Huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde periode en de diplomatenclausule

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2024-01-14 om 13:52:02

Als partijen evenwel de bedoeling hebben gehad om een overeenkomst ex artikel 7:274 lid 2 BW te sluiten, dan komt het verschil in deze afzonderlijke constructies pas tot uitdrukking op het moment dat de verhuurder de huur tegen het einde van de overeengekomen periode wenst te beëindigen. Een verhuring die als een verhuring onder de diplomatenclausule kan worden gebracht, kan niet vallen onder overeenkomst voor korte tijd ex artikel 7:271 lid 1 BW. Als dat het geval zou zijn zouden verhuringen tot maximaal twee jaar in het kader van artikel 7:274 lid 2 BW overbodig worden. Dit lijkt mij niet de bedoeling. Dat geldt eens te meer nu artikel 7:228 lid 1 BW voor verhuringen ex artikel 7:274 lid 2 BW is uitgesloten. Bovendien zou het voor de verhuurder, die rekent op een bepaalde periode van verhuring wegens het verblijf in het buitenland, een nare verrassing zijn als de huurder tussentijds de huurovereenkomst zou mogen beëindigen. Dit druist dan duidelijk in tegen de aard van de verhuring ex artikel 7:274 lid 2 BW. Partijen kunnen de overeenkomst alleen opzeggen tegen het einde van de overeengekomen termijn onder de door de wet gestelde gronden van opzegging. Voor overeenkomsten, die onder artikel 7:274 lid 2 BW zijn gesloten, houdt dat in dat opgezegd kan worden tegen het einde van de overeengekomen termijn. Als de overeengekomen termijn is verstreken, dan wordt deze mogelijkheid van huurbeëindiging op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b BW geblokkeerd.

Als een overeenkomst niet voldoet aan de voorwaarden van artikel 7:274 lid 2 BW dan is er dus wel sprake van een overeenkomst voor bepaalde periode, maar kan de verhuurder deze overeenkomst niet beëindigen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b BW wegens de door de wet ingebouwde huurbescherming ten gunste van de huurder. Na het vestrijken van deze huurperiode wordt deze overeenkomst dus verlengd voor onbepaalde periode. Een en ander brengt met zich mee dat partijen wel kunnen besluiten dat zij binnen een bepaalde periode niet van elkaar af kunnen, ook als de overeenkomst niet voldoet aan de wettelijke eisen, waardoor de overeenkomst tegen het einde van de overeengekomen periode kan worden beëindigd.

De diplomatenclausule vanaf 1 juli 2016
In de regeling van artikel 7:274 lid 2 BW die tot en met juni 2016 gold, was deze manier van verhuring alleen mogelijk voor verhuring aan één huurder, waarbij verlenging van de overeengekomen termijn ook niet wettelijk was geregeld. Wanneer deze huurder vertrok kon op grond van de regeling die tot en met juni 2016 gold niet een aansluitende huurovereenkomst worden gesloten met een vervangende huurder. Aan artikel 7:274, tweede lid BW werd een zin toegevoegd die verduidelijkt dat ook een met een huurder aanvankelijk overeengekomen termijn voor de ontruiming tussentijds kan worden verlengd. Deze regel is dus met name van belang als de verhuurder de overeenkomst wenst te verlengen wegens een latere terugkeer naar het gehuurde dan oorspronkelijk gepland. Als de huurder geen behoefte heeft aan verlenging van deze termijn, dan kan de verhuurder dus beslissen een andere verhuring te starten.

In de regeling die tot en met juni 2016 van toepassing was werd immers gesproken van het opzeggen van de huur ten behoeve van ‘de verhuurder die zelf de vorige bewoner van de woonruimte is’ (artikel 7:274 lid 2 onderdeel b BW (oud) en over ‘de vorige huurder’ (artikel 7:274 lid 2 onderdeel c BW ).
Wanneer tussentijds aan een nieuwe tijdelijke huurder wordt verhuurd, dan is de verhuurder niet ‘de’ maar ‘een’ vorige bewoner en ‘de’ vorige huurder ‘een’ vorige huurder. De tekst van de wet werd dan ook in die zin aangepast zodat de woning bij afwezigheid van een eigenaar/huurder tussentijds aan meerdere opvolgende tussenhuurders kan worden verhuurd. Aan artikel 7:274, tweede lid, van het BW is voorts een zin toegevoegd die verduidelijkt dat ook een met een huurder aanvankelijk overeengekomen termijn voor de ontruiming tussentijds met wederzijds goedvinden kan worden verlengd Memorie van toelichting doorstroming huurmarkt 2015, pagina 14.
Om misbruik te voorkomen zal de verhuurder wel voldoende duidelijk moeten maken dat er sprake is van een tijdelijk gebruik door de huurder om redenen als genoemd in de artikel 7:274 lid 2 BW. Dat de huurder na verloop van de afgesproken termijn verplicht is het gehuurde te ontruimen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b BW bestaat dus alleen in drie limitatief opgesomde en strikt omschreven gevallen en als er in de huurovereenkomst een ontruimingsbeding staat opgenomen inhoudende dat de huurder de woning na ommekomst van de overeengekomen periode verlaat. Daarnaast bestaat uiteraard de mogelijkheid tot opzegging van de huurovereenkomst wegens het niet meer behoren tot een doelgroep (artikelen 7:274a BW-7:274f BW).

Bij het sluiten van de huurovereenkomst moet het de huurder bekend zijn gemaakt dat de huurovereenkomst kan worden beëindigd als de bedoelde omstandigheden tot het beëindigen van de huurovereenkomst zich voordoen. Zonder een dergelijk beding zal de verhuurder het gebruik van het gehuurde door de huurder niet met succes kunnen beëindigen bij verstrijken van de overeengekomen termijn. Noot 122

Het komt er op neer dat die gevallen als besproken in artikel 7:274 lid 2 BW zich voornamelijk concentreren op situaties waarin een particuliere verhuurder is betrokken, terwijl de huurbeëindiging wegens het niet meer behoren tot een doelgroep betrekking heeft op huurbeëindiging door een corporatie of door een commerciële verhuurder. Deze particuliere verhuurder wenst dan telkens vanwege persoonlijke omstandigheden de huur te beëindigen. Deze overeenkomsten worden dan doorgaans aangeduid met de benaming ‘tussenhuur’, ‘diplomatenovereenkomst’, ‘ontwikkelingshulpovereenkomst’. In de huurovereenkomst staat dan ook een vermeld dat de huurder bij het einde van de huurperiode ontruimd moet worden.

De drie gevallen lijken op elkaar, doch inhoudelijk verschillen deze situaties toch veel van elkaar. Het gaat dan om de volgende situaties:

  • De verhuurder wenst zelf na een periode de woning weer te betrekken;
  • De verhuurder wenst zelf een woning te betrekken waarin hij zelf niet eerder heeft gewoond;
  • Een huurder van de verhuurder wenst na tijdelijke afwezigheid de woning weer te betrekken.

In de rechterlijke uitspraken staat het woord “betrekken” centraal. Dit betekent dat ander gebruik dan het bewonen van de woning door de verhuurder of zijn huurder geen geldige reden is om de huurovereenkomst te beëindigen (bijvoorbeeld: tijdelijke verhuur in afwachting van verkoop van de woning, of oplevering aan een derde) Noot 124.

Onder de regeling die vóór de op 1 juli 2016 ingevoerde wijziging van toepassing was, kon de woning slecht tijdelijk worden verhuurd aan één huurder. Er was dus slechts één tussenhuurder mogelijk. Door de gewijzigde regeling zijn meerdere tussenverhuringen mogelijk in het kader van deze regeling. De wet werd immers aangepast in dier voege dat als de woning aan een nieuwe tijdelijke huurder wordt verhuurd, de verhuurder niet als ‘de’ maar als ‘een’ vorige bewoner wordt aangemerkt. Daarnaast werd de formulering over de tijdelijke afwezigheid van de oorspronkelijke huurder gewijzigd in de hiernavolgende zin. In plaats van ‘de’ vorige huurder wordt ‘een’ vorige huurder genoemd. Deze andere formulering was nodig, omdat de verhuurder door de oude formulering slechts gerechtigd was na vertrek van de huurder zelf de woning weer te betrekken ook al zou de verhuurder door langer verblijf in het buitenland behoefte hebben aan een langere periode van verhuring van de woning. Door de nieuwe formulering van deze wettelijke regeling is de verhuring aan opvolgende huurders dus wél mogelijk. Aan artikel 7:274, tweede lid, van het BW werd voorts een zin toegevoegd die verduidelijkte dat ook een met een huurder aanvankelijk overeengekomen termijn voor de ontruiming tussentijds met wederzijds goedvinden kan worden verlengd.Memorie van toelichting doorstroming huurmarkt 2015, pagina 14.

Dit artikel geeft aan dat de overeenkomst die voor bepaalde tijd is gesloten slechts tegen het einde van de overeengekomen duur om redenen als genoemd in dit artikel kan worden beëindigd als wordt voldaan aan de voorwaarden als genoemd in dit artikel. Is dit niet het geval, dan wordt de overeenkomst gecontinueerd voor onbepaalde periode. Artikel 7:274 lid 2 BW geeft geen definitie waaraan een overeenkomst voor bepaalde periode moet voldoen, doch geeft slechts aan dat opzegging door de verhuurder tegen het einde van deze periode niet mogelijk is als de overeenkomst niet voldoet aan de eisen die in deze bepaling staan vermeld.

Bij deze opzeggingsgrond dient nog bedacht te worden dat als de reden voor huuropzegging wél bestond bij aanvang van de huurovereenkomst, maar gedurende de overeengekomen huurperiode is komen te vervallen, de verhuurder wegens de geen belang-regel van artikel 7:274 lid 1 sub b BW niet meer gerechtigd is de huurovereenkomst te beëindigen. De beoordeling dient ex nunc plaats te vinden. De rechter dient de situatie dus te beoordelen vanuit de huidige toestand. Te denken valt aan de situatie dat de verhuurder die tijdelijk naar het buitenland meende te gaan een fantastische baan elders heeft gevonden en daardoor niet meer naar zijn woning terug wenst te keren en deze woning in de verkoop wenst te zetten. In een dergelijke situatie is dus een huurbeëindiging ex artikel 7:274 lid 1 sub b BW niet meer mogelijk. Dat de geen belang-regel een rol kan spelen bij de beoordeling van en huursituatie blijkt ook uit een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank te Haarlem van 11 juli 2007 ( ECLI:NL:RBHAA:2007:BA9689 ). In deze uitspraak deed de situatie zich voor dat de woning door een huurder tijdelijk was verhuurd aan een andere huurder. Gedurende de huurperiode beëindigde de oorspronkelijke huurder de huurovereenkomst. De verhuurder ging er vervolgens van uit dat de huidige huurder, die oorspronkelijk tijdelijk de woning bewoonde deze ook zou moeten ontruimen. Hier zou een beroep op artikel 7:274 lid 1 sub b BW afstuiten op de geen belang-regel.
De rechter benaderde deze situatie via een andere weg. De rechter was van oordeel dat huurbeëindiging niet zonder opzegging plaats kon vinden. Een dergelijk beding werd getroffen door de nietigheidsregel in artikel 7:271 lid 7 BW . De rechter was gezien deze situatie van oordeel dat hier zich geen overeenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW voordeed. Als een overeenkomst als bedoeld in het laatste artikel zich wel voor zou hebben gedaan, dan was een opzegging inderdaad niet noodzakelijk geweest. Aangezien de rechter oordeelde dat dit niet het geval was en ik in deze situatie van het oordeel van de rechter uit ga, zal in een andere huurrelatie de overeenkomst wel opgezegd dienen te worden. De rechter stelde voorts dat nu de oorspronkelijk huurder niet terug zou komen de huurder in de plaats van de vorige huurder zou treden. Dit is alleen mogelijk wegens de geen belang-regel, want een indeplaatsstelling is in een dergelijke situatie niet mogelijk.

Uit een vonnis van de rechtbank  Amsterdam van 25 augustus 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:4474) blijkt dat een vordering tot ontruiming is afgewezen, omdat een verhuurder onvoldoende aannemelijk gemaakt heeft de woning zelf te willen betrekken. Dat papier geduldig is blijkt uit dit vonnis. Op papier kan er sprake zijn van een overeenkomst met een diplomatenclausule. Als uit de praktijk bijvoorbeeld blijkt dat de verhuurder meerdere woningen heeft en dit contract is opgesteld om de huurrechten van de huurder te ondermijnen, dan zal een door de verhuurder gevorderde ontruiming niet het door de verhuurder gewenste effect hebben. In deze zaak bleken partijen vanaf aanvang van de huurovereenkomst te hebben gecorrespondeerd over de verkoop van de woning. Nergens bleek in deze procedure dat de verhuurder voornemens was de woning zelf te gaan bewonen. De opzegging van 11 mei 2021 trof geen doel omdat deze te laat is gedaan en er een feitelijk onjuiste opzeggingsgrond is gebruikt.

Intermezzo: de bepaalde-tijd-clausule

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2021-09-30 om 14:06:29

Op grond van artikel 7:242 lid 2 BW en artikel 7:230 BW kan de overeenkomst wel zijn aangegaan voor een minimumperiode waarbinnen partijen tussentijds de overeenkomst niet kunnen eindigen, doch kan de verhuurder de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen (minimum) periode niet opzeggen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b BW , artikel 7:271 lid 1 BW en de artikelen 7:274a BW–7:274f BW, als niet wordt voldaan aan één van de in deze artikelen gestelde eisen. Deze mogelijkheid blijft ook aanwezig na de introductie van artikel 7:271 lid 1 BW. Minister Blok heeft immers bij de introductie van de tijdelijke huurcontracten voor bepaalde tijd niet beoogd afbreuk te doen aan de gangbare praktijk onder commerciële verhuurders van het hanteren van een minimumcontractsduur. Hij heeft slechts beoogd een nieuwe vorm van tijdelijk huur van woonruimte te introduceren. De mogelijkheid van het afsluiten van tijdelijke huurovereenkomsten, zoals geïntroduceerd met de Wet doorstroming huurmarkt, is bedoeld als een aanvulling op de bestaande mogelijkheden van verhuur (Brief minister Blok aan de Tweede Kamer d.d. 2 december 2016, kenmerk 2016Z21475).

De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode is  gericht op een minimale huurperiode. De verhuurder heeft de garantie dat hij een woning in ieder geval een bepaalde periode aan dezelfde huurder verhuurt, terwijl de huurder de garantie heeft dat de huurovereenkomst na die minimale huurperiode niet van rechtswege eindigt maar alleen kan eindigen door opzegging (voor zover er zich een wettelijke opzeggingsgrond voordoet), wederzijds goedvinden of ontbinding. Deze huurovereenkomsten bieden de verhuurder en de huurder dus beide (gelijke) voordelen en nadelen. De verhuurder heeft het recht om de huurder aan een minimale of maximale huurperiode te houden en de huurder heeft aan de andere kan het recht om de minimale huurperiode te verlengen en de maximale huurperiode (= de onbepaalde periode) te verkorten. Deze constructie is daarom niet in strijd met het huurrecht. Dit werd ook bevestigd in het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 19 december 2017 (ECLI:NL:RBNNE:2017:4921).

Toch lijkt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur een variant te zijn die in strijd is met wettelijke bepalingen. Zo bepaalt de wet in artikel 7:271 lid 2 BW dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd kan worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. De termijnen van opzegging staan in artikel 7:271 lid 5 BW. In de praktijk is deze variant door de jurisprudentie toch geaccepteerd als een geldige variant. Ik begrijp dit wel. Ook in het huurrecht wordt de contractsvrijheid als uitgangspunt gebruikt. Er wordt alleen van de tussen partijen overeengekomen regeling afgeweken als de regeling in strijd is met een wettelijke regeling. Het huurrecht vertoont voor wat betreft woonruimte grotendeels  semi-dwingendrechtelijke regelingen en hier en daar een dwingendrechtelijke regeling. Het huurrecht is grotendeels gericht op huurbescherming van de huurder tegen op niet juridische gronden gebaseerde opzeggingen door de verhuurder. Een regeling waarbij de huurder wordt beschermd tegen een opzegging door de verhuurder lijkt mij daarom in het algemeen in het voordeel van de huurder te zijn. Dat de verhuurder een dergelijke bepaling opstelt door korte mutaties achter elkaar te voorkomen, maakt nog niet dat deze bepaling in het algemeen niet in het voordeel van de huurder is. De huurder heeft er zeker in deze tijd van woningnood (2021) belang bij een zekere tijd in de woning te kunnen wonen, zonder dat de verhuurder op kan zeggen. De verhuurder beperkt immers de mogelijkheid om de overeenkomst op te zeggen binnen deze overeengekomen termijn, ook als zich een opzeggingsgrond voor zou doen. Dat het een huurder soms niet uitkomt dat de  overeenkomst door deze bepaling tussentijds niet opgezegd kan worden, maakt nog niet dat deze contractuele regeling in het algemeen in het nadeel van de huurder is.

Er is dan echter tussen partijen wél een overeenkomst voor een onbepaalde periode overeengekomen, waarbij partijen tussentijds geen afscheid van elkaar kunnen nemen. Dit maakt deze overeenkomst echter geen overeenkomst voor bepaalde tijd op grond van de in de vorige alinea genoemde artikelen. Deze overeenkomst vertoont immers slechts een aanvangsdatum van de huurperiode (bijvoorbeeld 1 januari 2015), en een einddatum (bijvoorbeeld 31 december 2015). Dat partijen tussentijds niet van de overeenkomst af kunnen, wordt ook bevestigd in het arrest van het hof ‘s-Hertogenbosch van 7 maart 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:934 ). De casus die in deze uitspraak was behandeld luidde als volgt: er was tussen partijen een huurovereenkomst gesloten voor de duur van minimaal 12 maanden. De huur werd door de huurder opgezegd. De opzegging gold gezien het vorenstaande tegen het einde van de periode van 12 maanden. De huurder was echter al na tien en een halve maand uit het gehuurde verhuisd. De verhuurder verving vervolgens de sloten en ging wat klussen in het gehuurde, vooruitlopend op het zelf betrekken van het gehuurde na afloop van de 12 maanden. De verhuurder was daardoor niet tekortgeschoten in zijn verbintenis om aan de huurder het huurgenot te verschaffen tot het einde van de huurovereenkomst. De huurder stelde immers zelf geen prijs meer op dat huurgenot. Voor zover al sprake was van een tekortkoming van de verhuurder was die in elk geval in de gegeven omstandigheden van zo geringe betekenis dat zij niet de partiële ontbinding van de huurovereenkomst over de betreffende periode en in verband daarmee het verval van de huurbetalingsverplichting over de betreffende periode rechtvaardigde. De huurder was daarom de huur tot het einde van de periode van 12 maanden verschuldigd.
Uit deze uitspraak kunnen in ieder geval twee dingen duidelijk worden opgemaakt. Als er een huurovereenkomst met een bepaalde tijdsclausule tot stand is gekomen, dan kunnen partijen de overeenkomst tussentijds niet beëindigen. Er was voorts aan de zijde van de verhuurder geen tekortkoming die ontbinding rechtvaardigde. De tekortkoming zou kunnen bestaan in het niet beschikbaar houden van het gehuurde aan de huurder tot het einde van de huurperiode. Het hof was van oordeel dat het tussen partijen duidelijk was dat huurder vanaf het moment van hun verhuizing op 14 maart 2013 het gehuurde niet langer als woning wilde gebruiken. Voor zover er desalniettemin sprake zou zijn van een tekortkoming van de verhuurder door in april al werkzaamheden in het gehuurde uit te voeren terwijl de huur formeel nog tot 1 mei 2013 doorliep, is die tekortkoming in de gegeven omstandigheden van dermate geringe betekenis dat zij niet het verval van de huurbetalingsverplichting op grond van een partiële (in tijd begrensde) ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de maand april 2014 rechtvaardigt. De huurder diende alsnog de laatste maanden huur te betalen.

Evenals het hof ‘s-Hertogenbosch van 7 maart 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:934 ) besliste het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 9 maart 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:2260) dat er sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum duur van vijf  maanden. De tekst van de huurovereenkomst vermeldt in artikel 2.1 dat de overeenkomst “commences on 15-08-2017” en “continues at least until 14-01-2018. Uit de woorden “at least”, leidde het hof af dat de huurovereenkomst is aangegaan in ieder geval tot 14 januari 2018, dus voor een minimale periode van vijf maanden. Na deze vijf maanden eindigde de huurovereenkomst niet, maar – zo volgt uit de tekst van artikel 2.1 – liep de huurovereenkomst door voor onbepaalde tijd (“an indefinite time period”). De tekst van de huurovereenkomst wees er naar het oordeel van het hof op dat de huurovereenkomst aangemerkt moet worden als een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van vijf maanden. Daarbij acht het hof van belang dat de verhuurder de woning sinds ongeveer 2010 op commerciële basis verhuurde en dat een door hem ingeschakelde deskundige (de makelaar) de huurovereenkomst had opgesteld. Indien het de bedoeling was geweest om een huurovereenkomst voor de duur van vijf maanden te sluiten, die van rechtswege zou eindigen, had het op de weg van de verhuurder gelegen om dit in de huurovereenkomst duidelijk te maken, bijvoorbeeld door een verwijzing naar artikel 7:271 lid 1 BW. Eventuele onduidelijkheden in de formuleringen van de huurovereenkomst moesten daarom naar het oordeel van het hof voor rekening van de verhuurder blijven. Het hof heeft hierbij de contra proferentum formule toegepast.

In gelijke zin oordeelde de rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 2 april 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:3758). De casus die tot deze uitspraak heeft geleid heeft veel gelijkenis met de zaak die door het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 9 maart 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:2260) is behandeld. Ook hier was sprake van een huurovereenkomst die voldeed aan de eisen die aan de overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumperiode gesteld wordt. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat het nooit de bedoeling van partijen is geweest om direct een huurovereenkomst te sluiten met huurbescherming, omdat hij eerst wilde beoordelen of de huurder een betrouwbare huurder zou zijn en hij eerst wilde bekijken of de woning goed bij haar en haar kindje zou passen. De rechter overwoog dat niet was gebleken, of aannemelijk was geworden, dat de huurder inhoudelijk betrokken is geweest bij de opstelling van de huurovereenkomst, althans bij het daarin opgenomen artikel 3.1 (zie 2.2 van het vonnis). Eventuele onduidelijkheden dienden daarom in beginsel voor risico van de verhuurder te blijven. De rechter oordeelde voorts dat alleen als ervan kan worden uitgegaan dat de huurder zich óók bewust was van het feit dat zij met deze overeenkomst een tijdelijke huurovereenkomst voor één jaar zonder huurbescherming aanging, van dat laatste kan worden uitgegaan. Doorgaans zal dit alleen bewezen kunnen worden als dit door de huurder wordt toegegeven. Daarvan zal doorgaans geen sprake zijn als er een procedure noodzakelijk is waarin de verhuurder claimt dat er sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd en de huurder juist het tegenovergestelde als verweer in het geding brengt.

Als de verhuurder bedoeld heeft een overeenkomst voor bepaalde tijd te sluiten, dan is het de vraag of er een overeenkomst met een bepaalde tijdsclausule tot stand is gekomen. De wil en de verklaring tussen partijen komen dan ook niet overeen. Er zal dan zonder voorwaarden een overeenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan. Nu de mogelijkheid van de overeenkomst voor korte tijd is ontstaan, zullen partijen in de overeenkomst duidelijk moeten maken welke bedoeling zij bij het sluiten van de overeenkomst hebben. Als deze bedoeling niet duidelijk is, dan kan tussen deze twee regelingen verwarring ontstaan.

In een dergelijk geval lijkt het mij dus beter dat de overeenkomst dan zou worden geconverteerd in een huurovereenkomst voor onbepaalde periode zonder tijdsclausule voor de huurder. De verhuurder zou dan wel zijn gebonden aan de bepaalde periode, maar de huurder zou dan de huur ook tussentijds met inachtneming van een opzegtermijn van een maand kunnen beëindigen. De huurder doet er verstandig aan de betreffende bepaling te vernietigen als deze bepaling niet overeenkomt met de bedoelingen die partijen ten aanzien van deze bepaling hadden bij het sluiten van de overeenkomst. Dit zou dan de nadelige consequentie moeten zijn (naast het feit dat de overeenkomst niet op het overeengekomen tijdstip kan worden beëindigd door de verhuurder) voor de verhuurder van een overeenkomst die niet als huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan worden gekwalificeerd. Gezien de uitbreiding van de overeenkomsten voor bepaalde tijd, is het absoluut noodzakelijk om in de overeenkomst de bedoeling van partijen goed weer te geven. Zonder dat de bedoeling tot het sluiten van een bepaalde periode uit het contract duidelijk wordt gemaakt, zal er dus sprake zijn van een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Mocht er wel een overeenkomst met een bepaalde tijdsclausule zijn ontstaan, dan hebben partijen zich voor een bepaalde minimumperiode aan elkaar verbonden. Als partijen geen mogelijkheid van tussentijdse opzegging ten behoeve van de huurder hebben opgenomen, dan zijn partijen ook binnen deze constructie niet bevoegd de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. Mede gezien de wettelijke mogelijkheid van artikel 7:271 lid 1 BW tussentijds op te zeggen adviseer ik partijen om in de overeenkomst met een bepaalde tijdsclausule tussentijdse opzegging uitdrukkelijk uit te sluiten als partijen niet de bedoeling hebben de overeenkomst tussentijds te beëindigen. Dit zal de bedoeling van partijen duidelijk omlijnen. Ik heb daarom wel moeite met de overwegingen van de rechter van de rechtbank Limburg in haar vonnis van 21 november 2017 ( ECLI:NL:RBLIM:2017:11286 ). In deze zaak sloten partijen een overeenkomst voor de periode van 1 juli 2016 tot en met 31 december 2016. In de overeenkomst werd er nadrukkelijk en met zoveel woorden in voorzien dat de overeenkomst na verloop van deze periode in overleg kon worden verlengd. Volgens de rechter kon – gelet op de per 1 juli 2016 in het leven geroepen mogelijkheid tot het sluiten van huurovereenkomsten met betrekking tot zelfstandige dan wel onzelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd – niet anders worden geconcludeerd dan dat er sprake was van zo een overeenkomst voor bepaalde tijd, zoals in artikel 7:271 BW wordt bedoeld. De rechter lijkt hierbij te vergeten dat het nog steeds mogelijk is een overeenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten met een bepaalde tijdsclausule. Deze stelling van de kantonrechter lijkt mij door de algemene bewoordingen niet juist. Misschien blijkt uit de stukken dat er sprake is van een overeenkomst ex artikel 7:271 BW. De inhoud van deze stukken worden in het vonnis niet verduidelijkt. Door de uitleg van deze rechter wordt het wel heel lastig om een overeenkomst van onbepaalde tijd met een bepaalde tijdsclausule en de overeenkomst ex artikel 7:271 BW uit elkaar te houden. Ik ben daarom van mening dat de overeenkomst die niet voldoet aan het gestelde in artikel 7:271 BW in beginsel als een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een bepaalde tijdsclausule heeft te gelden en dat uit de omstandigheden van het geval duidelijk moet zijn of partijen toch hebben bedoeld de overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW te sluiten.

Als de verhuurder de mogelijkheid van tussentijdse opzegging uitsluit, dan zal duidelijk zijn dat partijen niet de bedoeling hebben gehad om de overeenkomst te baseren op artikel 7:271 lid 1 BW. Het is dan nog wel mogelijk dat de overeenkomst valt onder de andere overeenkomsten voor bepaalde tijd, bijvoorbeeld artikel 7:274 lid 2 BW. Uit de omstandigheden moet dan wel blijken dat het gaat om een overeenkomst waarop de diplomatenclausule van toepassing is. In het huurcontract zal daarvan ook een onderbouwing zijn opgenomen. Deze constructie is wel in het voordeel van de huurder als deze wordt vergeleken met de overeenkomst ex artikel 7:271 BW. Het betreft hier immers een overeenkomst voor onbepaalde tijd, terwijl de overeenkomst ex artikel 7:271 BW slechts voor bepaalde periode is gesloten. Een rechter zal daarom een huurovereenkomst die is bedoeld als een overeenkomst voor onbepaalde duur niet snel als een overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW beschouwen.

Deze bepaalde tijdsclausule kan ook een langere termijn dan 12 maanden beslaan. Dit is mogelijk voor een periode van bijvoorbeeld 2 of 3 jaren. Deze clausule zal vanwege de lengte niet zonder meer ongeldig zijn. Als de huurder tussentijds huurbeëindiging wenst te bewerkstelligen, zal dit alleen mogelijk kunnen zijn op basis van artikel 3:13 BW (misbruik van recht) en/of onvoorziene omstandigheden ( artikel 6:258 BW). De huurder komt dus niet zo maar onder een dergelijke bepaling uit. Het is de vraag of de huurder er verstandig aan doet om een dergelijk beding voor langer dan een jaar aan te gaan. Het beding kan enerzijds in het voordeel van de huurder zijn, omdat de verhuurder de huurovereenkomst tussentijds niet kan beëindigen. Anderzijds geniet de huurder huurbescherming. De verhuurder zal bij opzegging van de overeenkomst moeten voldoen aan de opzeggingsgronden als genoemd in artikel 7:274 BW Boek 7 – Huur – Woonruimte – Titel 4 – Afdeling 5 – onderafdeling 4 – Artikel 274 (gronden van opzegging). De wet geeft aldus al een behoorlijke vorm van bescherming. De huurder zal een afweging moeten maken of hij een klein risico van een rechtsgeldige opzegging zijdens de verhuurder vindt opwegen tegen een langere periode waarbinnen de huurder de huurovereenkomst niet zal kunnen beëindigen.

Overzicht van huurovereenkomsten woonruimte voor bepaalde tijd

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-06-23 om 17:09:04

Overeenkomsten met betrekking tot woonruimte die voor bepaalde tijd kunnen worden gesloten en waarbij de verhuurder om deze redenen na verstrijken van de overeengekomen periode wederom de beschikking over de woning krijgt, worden als volgt onderscheiden:

  • Huurovereenkomsten woonruimte op grond van de Leegstandwet ;
  • Huurovereenkomsten woonruimte op grond van artikel 7:274 lid 2 BW (diplomatenclausule);
  • verhuurde woonruimte aan bepaalde doelgroepen. Deze regeling bestaat al voor ouderen, gehandicapten en campuscontracten. Het nieuwe beleid met betrekking tot de doelgroepen dat vanaf 1 juli 2016 is ingevoerd, heeft betrekking op de nader te noemen huurders waarmee deze doelgroepen zijn uitgebreid. Ik heb in het begin van dit hoofdstuk al verwezen naar deze mogelijkheid van opzegging. Zie artikel 7:274a BW (gehandicapten), artikel 7:274b BW (ouderen), artikel 7:274c BW (jongeren), artikel 7:274d BW (studenten), artikel 7:274e BW (promovendi), artikel 7:274f BW (grote gezinnen);
  • Huurovereenkomsten woonruimte van naar aard korte duur (artikel 7:232 lid 2 BW).
  • De huurovereenkomst voor korte tijd voor zelfstandige woonruimte van maximaal twee jaar en onzelfstandige woonruimte van maximaal vijf jaar (artikel 7:271 lid 1 BW .

Al deze mogelijkheden met betrekking tot de huurovereenkomsten van woonruimte, die voor een bepaalde periode gesloten kunnen worden behandel ik in dit hoofdstuk behoudens de mogelijkheid van opzegging wegens het niet meer behoren tot een doelgroep. Deze mogelijkheid van opzegging behandel ik in het hoofdstuk: Dringend eigen gebruik woonruimte.
Voor de uitwerking van de huurovereenkomsten voor bepaalde tijd die betrekking hebben op kantoorruimte, opslagruimte en garages, verwijs ik naar het hoofdstuk: De opzegging van kantoren en opslagruimte.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-09-27 om 20:15:55

Huurovereenkomsten van kantoren en opslagruimte
De huurovereenkomst die betrekking heeft op kantoorruimte en opslagruimte en die voor bepaalde periode zijn gesloten (bijvoorbeeld met begindatum 1 januari en einddatum 31 december), eindigt op die einddatum (zonder dat opzegging is vereist). Als er in deze overeenkomsten wel een einddatum is overeengekomen, maar deze overeenkomst is na het verstrijken van die periode zonder verdere afspraken voortgezet (en in het huurcontract is geen verlengingsbeding overeengekomen), dan volgt uit artikel 7:230 BW dat de huurovereenkomst in de periode van verlenging wordt beschouwd als een huurovereenkomst voor onbepaalde periode. Bij aanwezigheid van een verlengingsbeding in het huurcontract bij verhuurde bedrijfsruimte wordt de huurovereenkomst verlengd met de overeengekomen termijn. De huurovereenkomst wordt gedurende de periode van verlenging nog steeds beschouwd als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, waarop de regeling van artikel 7:228 lid 1 BW van toepassing is.

Huurovereenkomst woonruimte
De algemene regeling over de duur van huurovereenkomsten is neergelegd in artikel 7:228 lid 1 BW. Van deze wettelijke regeling mogen partijen afwijken. Volgens de redactie van artikel 7:271 lid 1 BW die tot en met juni 2016 van toepassing was diende de huurovereenkomst ten behoeve van woonruimte altijd opgezegd te worden (behoudens de overeenkomst naar aard van korte duur ex artikel 7:232 lid 2 BW ). Voor woonruimte gold dus een regel die in afweek van de algemene regel van artikel 7:228 BW. De huurovereenkomst die voor bepaalde was aangegaan diende altijd opgezegd te worden.
De regeling van artikel 7:271 lid 1 BW , die vanaf 1 juli 2016 van toepassing is, brengt hierin verandering voor wat betreft de overeenkomst van zelfstandige woonruimte die voor een maximum huurperiode van twee jaar is gesloten. Voor onzelfstandige woonruimte geldt een periode van maximaal vijf jaar. Voor deze overeenkomsten geldt dat een huurovereenkomst niet opgezegd hoeft te worden; deze overeenkomst eindigt dan conform de hoofdregel van artikel 7:228 lid 1 BW van rechtswege, met dien verstande dat de verhuurder wél is verplicht om de huurder niet eerder dan drie maanden vóór het einde van de overeengekomen duur, maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, schriftelijk te informeren over het verstrijken van de overeengekomen duur. Wordt die kennisgeving niet of niet tijdig verstuurd, dan ontstaat er na het verstrijken van de overeengekomen termijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Deze mogelijkheid van tijdelijke verhuring geldt niet zonder beperkingen voor woningbouwcorporaties. Ik ga hier onderstaand nader op in. De artikelen 271, eerste lid, en 274 tot en met 274g van Boek 7 zijn niet van toepassing op huurovereenkomsten die vóór het in werking treden van die artikelen zijn gesloten (artikel 208ha Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek).

Als deze huurovereenkomst ten behoeve van woonruimte voor maximaal zes maanden is gesloten en desondanks wordt verlengd na de periode van twee jaar, dan geldt dat deze overeenkomst volgens de nieuwe regeling (Memorie van toelichting doorstroming huurmarkt 2015, pagina 16) voor onbepaalde tijd (artikel 7:271 lid 1 laatste zin BW ).

De overeenkomst met betrekking tot woonruimte die eveneens tegen het einde van de overeengekomen periode kan worden beëindigd is bijvoorbeeld de overeenkomst, die wegens tijdelijke afwezigheid van de verhuurder aan een huurder kan worden verhuurd. In deze overeenkomst (artikel 7:274 lid 2 BW) hoort ook een einddatum genoemd te worden. Als het gehuurde na het verstrijken van die periode zonder verdere afspraken door de huurder verder wordt gebruikt, dan wordt de huurovereenkomst in de periode van verlenging beschouwd als een huurovereenkomst voor een onbepaalde periode. Dit volgt uit het gestelde in artikel 7:230 BW en artikel 7:242 lid 2 BW . Voor de particuliere verhuurder bestaat er een zekere overlap tussen de regeling van artikel 7:271 lid 1 BW en artikel 7:274 lid 2 BW voor zover de verhuring van zelfstandige woonruimte niet langer duurt dan twee jaren. Deze huurperiode kan na de overeengekomen periode van twee jaar niet worden verlengd, terwijl dit voor de verhuring onder artikel 7:274 lid 2 BW onder bepaalde voorwaarden wél mogelijk is.

De huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte die voor bepaalde tijd is gesloten kan door de voorgestelde regeling van artikel 7:274 lid 2 BW evenwel voor bepaalde tijd worden verlengd als de huurperiode met de oorspronkelijke huurder tussentijds wordt beëindigd en de verhuurder nog tot het einde van de oorspronkelijke huurperiode voort wenst te zetten met een andere huurder. In de regeling die tot en met juni 2016 van toepassing was, kon de oorspronkelijke huurder niet door een andere huurder worden vervangen. Vervanging van de oorspronkelijke huurder door een opvolgende huurder leidde tot huurbescherming ten gunste van de opvolgende huurder. Dit kwam omdat de regeling, die tot en met juni 2016 van toepassing was, geen rekening hield met een opvolgende huurder, wat wel is geregeld in de regeling van artikel 7:274 lid 2 BW , die vanaf 1 juli 2016 van toepassing is.

In verband met verhuring op grond van de Leegstandwet gold al dat deze overeenkomsten ook verlengd kon worden door de woning aan een opvolgend huurder te verhuren binnen de periode waarvoor de vergunning was afgegeven. Deze opvolgende huurder viel dus ook onder de regeling van de Leegstandwet. Dit zou alleen anders zijn als de huurperiode door de met de opvolgende huurder overeengekomen huurperiode de termijn zou overschrijden waarvoor de vergunning is afgegeven.

Ik vind het arrest van het hof ‘s-Gravenhage van 10 april 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:652) niet duidelijk. Het hof komt hier tot de conclusie dat er sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd. Het hof verwijst voor overeengekomen duur naar een bepaling in het huurcontract, waarin het volgende staat vermeld: ” er is sprake van een overeenkomst voor de bepaalde tijd van vier jaar en 29 dagen”. Het hof schijnt hierbij uit het oog te verliezen dat de huurperiode die partijen zijn overeengekomen niet zegt of er sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd. De overeenkomst moet immers in het wettelijke systeem passen. Als er volgens het wettelijke systeem niet sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd, dan is er sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een bepaalde tijdsclausule. Gedurende de tijd dat deze overeenkomst was gesloten was artikel 7:271 lid 1 BW nog niet van toepassing. Uit de casus maak ik niet op dat er sprake was van een overeenkomst ex artikel 7:274 lid 2 BW (de diplomatenclausule). Ik zou dus zeggen dat hier sprake was van een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een  bepaalde tijdsclausule. Een bepaalde tijdsclausule  kan ook niet tussentijds worden beëindigd. Zie hierover het onderdeel “Intermezzo: De bepaalde tijdsclausule” in dit hoofdstuk. Een overeenkomst met een bepaalde tijdsclausule is geen overeenkomst voor bepaalde tijd, maar een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Het hof spreekt in het arrest wel over een diplomatenclausule, maar uit de feiten die zijn weergegeven kan ik niet afleiden dat is voldaan aan de voorwaarden van een diplomatenclausule. Hoe het ook zij: als tussentijdse beëindiging niet is overeengekomen, dan kan de overeenkomst tussentijds niet worden beëindigd. Het lijkt onwaarschijnlijk dat partijen volgens de oude regeling een tussentijdse overeenkomst waren overeengekomen als er sprake was van een diplomatenclausule. Volgens de oude regeling was een opvolgende regeling niet mogelijk. De verhuurder zou dan zelf weer van de woning gebruik moeten maken en daarbij geconfronteerd worden met een aantal jaren huurderving. Bij een bepaalde tijdsclausule zou bij beëindiging van de huurovereenkomst wel gebruik gemaakt kunnen worden van opvolgende verhuring.

Huurovereenkomst artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte
Voor de standaard regeling van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte geldt een afwijkende regel van de standaardregel van artikel 7:228 BW en van de regeling die voor woonruimte geldt. Deze overeenkomst kan in beginsel op initiatief van de verhuurder slechts worden beëindigd door een rechtsgeldige opzegging. Boven is al opgemerkt dat ook hier afwijking van de wettelijke regeling mogelijk is voor overeenkomsten die voor maximaal een proefperiode van twee jaar zijn gesloten. In dit hoofdstuk wordt verder niet ingegaan op de regels die voor het huurregime van 7:290 BW-bedrijfsruimte van toepassing zijn. Ik verwijs u voor de geldende regels voor dit huurregime naar het hoofdstuk De huurperiode van winkelbedrijfsruimte.

Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2020-03-26 om 18:30:44

Let op de speciale wetgeving in verband met het coronavirus. Ik verwijs voor meer informatie naar mijn pagina in verband met het coronavirus.

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben partijen een aanvangsdatum van de huurperiode (bijvoorbeeld 1 januari 2015), maar geen einddatum afgesproken. In dit hoofdstuk wordt voornamelijk het verhuren van woonruimte voor bepaalde periode behandeld. Ik laat hier ook onder vallen de overeenkomsten wegens het niet meer behoren tot een bepaalde doelgroep. Bij de verhuringen wegens het behoren tot een bepaalde doelgroep wordt geen einddatum in de huurovereenkomst genoemd. Het niet meer behoren tot de bepaalde doelgroep is dan de voorwaarde om de overeenkomst te kunnen eindigen. De verhuurder kan de huurovereenkomst dan immers opzeggen wegens dringende reden.

De beëindiging wegens doelgroepen is door de wet gelijkgesteld met de opzegging wegens dringende reden ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW. De opzegging kan dan plaatsvinden wegens dringende reden. De reden hiervan is: “het niet meer behoren tot een doelgroep waarvoor de woning is verhuurd”. De criteria die normaliter spelen bij de opzegging wegens dringende reden zijn hier niet van toepassing. De paar uitzonderingen op deze regel worden besproken bij de behandeling van de huurbeëindiging wegens het niet meer behoren tot een doelgroep. Een belangenafweging is dus ook niet aan de orde. Als de huurder niet meer behoort tot een bepaalde doelgroep, dan wordt de overeenkomst dus om deze reden beëindigd als de woning specifiek aan deze huurder is verhuurd die tot een bepaalde doelgroep behoort en dit bij aanvang van de overeenkomst ook is verteld. Een voorbeeld van het niet meer behoren tot een doelgroep is het niet meer zijn ingeschreven als student ten aanzien van woningen die specifiek voor studenten zijn bedoeld. Ik vind deze overeenkomst daarom ook behoren tot een overeenkomst voor bepaalde tijd, omdat de overeenkomst in ieder geval beëindigd kan worden als de huurder niet meer tot een bepaalde doelgroep behoort. Deze overeenkomst heeft daarom gelijkenis met de overeenkomst voor bepaalde tijd ex artikel 7:274 lid 2 BW, die kan worden beëindigd als de overeengekomen periode is beëindigd. Deze overeenkomst wordt verderop in dit hoofdstuk behandeld.

In 2016 werd de mogelijkheid tot opzegging wegens het niet meer behoren tot een bepaalde doelgroep uitgebreid. Tot en met juli 2016 bestonden de volgende redenen om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen wegens het niet meer behoren tot een doelgroep: de woning die was bedoeld voor ouderen, gehandicapten en studenten. De opzegging wegens het niet meer behoren van doelgroepen heb ik ondergebracht in het hoofdstuk: De opzegging woonruimte wegens dringend eigen gebruik . Voor de goede orde is het volgende van belang. Door deze wettelijke regeling wordt niet ingegrepen in bestaande huurcontracten. Voor nog lopende contracten blijft de bestaande huurregelgeving gelden; verwezen wordt naar artikel V dat een overgangsbepaling invoegt in de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek. In alle gevallen waarbij van de verbeterde of nieuwe mogelijkheden voor tijdelijke verhuur gebruik wordt gemaakt, zullen huurder en verhuurder vooraf, bij het sluiten van het huurcontract, op de hoogte zijn van de inhoud van de rechtsbescherming bij dit contract Memorie van toelichting doorstroming huurmarkt 2015, pagina 8.

De positie van partijen bij verhuring van bedrijfsruimte valt buiten het bestek van de behandeling van dit hoofdstuk. Als introductie laat ik in het kort de verschillen tussen tijdelijke verhuring van woon- en bedrijfsruimte de revue passeren.