Laatst bijgewerkt op 2024-01-02 om 23:50:18

De wet is in werking getreden op 1 juli 2023. Voor verhuurders die ná 30 juni 2023 een huurovereenkomst aangaan, geldt deze verplichting om de huurder te informeren direct. Verhuurders die daarvóór een huurovereenkomst zijn aangegaan, krijgen tot 1 juli 2024 de tijd om aan deze verplichting te voldoen.

0.Inleiding 

De Wet Goed Verhuurderschap is een wet die zich richt op het tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken en het beter beschermen van huurders. Deze wet geeft gemeenten meer mogelijkheden om huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woon- of verblijfsruimten. De wet richt zich dan ook met name tot verhuurders en verhuurbemiddelaars. De wet bevat twee instrumenten ter bevordering van goed verhuurderschap die onverkort en landelijk gelden. Het eerste instrument betreft een basisnorm hoe het gedrag dat een goed verhuurder betaamt er in de praktijk uit ziet en de mogelijkheid om deze norm voor goed verhuurderschap (bestuursrechtelijk) handhaafbaar en afdwingbaar te maken.

In artikel 1 Wet Goed Verhuurderschap wordt een definitie gegeven van onder meer de huurder, de verhuurder en de verhuurbemiddelaar.

De bestaande wettelijke mogelijkheden om te sturen op het gebied van de volkshuisvesting die op enigerlei wijze verband houden met goed verhuurderschap richten zich volgens de Memorie van toelichting (pagina 8) vooral op de bestemming, de staat en het gebruik van het gebouw. Er bestaat geen basisnorm die het gedrag van verhuurders normeert (en handhaafbaar maakt) en er zijn geen instrumenten die het integraal mogelijk maken om te sturen op het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars in relatie tot woningzoekenden en huurders.

In artikel 2 Wet Goed Verhuurderschap wordt aangegeven wat onder goed verhuurderschap wordt verstaan.

Voorts geeft deze wet ook een aanvulling geven op van regels die de huurder beschermen tegen een te hoge huurprijs (denk aan de toetsing van de aanvangshuurprijs, artikel 7:249 BW) en de regels die huurder ter beschikking staan om de gebreken aan de woning te verhelpen (artikel 7:206 BW). De wetgever ziet dat de huurder een instrumentarium ter beschikking staat om zijn rechten te beschermen. van dit recht wordt vaak geen gebruik gemaakt uit vrees voor intimidatie en repercussies, zoals beëindiging van de huur of het niet verlengen van een tijdelijk huurcontract, besluiten zij om geen beroep te doen op het recht dat zij hebben. Dit is volgens de Memorie van Toelichting een onwenselijke situatie die het noodzakelijk maakt om nieuw juridisch instrumentarium te creëren waarbij niet alleen de huurder zelf, maar ook een derde partij (de gemeente) uit eigen beweging kan afdwingen dat woningzoekenden en huurders niet alleen op papier maar ook in de werkelijkheid rechtsbescherming hebben.

De gemeenten zijn verplicht tot het instellen van een laagdrempelig meldpunt waar anoniem en kosteloos meldingen kunnen worden gedaan van ongewenst verhuurgedrag. De gemeente kan naar aanleiding van een melding vervolgens zelf tot handhaving overgaan, dan wel, indien handhaving niet mogelijk is de melder hulp bieden bij het vinden van de juiste instantie waar hij verder geholpen kan worden. Daarnaast blijft het uiteraard ook mogelijk voor gemeenten om op eigen initiatief te handhaven, bijvoorbeeld op basis van een risicogerichte aanpak.

Een gemeente mag zelf kiezen of het een verhuurvergunning wil instellen – zij is hier op basis van dit wetsvoorstel niet toe verplicht. Om deze vergunning in te voeren dient de gemeente een verordening op te stellen en te onderbouwen. Zodra de vergunningplicht is ingevoerd zal de gemeente vergunningaanvragen moeten behandelen, verstrekken en verwerken. Dit zal leiden tot extra werkzaamheden die voortvloeien uit dit wetsvoorstel. Om de kosten hiervan te dekken, mogen gemeenten kostendekkende leges heffen. Aangezien het hier om een gemeentelijke bevoegdheid gaat, is het op voorhand lastig om in te schatten hoeveel gemeenten hier gebruik van gaan maken. Dat leidt ertoe dat pas wanneer duidelijk is hoeveel gemeenten de verhuurvergunning invoeren en voor welk deel van de woningvoorraad, duidelijk zal worden welke regeldruk hier precies uit voort zal vloeien.

De privaatrechtelijke maateregelen om naar de Huurcommissie of naar de kantonrechter te stappen blijft voor partijen bestaan.

0.1.Het privaatrecht blijft van toepassing bij huurovereenkomsten

Deze algemene regels zijn complementair aan het privaatrecht, omdat zij aanvullende (doch niet doorkruisende) eisen stellen aan de verhuurder bij de verhuur van woon- of verblijfsruimte. Zo blijven verhuurder en huurder op grond van het privaatrecht de mogelijkheid houden om zowel mondeling als schriftelijk een rechtsgeldige huurovereenkomst te sluiten, waarbij in aanvulling hierop bestuursrechtelijk wordt voorgeschreven dat deze overeenkomst vervolgens schriftelijk wordt vastgelegd. De bestuursrechtelijke algemene regels inzake goed verhuurderschap zullen dus in de praktijk niet samenlopen of interfereren met het privaatrecht. De verhuurder mag natuurlijk zelf de inhoud van de huurovereenkomst bepalen. De gemeente mag niet ingrijpen in de inhoud van de overeenkomst. Als de regeling in de huurovereenkomst in strijd is met deze wet, dan zal de wettelijke regeling natuurlijk voorgaan.

In de praktijk zal dit dus tot gevolg kunnen hebben dat een mondeling gesloten overeenkomst wel het civielrechtelijke rechtsgevolg heeft dat er een geldige huurovereenkomst tot stand is gekomen, maar kan de verhuurder op het gebied van het publiekrecht tekortschieten als de huurovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd. Er kan dan een bestuursrechtelijke sanctie volgens.

Een ander voorbeeld waarbij het bestuursrecht het privaatrecht niet doorkruist wordt gegevens bij de totstandkoming van de huurprijs. De gemeente kan als voorwaarde aan een verhuurvergunning verbinden dat de verhuurder een zelfstandige gereguleerde huurwoning verhuurt voor een prijs die niet hoger is dan de prijs die de verhuurder op basis van het woningwaarderingsstelsel voor de betreffende woning mag vragen. Als de verhuurder dit toch doet, kan de huurder via de Huurcommissie een toetsing van de aanvangshuur vragen, waarmee de huur kan worden verlaagd tot de maximale huurprijsgrens die voor deze woning geldt. Daarnaast maakt deze wet het mogelijk dat gemeenten aan de gebiedsgerichte verhuur-vergunning de voorwaarde kunnen verbinden dat de kale huurprijs van een zelfstandige woonruimte niet hoger vastgesteld mag worden dan het WWS-maximum dat voor de betreffende woning geldt. De gemeente kan zelf besluiten tot toetsing en handhaving van deze vergunningsvoorwaarden over te gaan. In de praktijk mogen gemeenten ook toetsen en handhaven bij te liberaliseren woningen met een gereguleerd contract en een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Dat laatste is  wel merkwaardig als de huurprijs civielrechtelijke niet meer is aan te pakken. Deze huurprijs is dan immers geldend tussen partijen en kan op basis van het civiele recht niet meer worden aangepast.

Zowel onzelfstandige woonruimte als de huurwoningen in de vrije sector zijn uitgesloten van de reikwijdte van deze vergunningsvoorwaarden. Het WWS voor onzelfstandige woonruimte lijkt niet meer helemaal aan te sluiten aan de huidige praktijk en daardoor tot te lage prijzen kan leiden. De vrije sector is uitgesloten van de reikwijdte van dit wetsvoorstel, omdat de huurprijzen in deze sector in beginsel vrij overeen te komen zijn tussen huurder en verhuurder. Hierbij wordt kennelijk bedoeld de woningen die terecht onder de vrije sector vallen en niet de woningen die door een veel te hoge huurprijs te vragen als geliberaliseerd aangemerkt worden.

Deze wet biedt gemeenten de mogelijkheid om aan de verhuurvergunning de voorwaarde te verbinden dat een verhuurder een onderhoudsplan opstelt en uitvoert als er woningen met onderhoudsgebreken verhuurd dreigen te worden.

Het verbod om zonder vergunning een woning te verhuren (inclusief de voorwaarden die aan deze vergunning verbonden kunnen worden) is een vergunningstelsel als bedoeld in de Dienstenrichtlijn. Een dienst die valt onder de Dienstenrichtlijn is gedefinieerd als elke economische activiteit, anders dan in loondienst, die gewoonlijk tegen vergoeding geschiedt. Verhuur en huur van woningen is het verrichten of ontvangen van een dienst.  Volgens pagina 55 van de Memorie van Toelichting kan het vergunningstelsel alleen worden ingevoerd als dit noodzakelijk voor het algemeen belang, het beoogde doel niet door een minder beperkende maatregel kan worden bereikt en als de maatregel geen direct of indirect onderscheid maakt naar nationaliteit, en Nederlandse natuurlijke en rechtspersonen en die uit andere lidstaten gelijk behandelt.

In aanvulling op deze privaatrechtelijke route geeft deze wet de mogelijkheid voor de gemeente om via het bestuursrecht handhavend op te treden als de verhuurder afwijkt van de aan de vergunning gestelde voorwaarden. Dat geldt dan natuurlijk alleen voor woonruimte waarvoor voor de verhuring een vergunning verbonden is.

De gemeente kan niet de privaatrechtelijke overeenkomst tussen huurder en verhuurder aanpassen, tenzij door de gemeente het beheer wordt overgenomen. Dan kan er wel in incidentele gevallen een samenloop tussen het privaatrecht en het bestuursrecht ontstaan.

Er kan ook een incidentele samenloop tussen het civiele recht en het strafrecht ontstaan als de verhuurder zich bedient van intimidatie bij de verhuring van woonruimte. Op het gebied van discriminatie zal dit echter niet tot een samenloop met het strafrecht leiden, omdat de handhaving van gemeenten zich richt op het proces dat verhuurders en verhuurbemiddelaars op grond van deze wet moeten hanteren om discriminatie te voorkomen, en niet op het constateren en sanctioneren van discriminatie zelf. Ten aanzien van intimidatie valt het niet uit te sluiten dat in incidentele gevallen samenloop tussen het straf- en bestuursrecht zou kunnen ontstaan.

Specifiek voor verhuurbemiddelaars is in deze wet opgenomen dat het niet is toegestaan om dubbele bemiddelingskosten in rekening te brengen. Dit is al wettelijke verboden ( zie het onderdeel: “Bemiddelingskosten voor rekening huurder?”). Door de Wet goed verhuurderschap krijgt de gemeente de mogelijkheid om hierop te handhaven.

Uitgangspunten van deze wet

Deze wet heeft een aantal uitgangspunten inzake verhuring van woonruimte:

1. Een werkwijze ter voorkoming van woondiscriminatie;
2. Verhuurvergunning voor regulier woonruimte;
3. Verhuurvergunning voor verhuur van verblijfruimte aan arbeidsmigranten;
4. Het schriftelijkheidsvereiste bij het sluiten van de huurovereenkomst;
5. Informatieverstrekking;
6. Het wettelijk reguleren van de waarborgsom bij huur;
7. Het tegengaan van oneigenlijk gebruik van servicekosten;
8. Het onderhoudsplan met betrekking tot huurwoningen;
9. Handhaving en toezicht.
10. Overgangsrecht voor bestaande verblijfruimten;

1.Een werkwijze ter voorkoming van woondiscriminatie

Volgens de Memorie van Toelichting bij de wet goed verhuurderschap is de positie van de huurder op deze schaarse woningmarkt verslechterd. Er doen zich misstanden voor.

De Wet goed verhuurderschap bevat regels voor verhuurders van woningen. Het doel van deze wet is om huurders te beschermen tegen onredelijke en onrechtmatige handelingen van verhuurders. Bij verhuring van woonruimte past niet verhuring van woonruimte tegen excessieve prijzen. Evenmin is het aanvaardbaar dat panden illegaal worden verhuurd of slecht worden onderhouden waardoor de veiligheid en gezondheid van huurders in het geding is of de leefbaarheid in de woonomgeving wordt aangetast. Voorts moeten woningzoekenden en huurders ongeacht hun godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht, nationaliteit, hetero- of homoseksuele gerichtheid, burgerlijke staat of een handicap of chronische ziekte gelijk behandeld worden. Als woningcorporatie gebruik maakt van een woonruimteverdeelsysteem, dan wordt geacht dat de heldere selectieprocedure, objectieve criteria voor toewijzing van woonruimte en de keuze voor de huurder voldoende gewaarborgd te zijn.

Uit de Memorie van Toelichting bij de Wet goed verhuurderschap blijkt uit de voorbeelden op pagina 3 dat de huur structureel veel hoger ten opzichte van het woningwaarderingsstelsel was en het onderhoud van woningen matig tot slecht was. Ook constateerde deze gemeente dat huurders in conflictsituaties vaak machteloos staan tegenover hun verhuurders en dat de positie van de huurder daardoor kwetsbaar blijkt te zijn.

Daarnaast hebben gemeenten aangegeven dat er in bepaalde gevallen nood is aan een wettelijke grondslag voor het instellen van een gebiedsgerichte verhuurvergunning met landelijk geüniformeerde voorwaarden. Met deze vergunning kunnen in bepaalde gebieden, in aanvulling op de algemene regels die voor iedere verhuurder gelden, extra eisen aan verhuurders worden gesteld en kunnen onverbeterlijke malafide verhuurders in een ultiem geval uit een gebied geweerd worden.

Een integrale aanpak van ongewenst verhuurgedrag was daarom volgens de wetgever noodzakelijk. Er bestond tot deze wet geen juridisch instrumentarium voor. Daarom biedt dit wetsvoorstel regels en instrumenten om op een integrale wijze het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars in relatie tot woningzoekenden en huurders te normeren.

Inzake het voorkomen en tegengaan van discriminatie wordt in de algemene regels voorgeschreven dat zowel verhuurders als verhuurbemiddelaars een helder en transparant selectieproces moeten hanteren, waarbij zij verplicht gebruik maken van objectieve en niet-discriminerende selectiecriteria en de keuze voor de uiteindelijke huurder motiveren en mededelen aan de afgewezen kandidaat-huurders.

2. Verhuurvergunning voor reguliere woonruimte

Om malafide verhuurgedrag in bepaalde gebieden tegen waarin zich in de praktijk veel wantoestanden plaatsvinden heeft de gemeenteraad de bevoegdheid om in aanvulling op de algemene regels een gebiedsgericht verbod in te stellen op de verhuur van woonruimte zonder verhuurvergunning. Deze bevoegdheid kan dus niet voor het gehele gebied van de gemeente worden ingesteld.

In aanvulling op de algemene regels kunnen gemeenten in bepaalde situaties een gebiedsgerichte verhuurvergunning introduceren. Een van de voorwaarden die gemeenten aan deze verhuurvergunning kunnen verbinden is dat de verhuurder een zelfstandige gereguleerde huurwoning verhuurt voor een prijs die niet hoger is dan de prijs die de verhuurder op basis van het woningwaarderingsstelsel voor de betreffende woning mag vragen. Hieronder valt overigens ook de huurovereenkomst van woonboten.

In de praktijk zal het voorkomen dat een verhuurder meerdere woonruimten bezit in één aangewezen gebied of woonruimten bezit in meerdere aangewezen gebieden. Om de regeldruk voor zowel gemeenten als verhuurders te minimaliseren is het in dergelijke gevallen de bedoeling dat een verhuurder slechts één vergunningprocedure hoeft te doorlopen langs bovengenoemde lijnen, waarbij dus getoetst wordt of én de woonruimten én de verhuurder aan alle criteria voldoen. Indien dit het geval is krijgt de verhuurder een verhuurvergunning die van toepassing.

De verhuurvergunning persoonsgebonden vormgegeven en kan deze dus uitsluitend door de verhuurder worden aangevraagd (artikel 6 Wet goed verhuurderschap).

De Wet goed verhuurderschap kent wel een overgangsregeling voor wat betreft de vergunningplicht. Huurovereenkomsten die eerder zijn aangegaan dan 1 juli 2023 met betrekking tot woningen waarvoor een vergunningsplicht is ontstaan hoeven niet direct vanaf 1 juli 2023 over een vergunning te beschikken. Deze woningen hebben wel een vergunningsplicht, maar de eigenaren krijgen tot en met 31 december 2023 de tijd om een vergunning aan te vragen.

Let er wel op dat deze overgangsregeling met betrekking tot de vergunning niet geldt voor de huurprijs. Voor de huurprijs geldt geen overgangsregeling. De gemeente kan dus wel handhavend optreden als de huurprijs boven de maximum huurprijs ligt. Dit is mogelijk op basis van artikel 8 Wet goed verhuurderschap. Dat is ook mogelijk als de huurder de aanvangshuurprijs niet meer kunnen laten toetsen door de Huurcommissie.

2.1. Uitzondering op de regel

De toegelaten instellingen krijgen geen vergunningsplicht. Bij verhuring door toegelaten instellingen zijn er voldoende regels die de huurder beschermt.  Denk aan passend toewijzen en toezicht door Autoriteit Woningmarkt. Bovendien zijn de toegelaten instellingen op basis van de Woningwet een wettelijke taak om verhuringen te realiseren. Een gemeentelijk verbod om te verhuren zonder verhuurvergunning verhoudt zich niet tot deze wettelijke taak.

Op basis van dit wetsvoorstel kan ook geen vergunningplicht ingesteld worden voor verhuurbemiddelaars. Zij zijn immers niet de partij die eindverantwoordelijk is voor de verhuur van woon- en bedrijfsruimte.

2.2.Weigeringsgronden voor het verstrekken van een vergunning (artikel 7 Wet goed verhuurderschap)

• Als er geen vergunning voor het gehuurde verstrekt wordt zoals bedoeld in artikel 2.1, onderdeel a of c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of een vergunning inzake woonruimtevoorraadbeheer (zoals bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014) vereist is.
• Als er binnen een tijdvak van acht jaar voorafgaand aan de aanvraag een bestuurlijke boete of een last onder bestuursdwang is opgelegd voor het handelen door de verhuurder in strijd met de regels als gespecificeerd in artikel 7 lid 2 Wet op goed verhuurderschap.

Voordat toepassing wordt gegeven aan het tweede lid, onderdeel c, kan het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, bedoeld in artikel 8 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur, om een advies als bedoeld in artikel 9 van die wet worden gevraagd.

Als een vergunning wordt geweigerd wordt terwijl de onroerende zaak is verhuurd, dan kunnen Burgemeester en wethouders de verhuurder verplichten tot het aan een beheerder in beheer geven van een woon- of verblijfsruimte of een gebouw waarin die woon- of verblijfsruimte is gelegen. Daarvoor gelden dan wel de voorwaarden als genoemd in artikel 12 lid 1 Wet op goed verhuurderschap jo  artikel 7 lid 4 Wet op goed verhuurderschap. De terugkijkperiode kan niet niet verder teruggaan dan het moment waarop deze landelijk van kracht zijn geworden en voor wat betreft het handelen in strijd met de vergunningsvoorwaarden niet verder teruggaan dan het moment waarop deze van kracht worden in een gemeente.

• De vergunning kan geweigerd worden in het geval en onder de voorwaarden van artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Voordat een vergunning op deze grond wordt geweigerd, bestaat er de mogelijkheid om het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur om een advies te vragen.

Om te voorkomen dat bij een verder goede verhuurder een (kleine) misstand bij één woon- of verblijfsruimte zou leiden tot een weigering van de vergunning voor andere woon- of verblijfsruimten die wel aan alle criteria voldoen, is het mogelijk om de vergunning gedeeltelijk te weigeren.

2.3.Intrekken van een verstrekte vergunning

Nadat een verhuurvergunning is verleend, kan een vergunning worden ingetrokken. Aangezien intrekking van een vergunning een zwaar middel met grote effecten voor de verhuurder is, kan een gemeente dit instrument niet lichtvaardig inzetten. Dit is geregeld in artikel 10 Wet op goed verhuurderschap.

3. Verhuurvergunning voor verhuur van verblijfruimte aan arbeidsmigranten

Met betrekking tot de huisvesting van arbeidsmigranten zijn er, behoudens de inzet van enkele instrumenten in het kader van de ruimtelijke ordening, vrijwel geen specifieke instrumenten voor gemeenten om hierop te sturen.

Deze wet ziet op de uitwerking van dit advies en introduceert de bevoegdheid voor de gemeenteraad om een vergunning voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten. Met deze verhuurvergunning kan voorafgaand aan de verlening van de vergunning toetsing van de verhuurder plaatsvinden, kunnen aanvullende eisen gesteld worden aan verhuurders en de verblijfsruimte en wordt het mogelijk om een verhuurder van bewezen en voortdurend slecht gedrag te weren (door weigering of intrekking van de vergunning).

Bij de verhuur aan arbeidsmigranten dient de huurovereenkomst naast schriftelijk ook separaat van de overeenkomst tot het verrichten van arbeid te worden vastgelegd.

Ik ga op dit onderwerp verder inhoudelijk niet in. Ik verwijs voor meer informatie naar pagina 32 e.v. van Memorie van Toelichting bij de Wet goed verhuurderschap.

4. Het schriftelijkheidsvereiste bij het sluiten van de huurovereenkomst

Volgens het civiele recht is het sluiten van de huurovereenkomst vormvrij. Er kan onduidelijk bestaan bij het mondeling afsluiten van de overeenkomst. Denk bijvoorbeeld aan het onderscheid tussen de kale huurprijs en de overeengekomen servicekosten. De gemaakte afspraken zijn dan ook lastig toetsbaar. Deze wet kiest niet voor aanpassingen van het civiele recht. De wetgever wil voorkomen dat en mondelinge huurovereenkomst op basis van artikel 3:39 BW nietig is. Een mondeling aangegane overeenkomst is dus niet nietig, maar wel in strijd met de Wet goed verhuurderschap.

5. Informatieverstrekking

Het gaat hierbij onder meer om de wettelijke rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen, de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente en de contactgegevens van een contactpunt waar een huurder terecht kan in het geval van vragen of problemen die gerelateerd zijn aan het gehuurde. Bij de arbeidsmigrant moeten deze gegevens zijn verstrekt in de taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij er een andere taal gebruikt kan worden die hij begrijpt en waarin hij helder kan communiceren. De verhuurder of verhuurbemiddelaar mag er derhalve dus niet zomaar vanuit gaan dat een arbeidsmigrant meerdere talen machtig is.

Concreet houdt de informatieplicht in dat de huurder moet worden geïnformeerd dat:

• De huurder de woning alleen mag gebruiken zoals met verhuurder is afgesproken;
• De verhuurder de woning alleen met toestemming van de huurder mag betreden. Er zijn echter enkele uitzonderingen op deze regel;
• De verschillende soorten huurovereenkomsten met de bijbehorende huur- en huurprijsbescherming. Verhuurders kunnen hiervoor verwijzen naar informatie op Rijksoverheid.nl;
• Wat de huurder kan doen als de woning gebreken heeft. Verhuurders kunnen hiervoor verwijzen naar Rijksoverheid.nl;
• Waarvoor de huurder naar de Huurcommissie kan of naar de kantonrechter. Verhuurders kunnen hiervoor verwijzen naar informatie over bezwaarprocedures op Rijksoverheid.nl. In de meeste standaard huurovereenkomsten ontbreekt nog de vereiste informatie over  de mogelijkheden van huurbescherming en procedures bij de rechter en huurcommissie. Daarvoor kan dus eenvoudig verwezen worden naar de genoemde websites.

De verhuurder zal na dienen te gaan of de algemene voorwaarden aan de informatieverplichting voldoen.

De informatieplicht geldt ook voor bestaande overeenkomsten. Het is daarom aan te bevelen om deze informatie naar de huurder toe te sturen. een mooi moment daarvoor is het jaarlijkse huurverhogingsvoorstel te voorzien van een bijlage met deze informatie. Zet dan ook in de brief, dat deze informatie als bijlage is bijgevoegd. Als dat niet wordt gedaan, dan kan de huurder eenvoudig betogen dat de bijlage niet bij de brief zat gevoegd.

6. Het wettelijk reguleren van de waarborgsom bij huur

Indien een waarborgsom, als bedoeld in artikel 7:261b BW, in rekening wordt gebracht, dan houdt goed huurderschap op basis van artikel 2 Wet goed huurderschap in dat de hoogte van de waarborgsom en de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld. In artikel 7:261b lid 2 BW staat dat de waarborgsom ten hoogste tweemaal de huurprijs, bedoeld in artikel 237 lid 2 BW bedraagt.

Verder staat in artikel 7:261b lid 3 BW dat de verhuurder de waarborgsom binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst moet terugbetalen, tenzij er schade is aan het gehuurde. Dan dient de verhuurder binnen 30 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst (het restant van) de waarborgsom terug te betalen.

De verhuurder dient de waarborgsom binnen 30 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst terug te betalen als de verhuurder opeisbare servicekosten nog kan verrekenen met de waarborgsom. In deze wet staat niet uitdrukkelijk de opeisbaarheid genoemd, maar de opeisbaarheid is een voor de hand liggende eis.  De servicekosten over een afgelopen boekjaar kunnen nog te kennen worden gegeven tot juni van dat daarop volgend jaar.

Dit lijkt een legalisatie van de praktijk om de waarborgsom aan een maximum te verbinden. In de jurisprudentie werd een hogere waarborgsom dan twee of drie maanden al op basis van artikel 7:264 lid 1 BW al teruggebracht naar een lagere waarborgsom van twee maanden. een recente voorbeelden hiervan geeft de rechtbank Amsterdam van 4 maart 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490), waarin een waarborgsom van vier maanden werd gecorrigeerd naar twee maanden.  Nieuw is deze regel dus niet.

Terecht is mr. P. Eymaal in zijn blog van mening dat deze wettelijke regeling ook nadelig uit kan pakken. Artikel 7:261b BW is immers van semi-dwingend recht. Dit beding is vernietigbaar en moet als actieve handeling binnen 3 jaar worden vernietigd. Volgens artikel 3:52 BW moet binnen drie jaar een beroep op vernietiging worden gedaan nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan. De huurder is op basis van artikel 3:51 lid 3 BW te allen tijde bevoegd een rechtshandeling als verwerende partij te vernietigen ter afwering van een op de rechtshandeling steunende vordering of andere rechtsmaatregel. Dus als de huurder bijvoorbeeld maar twee maanden waarborgsom heeft betaald en de verhuurder vordert na drie jaar alsnog die twee maanden waarborgsom extra, dan kan de huurder als werende partij altijd een beroep doen op vernietigbaarheid van dit beding. Als de huurder twee maanden waarborgsom teveel heeft betaald en na drie jaar alsnog de vernietiging van het beding in wenst te roepen, dan kan de huurder tegen de in artikel 3:52 BW genoemde verjaringstermijn aanlopen. De Hoge Raad komt in het arrest van 9 augustus 2013 ( ECLI:NL:HR:2013:BZ9951 ) tot oordeel dat die verjaringstermijn soms niet zo hard is als het lijkt. Voor meer informatie verwijs ik naar het onderdeel Vernietigbare rechtshandelingen met betrekking tot de huurperiode en het onderdeel Het actieve recht op vernietiging van een huurprijsbeding. Hier komt dit actieve recht al ten dienste vanaf het sluiten van het beding en er is niet tijdens de huurperiode een andere moment waarop dit beding ter sprake komt, tenzij dit beding ook is bedoeld om huurachterstanden dicht te werken. Normaliter wordt de waarborgsom alleen gebruikt om schade bij het einde van de overeenkomst te dichten. Er kunnen dus bij het aangaan van de waarborgsom en het einde van de huurperiode tientallen jaren zitten.

Hoe het ook zij: door deze wettelijke regeling is de hoogte van de waarborgsom verschoven van een nietig beding ex artikel 7:264 BW naar een vernietigbaar beding ex artikel 7:261b BW. Op een nietig beding kan altijd beroep worden gedaan, terwijl een vernietigbaar beding ingeroepen moet worden en kan worden getroffen door de verjaringstermijn ex artikel 2:53 BW.

7. Het tegengaan van oneigenlijk gebruik van servicekosten

Volgens artikel 2 lid 2sub 5 onder f Wet goed verhuurderschap dient de verhuurder zich te onthouden van het in rekening brengen van servicekosten anders dan in overeenstemming met de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Doet de verhuurder dit wel dan kan de gemeente op basis van Wet goed verhuurderschap handhavend optreden.

In artikel 7:261b lid 3 sub b BW staat: “de huurder de verschuldigde huurprijs, bedoeld in artikel 237 lid 2, servicekosten, bedoeld in artikel 237 lid 3 of energieprestatievergoeding, bedoeld in artikel 237 lid 4 nog niet heeft voldaan, in welk geval de verhuurder binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst het restant van de waarborgsom, na verrekening met deze nog door de huurder verschuldigde kosten, restitueert”.

Dit artikel komt in strijd met het gestelde in artikel 7:259 lid 2 BW waarin staat dat de verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten dient te verstrekken. Daarnaast is de verhuurder ook afhankelijk van de afrekening zoals de energieleverancier die doorgaans verstrekt.

8. Het onderhoudsplan met betrekking tot huurwoningen

Om te voorkomen dat een verhuurder die in het bezit is van een verhuurvergunning de staat van zijn woning laat versloffen kan het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan ook als vergunningsvoorwaarde gesteld worden. Het onderhoud als hier bedoeld heeft daarom als doel dat een woonruimte in een dergelijk gebied goed wordt onderhouden, zowel ter bescherming van de huurder als ter bevordering van de leefbaarheid.

Dit plan moet ten minste de volgende zaken bevatten:

• de onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan en de vernieuwingen van de woning over een periode van vijf jaar;
• een schatting van de aan deze werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren;
• een schatting van de benodigde jaarlijkse reservering voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten na de periode waarop het onderhoudsplan betrekking heeft.

Gaat het om het uitvoeren van werkzaamheden op grond van het onderhoudsplan dan gelden voor de gemeente dezelfde mogelijkheden als bij VvE’s (artikel 13 van de Woningwet) om dat af te dwingen. De gemeente kan dat onder meer met een last onder bestuursdwang.

9. Handhaving en toezicht

Er is gekozen voor bestuursrechtelijke handhaving in plaats van strafrechtelijke. Op basis van artikel 125 van de Gemeentewet, is het college van burgemeester en wethouders bevoegd tot het opleggen van een last onder bestuursdwang. Uit artikel 5:32 Algemene wet bestuursrecht volgt dat een bestuursorgaan dat bevoegd is een last onder bestuursdwang op te leggen, in plaats daarvan ook een last onder dwangsom kan opleggen. Volgens artikel 19 Wet goed verhuurderschap kunnen de bestuurlijke boetes van de vierde  (€ 22.500) en vijfde categorie  (€ 90.000) worden opgelegd.

De gemeenten zijn verantwoordelijk voor het toezicht en de handhaving. Hiertoe hebben zij het klassieke bestuursrechtelijke instrumentarium van waarschuwing, bestuursdwang, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername tot hun beschikking gekregen.

Om de handhaving van gemeenten te vergemakkelijken en de huurder de mogelijkheid te geven om misstanden te melden, zijn gemeenten verplicht om een meldpunt in te richten waar huurders (inclusief arbeidsmigranten), maar ook woningzoekenden en anderen terecht kunnen met signalen en klachten over ongewenst gedrag van verhuurders of verhuurbemiddelaars. Het meldpunt moet in ieder geval zodanig worden ingericht dat het laagdrempelig benaderbaar is, dat misstanden kosteloos en anoniem.

De melding zal vervolgens worden beoordeeld en afhankelijk van de uitkomst daarvan óf administratief worden afgedaan óf worden doorverwezen naar de juiste instantie óf intern verder worden doorgeleid ten behoeve van de handhaving. Alvorens een besluit tot handhaving wordt genomen dient er deugdelijk onderzoek gedaan te worden, waarbij ook de verhuurder in de gelegenheid wordt gesteld om gehoord te worden (hoor- en wederhoor).

Hierbij is het de bedoeling dat richting een verhuurder eerst een herstelsanctie wordt opgelegd, zodat de verhuurder de kans krijgt het gedrag aan te passen. Als dit niet helpt kunnen er zwaardere maatregelen in worden gezet.

Het college kan besluiten tot het openbaar maken van de namen van verhuurders (of de natuurlijke persoon achter een verhuurbedrijf) die ondanks eventuele bestuursrechtelijke handhavingsmaatregelen hun gedrag niet wensen aan te passen naar de norm voor goed verhuurderschap en aan wie als gevolg daarvan een bestuurlijke boete of een beheerovername is opgelegd.

9.1. Inbeheername 

Wanneer de verhuurder niet reageert op herstelsancties bij overtredingen ook niet reageert op bestuurlijke boetes dan kunnen burgemeester en wethouders een ultimum remedium van stal halen, namelijk een beheerovername. Er is gekozen voor dit instrument, omdat daarmee de huurder het meest wordt beschermd tegen het ongewenste verhuurgedrag van de verhuurder die van bewezen slecht gedrag is en blijft.

Onder beheerovername wordt verstaan het aan derden in gebruik geven van een woon- of verblijfsruimte of gebouw waarin de woon- of verblijfsruimte gelegen is, het innen van de huurpenningen, alsmede het verrichten van alle handelingen met betrekking tot die woon- of verblijfsruimte of dat gebouw die volgens het burgerlijk recht tot de rechten en plichten van een verhuurder behoren met uitzondering van vervreemden en bezwaren. Er is dus geen sprake van onteigening of het ontnemen van eigendom. Een beheerovername is bovendien altijd een tijdelijke maatregel. De Memorie van toelichting geeft op pagina 47 een rechtvaardiging van de inmenging van het eigendomsrecht. Het is de vraag of  deze redenering in de praktijk stand houdt.

Tijdens de inbeheername  stelt het college van burgemeester en wethouders een huurprijs vast te stellen die de beheerder in rekening mag brengen bij de gebruikers van de woon- of verblijfsruimte. Deze huurprijs wordt vastgesteld op een bedrag dat redelijk is in het economisch verkeer en voldoet aan de voor de betreffende huurprijs geldende wettelijke regels die de beheerder in rekening mag brengen bij de gebruikers van de woon- of verblijfsruimte. Dat komt voor sociale woonruimte neer op de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. De huurprijs van een geliberaliseerde woning wordt vastgesteld op een redelijke prijs in het economische verkeer. Ik vind dit een merkwaardige bepaling. Wat is een redelijke prijs in het economisch verkeer? Bij geliberaliseerde huur is dit de markthuurprijs. Als er een bepaalde prijs voor een woning wordt betaald, dan is dit dus de marktprijs. Verder is die prijs onaantastbaar als er niet gebruik is gemaakt van toetsing van de aanvangshuurprijs. Hoe kan deze regeling de civielrechtelijke positie kunnen doorkruisen? Ik vind de redenering op pagina 50 van de Memorie van Toelichting bij deze wet niet zo overtuigend. Als de huurder om wat voor reden dan ook de wettelijke mogelijkheden niet heeft gebruikt om de huurprijs te corrigeren, dan vind ik het niet aan de orde dit alsnog toe te passen. Bij sociale woonruimte kan de huurder de huurprijs altijd nog ex artikel 7:254 BW terug laten brengen naar de maximum huurprijs. Deze maatregel kan dan wel in dit kader worden geplaatst en heeft dan een wettelijke basis op basis van het civiele recht. Dit ligt lastiger bij een huurprijs bij geliberaliseerde ruimte, waarvan de huurprijs al onaantastbaar is geworden.

De beheerder heeft voor de uitvoering van zijn werkzaamheden recht op een vergoeding. De hoogte van deze vergoeding wordt door het college van burgemeester en wethouders bepaald en bestaat uit een kostendekkende vergoeding voor de uitvoering van het beheer.

De beheerovername is niet aan tijd gebonden maar in beginsel wel een tijdelijke maatregel, die opgeheven kan worden als door de verhuurder voldaan is aan de volgende drie voorwaarden:

1.de verhuurder heeft door middel van een verhuurplan naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders voldoende aannemelijk gemaakt dat hij in de toekomst zal handelen in overeenstemming met de algemene regels of de vergunningsvoorwaarden;
2.indien van toepassing: de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen zijn uitgevoerd, en;
3.indien van toepassing: de (na verrekening met de geïnde huurpenningen) resterende kosten door de verhuurder zijn voldaan.

De inbeheername is geregeld in de artikelen 11 tot en met 16 Wet goed verhuurderschap.

9.2. Toezicht toegelaten instellingen

Het toezicht en de handhaving van de algemene regels ten aanzien van toegelaten instellingen is belegd bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw), die op grond van artikel 61 van de Woningwet toezicht houdt op de governance van de toegelaten instellingen en hierin reeds goed verhuurderschap meeneemt. Dit wetsvoorstel voorziet daarmee in gelijkaardige bescherming voor huurders van toegelaten instellingen en voorkomt dat er richting de corporaties diffuus toezicht door zowel de gemeente als de Aw ontstaat.

10. Overgangsrecht voor bestaande verblijfruimten

Deze wet zal inwerkingtreden op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip dat voor de verschillende artikelen of onderdelen daarvan verschillend kan worden vastgesteld. Bij de inwerkingtreding wordt rekening gehouden met de systematiek van de vaste verandermomenten.

In artikel 122 van de Gemeentewet is bepaald dat de bepalingen van gemeentelijke verordeningen in wier onderwerp door een wet wordt voorzien, van rechtswege vervallen. Dit artikel brengt met zich mee dat bepalingen van gemeentelijke verordeningen hun rechtskracht verliezen op het moment dat een nieuwe, hogere regeling in werking treedt die dezelfde materie bestrijkt.

Zodra de algemene regels van kracht worden, zijn alle verhuurders van woonruimten verplicht om de algemene regels inzake goed verhuurder-schap na te leven. Wanneer een verhuurder een woonruimte die behoort tot een categorie van woonruimte die is aangewezen in een gebied waarvoor een vergunningplicht geldt, wil gaan verhuren, moet hij voorts een vergunning aanvragen en zich houden aan de daarin gestelde voorwaarden.

Op het moment dat een verordening van kracht wordt in een gemeente en daarmee het verbod om in bepaalde gebieden te verhuren zonder verhuurvergunning zijn er in de praktijk reeds bestaande verhuringen. Voor de betreffende verhuurders wordt een overgangstermijn van zes maanden geboden om de juiste vergunningen aan te vragen (artikel 24 Wet goed verhuurderschap).

Tot slot 

Ik vraag mij af of de gemeente voldoende is toegerust om de waardering van woonruimte op basis van het Woningwaarderingsstelsel te kunnen bepalen. Dat geldt ook voor de bepaling van de markthuurprijs voor geliberaliseerde woonruimte. Er lijkt hier een verschuiving op te gaan treden van de Huurcommissie voor zover de huurprijs van de sociale woonruimte beoordeeld dient te worden. In de Memorie van Toelichting wordt op pagina 69 weergeven dat de effecten van deze regeling nog niet zijn te voorzien. Verder is het de vraag voor de gemeente voldoende is toegerust om het beheer van de woonruimte over te nemen.

De Huisvestingswet wordt met de Wet goed huurderschap doorkruist. Beide regelingen voorzien in de bescherming van de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid in de stad.