Laatst bijgewerkt op 2022-12-04 om 13:35:32

Bij de opzegging van een huurovereenkomst heeft de wetgever met artikel 7:308 BW willen voorzien in een vergoeding van het voordeel dat de verhuurder als deze een soortgelijke onderneming als de onderneming van de gewezen huurde in het gehuurde zou gaan exploiteren. De huurder kan dan op grond van artikel 7:308 lid 1 BW een naar billijkheid te berekenen vergoeding vorderen als de verhuurder de bedrijfsvoering in het gehuurde wenst voort te zetten.  In de Kamerstukken II 1966/1967, 3 pagina 9 onder punt 13 staat het “in de praktijk voor komt dat een verhuurder aan het einde van de huur voordeel geniet, omdat in het pand een goed lopend bedrijf gevestigd is geweest. Hij zal het pand op gunstiger voorwaarden kunnen verhuren aan een huurder dier er een gelijksoortig bedrijf in het pand het pand wil vestigen; hij kan ook zelf een gelijksoortig bedrijf in het pand beginnen en daarbij profiteren van de klantenkring van de oude huurder; van een nieuwe huurder die daarvan op gelijke wijze kan genieten, zal hij eveneens vaak een hogere huurprijs, of zelfs een bedrag ineens kunnen bedingen”. Het is hierdoor duidelijk dat de wetgever de situatie heeft willen regelen dat de verhuurder voordeel heeft van een huurbeëindiging door in het gehuurde een gelijksoortig bedrijf voort te zetten dan dat de voormalige huurder daarin exploiteerde.

Het is voor een beroep op artikel 7:308 BW niet nodig dat partijen een beëindigingsprocedure voeren, waarin een vergoeding wordt vastgesteld. In de Kamerstukken II 1966/1967, 3 pagina 12 onder punt 20 wordt een vergelijking gemaakt met een onteigeningsprocedure. In dit fragment van genoemde Kamerstukken staat: “Uit een en ander blijkt, dat het in beginsel ongewenst is  een belangrijk verschil te maken in schadevergoeding al naar gelang onteigening of een minnelijke aankoop plaatsvindt. Door ingeval van onteigening een schadevergoeding toe kennen waarop bij minnelijke aankoop geen aanspraak bestaat, wordt bewerkstelligd dat het voor de belanghebbende voordeliger is de zaak op onteigening aan te laten aankomen. Deze ongewenste consequenties worden vermelden door ook voor het geval minnelijke aankoop op schadevergoedingsregeling op te nemen”.

Als de huurder zélf heeft opgezegd, dan kan de huurder geen beroep doen op het gestelde in artikel 7:308 BW. Dat lijkt mij logisch.  De huurder heeft dan immers zelf afwegingen gemaakt om de huurovereenkomst te beëindigen, terwijl huurbeëindiging zijdens de verhuurder aan de huurder (vaak tegen diens wil) wordt opgelegd. Een opzegging door de verhuurder dient daarom de basis te dienen voor deze claim. Als de verhuurder te kennen geeft om op grond van deze grond op te willen zeggen, maar de opzegging niet plaats heeft gevonden, dan is het niet zeker of de huurder beroep kan doen op artikel 7:308 BW. Het hof ‘s-Gravenhage besliste in zijn arrest van 12 januari 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:15) dat de verwijzing naar artikel 7:308 BW de huurder ook niet kon baten, nu dat artikel alleen van toepassing is als de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd en daarvan was in casu geen sprake is.

Het bedoelde voordeel betreft ieder voordeel dat de verhuurder niet zou hebben genoten als de bedrijfsruimte niet voor de uitoefening van een soortgelijk bedrijf zou zijn gebezigd. Het gaat dus om het voordeel dat de verhuurder geniet als zij gebruik maakt van de aantrekkingskracht die is opgebouwd door de huurder. Volgens mr. K. Keij (De betekenis van artikel 7:308 BW in de praktijk, TvHB, nr. 5 november 2022) wordt met het voordeel ex artikel 7:308 bedoeld ieder voordeel dat de verhuurder geniet aan de ondernemersactiviteit dat aan de voormalige huurder toegeschreven kan worden. Het voordeel kan ook bestaan uit geringe opstartkosten zoals aanloop- en acquisitiekosten. Eventuele kosten die de verhuurder heeft gemaakt om dit voordeel te behalen dient volgens mr. Keij te worden gecompenseerd met het voordeel. Dat is weer anders als deze gemaakte kosten los staan van het voordeel dat de verhuurder heeft genoten.

Volgens Kamerstukken II 1969/70, 8875, nr. 6, p. 12 zal de berekening van goodwill vaak op problemen stuiten. Een exacte berekening daarvan is niet mogelijk. Dit is volgens de wet dan ook een reden dat de wetgever spreekt van een billijke vergoeding. Het is hier ook wel duidelijk dat er geen sprake van een voordeel ten behoeve van de verhuurder is als de verhuurder het gehuurde voor een geheel andere activiteit benut dan hetgeen waarvoor het gehuurde door de voormalige huurder is benut.

Dit voordeel kan ook bestaan als de verhuurder in het gehuurde een nieuwe huurder zet die een soortgelijke onderneming als de voormalige huurder exploiteert. Dit kan dus voor de verhuurder voordeel opleveren. Wellicht kan de verhuurder daardoor een hogere aanvangshuurprijs vragen. Voor de goede orde meld ik hier dat de aanvangshuurprijs niet hoeft te voldoen aan de criteria van artikel 7:303 BW. Uitgaande van een huurperiode van 2 x 5 jaar, zou dit voordeel dus bij aanpassing van de huurprijs volgens de criteria van artikel 7:303 BW, na verloop van de eerste periode van 5 jaar, dus zijn uitgewerkt als de huurder aanpassing van de huurprijs verlangt.   Het genoemde voordeel betreft niet de aard of de ligging van het gehuurde, omdat dit niet een aan de huurder toe te schrijven voordeel betreft. Voordeel door veranderingen of toevoegingen door de huurder moeten worden beoordeeld op basis van artikel 6:212 BW. Hoewel deze laatste regeling inzake ongerechtvaardigde verrijking regelend recht is en in de ROZ-bepalingen daarvan in het nadeel van de huurder wordt afgeweken, kan op deze uitsluiting op basis van de redelijkheid en billijkheid een uitzondering worden gemaakt. Zie hiervoor het hoofdstuk: “Wijzigingen aan het gehuurde“.

Als een nieuwe huurder voordeel heeft van de bedrijfsuitoefening door de vorige huurder, dan is er geen ruimte voor een vordering op basis van artikel 7:308 BW.  Volgens Kamerstukken II 1969/70, 8875, nr. 6, p. 13 wordt dit voordeel alleen aanwezig geacht als de bedrijfsruimte binnen één jaar na huurbeëindiging voor een gelijksoortig bedrijfsruimte wordt gebruikt als dat de vertrekkende huurder had uitgeoefend. Volgens deze Kamerstukken berust de termijn van een jaar op de gedacht dat wanneer er een onderbreking van geruime duur plaats heeft gevonden, niet meer gezegd kan worden, dat de dan optredende nieuwe ondernemer nog voordeel heeft van de activiteit van zijn voorganger. De beklanting blijft gedurende een langere onderbreking niet in stand.  Volgens deze Kamerstukken is er geen grond om deze termijn op een periode van twee jaar te stellen. Het is immers weinig aannemelijk dat een ondernemer die na een onderbreking van meer dan een jaar in het pand een onderneming begint, nog voordeel heeft van de werkzaamheid die reeds langer dan een jaar geëindigd is. Het moet dan ook gaan om een zelfde soort bedrijf met dezelfde soort klanten. Een vijf sterren hotel is daarom niet te vergelijken met een hotel met twee sterren. Een chique bakkerij is niet te vergelijken met een simpele bakkerij waar alleen maar brood en een kleine sortering koekjes te koop is.

Volgens een vonnis van 24 december 2015 van de rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, locatie Haarlem ( ECLI:NL:RBNHO:2015:11974) staat een tussen partijen gemaakte afspraak tot huurbeëindiging tegen finale kwijting toepasselijkheid van dit artikel niet in de weg. Bedacht moet hierbij wél worden dat deze finale kwijting geen betrekking had op de claim die ex artikel 7:308 BW ingesteld kan worden. Volgens de rechter had dit beding alleen betrekking op het personeel en de overgedragen en specifiek benoemde activa. De huurder moet dus wel voorzichtig zijn met het akkoord gaan met een finale kwijting over en weer. Het voordeel dat de verhuurder geniet bij voortzetting van de onderneming moet niet uitsluitend voortvloeien uit de aard en de ligging van het gehuurde. In deze zaak was het gehuurde op Schiphol gelegen en was de klantenstroom naar het oordeel van de rechter voornamelijk toe te schrijven aan de aard en de ligging van het gehuurde.  De verhuurder had eerst zelf in het gehuurde de onderneming gevoerd. Tevens trad de verhuurder als franchisegever op. Door ook op andere locaties het concept van de franchiseonderneming uit te rollen werd de naamsbekendheid door inspanningen van de verhuurder uitgebreid, waarvan de huurder heeft kunnen profiteren. De verkoopformule kon alleen in de vertrekhal van een luchthaven worden uitgevoerd. De rechter was daarom van mening dat de exploitatie van het concept van het door de huurder uitgeoefende bedrijf in hoge mate, zo niet uitsluitend, afhankelijk is van de aard en de ligging van het gehuurde. Verhuurster was dan ook geen vergoeding ex artikel 7:308 lid 1 BW verschuldigd. De huurder kon niet voldoende duidelijk maken dat er en voordeel aan zijn ondernemingsactiviteiten was toe te schrijven. In deze zaak had de huurder onvoldoende onderbouwd dat sprake was van voordelen voor verhuurster die het gevolg zijn van haar eigen ondernemersactiviteiten.

De procedure ex artikel 7:308 1 BW kan alleen worden ingesteld in een afzonderlijke procedure na huurbeëindiging. Het is immers dan pas duidelijk of de verhuurder voordeel van de inspanningen van de huurder heeft genoten. Het instellen van een dergelijke procedure is dus niet mogelijk als de overeenkomst nog niet is geëindigd. Dit bleek uit rechtsoverweging 15 van het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 14 april 2015 (ECLI:NL:RBNNE:2015:1750).