Laatst bijgewerkt op 2024-03-11 om 22:55:17

Inleiding

De overeenkomst van korte duur is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Hieronder vallen de huurovereenkomst voor vakantiehuisjes en de huurovereenkomsten voor wisselwoningen. Ook het gebruik van een appartement in een hotel mag volgens een vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 14 augustus 2017 ECLI:NL:RBOBR:2017:4427 op basis van de aard van het gehuurde zelf in beginsel verwacht worden dat het een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Als door de huurder ook alle faciliteiten gebruikt mogen worden, die ook door de hotelgasten gebruikt mogen worden, dan de aard van het gebruik van het gehuurde zelf daarmee aanwijzing vormt voor een ’tijdelijke aard’ in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Die tijdelijke aard is bovendien uitdrukkelijk vastgelegd: de huurovereenkomst is blijkens de reserveringsbevestiging gesloten voor de duur van drie maanden. De huurder had voorts niet betwist dat er door haar geen aanvraag is gedaan voor verlenging van de reservering. In dezelfde zin besliste de Huurcommissie op 2 oktober 2018 (zaaknummer 1529, WR. 2019/84). Hier was ook en kamer voor tien maanden in een hotel gehuurd. De kamer en de entourage voldeden aan de eigenschappen van een hotelkamer. De Huurcommissie kwam daarom tot een niet-ontvankelijk verklaring van de huurder in zijn verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs, omdat deze huurovereenkomst onder de regeling van artikel 7:232 lid 2 BW zou vallen en niet onder de regeling van artikel 7:233 BW.  Het was in deze kwestie wel merkwaardig dat de Huurcommissie eerst tot de conclusie kwam dat artikel 7:271 BW niet van toepassing was, waarna de overweging werd gemaakt dat er sprake was van een overeenkomst van naar aard korte duur, waardoor de gehele afdeling voor wat betreft de bescherming van woonruimte niet van toepassing is.

De wisselwoning wordt vaak gebruikt om huurders tijdelijk te huisvesten gedurende de renovatie van hun woning. Op deze overeenkomsten zijn de beschermende bepalingen van het woonrecht van artikel 7:232 e.v. niet van toepassing.

Deze mogelijkheid van het sluiten van de overeenkomst van naar aard korte duur zal na invoering van de uitgebreide mogelijkheden om huurovereenkomsten voor bepaalde tijd te sluiten minder benut worden. Het is immers te risicovol om de mogelijkheid van artikel 7:232 lid 2 BW te gebruiken, omdat het altijd maar de vraag is of de rechter uiteindelijk de overeenkomst beschouwt als een overeenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW. Daarnaast is deze mogelijkheid van verhuring volgens artikel 48 Woningwet voor de toegelaten instellingen (woningcorporaties) niet meer toegestaan. Als er voor een huurovereenkomst van een periode van een jaar gekozen wordt, dan is het immers meer voor de hand te liggen dat gekozen wordt voor de mogelijkheid die artikel 7:271 lid 1 BW biedt, dan voor de mogelijkheid van artikel 7:232 lid 2 BW. Verder moet bedacht worden dat als mogelijkheid van verhuring van zelfstandige woonruimte in kader van de vanaf 1 juli 2016 geïntroduceerde regeling van artikel 7:271 lid 1 BW mogelijk is voor verhuring van zelfstandige woonruimte door een woningcorporatie deze geen geen overeenkomst van naar aard korte duur in de zin van (artikel 7:232 lid 2 BW) mag sluiten. De artikelen 271, eerste lid, en 274 tot en met 274g van Boek 7 zijn niet van toepassing op huurovereenkomsten die vóór het in werking treden van die artikelen zijn gesloten (artikel 208ha Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek

Als de verhuurder de huurovereenkomst niet onder de overeenkomst voor korte tijd zal kunnen brengen en ook niet kan brengen onder een van de doelgroepen waarvoor opzegging mogelijk is, dan zal de verhuurder terug willen grijpen naar de opzeggingsgrond van artikel 7:232 lid 2 BW . Deze bepaling betrof al een uitzondering en diende al restrictief toegepast de worden voor de uitbreiding van de wettelijke opzeggingsgronden. Een verhuurder zal altijd eerst proberen de huurovereenkomst onder de uitgebreide opzeggingsgronden te brengen. Voor een verhuurder is het in veel gevallen onzeker of zijn verhuur onder de omschrijving ‘naar zijn aard van korte duur’ valt. De rechter beoordeelt dit aan de hand van factoren als de aard van de woonruimte, de aard van het gebruik, de partijbedoeling en de feitelijke duur van het gebruik. De uitkomst van het oordeel van de rechter is vaak moeilijk te voorspellen. Ook een dergelijke onzekerheid heeft tot gevolg dat artikel 7:232 tweede lid BW geen geschikte oplossing biedt voor de hiervoor vermelde gevallen, waarin aan een korte tijdelijke huur behoefte is.

Als de huurovereenkomst niet kan worden gebracht onder de overeenkomst van naar aard korte duur en de overeengekomen periode is verstreken zonder dat er een opzegging plaats heeft gevonden, dan zal de overeenkomst niet beëindigd kunnen worden. De overeenkomst zal dan voor onbepaalde tijd doorlopen. Dit wordt via een omweg eveneens bevestigd door de voorzieningenrechter van de rechtbank te ‘s-Gravenhage in haar vonnis van 15 februari 2011 ( LJN: BP8136, rechtbank ‘s-Gravenhage, 385723/KG ZA 11-78 ). Door de verhuurder was niet gesteld dat er sprake was van een huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 lid 2 BW . In deze zaak moest door de rechter eerst worden beoordeeld of er sprake was van een huurovereenkomst van korte duur. De rechter kwam echter tot de conclusie dat er geen sprake was van een overeenkomst van korte duur, maar van een overeenkomst voor onbepaalde tijd en dat deze opgezegd moet worden ex artikel 7:274 lid 1 BW. In rechtsoverweging 4.4 concludeert de rechter dat ook deze overeenkomst opgezegd dient te worden, doch dat er van een rechtsgeldige opzegging geen sprake kan zijn nu het verstrijken van de overeengekomen duur voor deze overeenkomst voor onbepaalde tijd geen rechtsgeldige grond van opzegging is. Ik laat hier buiten beschouwing of er hier wel of niet sprake was van een overeenkomst voor bepaalde tijd nu de huurperiode voor de tweede maal voor een bepaalde periode was verlengd. Het is hier echter van belang te constateren dat er volgens de rechter niet sprake was van een overeenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW . Er kon hier geen beroep worden gedaan en er werd geen beroep gedaan op de overeenkomst op basis van de diplomatenclausule van artikel 7:274 lid 2 BW en artikel 7:274 lid 1 sub b BW nu de verhuurder de woning na het einde van de verhuring wenst te verkopen.

De huurovereenkomst van naar aard van korte duur kan in allerlei situaties worden toegepast. Er moet dan wel sprake zijn van een huurovereenkomst, waarin uitdrukkelijk is vastgelegd dat er sprake is van een tijdelijk huurcontract. Een voorbeeld van een overeenkomst naar aard van korte duur wordt gegeven in het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem van 23 oktober 2009 LJN: BK3219, voorzieningenrechter rechtbank Arnhem, 190286 . In deze overeenkomst is tussen partijen vastgelegd dat de huurder na een bepaalde periode de woning zou moeten verlaten wegens verkoop van de woning door de verhuurder, of terugkomst van de verhuurder. De bepalingen waarin dit is vastgelegd lieten volgens de rechter geen twijfel dat het de bedoeling van partijen was om het gebruik van de woning door de huurder tijdelijk te laten zijn én naar zijn aard van korte duur.

De verhuurder zal het eerst terug proberen te vallen op de regeling van artikel 7:271 lid 1 BW . Het valt nog te bezien op welke wijze de rechter in de toekomst met deze mogelijkheid van opzegging om zal gaan. De hier na weer te geven jurisprudentie is ontstaan voordat de nieuwe wettelijke mogelijkheden van opzegging (artikel 7:271 lid 1 BW, 7:274 lid 2 BW en de artikel 7:274a BW tot en met artikel 7:274f BW) zijn ingevoerd. Het valt te verwachten dat de rechter de beëindiging van de overeenkomst van naar aard korte duur onder een vergrootglas zal leggen.

Ook in het geval er sprake is van een overeengekomen bepaalde periode, is het niet noodzakelijk om een exacte einddatum in het contract op te nemen. Uit het contract moet wél duidelijk zijn dat – door bijvoorbeeld sloop van de woning – het contract binnen een bepaalde termijn moet worden beëindigd. Hiervan is bijvoorbeeld ook sprake als de huurder na beëindiging van een stageplek in een ziekenhuis de gehuurde woonruimte moet ontruimen (zie de uitspraak van de kantonrechter te ‘s-Hertogenbosch van 17 februari 2011 LJN: BX5625, sector kanton rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 710661 ). Ook als op de overeenkomst de Leegstandwet van toepassing zou kunnen zijn en op deze overeenkomst de Leegstandwet niet van toepassing is verklaard, staat dit er niet aan in de weg om de overeenkomst naar aard van korte duur aan te merken. De Hoge Raad heeft hierover in alinea 3.6 van zijn arrest van 13 april 2012 LJN: BV2628, Hoge Raad, 10/04442 het volgende opgemerkt: “dat het niet aanvragen van bedoelde vergunning onverlet laat dat sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW nu de Leegstandwet op dit punt niet een exclusieve regeling bevat”.

Ik ga ervan uit dat dezelfde redenering geldt als artikel 7:232 lid 2 BW wordt gebruikt in plaats van artikel 7:271 lid 1 BW. Voor verhuring aan doelgroepen zal artikel 7:232 lid 2 BW niet zonder meer geschikt zijn. Als immers in het contract duidelijk staat vermeldt dat er sprake is van verhuring aan een specifieke doelgroep, dan kom je niet toe aan de regeling van artikel 7:232 lid 2 BW. Daarnaast staat er in contracten, die ten behoeve van doelgroepen zijn gesloten vaak geen einddatum genoemd, omdat de begrenzing van de duur van de huurperiode niet zo zeer ligt in de beëindiging van een bepaalde termijn, maar meer gelegen is in het niet meer behoren tot de doelgroep. De huurovereenkomst naar aard van korte duur is meer gericht op het verstrijken van een bepaalde termijn. Dat deze termijn verlengd kan worden (bij een uitgestelde renovatie) doet daar niet aan af.

Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling van artikel 7:232 lid 2 BW echter zeer restrictief te worden opgevat en gaat het om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). Bij bevestigende beantwoording van de vraag of het in genoemde bepaling bedoelde uitzonderingsgeval zich voordoet, past dan ook terughoudendheid. Bij beantwoording van die vraag moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495 met noot PAS, rechtsoverweging 3.4).

Het is partijen in die situaties dan altijd duidelijk dat de huurperiode van tijdelijke aard is, waarbij de omstandigheden waaronder de overeenkomst wordt gesloten buiten het bestek van de eerder besproken andere mogelijkheden liggen om een overeenkomst voor bepaalde tijd ten behoeve van doelgroepen te sluiten.

Dit gegeven gold ook voor de huurovereenkomst die tussen een uit het buitenland afkomstige student was gesloten gedurende de periode dat hij aan de universiteit in Groningen een studieprogramma had gevolgd. De kantonrechter oordeelde in haar vonnis van 9 november 2021 (ECLI:NL:RBNNE:2021:5116) dat de door partijen gesloten huurovereenkomst een gebruik betrof dat naar zijn aard slechts van korte duur was. Partijen hadden een overeenkomst voor een periode van elf maanden gesloten. Deze duur was langer dan gebruikelijk is voor een overeenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW. De duur van een huurovereenkomst is echter geen doorslaggevende factor. Zoals hiervoor is vastgesteld, moet namelijk onder meer ook worden gekeken naar de aard van de huurovereenkomst en naar hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.

De overeenkomst was gesloten tussen een stichting Stichting Studenten Huisvesting (SSH) en een buitenlandse student. Deze verhuurder was met de de Rijksuniversiteit Groningen (de RUG)  overeengekomen dat een deel van de woonruimtes van SSH zou worden gereserveerd voor uit het buitenland afkomstige studenten die bij de RUG een studieprogramma volgen. Met die overeenkomst garandeert SSH dat de studenten die uit het buitenland in Groningen arriveren voor het volgen van een studieprogramma bij de RUG over woonruimte kunnen beschikken. Als de woonruimte na de afgesproken huurperiode weer vrijkomt, wordt deze – conform de overeenkomst tussen SSH en de RUG – opnieuw aangeboden aan een buitenlandse student die hier tijdelijk gaat studeren en voor de duur daarvan woonruimte nodig heeft. In het onderhavige geval had de student zich ingeschreven voor een studieprogramma van ongeveer 11 maanden bij de RUG. Op grond van genoemde overeenkomst met de RUG heeft SSH de onderhavige woonruimte gedurende deze periode aan de student ter beschikking gesteld.

Naar het oordeel van de kantonrechter volgde uit deze bepalingen dat het voor de student bij het aangaan van de huurovereenkomst overduidelijk was, dat het aanbod van SSH was gekoppeld aan de duur van het te volgen studieprogramma (ongeveer 11 maanden) en dat SSH de woonruimte voor deze gelimiteerde periode en tegen specifieke voorwaarden aan hem beschikbaar stelde. Verder had het voor de student duidelijk moeten zijn dat het aanbod te maken had met zijn komst uit het buitenland en dat hij met voorrang op ‘gewone woonruimtezoekenden’ de beschikking over woonruimte kreeg. Ook kon de student uit de huurovereenkomst begrijpen dat de limitering in duur nodig was om de komst van buitenlandse studenten ook in het volgende studiejaar mogelijk te maken.

Waar de andere mogelijkheden aanwezig zijn om een overeenkomst voor bepaalde tijd te sluiten, zal de inwisseling van deze overeenkomst met die van de regeling van artikel 7:232 lid 2 BW restrictief toegepast moeten worden. De huurder die gebruikt maakt van een woning die valt onder het regime van 7:274 lid 2 BW geniet voornamelijk bescherming van de regels die voor woonruimte van toepassing zijn. Dit geldt niet voor de overeenkomsten die onder de regel van artikel 7:232 lid 2 BW zijn gesloten. Voor huurovereenkomsten die onder deze regeling zijn gesloten, zijn de wettelijke regels van woonruimte voornamelijk terzijde gesteld.

Als de verhuurder wegens financiële problemen de woning, die ex artikel 7:274 lid 2 BW is verhuurd, tussentijd te koop heeft aangeboden, doch later de woning toch zelf wenst te bewonen, dan doet dat niets af aan de aanwezigheid van de overeengekomen bepaalde duur en kan de overeenkomst, volgens een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, van 8 oktober 2012 Noot 132aa, toch tegen het einde van de overeengekomen periode worden opgezegd.

Terecht stelt mr. M.H. Wissink in zijn conclusie van het arrest van de Hoge raad van 13 april 2012 dat het toelaten van tijdelijke verhuur van woonruimte een lastige kwestie is. Er moet immers een evenwicht worden gevonden tussen, enerzijds, de overwegingen van opportuniteit die er in bepaalde situaties voor kunnen pleiten om tijdelijke verhuur van woonruimte bij uitzondering toe te laten en, anderzijds, de wens om huurders van woonruimte adequaat te beschermen, mede tegen misbruik van bepalingen die een uitzondering bevatten op de reguliere regels van huurbescherming in afdeling 7.4.5 BW.

Het gerechtshof te Amsterdam komt in zijn arrest van 19 november 2013 ECLI:NL:GHAMS:2013:4154 tot de conclusie dat er niet sprake was van een huurovereenkomst van naar aard korte duur. De verhuurder had namelijk na beëindiging van huurovereenkomsten op grond van de Leegstandwet in de loop van 2009/2010 het beheer van deze woningen overgedragen aan Anti-Kraak. De verhuurder wenste de woningen binnen korte termijn te slopen. De bewoners die onder de Leegstandwet in de woning woonden mochten een bruikleenovereenkomst sluiten, waarbij de bewoners als bemiddelingskosten aan Anti-Kraak een vergoeding tussen € 900 en € 960 voor een gebruiksperiode van zes maanden moesten betalen. In alinea 3.1.6 van het arrest zijn de voorwaarden opgenomen op grond waaronder de voorgestelde bruikleenovereenkomst was gesloten. Eind 2009 was duidelijk geworden dat de woningen niet eerder gesloopt zouden worden dan tegen 2015. Het hof stelt eerst vast dat er geen sprake is geweest van een bemiddelingsovereenkomst nu er sprake was van voortgezet gebruik van de woningen door de bewoners. Anti-Kraak heeft niet kunnen verklaren op grond van welke diensten de vergoedingen van € 900 en € 960 per zes maanden betaald diende te worden. Het hof was daarom van mening dat die vergoeding als tegenprestatie aangemerkt dient te worden voor het in gebruik verstrekken van de woning aan de bewoners. De rechtsverhouding tussen haar en de bewoners dient op grond van artikel 7:201 BW aangemerkt te worden als huurovereenkomst (alinea 3.8 van het arrest).
Verder verwijst het hof naar de restrictieve uitleg die gegeven moet worden aan de overeenkomst van korte duur. Aangezien volgens het hof de woningen nog voldoende geschikt waren voor langdurige bewoning was er volgens het hof onvoldoende reden om ten tijde van het aangaan van de overeenkomst met Anti-Kraak deze overeenkomsten als overeenkomst van korte duur aan te merken.
Het hof geeft in alinea 3.13 van het arrest nog aan dat met de bewoners een gewone huurovereenkomst was gesloten. omdat de mogelijkheden van de verhuurder om tijdelijk te verhuren op grond van de Leegstandwet waren uitgeput. Ik ga ervan uit dat het hof hiermee impliciet te kennen geeft dat na het einde van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 16 lid 7 Leegstandwet de overeenkomst op grond van de Leegstandwet wordt omgezet in een reguliere overeenkomst met huurbescherming ten gunste van de huurder.

Ik heb zelf in een eerdere uitgave van dit boek geworsteld met dit vraagstuk. Ik vroeg mij af of de wetgever hier niet zou moeten ingrijpen. Met name vroeg ik mij af of er geen plaats zou zijn voor toepassing van de regeling van artikel 7:232 lid 2 BW als de Leegstandwet toegepast zou kunnen worden in een bepaalde situatie. Na bestudering van de conclusie van mr. Wissink ben ik van mening dat een aanvullende wettelijke regeling niet nodig is en dat de Leegstandwet geen exclusieve regeling bevat. Als de Leegstandwet wel van toepassing zou kunnen zijn, dan loopt de verhuurder het risico dat huurder huurbescherming toekomt als niet voldoende duidelijk is dat er sprake is van een overeenkomst van korte duur.
Ik adviseer de verhuurder toch gebruik te maken van de Leegstandwet of één van de andere toepasselijke mogelijkheden om een overeenkomst voor bepaalde tijd te sluiten als er bijvoorbeeld sprake is van huurbeëindiging binnen korte termijn in verband met sloop en/of renovatie. In dat geval wordt elke discussie over huurbescherming in het nadeel van de huurder beslecht zonder dat het huurcontract geïnterpreteerd dient te worden. Het lijkt mij onverstandig om een risico voor wat betreft de interpretatie over de duur van de overeenkomst te nemen als de Leegstandwet van toepassing kan worden verklaard. Zoals in zoveel gevallen doen de problemen zich juist voor wanneer partijen niet optimaal gebruik hebben gemaakt van de wettelijke mogelijkheden. Het is ieder geval goed om te weten dat de Leegstandwet niet een exclusieve regeling bevat om de duur van de huurovereenkomst te begrenzen.
Op deze plaats lijkt het mij van toegevoegde waarde om de wetsgeschiedenis van artikel 7:232 lid 2 BW beknopt weer te geven. Uit de wetsgeschiedenis wordt duidelijk dat artikel 7:232 lid 2 BW en de voorloper van dit artikel bedoeld is voor overeenkomsten waarvan onomstotelijk duidelijk is dit hier sprake is van overeenkomsten van korte duur. Mede door deze achtergrondinformatie is het duidelijk dat een aanvullende wettelijke regeling overbodig is.

Bij de invoering van de voorloper van artikel 1623a e.v. (oud) BW werd door de minister bij mondelinge behandeling gesteld Noot 126a:”Ik wil er graag een uiteenzetting over geven, maar mijn conclusie is bij voorbaat dat voor die vrees geen grond aanwezig is. Het gaat hier om het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Het is dus een uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis. (…) Het gaat dus om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is, dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De bepaling moet dan ook in onze opstelling zeer restrictief worden opgevat. (…) Je moet het dus wel bekijken vanuit het concrete gebruik dat ervan wordt gemaakt en de daarbij passende duur. (…) Uiteindelijk zal de rechter het moeten uitmaken. (…) Ik blijf erbij dat wij geen behoefte hebben aan een aanvulling op dit punt.
In de memorie van antwoord schreven de minister en de staatssecretaris Noot 126b : “Genoemd artikel geeft aan voor welke overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte deze wet niet geldt, namelijk die, welke een gebruik betreffen, dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Het zuiver feitelijk criterium is derhalve de duur van de overeenkomst. Om ontduiking te voorkomen, is in de wet dit criterium gegeven. Bij geschil zal de rechter van geval tot geval moeten beslissen of de huurovereenkomst wel of niet door deze wet wordt beheerst. (…) Het noemen van meerdere voorbeelden houdt het gevaar in, dat een min of meer limitatieve opsomming zou kunnen worden verondersteld. De ondergetekenden zijn van mening, dat de bedoeling omtrent de aard van het gebruik, namelijk van korte duur, duidelijk is.”
Mr. Wissink merkt ten aanzien een exclusieve werking van de Leegstandwet het volgende op: “De bewoordingen en stelsel van de Leegstandwet geven op zichzelf beschouwd geen aanleiding te veronderstellen dat de regeling van de Leegstandwet exclusief is bedoeld. Uit artikel 15, aanhef en lid 1 onder c, en artikel 16, lid 1 Leegstandwet Noot 126c volgt dat indien een vergunning voor tijdelijke verhuur volgens de Leegstandwet is verleend, dan artikel 7:232 lid 2 BW niet van toepassing is. Is dat laatste niet het geval, dan heeft de Leegstandwet geen rechtsgevolg in relatie tot artikel 7:232 lid 2 BW”. Dit betekent dus dat als de Leegstandwet van toepassing is verklaard er geen discussie over toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW hoeft te zijn.

Daarnaast werd bij invoering van de regeling van artikel 7:232 lid 2 BW nog opgemerkt dat artikel 7:232 lid 4 BW het eerstgenoemde artikel niet beperkt. De regeling voor slooppanden, die aan de gemeenten toehoren gelden niet slechts de panden voor korte duur Noot 126d. De memorie van toelichting op deze wet merkt het volgende op: “Zoals ook in de MvT wordt opgemerkt, bestaat er verschil tussen de regeling voor de gemeentelijke slooppanden en de uitzondering voor gebruik van korte duur. De regeling van (thans) artikel 7:232 lid 4 BW heeft een eigen toepassingsgebied (woningen in gebouwen die aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak zijn bestemd), dat afwijkt van het toepassingsgebied van de regeling van (thans) artikel 7:232 lid 2 BW (dat ziet op elke huur dat een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is). De rechtsgevolgen van beide regimes verschillen, onder meer in die zin dat bij de regeling voor de gemeentelijke slooppanden de feitelijke contractduur geen rol speelt”. De regeling ex artikel 7:232 lid 4 BW is afgeschaft.

Als de verhuurder een tijdelijke overeenkomst sluit in verband met de verkoop van zijn woning en telkens het contract verlengt in verband met een ophanden zijnde verkoop van de woning, dan kan de verhuurder “het schip in gaan” en aan de huurder vast zitten. De verhuurder had geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid van de Leegstandwet. Op grond van de Leegstandwet konden te koop staande woning destijds slechts op basis van het puntenwaarderingsstelsel worden verhuurd. De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam heeft in kort geding in haar vonnis van 5 november 2013 Noot 126e beslist dat de verhuurder niet terug kon vallen op de overeenkomst van naar aard korte duur. Door tegenstrijdigheid in de overeenkomst komt de rechter tot het oordeel dat er sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. In de huurovereenkomst staat immers de huurovereenkomst bij verkoop eindigt maar er staat ook dat deze overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. De verhuurder heeft de mogelijkheid gehad de regels van huurbescherming niet van toepassing te laten zijn door de Leegstandwet op deze overeenkomst van toepassing te verklaren. Door daar van af te zien en door de formulering van het contract is er mede gezien de restrictieve uitleg die toegepast moet worden bij vermeende overeenkomsten van naar aard korte duur, sprake van een gewone huurovereenkomst. De bepaling die inhoudt dat de overeenkomst eindigt bij verkoop van de woning is daarom in strijd met dwingend recht. De gevorderde ontruiming werd daarom afgewezen.

De rechtspositie van de huurder van een overeenkomst die als een overeenkomst voor korte duur wordt gekwalificeerd, ontbeert elke vorm van huurbescherming (zie artikel 7:232 lid 2 BW). De situaties die onderstaand worden beschreven verschillen, met name voor wat betreft de overeenkomsten die tijdelijk worden gesloten in verband met sloop en/of renovatie van de gehuurde ruimte, feitelijk niet – voor wat betreft de duur van de overeenkomst – van huurovereenkomsten die onder artikel 7:274 lid 2 BW vallen. Of een huurder nu een woning dient te verlaten na een huurperiode van een jaar, omdat de verhuurder weer van zijn woning gebruik wenst te maken, verschilt niet zo veel van de situatie dat een huurder een woning dient te verlaten wegens aanvang van de sloop van de woning op een overeengekomen tijdstip. De huurder die een huurovereenkomst heeft gesloten die valt onder de situatie als genoemd in artikel 7:274 lid 2 BW kan wel aanspraak maken op de regeling van artikel 7:233 BW e.v. (Boek 7 BW titel 4, afdeling 5). Een huurder die een overeenkomst voor naar aard korte duur sluit kan niet op de regels van deze afdeling terugvallen.

Als de partijbedoeling duidelijk is gericht op de aanwezigheid van een overeenkomst van korte duur, dan lijkt er niets op tegen de huurbescherming ten behoeve van de huurder uit te schakelen. Het huurrecht wordt immers beheerst door contractsvrijheid. Partijen mogen overeenkomen dat een woning voor korte periode wordt verhuurd (zodat de huurder huurbescherming ontbeert). Als het de huurder volkomen duidelijk is waar hij aan toe is voor wat betreft de korte huurperiode, dan is er geen bezwaar om de huurovereenkomst als een overeenkomst voor bepaalde periode aan te merken.
Het is partijen in die situaties dan altijd duidelijk dat de huurperiode van tijdelijke aard is, waarbij de omstandigheden waaronder de overeenkomst wordt gesloten buiten het bestek van artikel 7:274 lid 2 en 4 BW vallen. Als de omstandigheden waaronder de overeenkomst wordt gesloten, vallen binnen het bestek van artikel 7:274 lid 2 en 4 BW, dan is uiteraard deze wettelijke regeling van toepassing. Ik ga ervan uit dat een huurbeëindiging ten aanzien van de doelgroepen hier niet speelt. Als er sprake is van een mogelijkheid van huurbeëindiging wegens doelgroepen, dan moet dit ook duidelijk blijken uit het huurcontract. Als uit het huurcontract duidelijk is dat er sprak is van verhuring aan doelgroepen, dan wordt in ieder geval niet toegekomen aan de regeling van artikel 7:232 lid 2 BW.
Als de omstandigheden waaronder de overeenkomst wordt gesloten, vallen binnen het bestek van artikel 7:274 lid 2 en 4 BW, dan is uiteraard deze wettelijke regeling van toepassing. De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, besliste in haar vonnis van 17 november 2011 (LJN: BV5570, sector kanton Rechtbank Haarlem,519748/CV EXPL 11-9411) dat er te weinig aanknopingspunten aanwezig waren om te spreken van een overeenkomst van korte duur. Er was sprake van een normale bewoonbare woning en bij aanvang van de overeenkomst was niet duidelijk gemaakt dat de woning na een periode van een jaar ingrijpend gerenoveerd zou moeten worden.
In het arrest van het gerechtshof Arnhem van 15 december 2009 (LJN: BL8880, gerechtshof Arnhem, 200.022.890) was het hof eveneens van mening dat uit het huurcontract niet duidelijk was te herleiden dat partijen duidelijk een overeenkomst voor tijdelijke aard aan zijn gegaan. In de huurovereenkomst stond dat deze was aangegaan voor onbepaalde tijd en er waren gebruikelijke bepalingen over het onderhoud overeengekomen. Dat de verhuurder duidelijk had gemaakt dat zij de woning minimaal anderhalf jaar in beheer zou hebben deed hier niets aan af. Aangezien hier sprake was van een onderhuurovereenkomst van zelfstandige woonruimte kwam de huurder een beroep op huurbescherming op grond van artikel 7:269 lid 1 BW toe.
Ik begrijp gezien het bovenstaande niet zo goed dat de voorzieningenrechter te Rotterdam in haar vonnis van 30 oktober 2013 ( ECLI:NL:RBROT:2013:8482 ) tot de conclusie kwam dat er geen overeenkomst was gesloten die als een overeenkomst van naar aard van korte duur gekwalificeerd kon worden. In rechtsoverweging 4.3 komt de rechter immers tot de conclusie dat “het derhalve voorshands voldoende aannemelijk is dat het – voor beide partijen – onmiskenbaar ging om een huurovereenkomst voor een tijdelijke c.q. in tijd beperkte bewoning. Deze tijdelijke verhuur, die tussentijds kon worden opgezegd, is bedongen met het oog op verkoop”. Ik begrijp niet dat de rechter desondanks tot het oordeel komt dat er geen sprake is van een overeenkomst naar aard korte duur. De motivatie om tot dit oordeel te komen ontbreekt naar mijn mening volledig. De rechter komt vervolgens tot een ontruiming op grond van artikel 6:248 lid 2 BW, gezien het feit dat de verhuurder van de woning na de verkoop van de woning een contractuele boete van € 22.000 zou verbeuren. Daarnaast was de rechter van mening dat de verhuurder er door de handelwijze van de huurders “op geen enkele wijze op bedacht te zijn dat hij niet aan zijn verplichtingen jegens de kopers zou kunnen voldoen”. Het ging hier ook om een vriendendienst.
Ik vind de argumentatie van de rechter teneinde de woning te kunnen laten ontruimen in beginsel minder sterk dan wanneer de ontruiming was gebaseerd op een overeenkomst naar aard van korte duur. Ik vind het gezien de omstandigheden van het geval en gezien de rechtszekerheid meer recht doen om de ontruiming van de huurders te baseren op een overeenkomst naar aard van korte duur. De door de rechter toegepaste weg biedt naar mijn mening minder rechtszekerheid.

Boetebeding en tijdige ontruiming van de woning in het kader van de overeenkomst van korte duur
Een overeenkomst die een bepaalde tijdclausule bevat heeft niet het effect dat de overeenkomst geldt als van naar aard korte duur Noot 132a.

Een opmerking van de verhuurder dat in de overeenkomst staat opgenomen dat deze van beperkte duur is, omdat de huurder tijdelijk in Amsterdam zou verblijven, werd te algemeen van aard geacht om op grond daarvan te kunnen aannemen dat de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW zich zou voordoen. In deze zaak stond naar mijn mening niet eens vast dat er sprake was van een overeenkomst voor bepaalde tijd ex artikel 7:274 lid 2 BW. Als er wel sprake is van een overeenkomst van naar aard korte duur en er is in de huurovereenkomst een boetebeding opgenomen voor het later ontruimen van de woning, dan is afgesproken, dan is deze bepaling in de huurovereenkomst rechtsgeldig gesloten en is de boete dan voor toewijzing vatbaar. De rechtbank Amsterdam verklaarde in haar vonnis van 27 februari 2013 (Noot 132b) de overeengekomen boete wegens niet tijdig verlaten van de woning voor toewijzing vatbaar. De boete werd wel gematigd tot de helft. Dit is te verklaren nu door de toepasselijkheid van de huurovereenkomst van naar aard kort duur de wettelijke regeling van woonruimte niet van toepassing is verklaard en ook de regeling van artikel 7:272 lid 1 BW buiten toepassing blijft. Als artikel 7:272 lid 1 BW wél van toepassing zou zijn, dan zou deze uitspraak merkwaardig zijn. In dit artikel staat immers vermeld dat een opgezegde overeenkomst in stand blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering tot beëindiging van de overeenkomst. In het kader van een reguliere overeenkomst past een boetebeding tot ontruiming van het gehuurde na aanzegging door de verhuurder niet in het wettelijke systeem. De regeling van artikel 7:272 lid 1 BW zou dan ontkracht worden. Welke huurder zou het op een procedure aan durven laten komen als er een enorme boete boven het hoofd zou hangen bij niet-ontruiming van het gehuurde tegen het aangezegde ontruimingstijdstip? De aangezegde boete in het huurcontract dient dan toch als in strijd met de wettelijke regel terzijde te worden gesteld. In een vonnis in kortgeding van de rechtbank te Amsterdam van 1 februari 2012 (Noot 132c) werd niet aangenomen dat er sprake was van een overeenkomst van naar aard kort duur. De rechter vond ook geen reden om een overeenkomst voor bepaalde tijd aan te nemen, omdat het huurcontract geen uitdrukkelijk ontruimingsbeding bevatte (ex artikel 7:274 lid 2 BW), terwijl de overeenkomst bovendien de mogelijkheid bood de huurperiode uit te breiden tot meerdere jaren.

De partijbedoeling en de overeenkomst van korte duur

Restrictieve uitleg van de overeenkomst van korte duur
Er is boven al opgemerkt dat na invoering van de overeenkomst van korte tijd ex artikel 7:271 lid 1 BW de rechter de teugels voor wat betreft de toepassing van de overeenkomst artikel 7:232 lid 2 BW strakker zou gaan aanhalen in dier voege dat de rechter minder geneigd zal zijn een overeenkomst van naar aard korte duur aan te nemen als partijen ook op andere wijze de bedoelde korte huurperiode tot uitdrukking hadden kunnen brengen. Onderstaande uitspraken die zijn gewezen met betrekking tot het wettelijke systeem dat vóór 1 juli 2016 van toepassing was, moeten ook met een zekere nuance worden gelezen. Het is mogelijk dat de rechter in bepaalde gevallen na invoering van de wijzigingen in de wet die zijn gebaseerd op de Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en enkele andere wetten in verband met het stellen van nadere huurmaatregelen tot verdere bevordering van de doorstroming op de huurmarkt (Wet doorstroming huurmarkt 2015) tot een ander oordeel zou zijn gekomen. Een voorbeeld van de stringente toepassing van de regeling van artikel 7:232 lid 2 BW komt tot uitdrukking in het kortgedingvonnis van de rechtbank Noord-Holland van 26 september 2016 (ECLI:NL:RBNHO:2016:11254).
De zaak draaide om het hiernavolgende. Door een verhuurder was een woning in 2013 voor bepaalde tijd met een minimale duur van één jaar verhuurd. In de huurovereenkomst was opgenomen dat hier sprake was van een overeenkomst voor een tijdelijke periode in verband met de verkoop van de woning. Na de eerste huurperiode van een jaar was de woning nog niet verkocht. Uiteindelijk was er in 2016 een koopovereenkomst tot stand gekomen, waarna de verhuurder de huurovereenkomst had opgezegd. De huurders beriepen zich op huurbescherming. In het kort geding dat de verhuurder startte om tot ontruiming van het gehuurde te komen, werd betoogd dat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur was en huurder dus geen huurbescherming toekwam.

De voorzieningenrechter was het met dit standpunt niet eens. De rechter overwoog dat gelet op het grote belang dat de wetgever heeft gehecht aan de bescherming van de huurders, er slechts onder zeer bijzondere omstandigheden kan worden geoordeeld dat een huurder ten onrechte beroep op huurbescherming doet. Bezien in dat licht en mede gelet op het feit dat de Leegstandwet onder voorwaarden mogelijkheden biedt tot tijdelijke verhuur en verhuurder niet heeft gesteld, of anderszins is gebleken, dat zij daarvan geen gebruik kon maken, oordeelde de voorzieningenrechter dat de bodemrechter ook tot het oordeel zal komen dat de huurder huurbescherming toekwam.

Deze verhuurder heeft onverstandig gehandeld. Hoewel de verhuring op grond van de Leegstandwet geen exclusieve werking heeft ten aanzien van te koop staande woningen en de mogelijkheid van verhuring ex artikel 7:232 BW naast de Leegstandwet mogelijk is, geeft de verhuring op grond van de Leegstandwet bij juiste toepassing zekerheid dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de overeengekomen periode zal eindigen, terwijl deze zekerheid bij toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW niet het geval is. De uitkomst van het oordeel van de rechter geeft in dit soort zaken al een sterk wisselend beeld en is daarom moeilijk te voorspellen, omdat de jurisprudentie – zoals onderstaand ook weergegeven – in dit soort zaken geen eenduidig beeld geeft.

De uiteindelijke periode waaronder de woning is verhuurd is naar mijn mening ook te lang geweest om te spreken van een overeenkomst van naar aard korte duur. Kennelijke is de woning circa 3 jaar verhuurd en is de overeengekomen periode telkens verlengd. Alleen al door verlenging van de huurperiode wordt de grens van een overeenkomst voor bepaalde tijd te vaag om hiervan te kunnen spreken. Verlenging van de aanvankelijk overeengekomen periode is ook in het kader van een overeenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW mogelijk mits het voor partijen duidelijk blijft dat er sprake blijft van een aflopende huurperiode. Te denken valt bijvoorbeeld dat een aanvankelijk geplande sloop van een woning op 1 oktober van een jaar verplaatst wordt naar 1 januari van het daaropvolgende jaar. Als alle plannen die gepresenteerd zij hetzelfde blijven en het uitstel van de sloop bijvoorbeeld alleen verband houdt met een formele kwestie (bijvoorbeeld vergunningen), dan hoeft uitstel geen afbreuk te doen aan de aard van de overeenkomst. Bij verkoop van de woning kan de situatie een stuk onduidelijker liggen als er bijvoorbeeld een lange tijd geen geïnteresseerde kopers langs zijn geweest. In de verlengingstermijn kan het daarom bij een te koop staande woning voor de huurder onduidelijk zijn onder welk huurregime de woning valt. De verhuurder zal hierover dus wél duidelijkheid dienen te scheppen en daar ook naar dienen te handelen.
Onder het huidige recht kan de verhuurder ex artikel 7:271 lid 1 BW de huurovereenkomst slechts voor één periode van maximaal twee jaar sluiten. De verhuurder kan ook voor een korte periode de overeenkomst sluiten. Als de verhuurder die in deze casus een rol heeft gespeeld een dergelijke overeenkomst had gesloten, dan had de overeenkomst ook niet verlengd kunnen worden. Bij verlenging van de overeenkomst was een overeenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan, ook als deze verlenging binnen de periode van maximaal twee jaren plaatsvindt.
Bij overeenkomsten in het kader van de Leegstandwet kan de verhuurder de overeengekomen periode bij te koop staande woningen wél veilig verlengen tot het einde van de periode waarvoor een vergunning is verleend. Het is dus toch het verstandigst bij te koop staande woningen een overeenkomst in het kader van de Leegstandwet te sluiten.

De rechtbank te Rotterdam heeft in haar vonnis van 8 februari 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:1081) eveneens in het kader van een te koop staande woning een oordeel moeten geven of een huurder terecht zich had beroepen op huurbescherming, waardoor het gehuurde tussentijds (dus binnen een overeengekomen periode) niet ontruimd zou hoeven worden. De situatie luidde als volgt. Tussen partijen was een huurperiode overeengekomen voor de duur van één jaar middels een standaard huurcontract. In artikel 3.1 van die huurovereenkomst stond dat deze overeenkomst was aangegaan voor de duur van één jaar, maar in de regel waar stond dat tussentijdse opzegging ten behoeve van de verhuurder niet mogelijk was, was het woordje “niet” weggehaald. Dat dit bewust is gedaan, zoals de verhuurder heeft gesteld, was door de huurder in deze procedure niet (voldoende gemotiveerd) betwist. Dat partijen in afwijking van deze schriftelijke vastlegging een minimale duur van een jaar waren overeengekomen, had de huurder – mede gelet op overige omstandigheden (de woning stond te koop; de verhuurder wenste de woning te kunnen ontruimen als de woning verkocht zou worden) – niet voldoende onderbouwd. Omstandigheden of uitlatingen van de verhuurder waaruit dat zou kunnen worden afgeleid, waren niet aangevoerd. Aldus stond vast dat partijen tussentijdse opzegging waren overeengekomen.

De huurder stelde vervolgens dat het beding van tussentijdse opzegging door de verhuurder nietig was. De rechter moest daarom uitzoeken of de regeling van artikel 7:271 lid 1 BW of van artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing was. Als de regeling van artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing was, dan zou tussentijdse opzegging wel mogelijk zijn. Ook hier gaat de rechter ervan uit dat de regel van artikel 7:232 lid 2 BW bij uitzondering mag worden toegepast. Er moet onder meer worden gekeken naar de aard van het gebruik en die van de woning en op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.
Deze overeenkomst was bovendien al gesloten voordat artikel 7:271 lid BW in werking was getreden. Op dit artikel kon daarom in ieder geval geen beroep worden gedaan in het kader van deze huurovereenkomst. De rechtbank ging daarom niet in op het gestelde over de toepasselijkheid van artikel 7:271 BW en nam in zijn beoordeling alleen mee of er sprake was van een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een bepaalde tijdsclausule of dat er sprake was van een overeenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW.

De rechtbank stelde daarbij vast dat een woning die bestemd is voor de verkoop, onder de uitzonderingsregel van artikel 7:232 lid 2 BW kan worden gebracht. Dit wordt ook erkend in de uitspraken die ik hieronder heb weergegeven. Ook hier werd voor een antwoord op deze vraag of artikel 7:232 lid 2 BW op deze situatie van toepassing was de volgende omstandigheid van belang geacht: de woning stond al sinds april 2012 te koop. Dat was de huurder bekend. Na aanvang van de huurovereenkomst bleef de woning te koop staan. In het kader daarvan had de huurder – zoals vooraf was afgesproken – meegewerkt aan een bezichtiging van de woning door de (toen nog potentiële) koper. De stelling van de huurder dat hij daarbij in de veronderstelling verkeerde dat hij hoe dan ook minstens een jaar in de woning zou mogen blijven, strookte volgens de rechter hier niet mee en ook niet met de omstandigheid dat partijen de huurovereenkomst kennelijk expliciet hebben aangepast om tussentijdse opzegging mogelijk te maken. Dat de huurder, mede gezien de naderende gezinsuitbreiding, kenbaar had gemaakt dat hij graag langere tijd in de woning wilde blijven mocht volgens de rechter juist zijn. Wellicht heeft de verhuurder – die kennelijk de verkoop zo kort na het sluiten van de huurovereenkomst ook niet had voorzien – zelfs wel de indruk gewekt te verwachten dat dat ook zou kunnen. Echter, zoals reeds eerder overwogen, was niet voldoende onderbouwd dat de verhuurder in afwijking van de schriftelijke overeenkomst daarover enige uitdrukkelijke toezegging zou hebben gedaan.
De rechtbank concludeerde daarom dat hier sprake was van een huurovereenkomst op basis van artikel 7:232 lid 2 BW en dat de huurder grotendeels de boete diende te betalen die de verhuurder aan de koper diende te betalen wegens het tijdig kunnen leveren van een woning zonder een huurder.

Hier was de verhuurder door het oog van de naald gekropen. Een beroep op artikel 7:271 lid 1 BW kwam partijen in ieder geval niet toe nu dit artikel bij het sluiten van de huurovereenkomst nog niet in werking was getreden. Er was bovendien geen sprake van verhuring op grond van de Leegstandwet. Mede gezien de hier onder vermelde uitspraken heeft de rechter kunnen besluiten dat er sprake was van verhuring ex artikel 7:232 lid 2 BW. Als de huurder de feiten anders had gepresenteerd, had het voor de verhuurder ook minder gunstig af kunnen lopen.

De huurder kwam volgens de voorzieningenrechter van de rechtbank ‘s-Gravenhage in haar vonnis van 15 februari 2011 (LJN: BP8136, rechtbank ‘s-Gravenhage, 385723/KG ZA 11-78) huurbescherming toe nadat de verhuurder eerst een overeenkomst van zes maanden en aansluitend daaraan een overeenkomst voor de periode van een jaar had gesloten. De verhuurder had de woning gedurende de huurperiode verkocht en wenste de woning vrij van huur aan de koper te leveren.
Ook hier verwees de rechter naar de aard en de bedoeling van partijen en de wetsgeschiedenis waaruit de restrictieve uitleg van de overeenkomst van naar aard korte duur duidelijk naar voren komt. De rechter was van mening dat er in dit geval sprake was van een huurovereenkomst gesloten voor de duur van één jaar, die ook nog eens direct werd voorafgegaan door een huurovereenkomst voor de duur van zes maanden. Deze overeengekomen – in tijd beperkte – duur kon niet als ‘korte duur’ in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW worden beschouwd. Daarvan is naar de mening van de rechter bijvoorbeeld sprake in geval van noodoplossingen ten behoeve van de huurder, gebruik in afwachting van een op handen zijnde renovatie of verkoop alsmede verhuur met een beperkt en tijdelijk karakter. Dit was hier niet aan de orde. Nu Boek 7, Titel 4, afdeling 5 op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing is, zou de overeenkomst opgezegd moeten worden, hetgeen niet had plaatsgevonden. Nu de woning niet overduidelijk voor partijen binnen korte termijn na het sluiten van de huurovereenkomst voor sloop of renovatie was bestemd, kon de rechter de overeenkomst – mede gezien de restrictieve uitleg die bij interpretatie van de overeenkomst moet worden toegepast – niet aanmerken als een huurovereenkomst voor naar aard van korte duur. Er was tevens geen sprake van een overeenkomst voor bepaalde tijd op grond van artikel 7:274 lid 2 BW. Deze verhuurder had de woning voor een bepaalde periode kunnen verhuren op grond van de Leegstandwet.
Dat een huurovereenkomst waarin en bepaalde huurperiode stond vermeld waarbinnen partijen de huurovereenkomst niet konden beëindigen niet hoeft te leiden tot de kwalificatie van een overeenkomst van korte duur werd in het vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem van 13 oktober 2011 bevestigd ( LJN: BU4226, sector kanton rechtbank Haarlem, 528145/VV EXPL 11-250 ). De rechtbank overwoog uitdrukkelijk dat het enkele feit dat de huur volgens de door verhuurder gestelde – en door huurder betwiste- afspraak voor slechts drie jaar zou gelden maakte niet dat sprake was van een huur die naar zijn aard van korte duur was. Naar de mening van de rechtbank waren daarom de wettelijke regels voor opzegging van de huur van woonruimte van toepassing. Ik lees in deze uitspraak tevens de mogelijkheid om een huurovereenkomst met een beperkte tijdsclausule aan te gaan waarbinnen opzegging door partijen niet mogelijk is. De regels van opzegging zijn daarentegen onverkort van toepassing. Dit betekent dus dat de verhuurder de overeenkomst niet kan beëindigen tegen het einde van de huurperiode. Artikel 7:274 lid 2 BW is immers niet van toepassing.
Door de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, werd een overeenkomst voor bepaalde duur in haar vonnis van 5 juni 2012 (LJN: BX0197 sector kanton rechtbank Amsterdam, CV11-5911) wél aangenomen. Hoewel uit de huurovereenkomst de bedoeling van partijen niet duidelijk uit de verf kwam (huurperiode van korte duur) blijkt deze bedoeling wel door verklaringen die partijen gedurende de procedure hebben afgelegd. De huurder had gedurende deze procedure verklaard dat bewoning van het gehuurde een noodsituatie betrof en dat bewoning voor ongeveer een jaar zou zijn. Door de rechter wordt uit deze verklaring een bedoeling van de huurder gedestilleerd om de woning slechts een korte periode te bewonen. Volgens de rechter was de kern van de bedoeling van de verhuurder woonruimte te gaan verhuren, vanwege de noodsituatie waarin de huurder verkeerde. De verhuurder mocht er, gelet op de tussen partijen gemaakte afspraken en de door de huurder gewekte verwachtingen, op vertrouwen dat de huurder uiterlijk 1 juli 2010 zou vertrekken. Gezien deze redenering werd door de rechter geacht dat hier sprake was van een overeenkomst van bepaalde duur.

Bovenstaand is het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem van 23 oktober 2009 LJN: BK3219, voorzieningenrechter rechtbank Arnhem, 190286 al genoemd als voorbeeld van overeenkomst naar aard van korte duur.
De bedoeling om een huurovereenkomst voor korte duur te sluiten kwam tot uitdrukking uit de omstandigheid dat de verhuurder gedurende de overeengekomen periode te kennen had gegeven het gehuurde daadwerkelijk te willen verkopen, zoals bij aanvang van de overeenkomst ook al te kennen was gegeven. Er hadden bezichtigingen plaatsgevonden door potentiële kopers en er was in principe overeenstemming over de verkoop van de woning bereikt. De potentiële kopers hadden verklaard pas een definitieve koopovereenkomst te willen aangaan als duidelijk was dat en wanneer de huurder zou vertrekken. De huurder had telefonisch aan de verhuurder te kennen gegeven dat hij pas uit de woning zou vertrekken op het moment dat hij een andere geschikte huurwoning zal hebben gevonden voor zijn gezin.
De rechter overwoog in verband met de partijbedoeling dat voor een antwoord op de vraag of er sprake is van huur van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, moet worden gekeken naar de aard van het gehuurde, naar de aard van het gebruik van het gehuurde, in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. Naast de duidelijke bepalingen in de overeenkomst was het is ook gebleken dat partijen die bedoelingen hadden geëffectueerd, in die zin dat de verhuurder in maart 2009 had aangekondigd de woning actief in de verkoop te zetten en dat huurder vervolgens zijn medewerking had verleend aan diverse bezichtigingen. Dat huurder later, lopende de huurovereenkomst, door zijn gewijzigde gezinssituatie van gedachten was veranderd, maakte de bedoelingen van de partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst niet met terugwerkende kracht anders en bracht evenmin wijziging in de aard van de huurovereenkomst.

De voorzieningenrechter te ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, heeft in haar uitspraak van 8 januari 2007 Noot 133 bepaald dat een huurovereenkomst die in het kader van de sloop van een woning was gesloten en waarvoor geen vergunning in het kader van de Leegstandwet was aangevraagd, toch had te gelden als een overeenkomst voor korte duur, ondanks het feit dat de overeenkomst al 3,5 jaar had geduurd. De huurder kwam geen huurbescherming toe. In het onderdeel “Huurovereenkomst voor korte duur” wordt hier nader op ingegaan.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 15 april 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:3195 beslist dat er sprake was van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur. Hier was door de verhuurder aan een buitenlandse studente woonruimte verhuurd. De huurovereenkomst was aangegaan voor 10 maanden, te weten voor de periode 1 september 2011 tot en met 30 juni 2012. Partijen waren een huurprijs van € 322,- per maand overeengekomen, inclusief kosten voor verwarming, elektriciteit, water en andere bijkomende kosten.
Het hof geeft eerst weer dat de regeling restrictief moet worden uitgelegd. De overwegingen van het hof komen overeen met de overwegingen die boven al zijn weergegeven.
Verder geeft het hof de feiten weer. Het hof stelt de omstandigheden vast waaronder de woonruimte is verhuurd.
Bij het aangaan van de huurovereenkomst moet het de huurder duidelijk zijn geweest, dat het aanbod van de verhuurder slechts tijdelijke woonruimte betrof. Het door haar ondertekende contract vermeldt dit een aantal malen en is in dat opzicht niet voor misverstand vatbaar. Het hof bevestigt dat de tekst van de overeenkomst, hoewel deze niet zonder meer doorslaggevend is, deze hier, mede gelet op de helderheid ervan, niet zonder belang is. Het hof acht de volgende omstandigheden van belang:

• Gelet op die bijzondere context had huurder moeten doorzien dat de limitering in duur nodig was om de komst van buitenlandse studenten ook in het volgende studiejaar te kunnen faciliteren;
• De door huurder gehuurde woonruimte maakte onderdeel uit van een speciaal voor buitenlandse gasten gereserveerd segment op de woningmarkt voor studenten, waar “gewone” Nederlandse studenten geen toegang toe hadden;
• In afwijking van de “gewone” kamers in het complex wordt deze kamer geheel gestoffeerd en gemeubileerd aangeboden – zelfs met de mogelijkheid om bedlinnen (dekbedovertrek, sloop en hoeslaken) bij te huren voor €18,50 per verblijf. Verder springt in het oog dat er sprake was van 24-uurs service, toezicht en schoonmaakfaciliteiten “all this in comparison with the rental of a hotel room”, hetgeen niet bepaald met het beeld van een doorsnee studentenkamer correspondeert.

Het vorenoverwogene brengt het hof tot de conclusie dat het onderhavige geval zich wel degelijk onder de uitzonderingsbepaling van artikel 7:232 lid 2 BW laat brengen, zodat de vordering van huurder niet kan slagen. Deze verhuurder zou nu waarschijnlijk kiezen voor de mogelijkheid tot huurbeëindiging ex artikel 7:271 lid 1 BW. Dan is het voor alle partijen duidelijk dat de huurovereenkomst op een vastgesteld moment eindigt.

Uit de uitspraken die zijn weergegeven concludeert de rechter dat als tussen partijen vaststaat dat er een duidelijke einddatum van de overeenkomst is overeengekomen, dat er dan sprake is van een overeenkomst van naar aard korte duur. Het bevreemdt mij dat er geen onderscheid wordt gemaakt tussen een overeenkomst die voor drie weken met betrekking tot een woning wordt gesloten, en de overeenkomst die met betrekking tot een woning voor drie jaar wordt gesloten. Van de eerste overeenkomst kan toch worden gezegd dat deze voor korte duur wordt gesloten, terwijl dat voor wat betreft het tweede voorbeeld niet zonder meer kan worden gezegd. Waar ligt de grens tussen de overeenkomst naar aard van korte duur en wanneer er niet meer kan worden gesproken van een overeenkomst van naar aard van korte duur. Het lijkt toch logisch dat de duur van de overeengekomen periode van belang is voor een antwoord op de vraag of er sprake is van een overeenkomst van naar aard van korte duur. Een overeenkomst die voor bepaalde tijd wordt gesloten hoeft immers nog niet te voldoen aan de voorwaarden van een overeenkomst van korte duur. Ik ben van mening dat deze uitspraken, met name de uitspraken met betrekking tot sloop/renovatie van de woning, voor de verhuurder een mogelijkheid geven om zich op gemakkelijke wijze van een huurder te ontdoen. Dat geldt eens te meer als de voorwaarden waaronder de overeenkomst is gesloten niet, of niet meer voldoen aan de voorwaarden om de overeenkomst onder de regels van de Leegstandwet te kunnen brengen.

Bewoning gehuurde in afwachting van levering na verkoop van de woning

De overeenkomst waarbij de koper van de gekochte woning, deze voor de levering al daadwerkelijk in gebruik neemt en voor dat gebruik maandelijks een vergoeding betaalt aan de verkoper is een huurovereenkomst voor korte duur. De huurovereenkomst eindigt op de dag van transport dan wel bij ontbinding van de koopovereenkomst. Noot 134 Huurbescherming werd ook niet aangenomen in het kort geding voor de voorzieningenrechter van de rechtbank te ‘s-Hertogenbosch van 25 april 2007 158021 / KG ZA 07-246 : Een voormalige eigenaar /verkoper had een woning na een echtscheiding toebedeeld gekregen en was genoodzaakt de woning te verkopen. Deze persoon sloot in afwachting van realisatie van verkoop en levering van de woning een huurcontract voor korte duur. De omstandigheden in deze zaak die voor de rechter meewogen in zijn beslissing dat de overeenkomst inderdaad als een huurovereenkomst naar aard van korte duur was te beschouwen luidden als volgt:

• De woning betrof geen woning die voor de sociale sector is bedoeld (huurprijs was € 1750,- per maand);
• In de hypotheekakte van de woning stond een huurbeding opgenomen. Door overtreding van dit beding zou de bank tot ontruiming van de woning over kunnen gaan;
• Het verhuren was een preventie tegen kraken;
• In de overeenkomst hadden partijen uitdrukkelijk vastgelegd dat de overeenkomst strekte ter voorkoming van kraak, dat de verhuurder/eigenaar de woning in de verkoop had en dat verkoop en levering door verhuurder/eigenaar op betrekkelijk korte termijn werd voorzien. De huurder stemde uitdrukkelijk in met het beschikbaar stellen van de woning voor bezichtiging door potentiële kopers;
• De eigenaar/verhuurder had, in goed vertrouwen afgaande op hetgeen tussen partijen was overeengekomen, met een derde een verkoopovereenkomst gesloten op grond waarvan hij gehouden was op 1 mei 2007 leeg en ontruimd te leveren, bij gebreke waarvan hij een contractuele boete van € 80.000 verbeurde.

Deze uitspraak lijkt juist, nu ook in het huurrecht de partijbedoeling als uitgangspunt van de overeenkomst heeft te gelden en de huurprijs bovendien boven de liberalisatiegrens uitstijgt, waardoor de huurder niet extra huurbescherming wordt geacht behoort te hebben (dus geen woning uit de sociale huursector). Zie ook de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Almelo van 7 juli 2008 LJN: BE8686, rechtbank Almelo, 94851 / KG ZA 08-164 , waarin de voorzieningenrechter geen huurbescherming toekende aan de koper van een woning die van de verkoper in afwachting van de levering de mogelijkheid had gekregen de woning op grond van een “verklaring sleutelgebruik” te gebruiken. De koper had zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet na kunnen komen wegens het niet kunnen regelen van een financiering. Aangezien de koper niet aan kon tonen dat was overeengekomen dat hij permanent in de woning mocht wonen, werd de woning na ontbinding van de koopovereenkomst zonder recht of titel door de koper bewoond en diende de koper de woning te ontruimen. De rechtbank ‘s-Gravenhage gaf in een soortgelijke casus een gelijksoortige beslissing in haar uitspraak van 19 mei 2009 ( LJN: BI4427, rechtbank ‘s-Gravenhage, 334081 / KG ZA 09-416 ).

Huurovereenkomst van korte duur en leeftijd gebondenheid van het huurcontract

In een uitspraak van de voorzieningsrechter te Amsterdam van 11 mei 2006 Noot 135b heeft de rechter bepaald dat er na een huurperiode sprake was van een huurovereenkomst van korte duur. De rechter stond de verhuurder toe het gehuurde te ontruimen.
De feiten die aanleiding tot deze uitspraak gaven waren:

• verhuurder stelde zich tot doel het verschaffen van betaalbare woonruimte aan jongeren, of aan anderen die door omstandigheden buiten gangbare patronen vallen;
• Sinds enige jaren hanteert de verhuurder een leeftijdsgrens van 27 jaar;
• Bij het sluiten van de huurovereenkomst was de huurder er uitdrukkelijk op gewezen dat er een tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten tot dat de huurder de leeftijd van 27 jaar heeft bereikt;
• De huurder is akkoord gegaan met huurovereenkomst voor bepaalde tijd die niet langer loopt dan tot zijn 27ste jaar.

Volgens de rechter gaven bovengenoemde feiten aanleiding voor de conclusie dat er sprake is van huur van woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is. Vanwege deze kwalificatie is artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing, waardoor de huurder geen huurbescherming geniet. Voorts achtte de rechter artikel 7:228 lid 1 BW van toepassing, waardoor de huurovereenkomst niet door opzegging eindigt, maar door verloop van tijd (in dit geval doordat de huurder 27 jaar oud is geworden). Nu de huurovereenkomst was geëindigd verbleef de huurder zonder recht of titel in het gehuurde. De rechter achtte de ontruimingsvordering daarom toewijsbaar.