Laatst bijgewerkt op 2021-05-15 om 21:37:02
Het niet toestemmen in een redelijk bod tot aangaan van een nieuwe huurovereenkomst is als opzeggingsgrond onder meer van belang bij afwezigheid van een contractueel afgesproken verhoging van de huurprijs bij geliberaliseerde woningen. Een opzegging op grond van het niet accepteren van een hogere huurprijs is voor niet-geliberaliseerde woningen immers nietig, omdat deze opzeggingsgrond niet in de wet staat genoemd.
Gezien de maximering van de huurprijzen van geliberaliseerde woonruimte gedurende de periode van drie jaren vanaf 1 mei 2021, zal dit artikel tijdelijk minder van belang zijn. Voor meer informatie verwijs ik naar het onderdeel: “Maximering jaarlijkse huurverhoging geliberaliseerde woonruimte”.
Een opzegging op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW is niet aan de orde in het geval de huurder een huurverhoging in verband met een indexeringsclausule niet wenst te betalen. De huurder riskeert dan een actie van de verhuurder die de huurovereenkomst door de rechter kan laten beëindigen op grond van het niet gedragen als een goed huurder betaamt (artikel 7:274 lid 1 sub a BW). Ook huurprijzen van huurovereenkomsten van geliberaliseerde woningen mogen slechts één keer per jaar worden verhoogd. Artikel 7:251 BW is ook voor geliberaliseerde woonruimte van toepassing verklaard (zie artikel 7:247 BW). Als er in het huurcontract een huurverhogingsclausule is opgenomen, dan mag de verhuurder deze huur conform deze clausule één keer per jaar wijzigen. Als een dergelijke clausule ontbreekt, of als de verhuurder van deze clausule af wenst te wijken, dan zal de verhuurder aan dienen te tonen dat zijn voorstel, gelet op de marktontwikkeling, een redelijk voorstel is. Als in het contract geen huurverhoging en/of indexeringsclausule is opgenomen, dan zou de huurprijs na verloop van tijd door inflatie steeds minder waard worden. De verhuurder van geliberaliseerde woonruimte kan immers niet terugvallen op de wettelijke regeling over huurverhoging, zoals de verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte dat wel kan doen. (zie het hoofdstuk Periodieke Huurprijsverhoging).
De regeling tot 1 mei 2021 over de verhoging van de huurprijs van geliberaliseerde woningen
De verhuurder moest tot 1 mei 2021de rechter omtrent de redelijkheid van zijn voorstel overtuigen en zelf de gegevens verstrekken, die als onderbouwing dienen voor verhoging van de huurprijs. De verhuurder kon de redelijkheid van zijn voorstel bijvoorbeeld onderbouwen aan de hand van een taxatierapport van een makelaar. De verhuurder van geliberaliseerde woonruimte kon deze opzeggingsgrond dus aanwenden als de huurder geen nieuwe huurovereenkomst aan wenst te gaan voor een huurprijs die overeenkomt met de huurprijs voor vergelijkbare woonruimte ter plaatse, of niet akkoord gaat met aanvullende voorwaarden in het geldende contract ten aanzien van de voorgestelde huurverhoging. Mocht de rechter van mening zijn dat de verhuurder daadwerkelijk een redelijk voorstel heeft gedaan, dan kon hij de huurder een termijn van één maand gunnen om de huurverhoging alsnog te aanvaarden. Deze gelegenheid van de huurder om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen kan de rechter ambtshalve toepassen. De huurder deed er wel verstandig aan de rechter te verzoeken hem deze termijn te gunnen als hij daar behoefte aan had. De rechter kon immers zelfstandig besluiten deze regeling niet toe te passen. De huurder moest in een procedure dus niet vergeten dit verzoek aan de rechter te doen, want anders is het mogelijk dat de opzegging door de rechter zonder deze mogelijkheid werd toegewezen.
Na een verzoek door de huurder om hem alsnog een termijn van één maand te gunnen diende de rechter toch een reactie te geven als hij dit verzoek afwijst. Artikel 7: 274 lid 6 BW gaf de rechter speelruimte om deze mogelijkheid al dan niet toe te kennen (zie de zinsnede “kan de rechter” in dit artikel). Het was dus van belang te onderkennen dat een dergelijke procedure een alles of niets situatie voor partijen betreft. De huurder kon geen huurverlaging afdwingen. De rechter kon dus niet beslissen om een lagere verhoging toe te kennen. Als de rechter van mening was dat een lagere verhoging op zijn plaats was, dan diende de vordering dus afgewezen te worden te wijzen. De huurder die wel een huurprijsclausule is overeengekomen (het contract voorziet dus in huurprijsverhoging) diende aannemelijk dienen te maken dat de contractuele overeengekomen verhoging (gerelateerd aan het CBS-prijsindexcijfer) tot onredelijke resultaten leidde. Deze rechtsgrond werd voornamelijk gebruikt om de huurprijs naar de markthuurprijs te liften. Dat is na 1 mei 2021 voorlopig niet mogelijk.
De overeenkomst blijft op grond van artikel 7:272 BW in stand totdat in de bodemprocedure onherroepelijk is beslist. Een bevel tot ontruiming kan alleen onder bijzondere omstandigheden worden gegeven, om van artikel 7:272 BW geen dode letter te maken. Het enkele feit dat de verhuurder voortgang met de verbouwing kan maken levert niet een omstandigheid op van zo spoedeisende aard dat de door de wetgever bedoelde bescherming kan worden doorbroken. Als de verhuurder immers het gehuurde op grond van een voorlopige voorziening alvast kan verbouwen en bijvoorbeeld na de verbouwing is verhuurd, dan zal een huurder doorgaans later geen gebruik meer kunnen maken van de betreffende ruimte ( Rechtbank Amsterdam, sector civiel, voorzieningenrechter 2 juli 2009, rolnr. 427753/KG ZA 09-1053 Pee/MM).
De regeling vanaf 1 mei 2021 over de verhoging van de huurprijs van geliberaliseerde woningen
De verhuurder kan de huurprijs niet meer verhogen naar de markthuurprijs en na afwijzing van het voorstel de huur beëindigen op basis van artikel 7:274 lid 1 sub d BW. De jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector is gemaximeerd op inflatie + 1% volgens de wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten. (Brief aan Tweede Kamer van 6 november 2020; Kamerstukken 32 847, nr. 695). Deze regeling geldt voor 3 jaar na inwerkingtreding vanaf 1 mei 2021.