Laatst bijgewerkt op 2023-03-05 om 16:23:19

In het Waterleidingbesluit (Wlb) staan onder andere de normen waar drinkwater voor menselijke consumptie aan het tappunt aan moet voldoen. Deze normen zijn gebaseerd op de Europese Drinkwaterrichtlijn (98/83/EG). Voor lood in drinkwater geldt een norm van 10 µg per liter. 

Water drinken uit loden leidingen is een gezondheidsrisico, vooral voor baby’s (ook tijdens de zwangerschap) en kinderen onder de 7 jaar.  Zulke leidingen zitten soms nog in oudere huizen. Als een huis na 1960 is gebouwd, dan zullen er geen loden leidingen aanwezig zijn.

Teveel lood kan leiden tot gezondheidsproblemen zoals een (kleine) verlaging van de intelligentie. Vanwege de gezondheidsrisico’s mag de concentratie lood in drinkwater maximaal 10 µg (microgram) per liter zijn. Deze norm kan alleen worden gehaald als je de loden leidingen in het huis laat vervangen.

De waterleidingbedrijven in Nederland zijn verantwoordelijk voor de vervanging van de loden leidingen tot de voordeur. Vrijwel al deze toevoerleidingen of dienstleidingen zijn inmiddels vervangen. Huiseigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het vervangen van loden drinkwaterleidingen in de woning. Ook voor huurhuizen geldt dat de huiseigenaar verantwoordelijk is voor vervanging. Als je huurt kun je dit dus aan de verhuurder vragen of zelfs afdwingen (bron: Milieu Centraal).

Minister drs. K.J. Ollongren bevestigt in haar kamerbrief van 18 augustus 2020 naar aanleiding van vragen van het lid Nijboer (PvdA) dat de verhuurder verantwoordelijk voor een veilige en hygiënische drinkwaterinstallatie. Huurders van woonruimte horen niet op te draaien voor de kosten van werkzaamheden aan die waterinstallatie die nodig zijn om de waterkwaliteit te waarborgen. Dit past ook in het systeem van de wet dat de huurders van woonruimte alleen gehouden zijn om herstelwerkzaamheden te verrichten die als kleine herstellingen aangemerkt kunnen worden. Het vervangen van drinkwaterleidingen valt niet onder de werkzaamheden die als kleine herstellingen gekwalificeerd worden (zie artikelen 7:240 BW jo 7:217 BW).

Een te hoog loodgehalte van het drinkwater is door de Huurcommissie in het Gebrekenboek aangewezen als gebrek (gebrekenboek, versie 2017, gebrek Qd3). Wanneer er sprake is van loden leidingen, waarbij sprake is van concentratie lood in drinkwater van meer dan 10 µg, kan een huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte zijn verhuurder hier dus op aanspreken. Indien de verhuurder weigert maatregelen te nemen kan de huurder zijn zaak voorleggen aan de Huurcommissie of zo nodig de rechter. In het gebrekenboek van de Huurcommissie (versie juli 2021) heeft de Huurcommissie haar beleid aangepast. De Huurcommissie gaat er nu vanuit dat een concentratie lood in drinkwater van meer dan 5 µg een vordering tot huurverlaging rechtvaardigt als de leidingen niet zichtbaar zijn. Bij zichtbare loden leidingen is een foto van deze leidingen  voldoende om huurverlaging via de Huurcommissie af te dwingen en hoeft de huurder niet langer de concentratie lood in het drinkwater aan te tonen. Ik ga ervan uit dat de Huurcommissie met deze gewijzigde regel in haar beleid de verhuurder – bij aanwezigheid van loden leidingen – dwingt in het verweer aan te laten tonen dat bij aanwezigheid van loden leidingen de concentratie lood onder de 5 µg bevat. Als de verhuurder in haar verweer daar niets over opmerkt, lijkt het mij dat de Huurcommissie huurverlaging zal kunnen toewijzen. Als de verhuurder in haar verweer alsnog aantoont dat de concentratie lood in het drinkwater minder dan 5 µg bevat, dan zal de Huurcommissie vermoedelijk geen huurkorting toekennen. Deze gewijzigde regel heeft dus een omkering van de bewijslast bewerkstelligt. De rechter hoeft zich niet te conformeren aan het beleid van de Huurcommissie. De rechter zal in een procedure alsnog terug kunnen vallen naar de hoofdregel van artikel 150 Rv (“wie stelt bewijst”). In deze procedure bij de rechtbank, kantonzaken, zal de rechter de huurder alsnog de bewijslast op kunnen leggen dat het drinkwater meer dan 5 µg bevat. 

In kortgeding is op 7 januari 2021 door de rechtbank Amsterdam vooruitlopend op een bodemprocedure bepaald (ECLI:NL:RBAMS:2021:24) dat er wegens overschrijding van het loodgehalte in waterleidingen reden was om huurkorting aan de huurders te verstrekken. Op 29 mei 2020 is bij onderzoek in het drinkwater van vier huurwoningen in het complex lood aangetroffen, waarbij een normoverschrijding van 36 microgram (appartement 1), 245 microgram (appartement 2), 37,9 microgram (appartement 3) per liter is vastgesteld. Op 2 juli 2020 hebben de ministers van Binnenlandse Zaken, Infrastructuur en Waterstaat, Medische Zorg en Sport de Tweede Kamer geïnformeerd over de acties die het kabinet naar aanleiding van het Gezondheidsraadadvies van 6 november 2019 in aanvulling op al bestaand beleid wil inzetten: “(…) De huidige norm voor lood in drinkwater bedraagt 10 microgram/L, gemeten volgens de RDT methode door drinkwaterbedrijven”.

Op basis van een innameberekening en risicobeoordeling van het RIVM concludeerde de Gezondheidsraad dat de schadelijkheid voor baby’s en kinderen, maar ook voor volwassenen groter blijkt dan eerder gedacht. Gebleken is ook dat het loodniveau in het leidingwater na het tappen van water sneller weer oploopt dan waar men van uitging. (…) De Gezondheidsraad beveelt een aantal maatregelen aan met de nadruk op bronmaatregelen: sanering van resterende loden leidingen (…). Verder doet de Gezondheidsraad de aanbeveling om in te zetten op een drinkwaternorm van 5 microgram/L in de herziening van de Europese Drinkwaterrichtlijn (hierna: herziene Drinkwaterrichtlijn) en deze waarde als actiewaarde voor meetprogramma’s te hanteren.

Het betrof hier appartementen van huurders in een VvE, waardoor de verhuurder niet kon worden gedwongen herstel te verzorgen, omdat deze leidingen ook gemeenschappelijke leidingen betroffen voor het onderhoud waarvan de individuele verhuurder geen taak heeft. De rechter kwalificeerde deze waterkwaliteit als een gebrek aan het gehuurde. De rechter merkt terecht op dat het hier niet van belang is dat de loden leidingen eigendom zijn van de VvE, omdat het gebrek zich in het gehuurde openbaart. De rechter is ook van oordeel dat de verhuurder zich niet achter de trage besluitvorming van de VvE kan verschuilen. De verhuurder heeft immers naar het voorlopig standpunt van de kantonrechter van een groot aantal appartementen feitelijke en juridische middelen om de vervanging van de loden leidingen zo snel mogelijk in gang te (doen) zetten, en om zo nodig druk uit te oefenen op de VvE’s om hier werk van te maken. In deze procedure wordt dan ook geconstateerd dat de beheerder van de eigenaar en/of de eigenaar/verhuurder onvoldoende heeft gedaan om het gebrek te verhelpen. Er werd door de rechter voldoende aannemelijk geoordeeld dat de bodemrechter een evenredige huurprijsvermindering met terugwerkende kracht in de vorm van de thans gevorderde verlaging met 60% van de geldende huurprijs redelijk zal achten en een dienovereenkomstige huurprijsvermindering op  de voet van artikel 7:207 jo. 7:257 BW zal toewijzen.

Op 29 januari 2021 is door de kantonrechter te Amsterdam een vonnis gewezen (ECLI:NL:RBAMS:2021:177), waarin overschrijding van het loodgehalte in het water door aanwezigheid van loden waterleidingen eveneens aan de orde is gesteld. Ook hier heeft de rechter een huurkorting toegewezen wegens overschrijding van de hoeveelheid lood die in het leidingwater mag zitten. Deze zaak was – wat betreft de verontreiniging van het leidingwater door lood – te vergelijken met de zaak die in het kortgeding van 7 januari 2021 bij de rechtbank Amsterdam was gevoerd. 

De huurders hadden kennelijk alleen huurverlaging gevraagd zonder vervanging van deze leidingen door leidingen van een andere materiaal dan lood te vervangen. De huurders gingen er kennelijk vanuit dat de verhuurder de leidingen al zou  vervangen. In de vordering staat immers onder meer dat er huurkorting en schadevergoeding wordt gevorderd totdat de verhuurder de loden leidingen vervangen zou hebben.  Dat hier vervanging van de loden leidingen niet is gevorderd, was waarschijnlijk gelegen in het feit dat de  leidingen op 29 juni 2020 waren vervangen en de dagvaarding op 23 juni 2020 was betekend. De verhuurder zal dan immers allang met vervanging van de leidingen zijn begonnen en de klus ten tijden van de dagvaarding vrijwel geheel hebben afgerond. 

Het verweer van de verhuurder hield in dat huurders niet bewezen zouden hebben dat er sprake was van een gebrek, houdende overschrijding van de norm van 10 µg lood per liter water. De verhuurder meende dat de testresultaten niet bruikbaar waren. Volgens de verhuurder zou uit de testresultaten niet duidelijk zijn op te maken welke meetmethode gebruikt zou zijn. De rechter passeert dit verweer. De verhuurder zou evenmin onderzoek hebben laten doen naar de kwaliteit van het drinkwater volgens de haar representatieve  proportionele meetmethode.

Naar het oordeel van de rechter bleek uit het rapport van het door de huurder ingeschakelde onderzoeksbureau dat het leidingwater pas binnen de normen valt na 3 minuten doorstroming van het kraanwater. Uit de memo van het RIVM blijkt dat het loodniveau in het leidingwater na het tappen van water sneller weer oploopt dan waar men van uitging. Dit is naar het oordeel van de rechter een indicatie dat huurders eerder wel dan niet te maken hebben gehad met overschrijding van de norm.

Bij een normaal gebruik behoeft niet te worden verwacht dat eerst na 3 minuten water kan worden afgetapt. Daarbij komt dat de RDT methode, die vooralsnog de wettelijk voorgeschreven methode is om de kwaliteit van het drinkwater te bepalen, ervan uitgaat dat afgetapt wordt op een willekeurig tijdstip op de dag direct na het opendraaien van de kraan, dus zonder vooraf door te spoelen. De stelling van de verhuurder dat de uitslag van een watertest volgens een RDT methode in het geheel niet representatief zou zijn, wordt niet gevolgd. Immers het RIVM concludeert in haar memo na vergelijking van de (door de verhuurder voorgestane) proportionele monstername met de RDT-methode dat de RDT-monstername in zekere mate het consumptiepatroon van de gebruiker lijkt weer te geven.

Als onbetwist staat vast dat in de naastgelegen woning in het kraanwater een overschrijding van ver boven de norm is gemeten. Ook staat vast dat huurders en deze buurvrouw gebruik maken van een collectieve waterinstallatie. Het is niet zo, de verhuurder heeft dat in elk geval niet gesteld, dat in de woning van de buurvrouw is getest op basis van een andere – proportionele – meetmethode.

Op grond van het voorgaande achtte de kantonrechter in voldoende mate bewezen dat sprake is geweest van een gebrek in de door huurders gestelde zin. De kantonrechter bepaalde daarom op de voet van artikel 7:207 jo. 7:257 BW dat een huurkorting van 60% met terugwerkende kracht wordt toegepast vanaf 22 januari 2020 tot 29 juni 2020. Daartoe wordt aansluiting gezocht bij het Gebrekenboek van de Huurcommissie met betrekking tot verminderd huurgenot als gevolg van een ernstig gebrek in categorie C, zoals hiervoor onder 9 weergegeven.

In het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 2 maart 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:709) wordt beschreven dat de RDT methode, met random gekozen meetpunten en de minimaal voorgeschreven (audit) frequentie, weinig informatie geeft over de werkelijke situatie in het distributiegebied. RDT is minder geschikt voor het opsporen van loden leidingen. Er wordt zelden een woning met loden leidingen aangetroffen met de gangbare RDT-monitoring. Dit zou worden veroorzaakt door het geringe aantal panden met loden leidingen in Nederland. Ook UBA (2018) beschrijft dat RDT-monstername niet geschikt is om te bepalen of de gemiddelde (wekelijkse) inname van een individuele consument op één tappunt wordt overschreden. Als de verhuurder dit argument in de hierboven genoemde procedure van 29 januari 2021 van de kantonrechter te Amsterdam had gebruikt, dan had de rechter vermoedelijk niet beslist dat de RDT-methode ter bepaling van het lood in het drinkwater representatief is. In dit vonnis staat dat ter bepaling van lood in drinkwater een bemonsteringsstrategie (op basis van stagnatie) wordt opgesteld. Deze bemonsteringsstrategie is geschikt om loden leidingen op te sporen of om problemen uit te sluiten. Wanneer de gemeten loodconcentratie na 6 uur stilstand met deze methode onder de waarde van de drinkwaternorm ligt wordt zeker voldaan aan de drinkwaternorm en kan het water veilig worden gedronken. Dit betreft namelijk een worst-case meting. Indien er wel een verhoogde loodwaarde is en men wil weten of de gemiddelde blootstelling in een woning boven de norm van 10 microgram/L ligt dan is momenteel proportionele bemonstering de beste methode. Omdat de proportionele monstername een bewerkelijke methode is en beperkt beschikbaar is wordt nog onderzoek gedaan naar een eenvoudiger methode om de gemiddelde loodbelasting aan een tappunt te bepalen. Dit zal een meerjarig project zijn omdat vergelijkend onderzoek moet worden gedaan. Er wordt gezocht naar een praktische werkwijze voor de korte termijn in afwachting van de onderzoeksresultaten.

Verder blijkt dat in de herziene Drinkwaterrichtlijn onderscheid wordt gemaakt tussen het punt van levering en de tap. Vanuit gezondheidsredenen is het wenselijk om ook de norm voor lood aan de tap te verlagen naar 5 microgram/L. Bij de aanpassing van de Drinkwaterregelgeving, ter implementatie van de Drinkwaterrichtlijn (inwerkingtreding eind 2022) zal voor lood direct de eindnorm van 5 microgram/L aan het punt van levering van het drinkwater door de drinkwaterbedrijven en aan de tap worden ingevoerd. (…).”

De rechtbank kwam tot oordeel dat, uitgaande van het advies van de gezondheidsraad waaruit blijkt dat de norm voor loodgehalte in drinkwater zal worden verlaagd naar 5 microgram per liter, het door Eurofins gemeten loodgehalte van 9,3 microgram per liter drinkwater te hoog is. Daarom is sprake van een gebrek in de woning. Op grond van artikel 7:207 BW maakt de huurder  daarom aanspraak op huurkorting tot 40% van de huurprijs vanaf het moment dat de verhuurder van dit gebrek op de hoogte was tot het moment dat dit werd verholpen.

Een verhuurder die woonruimte ter beschikking stelt inclusief loden leidingen waarbij sprake is van concentratie lood in drinkwater van meer dan 10 µg, stelt dus gebrekkige woonruimte ter beschikking. Als er als gevolg daarvan letselschade ontstaat lijkt mij de verhuurder aansprakelijk voor die schade. Dit lijkt mij zeker geleden voor overeenkomsten die vanaf 2015 zijn aangevangen. Deze schade is een voorzienbaar gevolg van de aanwezigheid van lodenleidingen. Hoewel het kennelijk nog niet verboden is woonruimte met loden leidingen te verhuren, levert aanwezigheid van loden leidingen in het gehuurde een gebrek op als de concentratie lood in het drinkwater te hoog is. Dit gebrek had de verhuurder kunnen weten. De verhuurder is dan aansprakelijk op basis van artikel 7:209 BW. Deze schade kan de verhuurder immers worden toegerekend.

Voor geliberaliseerde woonruimte is nog geen beleidsregel aanwezig. Een analoge toepassing van het beleid van de Huurcommissie van de Huurcommissie lijkt hier echter op zijn  plaats. Wat immers slechts voor de gezondheid van een huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte is, is evenzo slecht voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte. Dit geldt eens te meer nu de rechtbank te Amsterdam in haar vonnis van 2 juni 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:3089) de huur van een kantoorruimte is tussen 29 december 2020 en 1 december 2021 verlaagd met 60 procent per maand omdat er loden waterleidingen waren. De huurder had de verhuurder al eerder van het gebrek op de hoogte gebracht. De verhuurder had hier niet correct op gereageerd.  In de eerder gevorderde correspondentie had de huurder de verhuurder ervan op de hoogte middels een brief waarin stond vermeld dat zowel de sanitaire voorzieningen op nummer 97-hs als op 95-hs dagelijks worden gebruikt. Verder heeft hij geschreven dat de loodconcentratie in het pand 95-hs de norm van 120 ug/l bedraagt en het pand 97-hs uitkomt op 12.3 ug/l. De huurder concludeerde in zijn brief dat dit een extreem hoog loodgehalte is. Hij herhaalt dat sprake is van een ernstig gebrek en dat toepassing van een huurkorting van 60% gerechtvaardigd was. De verhuurder had de leidingen pas vervangen nadat de huurovereenkomst tot een einde was gekomen.

De kantonrechter legt uitdrukkelijk het verband met de jurisprudentie over woonruimte over dit onderwerp. Naar vaste jurisprudentie vormt een dergelijke overschrijding voor wat betreft woonruimte een ernstig gebrek (zie onder meer ECLI:NL:RBAMS:2021:24 en ECLI:NL:RBAMS:2021:177). Naar het oordeel van de kantonrechter geldt dit in de onderhavige zaak ook voor het gehuurde, ook al gaat het hier niet om een woning, maar om een kantoorruimte. In de onderhavige zaak is de huurder voor de kwaliteit van de binnenhuisinstallatie op zijn kantoor ook van zijn verhuurder afhankelijk en moet hij er vanuit kunnen gaan dat hij, zijn medewerkers en zijn bezoek gezond en veilig drinkwater op kantoor kunnen betrekken. In beide delen van het gehuurde bevinden zich sanitaire voorzieningen die – zo is onvoldoende betwist – vrijwel dagelijks door de huurder en zijn medewerkers werden gebruikt. Gelet op de gemeten loodconcentratie in het drinkwater mag er (net als bij woonruimte) vanuit worden gegaan dat de kans op gezondheidsschade aanwezig is. Dat maakt dat sprake is van verminderd huurgenot als gevolg van een gebrek. De vordering tot huurprijsvermindering kan ingevolge artikel 7:207 BW worden gedaan vanaf de dag dat de huurder behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder van het gebrek tot de dag waarop het gebrek is verholpen. De kantonrechter ziet voldoende aanleiding om aan te sluiten bij het gangbaar gehanteerde huurverlagingspercentage bij woonruimte. Dat betekent dat de huur zal worden verlaagd met een percentage van 60%. De kantonrechter heeft hier wellicht ten onrechte geen onderscheid gemaakt tussen de huurkorting die door de Huurcommissie verstrekt worden en de huurkorting die ten aanzien van geliberaliseerde woonruimte toegekend wordt. Voor geliberaliseerde woonruimte geldt immers niet de korting als genoemd in artikel 6 van het Besluit huurprijzen woonruimte. Er wordt in deze procedure niet ingegaan op de gebruikelijke uitsluiting van huurkorting volgens de algemene bepalingen. 

In een kortgedingarrest van het hof Amsterdam van 11 oktober 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:2874) werd een bewoners vereniging ontvankelijk verklaard in haar vordering namens de huurders waarbij een huurverlaging wegens het loodgehalte van het water in de woning werd gevaagd. Daarnaast hadden nog twee huurders huurverlaging gevraagd wegens het loodgehalte van het water. De woningen hadden allemaal nog loden leidingen. De kantonrechter had een vordering tot vervanging van deze leidingen afgewezen, omdat dit een bevoegdheid van de VvE en niet van de verhuurder was. De kantonrechter had de huur ten aanzien van de huurders waarvan het gemeten loodgehalte van de waterleiding boven de wettelijke norm van 10 microgram lood per liter uitkwam verlaagd tot 40% van de geldende maandelijkse huurprijs. Ten aanzien van de andere eisende huurder waarbij een lager loodgehalte werd gemeten werd is overwogen dat zijn loodgehalte ruimschoots onder deze norm bleef en dat er onvoldoende aanleiding was om te anticiperen op verlaging van de wettelijke norm tot 5 microgram lood per liter, mede gelet op de geringe overschrijding van deze toekomstige norm. In het onderdeel:  “De bewonersvereniging als procespartij” ga ik verder in op die ontvankelijkheidskwestie. Ik beperk mij hier tot de inhoudelijke behandeling van de zaak.

Het hof verwees allereerst naar de algemene bewoordingen wat als een gebrek beschouwd dient te worden. dat is in het kort een staat of eigenschap van de zaak of een andere aan de huurder niet toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

De kwaliteit van de binnenhuisinstallatie in het gehuurde is de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Daarnaast mag een huurder verwachten dat hij in het gehuurde gezond en veilig drinkwater kan betrekken. De Gezondheidsraad heeft in een advies van 6 november 2019 geconcludeerd dat loodverontreiniging schadelijker is dan voorheen gedacht voor zowel baby’s als kinderen en volwassenen, en om die reden aanbevolen de drinkwaternorm te verlagen naar 5 microgram lood per liter. Een en ander brengt naar het voorlopig oordeel van het hof mee dat een loodverontreiniging van meer dan 5 microgram lood per liter drinkwater in het gehuurde als gevolg van de kwaliteit van de binnenhuisinstallatie een gebrek oplevert.

Interessant is vervolgens de overweging van het hof dat op grond van artikel 13 lid 1 van het Drinkwaterbesluit de norm van 10 microgram per liter een van de eisen is voor het drinkwater dat wordt geleverd door de eigenaar van een drinkwaterbedrijf. De verhuurder is als verhuurder van woonruimte (dus) geen adressaat van de desbetreffende norm. In dit geval is de verontreiniging bovendien geheel te wijten aan de leidingen in de woning. Niet in geschil is immers dat het waterleidingbedrijf in Amsterdam water levert met een loodgehalte van nagenoeg 0 microgram per liter. Daarnaast kunnen publiekrechtelijke normen weliswaar van invloed zijn op hetgeen de huurder aan huurgenot mag verwachten, maar zij zijn niet zonder meer beslissend. Recente inzichten, zoals hier de conclusie van de Gezondheidsraad dat loodverontreiniging schadelijker is dan voorheen gedacht, waardoor de norm in bijlage A, tabel II van het Drinkwaterbesluit feitelijk achterhaald is, kunnen de genotsverwachting eveneens beïnvloeden.

Ten aanzien van de omvang van de huurprijsvermindering geldt de eis dat deze evenredig moet zijn aan de vermindering van het huurgenot ten gevolge van het gebrek. Het hof was met de kantonrechter van oordeel dat een normoverschrijding van het loodgehalte in het drinkwater een zodanig ernstig gebrek oplevert dat een huurverlaging van 40 % (in geval van een normoverschrijding tussen de 5 en 10 microgram lood per liter) respectievelijk 60 % (in geval van een normoverschrijding van meer dan 10 microgram lood per liter) gerechtvaardigd is. Dat de verhuurder voor de uitvoering van de sanering afhankelijk is van medewerking van de andere appartementseigenaren en de VvE’s maakte dit voor deze beslissing niet anders.