierboven vermeld de inkomensgrenzen die staan beschreven in het onderdeel: Inkomensafhankelijke verhoging vanaf 1 juli 2022.

Met de nieuwe methodiek per 1 juli 2022 (zie Inkomensafhankelijke verhoging vanaf 1 juli 2022)  is de uitzondering voor huishoudens met 1 of meer AOW-gerechtigden en voor huishoudens van 4 of meer personen komen te vervallen. De inkomensgrenzen zijn volgens de wetgever zo gekozen dat huishoudens met een hoger (midden)inkomen dan de toepasselijke inkomensgrens, ook AOW-gerechtigden, de toegestane huurverhoging kunnen betalen. Huishoudens met een gehandicapte persoon of chronisch zieke blijven wel uitgezonderd van een inkomensafhankelijke huurverhoging.

Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2022  op inflatie (2,3%). Voor deze typen woonruimte geldt immers geen maximale huursomstijging voor woningcorporaties.  (Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2022 tot en met 30 juni 2023).

Huurverhogingen op 1 juli 2021 zijn bevroren

Voor 2021 zouden de volgende inkomensgrenzen voor bepaling van de vraag welk percentage huurverhoging berekend konden worden van toepassing zijn. Deze inkomensgrenzen kunnen blijven bestaan, maar hebben geen effect, omdat er sprake is van een huurbevriezing over de periode waarop de huurprijswijziging betrekking zou hebben.

Artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte wordt als volgt gewijzigd conform het wetsvoorstel 35.518 (vergaderjaar 2019-2020, wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet).

a. het gegeven of het huishoudinkomen over het peiljaar of het inkomenstoetsjaar van de op het tijdstip van de in het voorstel tot verhoging van de huurprijs genoemde ingangsdatum in de woonruimte wonende huurder en overige bewoners:
1°. niet hoger is dan € 45.938 indien het huishouden bestaat uit de huurder, dan wel niet hoger is dan € 53.126 indien het huishouden bestaat uit de huurder en een of meer overige bewoners,
2°. hoger is dan € 45.938 doch niet hoger dan € 55.500 indien het huishouden bestaat uit de huurder, dan wel hoger is dan € 53.126 doch niet hoger dan € 74.000 indien het huishouden bestaat uit de huurder en een of meer overige bewoners,
3°. hoger is dan € 55.500 indien het huishouden bestaat uit de huurder, dan wel hoger is dan € 74.000 indien het huishouden bestaat uit de huurder en een of meer overige bewoners.

In een brief van 17 februari 2021 wordt door minister Ollongren medegedeeld dat de huren in de sociale huursector in 2021 jaar worden bevroren. Deze maatregel betreft zowel gereguleerde verhuringen als verhuringen door particulieren. Uit deze brief maak ik op dat er ook geen inflatiecorrectie plaats zal vinden. Dit wordt tevens bevestigd in de circulaire “Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2021 tot en met 30 juni 2022” van 24 februari 2021.

Verhuurders die jaarlijks hun huurverhoging per 1 juli toepassen, kunnen niet in 2021 kiezen voor een huurverhoging per (bijvoorbeeld) 1 juni 2021 om alsnog een huurverhoging te realiseren. Want de huur mag niet vaker dan eenmaal per 12 maanden verhoogd worden (artikel 7:250 lid 1 sub a BW). Huurders kunnen  met succes bezwaar tegen een extra huurverhoging binnen die periode van 12 maanden.

Het aanvankelijke eerdere uitgangspunt van de verhoging van de huursom met een maximale stijging van het totale woningbestand van een corporatie met 1,4% (maximaal inflatie) heeft men dus laten varen. De eerder aangeven verhoging van sociale huurwoningen met percentages tussen de 2,4% en 5,4% gaat ook niet door voor 2021. Uit de eerdere berichten over de huurverhoging zou bij een (gezamenlijk) inkomen boven de € 44.655 een huurverhoging van 5,4% in rekening gebracht kunnen worden en bij een inkomen onder deze grens zou een verhoging van 2,4% doorbelast kunnen worden, waarbij dit inkomen van het peiljaar 2019 zou horen. Woningcorporaties zijn in het kader van de huurbevriezing tegemoetgekomen via een verlaging van de verhuurderheffing. Er worden nog aanvullende maatregelen genomen om voor gereguleerde verhuurders compensatie te regelen.

Door deze huurbevriezing gaat deze eerder aangezegde verhoging niet door. Als deze verhoging wél zou zijn doorgegaan, dan zou de extra (inkomensafhankelijke) huurverhoging niet zou zijn doorgegaan als de huurder aan zou tonen dat het huishoudinkomen 1 kalenderjaar eerder (bij een verhoging in 2021 dus over het inkomen van 2020) niet hoger was dan € 44.655. Artikel 7:252a lid 6 sub b BW regelt immers dat het huurverhogingsvoorstel met de opslagen als bedoeld in artikel 10 lid 2 UHW niet tot stand komt als de huurder aan kan tonen dat het gezinsinkomen in het kalenderjaar na het peiljaar (het peiljaar ligt twee jaar vóór de voorgestelde verhoging, artikel 7:252a lid 2 sub b BW) gelijk is aan of lager is dan de in artikel 10 lid 2 sub a en b UHW genoemde niveaus van inkomen. Dan geldt het huurverhogingspercentage dat is toegestaan bij het nieuwe inkomensniveau (€ 44.655, basis 2021). Er bestaan meerdere uitzonderingen op deze regel. Ik ga daar in dit hoofdstuk nader op in. Dit is voor dit jaar (2021) niet van belang vanwege de huurbevriezing, maar is wel van belang voor het geval de verhuurder een verhoging van het vorige jaar alsnog in wenst te halen. Er gelden dan wel andere verhogingspercentages. Het systeem is hetzelfde. Ik behandel daarom in dit hoofdstuk het systeem waarop de verhogingen plaats kunnen vinden.

Ik geef hierbij alvast in het kort een aantal uitzonderingen weer, waarop een huurder beroep kan doen om bezwaar te kunnen maken tegen een verhoging. De eerste uitzondering betreft de huurder die op 1 januari van het jaar waarin de voorgestelde dag van ingang van de voorgestelde huurprijs is gelegen de op die datum geldende pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt. De pensioengerechtigde leeftijd ligt in 2021 op 66 jaar en 4 maanden. De huurder van zelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van een huishouden van 4 of meer personen, kan ook bezwaar maken tegen de verhoging. Deze uitzondering geldt dus niet voor studentenwoningen. Voorts kan de huurder op basis van Het Sociaal Statuut aanspraak maken op huurbevriezing en huurverlaging als het inkomen is gedaald waarin de huurverhoging wordt aangezegd. Het wetsvoorstel Wijziging van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II en de Woningwet voorziet in het recht op eenmalige huurverlaging voor huurders met een laag inkomen en een (voor dat inkomen) hoge huur die een woning huren bij een woningcorporatie. Het gaat hierbij om huurders die duur scheefwonen. De mogelijkheid van huurverlaging blijft bestaan.

Ik laat de kerngegevens over de verhoging van 2020 zien voor het geval de verhuurder deze verhoging nog niet in rekening heeft gebracht en alsnog wenst in te halen. Dat is immers wel mogelijk op basis van artikel 7:250 lid 3 BW.

Huurverhogingen op 1 juli 2020 (kerngegevens)

Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2020  op inflatie (2,6%)+ 1,5 procentpunt. Voor deze typen woonruimte geldt immers geen maximale huursomstijging voor woningcorporaties. Het maximale huurverhogingspercentage voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en standplaatsen is daardoor per 1 juli 2020 4,1% (Circulaire d.d. 1 januari 2020 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2020 tot en met 30 juni 2021, pagina 22).

De toegestane huurverhoging geldt echter ook voor particuliere verhuurders en beleggers van sociale woonruimte, hoewel voor hen geen maximale huursomstijging geldt.