Ad 1. De duur van de overeenkomst

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2019-10-29 om 22:51:35

Uit artikel 16 lid 4 Leegstandwet blijkt dat de gemeente voor minimaal 6 maanden een vergunning kan verlenen voor alle soorten verhuren behalve voor die van te koop staande huurwoningen. Voor te koop staande huurwoningen kan de gemeente een vergunning van minimaal drie maanden verlenen (toekomstig beleid, in te voeren medio 2016). Deze vergunning kan afhankelijk van de aard van de soort woonruimte (zie artikel 15 lid 5 tot en met 7 Leegstandwet) worden verlengd. De vergunning is niet gebonden aan een bepaalde huurder. De woning hoeft dus niet gedurende de duur waaronder deze onder de Leegstandwet kan worden verhuurd (5,7 of 10 jaar) niet aan dezelfde huurder verhuurd te worden. Als nog niet bekend is wie de huurder van de woning wordt, dan kan in de vergunning worden bepaald dat de huurder op een later tijdstip nog aan de gemeente bekend wordt gemaakt.
Bijvoorbeeld: er is een vergunning verleend voor 2 jaar. In de huurovereenkomst is een huurperiode van één jaar genoemd. De huurder zegt de overeenkomst op tegen het einde van de overeengekomen duur. De verhuurder kan voor de rest van de termijn en de eventueel nog te verlengen termijnen de woning aan een nieuwe tijdelijke huurder verhuren. De verhuurder kan de overeenkomst opzeggen met inachtneming van de in artikel 16 lid 5 Leegstandwet genoemde termijn. De wettelijke opzeggingsgronden als genoemd in artikel 7:274 BW zijn niet van toepassing. De nieuwe huurovereenkomst moet natuurlijk ook voldoen aan de bepalingen van de Leegstandwet. De huurder is daardoor op de hoogte van de bepaalde duur en de beperkte huurbescherming.

Aangezien artikel 7:271 leden 1 en 2 BW vanaf 1 juli 2016 van toepassing zijn, eindigt de overeenkomst weliswaar van rechtswege, doch dan moet er bij overeenkomsten met een duur als genoemd in artikel 7:271 lid 1 sub a en b BW volgens de letterlijke tekst van de wet wel een mededeling worden gedaan dat het gehuurde ontruimd dient te worden. Deze mededeling moet tenminste drie maanden voor het einde van de overeenkomst en uiterlijk één maand voor het einde van de overeenkomst worden gedaan. Deze overeenkomsten kunnen maximaal voor de duur van twee jaren worden gesloten. Als de vergunning haar geldigheid verliest, eindigt de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet van rechtswege, doch wordt deze overeenkomst bij gebreke van een opzegging omgezet in een reguliere huurovereenkomst als de overeenkomst langer dan één jaar heeft geduurd en de huurder na verstrijken van deze termijnen met toestemming van de verhuurder gebruik van het gehuurde blijft maken en de vergunningsduur tevens is verstreken.

Vóór de laatste wetswijziging gold dat de huurovereenkomst altijd opgezegd diende te worden, omdat opzegging van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte altijd opgezegd diende te worden, omdat artikel 7:228 lid 1 BW was uitgesloten. Dat lijkt nu dus anders geformuleerd voor huurovereenkomsten ten behoeve van woonruimte met een huurperiode, die maximaal twee jaren luiden, waarvoor artikel 7:228 lid 1 BW van toepassing is verklaard. Gezien het feit dat artikel 7:271 lid 1 BW niet is uitgesloten, doch artikel 16 Leegstandwet toch vermeldt dat de huurovereenkomst, ook die met een overeengekomen huurperiode van minder dan twee jaar, moet worden opgezegd, adviseer ik deze regeling zekerheidshalve te volgen en de overeenkomst toch op te zeggen, ook als de huurperiode niet langer dan twee jaar duurt. Het kan niet de bedoeling van de wet zijn geweest om de opzegging buiten toepassing te verklaren.

De wet lijkt hier een slordigheid te bevatten. Voordat het huidige artikel 7: 271 BW in werking trad luidde artikel 7:271 lid 1 BW tot en met juni 2016 als volgt: “In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd”.

Het nieuwe artikel 7:271 lid 1 BW is bedoeld geweest om tijdelijke verhuringen te bevorderen en om de huurder geen huurrechten te geven na beëindigen van deze contracten. De gronden van opzegging zijn daarom niet van toepassing verklaard. Wijziging van de redactie van dit artikel heeft volgens mij het onbedoelde effect gehad dat bij huurovereenkomsten die in het kader van de Leegstandwet voor bepaalde tijd zijn gesloten, ook de mededeling als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW van toepassing zou zijn. Dat lijkt mij toch een merkwaardige consequentie. Allereerst is de overeenkomst op grond van de Leegstandwet niet een overeenkomst als bedoeld in artikel 7:271 lid BW. Beide overeenkomsten kunnen voor bepaalde tijd worden gesloten. Voor beide overeenkomst geldt een afwijkende regeling. Overeenkomsten die op grond van de Leegstandwet zijn gesloten kunnen langer dan 2 jaar duren en kunnen toch worden beëindigd zonder dat de huurder huurbescherming toekomt.

Als de tekst van artikel 7:271 lid 1 BW letterlijk zou worden gevolgd, dan zou een overeenkomst op grond van de Leegstandwet die niet langer dan 2 jaar duurt anders beëindigd moeten worden dan de overeenkomst die voor een langere periode loopt. Daarnaast kan een huurperiode op grond van artikel 7:271 lid 1 BW niet verlengd op straffe van het omzetten van de huurperiode voor bepaalde tijd naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd.  Op grond van de Leegstandwet kan de overeenkomst die voor bepaald tijd is gesloten wel worden verlengd, zonder dat de overeenkomst voor  onbepaalde tijd wordt verlengd, mits deze verlengde overeenkomst nog binnen de periode valt waarvoor een vergunning is verleend.

Ik kan niet anders concluderen dan dat van het huidige artikel 7:271 lid 1 BW de specifieke regelingen voor overeenkomsten voor korte tijd niet van toepassing is op overeenkomsten die op grond van de Leegstandwet zijn gesloten. Mijns inziens geldt wel het zinsdeel “zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd”, welk zinsdeel ook gold voordat artikel 7:271 lid 1 BW was gewijzigd. Dit geldt volgens mij ook voor de mogelijkheden van opzegging voor opzegging van de overeenkomsten op basis van artikel 7:274 lid 2 BW.

Verder hoeft de huurovereenkomst niet te worden opgezegd als er sprake is van een samenloop van het einde van de vergunning met het einde van de huurovereenkomst. (Brief van de Minister Voor Wonen en Rijksdienst, 19 maart 2013, vergaderjaar 2012-2013, 33 436, nr. 36, Wijziging van de Leegstandwet in verband met de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur bij leegstand van gebouwen en woningen, pagina 3).In de brief als genoemd in deze link staat uitdrukkelijk vermeld: “Wat betreft de samenloop van het einde van de vergunning met het einde van de huurovereenkomst is, ook gezien de in het Kamerdebat gewisselde argumenten, gebleken dat de wettelijke bepalingen hierover in de Leegstandwet tot onduidelijkheid zouden kunnen leiden. Om op dit punt duidelijkheid te bieden stel ik dan ook een nota van wijziging voor waarmee wordt verduidelijkt dat de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet in elk geval eindigt op het moment dat de vergunning eindigt, en dat in dat geval geen opzegging vereist is. Uiteraard moet de huurder wel op de hoogte worden gesteld van het feit dat de huur eindigt. Het verdient dus aanbeveling de huur wel gewoon op te zeggen”.

Hier maak ik uit op dat er alleen sprake is van huurbeëindiging zonder opzegging als er sprake is van samenloop van het einde van de vergunning met het einde van de huurovereenkomst. In dit geval hoeft er dus niet opgezegd te worden. Er zal dan wel naar de huurder een mededeling van het einde van de huurperiode gedaan moeten worden. het gaat hier dan om een ontruimingsaanzegging, waarvoor geen termijnen gelen. Mocht de huurovereenkomst voor een langere periode zijn aangegaan dan dat de periode waarover een vergunning is verleend, dan dient de overeenkomst wel opgezegd te worden, aangezien de huurder dan met goedvinden van de verhuurder in het gehuurde verblijft na het einde van de vergunning. In dat geval zal er een reguliere huurovereenkomst ontstaan, waarvoor de normale gronden van opzegging van toepassing zijn. Dit geldt eens te nu in deze toelichting staat vermeld dat de opzegging wél nodig is: “In alle andere gevallen, namelijk wanneer de verhuurder of huurder beoogt dat de huurovereenkomst eerder eindigt dan bij het eind van de vergunning (…)”.

Dat de opzeggingsgronden als genoemd in artikel 7:274 BW in de opzegging niet genoemd hoeven te worden, scheen een huurder te vergeten, waarvan de huur werd opgezegd wegens woonfraude. Deze opzegging werd door de huurder aangevochten. De huurder was van oordeel dat er sprake was van misbruik van recht omdat de huurovereenkomst uitsluitend is opgezegd vanwege een onjuist vermoeden van woonfraude en er geen enkel bezwaar bestaat tegen voortzetting van de huurovereenkomst tot de einddatum van de vergunning op grond waarvan tijdelijk mag worden verhuurd. Het hof te Amsterdam stelde in haar arrest van 28 maart 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:1061) de verhuurder in het gelijk.
In deze kwestie maakte de kantonrechter en het hof een vergissing. Zowel de kantonrechter als het hof gingen er kennelijk vanuit dat artikel 16 lid 2 Leegstandwet op deze situatie van toepassing was. Dat blijkt uit rechtsoverweging 3.3 uit dit arrest. Deze benadering is onjuist. Het ging hier immers niet om verhuring ex artikel 15 lid 1 sub b Leegstandwet (verhuur van een te koop staande woning), maar om verhuring ex artikel 15 lid 1 sub c BW (verhuur van een woning bestemd voor afbraak of voor vernieuwbouw). Op deze verhuring van een woning bestemd voor afbraak of voor vernieuwbouw is ex artikel 15 lid 1 sub c Leegstandwet van toepassing. Artikel 16 lid 2 Leegstandwet is hier niet van toepassing. Op onderhavige verhuring gelden de afwijkende regels van artikel 15 lid 1 Leegstandwet. Voor het overige blijft artikel 232 en titel 4, afdeling 5, onderafdeling 2, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.

Voor deze zaak maakt deze onjuiste benadering geen verschil. Op grond van artikel 15 lid 1 Leegstandwet is voor een opzegging op grond van de Leegstandwet niet nodig om opzeggingsgronden te vermelden. In artikel 15 lid 1 Leegstandwet staat immers dat onder meer artikel 7:271 leden 4 tot en met 8 BW buiten toepassing blijven. Net zoals bij te koop staande huurwoningen is het bij woningen die in het kader van renovatie worden verhuurd in het kader van de Leegstandwet niet nodig een grond van opzeggingsgrond te noemen bij huurbeëindiging. Alleen als de verhuurder geen redelijk belang bij een opzegging heeft, dan zou de opzegging geen effect hebben volgens de algemene regel “geen belang geen actie”. De stelling van de huurder dat de huurovereenkomst niet beëindigd mocht worden wegens een andere opzeggingsgrond dan renovatie miste dus wettelijke grondslag. De verhuurder had een redelijk belang nu de huurder werd verdacht van woonfraude en de huurder de door verhuurder gestelde woonfraude onvoldoende (gemotiveerd) had weersproken.

Eisen voor verhuring op grond van Leegstandwet

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2021-06-13 om 17:48:37

Om een huurovereenkomst onder de Leegstandwet te laten vallen moet de huurovereenkomst (artikel 16 leden 4, 10 en 12 Leegstandwet):

  1. voor minstens zes maanden worden aangegaan. Voor de te koop staande huurwoningen (artikel 15 lid 1 onderdeel d Leegstandwet) geldt een huurperiode van minimaal drie maanden. Let op! Er bestaan nu dus twee minimum huurperioden. Huurovereenkomsten die zijn gesloten onder deze minimum perioden kunnen niet onder de Leegstandwet worden gebracht;
  2. schriftelijk worden aangegaan;
  3. vermelden dat de ruimte wordt verhuurd op grond van de Leegstandwet en dat hiervoor een vergunning is afgegeven;
  4. het tijdvak vermelden waarvoor de vergunning is verleend;
  5. de in de vergunning vermelde huurprijs vermelden.

Indien de verhuurder deze punten niet in de huurovereenkomst heeft opgenomen, is er sprake van een ‘normale’ huurovereenkomst; de huurder geniet dan huurbescherming (zie verder onder opzeggingsgronden). De reden hiervan is dat de verhuurder door het verstrekken van deze informatie voldoet aan de informatieplicht waaruit blijkt dat het de huurder steeds bekend is met de tijdelijke aard van deze overeenkomst (Kamerstukken II 1980/81, 15442, nr. 125).  Kortgezegd komt er door het niet toepassen van de vormvoorschriften die in de Leegstandwet zijn voorgeschreven een reguliere huurovereenkomst tot stand. Het gebruik van het gehuurde op grond van de Leegstandwet kan ook worden omgezet in een reguliere overeenkomst als de huurder na het verstrijken van de geldigheidsduur van de vergunning van het gehuurde gebruik mag blijven maken.

Vergunningvereiste voor verhuring op grond van de Leegstandwet

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2023-03-29 om 23:11:04

Voor een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is een vergunning vereist. Deze kan door het college van burgemeester en wethouders (B en W) verleend worden. Het is niet verplicht om een afschrift van de vergunning bij de overeenkomst te voegen. De wet stelt immers wél dat een vergunning op grond van verhuring op grond van de Leegstandwet moet zijn afgegeven, maar vereist niet dat een afschrift van deze vergunning door de verhuurder bij de huurovereenkomst is gevoegd (Hof Den Bosch arrest 2 september 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:3354).

Uit het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 8 mei 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:3429) wordt duidelijk dat de reden bij de afgifte van de vergunning bepalend is voor de verhuring op grond van de Leegstandwet. Als er een vergunning is verleend op grond van verkoop van de woning en de eigenaar besluit gedurende de periode waarvoor een vergunning is verleend de woning uit de verkoop te halen, dan blijft er sprake van een rechtsgeldige vergunning op basis van de Leegstandwet. Dit blijkt ook uit een vonnis van de voorzieningenrechter van 27 februari 2020 van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem (ECLI:NL:RBGEL:2020:1615). De huurder betoogde in deze zaak dat een bedrijfswoning niet onder de Leegstandwet zou vallen. De huurder had zelf geen enkele betrokkenheid met het bedrijfsterrein waarop de woning stond. Een bedrijfswoning die niet als zodanig wordt verhuurd valt immers gewoon onder de beschrijving van artikel 15 en 16 Leegstandwet.  Verder wenste de huurder huurbescherming te genieten. Daartoe moest de vergunning ongedaan gemaakt worden. Volgens de huurder was het nooit de bedoeling geweest om de woning te verkopen.  De vergunning was destijds rechtsgeldig verleend. De woning stond daadwerkelijk te koop tijdens verhuring van de woning. De rechter toetst doorgaans niet een onaantastbaar verleende vergunning. Dit geniet alleen uitzondering als de gemeente op valse voorwendselen de vergunning heeft verleend. Op basis van deze gegevens kon B&W de vergunning niet intrekken.  Uit deze uitspraak blijkt bovendien dat de vergunning is verbonden aan de woning en niet aan de aanvrager. Mocht de woning tussentijds worden verkocht, dan gaat de vergunning dus over op de nieuwe eigenaar. Als deze nieuwe eigenaar de woning niet meer wenst te verkopen, maar de vergunning nog enige jaren loopt, dan zal de nieuwe eigenaar niet opnieuw op basis van deze vergunning kunnen verhuren als de lopende verhuring is geëindigd en de vergunning nog enige tijd geldig is. Dit loopt dan tegen de regel van artikel 3:13 BW (misbruik van recht) aan. In dit artikel staat immers dat er sprake is van misbruik van recht als de bevoegdheid voor een ander doel wordt gebruikt dan waarvoor deze bevoegdheid is verleend.

De Leegstandswet beoogt te voorkomen dat de eigenaar van een leegstaande woning in afwachting van voorgenomen verkoop niet tot tijdelijke verhuur van de woning overgaat omdat hij vreest dat dan een beroep op de wettelijke huurbescherming het realiseren van zijn plannen onmogelijk maakt. Een beperking van de gronden waarop de verhuurder een huurovereenkomst waarbij een Leegstandswetvergunning is verkregen kan opzeggen, strookt niet met dat doel.
Voor het verkrijgen van deze vergunningen is de reguliere procedure van toepassing. Dat betekent dat in principe binnen 8 weken na de datum van indiening van de aanvraag een besluit moet worden genomen en dat, wanneer niet tijdig wordt beslist, van rechtswege een vergunning wordt verleend. De aanvraag voor deze vergunning kan tegelijkertijd worden aangevraagd met de vergunning tot afwijking van het bestemmingsplan.
De gemeente toetst de aanvraag aan de hand van de criteria die in artikel 15 lid 3 Leegstandwet staan opgenomen:

  • De vergunning moet worden aangevraagd ten aanzien van woningen die onder het bovengenoemde onderdeel: “Woonruimte die op grond van de Leegstandwet kan worden verhuurd” zijn besproken;
  • de woonruimte moet leeg staan;
  • van de eigenaar kan in redelijkheid niet worden gevergd (dat wil zeggen dat de eigenaar zonder tijdelijke verhuring onevenredig wordt benadeeld) dat deze het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten op grond van de Leegstandwet aan de volkshuisvesting dienstbaar maakt;
  • de eigenaar toont aan dat de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate bewoond zal worden;
  • voor woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning: de (te verwachten) renovatie of sloop moet ingrijpend zijn en binnen een redelijke termijn plaatsvinden;
  • Indien de eigenaar, als deze geen rechtspersoon is, slechts ten aanzien van één andere woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, een nog geldende vergunning op grond van deze wet, heeft verkregen.

De toetsing van de gemeente moet plaatsvinden vóór het aangaan van de huurovereenkomst. Als de toetsing wordt gevraagd nadat de huurovereenkomst is gesloten dan is de Leegstandwet niet van toepassing.

Er kan meer dan eenmaal een vergunning per woning worden verleend
Vóór 1 juli 2013 kon een vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet ten aanzien van hetzelfde gebouw of dezelfde woning slechts éénmaal worden verleend. Met de wettelijke regeling die vanaf 1 juli 2013 van kracht is geworden is het op grond van artikel 15 lid 5 Leegstandwet mogelijk gemaakt om dezelfde woonruimte gedurende de totale levensduur meerdere keren tijdelijk te verhuren. Vóór 1 juli 2013 kon de te koop staande woning voor maximaal twee jaar met driemaal een verlengingsmogelijkheid van maximaal één jaar worden verhuurd. Na 1 juli 2013 kan de woning een vergunning krijgen voor verhuring van vijf jaar. Verhuringen die onder het oude systeem zijn verhuurd, krijgen niet automatisch een vergunning voor de periode van vijf jaar. Door de wetswijziging is immers niet betoogd de verhuurder in een nadeliger positie te brengen of bestaande contracten inhoudelijk te wijzigen. Het hof ‘s-Hertogenbosch oordeelde in haar arrest van 2 september 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:3354 dat de enkele omstandigheid dat door een wetswijziging de werkingsduur van de verhuring ex artikel 15 Leegstandwet is verlengd tot vijf jaar niet met zich brengt dat daarmee ook de huurtermijn zonder nadere wilsovereenstemming tussen huurder en verhuurder is verlengd tot vijf jaar.
Om te waarborgen dat het bij een volgende periode van tijdelijke verhuur daadwerkelijk gaat om een nieuw ontstane situatie van leegstand, zal alleen een vergunning voor een volgende periode van tijdelijke verhuur worden verstrekt als tussen de verschillende perioden van tijdelijke verhuur een periode van reguliere verhuur dan wel gebruik als woonruimte door de eigenaar ligt van minstens vijf jaren.

Het door de gemeente te voeren beleid
Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties biedt de gemeente de mogelijkheid om eigen beleid te voeren. Door dit beleid mag de huidige wet- en regelgeving niet worden aangescherpt, terwijl er anderzijds ook geen versoepeling van de wet- en regelgeving op kan treden. Met inachtneming hiervan behoort een uitbreiding van de wet- en regelgeving wél tot de mogelijkheden. De gemeente kan bijvoorbeeld bepalen dat de huurprijs 80 % van de maximum huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel mag belopen. De gemeente mag ook een bepaald bedrag aan leges heffen (de leges dienen in een legesverordening te worden opgenomen) voor het verstrekken van een vergunning. Als een gemeente als voorwaarde aan het verstrekken van een vergunning de instemming van een hypotheekverstrekker verbindt, dan wordt de voorwaarde ten onrechte gesteld. De Leegstandwet kent een dergelijke voorwaarde aan het verstrekken van een vergunning immers niet. Tegen een afwijzing van de vergunning is geen beroep of bezwaar mogelijk. Op grond van artikel 1 van bijlage 2 bij de Awb kan geen beroep worden ingesteld tegen:
a. artikel 15, eerste lid, voor zover het betreft een weigering van de vergunning;
b. artikel 15, zesde lid, voor zover het betreft een afwijzing van het verzoek tot verlenging;
c. artikel 16, tiende lid, eerste volzin, en elfde lid, eerste volzin.

De vergunning voor tijdelijke verhuur van onder meer te koop staande woningen mag uitsluitend aan de in de wet genoemde voorwaarden worden getoetst. De vergunning mag dus niet worden geweigerd als aan de in de wet genoemde voorwaarden is voldaan. Dit betekent dat de gemeente voor deze woningen geen extra voorwaarden aan de vergunning mag stellen dan al in de Leegstandwet worden genoemd. De onder artikel 15 lid 1 onder b Leegstandwet (te koop staande woningen) wordt verleend voor vijf jaar. Dit betreft de voorwaarde voor het verkrijgen van een vergunning inhoudende dat van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten als bedoeld in het eerste lid, eerste zin van de Leegstandwet, dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting. De gemeente kan op grond van dit artikel wel verlangen dat een onrealistisch hoge verkoopprijs van een woning wordt verlaagd om de kans op verkoop te vergroten. Als de verkoper hieraan weigert mee te werken kan de vergunning worden geweigerd. De gemeentelijke toets bij de vergunningverlening kan in dit geval voorkomen dat verhuurders hun hele huurvoorraad te koop zetten en op deze manier tijdelijk kunnen verhuren. De gemeente toetst bij vergunningverlening voor de Leegstandwet immers of de woonruimte niet op een andere manier dan door tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet beschikbaar kan worden gesteld voor de volkshuisvesting.

Verlenging vergunning
De geldigheidsduur van de Leegstandwetvergunning is sinds 1 juni 2013 gekoppeld aan de geldigheidsduur van de omgevingsvergunning voor het (tijdelijk) afwijken van het bestemmingsplan, met een maximum van 10 jaar. Hiermee wordt woonruimte bedoeld zoals vermeld in artikel 15 lid 1 onder a Leegstandwet . De termijn van 10 jaar geldt ook geldt voor de omgevingsvergunning voor het tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan.

De vergunning, ten behoeve van de woonruimte als bedoeld in artikel 15 lid 1 onder c Leegstandwet (woning wordt binnen bepaalde termijn gerenoveerd of gesloopt) wordt verleend voor ten hoogste twee jaren. (artikel 15 lid 8 Leegstandwet) Deze kan worden verlengd tot zeven jaar (artikel 14 sub b BW).

De onder artikel 15 lid 1 onder b Leegstandwet (te koop staande woningen) wordt verleend voor vijf jaar. Deze vergunning kan niet worden verlengd (artikel 15 lid 7 Leegstandwet). De huurder van deze woonruimte hoeft dus niet meer binnen een huurperiode van vijf jaren meermalen verlenging van de vergunning aan te vragen. De maximum termijn waarbinnen deze woonruimte verhuurd kan worden blijft dus vijf jaar.

De onder artikel 15 lid 1 onder d Leegstandwet (te koop staande huurwoningen van bijvoorbeeld corporaties) wordt verleend voor twee jaar. Op verzoek van de eigenaar kunnen Burgemeester &  Wethouders deze duur telkens met ten hoogste een jaar verlengen tot maximaal vijf jaren.

De huurovereenkomst blijft van kracht na het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid heeft verloren tot het tijdstip waarop burgemeester en wethouders op het verlengingsverzoek hebben beslist. De huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet eindigt in elk geval op het tijdstip dat de vergunning haar geldigheid verliest en/of burgemeester en wethouders na dat tijdstip het verlengingsverzoek hebben afgewezen. Bij afwijzing van de vergunning moet de verhuurder de ontruiming aanzeggen. Als de verhuurder dit verzuimt, dan ontstaat er een reguliere overeenkomst. Als de huurder het gehuurde niet vrijwillig ontruimt, dan zal de verhuurder de rechter in moeten schakelen om ontruiming te bewerkstelligen.

De vragen die in het kader van een verlenging van de vergunning gesteld kunnen worden zijn de volgende:
– Moet de verhuurder bij een verlenging van de vergunning geheel opnieuw aan de
vormvoorschriften voldoen?
– Moet de verhuurder de huurder van de verlenging van de vergunning op de hoogte brengen?

Het hof te ‘s-Gravenhage komt, in haar arrest van 7 april 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:2777) waarin er sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd waarbij de vergunning was verlengd zonder dat de verhuurder de huurder hierover heeft geïnformeerd, tot de volgende overweging:

De omstandigheid dat huurder na het sluiten van de huurovereenkomst niet door de verhuurder op de hoogte is gesteld van de verlenging van de vergunning van B & W levert geen strijd op met artikel 16 lid 12 Leegstandwet. Ook overigens heeft de verhuurder daarmee niet in strijd met enige bepaling uit de Leegstandwet gehandeld. Op grond van artikel 15 lid 11 Leegstandwet loopt een huurovereenkomst die op het moment van een verlenging van de vergunning van B & W voortduurt, voor onbepaalde tijd door tot uiterlijk het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Dit is alleen anders als uit de huurovereenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd zijn overeengekomen. Noch uit de wettekst, noch uit de parlementaire geschiedenis is af te leiden dat voor dit doorlopen van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is vereist dat de huurder op de hoogte is van het verzoek tot verlenging van de vergunning en de toewijzing daarvan. Ook ingeval de verhuurder de huurder niet informeert over de verlenging van de vergunning en geen nieuwe huurovereenkomst aanbiedt, mag de huurder er dus niet van uitgaan dat een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan.

Volgens het hof is het bij een voortzetting van de vergunning zonder dat de huurder daarvan op de hoogte wordt gesteld niet nodig dat de huurder hierover wordt geïnformeerd. Het hof is bovendien van oordeel dat hier niet sprake was van het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Deze lijn wordt na deze uitspraak ook gevolgd door andere rechtbanken. Dit lijkt mij ook juist, omdat bij een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan, waarvan de vergunning nog kan worden verlengd, de huurder niet wordt benadeeld in het verlengen van de vergunning zonder de huurder daarover te informeren. De onbepaalde periode wordt bedoeld in de zin dat het partijen bij het aangaan van de overeenkomst nog niet duidelijk was wanneer de huurperiode zou eindigen binnen de periode waarbinnen de vergunning zou gelden. De huurovereenkomst eindigt immers door het voorzetten van de vergunning alleen door opzegging, ontbinding of beëindiging door wederzijdse instemming. De overeenkomst eindigt immers niet door het aflopen van de vergunning, omdat de vergunning is verlengd.

Het gerechtshof te Den Haag besliste in het arrest van 20 december 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:2466) beslist dat de huurder geen huurbescherming genoot na het verstrijken van de termijn waarbinnen de vergunning geldig was. Deze woning was verhuurd op basis van de Leegstandwet. De verhuurder had na het verstrijken van de geldigheidsduur van de vergunning de gewezen huurder aansluitend een gebruiksovereenkomst aangeboden. Na opzegging van de gebruiksovereenkomst beriep de gewezen huurder zich op huurbescherming, omdat de verhuurder naar zijn zeggen de verplichtingen van de Leegstandswet niet volledig had nageleefd. In de overeenkomst waren partijen het volgende overeengekomen: “De overeenkomst wordt met ingang van 5 februari 2014 aangegaan voor onbepaalde tijd, maar ten minste voor zes maanden. Zonder opzegging eindigt deze overeenkomst op het tijdstip dat de in de aanhef genoemde vergunning van B. en W. haar geldigheid verliest. (…)”.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente heeft deze vergunning vanaf 2013 jaarlijks verlengd tot de laatste verlenging op 19 september 2017. In deze laatste verlenging staat onder meer: “Hierbij verlengen wij de op 20 september 2011 aan u verleende vergunning tijdelijke verhuur ex artikel 15 van de Leegstandwet voor de 360 woningen in het complex de Hoven fase 2 gelegen aan de [adres] , (…) opnieuw met één jaar tot 20 september 2018. (…). Op grond van de Leegstandwet is dit de laatste keer dat de vergunning kan worden verlengd, omdat hiermee de maximale termijn van zeven jaar wordt bereikt. (…).”

In een nieuwsbrief van 29 januari 2018 heeft de verhuurder aan de bewoners met een tijdelijk huurcontract op grond van de Leegstandswet laten weten dat ze uiterlijk tot 20 september 2018 hun woning tijdelijk kunnen blijven huren; niet langer, omdat dit niet mag op basis van de Leegstandswet. Daaraan is toegevoegd dat de bewoners dan nog niet direct hoeven te verhuizen, maar als tijdelijke huurder het huurcontract kunnen voortzetten als bruikleenovereenkomst (een vorm van anti-kraak); dat dan geen huur meer betaald hoeft te worden maar alleen een klein bedrag aan service- of administratiekosten. De verhuurder heeft de huurder nog het volgende bericht gestuurd: “(….) Beëindiging tijdelijke huurovereenkomst op 19 september 2018: U huurt van ons de woning in de Hoven. U hebt hiervoor een tijdelijk huurovereenkomst op grond van artikel 15 en 16 van de Leegstandwet. In de nieuwsbrief van januari meldden wij al dat de leegstandwetvergunning afloopt op 19 september 2018. Omdat de vergunning afloopt, eindigt ook uw huurovereenkomst op 19 september 2018. Maar u hoeft niet gelijk weg. (…) Door met een bruikleenovereenkomst langer in de Hoven te kunnen blijven wonen geven wij u meer tijd om een andere woning te vinden.

De gewezen huurder heeft een bruikleenovereenkomst getekend. Daar stond de volgende bepaling in vermeld: “Door ondertekening van de onderhavige gebruiksovereenkomst gaat u ook akkoord met het beëindigen van de met u gesloten huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet. (…)”.

Op 26 augustus 2019 is de gebruiksovereenkomst met gewezen huurder per 11 november 2019 opgezegd. De huurder riep in een later stadium de vernietiging van de gebruiksovereenkomst in.

De kantonrechter heeft daartoe (overeenkomstig het arrest van dit hof van 7 april 2020, ECLI:NL:GHDA:2020:2777) onder meer geoordeeld dat de Leegstandswet bij deze huurovereenkomst voor onbepaalde tijd niet van de verhuurder verlangt dat zij de huurder telkens op de hoogte stelt van iedere verlenging van de Leegstandswet-vergunning door B&W. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is in lijn met de wettelijke bepalingen afgesproken dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt wanneer de Leegstandswet-vergunning haar geldigheid verliest. Dat staat in de huurovereenkomst. Ook staat hierin dat deze vergunning verlengbaar is.

In hoger beroep vorderde de huurder de huurovereenkomst te ontbinden met veroordeling van de verhuurder in de verhuiskosten.

Het hof oordeelde dat volgens de wetsgeschiedenis met het schriftelijk aangaan van de tijdelijke huurovereenkomst, waarbij melding wordt gemaakt van de vergunning op grond van de Leegstandswet, wordt bereikt “dat de huurder steeds bekend is met het tijdelijk karakter van de huurovereenkomst”. Het woordje ‘steeds’ uit de wetsgeschiedenis moet dus in deze context worden gelezen. Dit komt ook tot uiting in genoemd artikel 16 lid 12 van de Leegstandswet. Op grond van artikel 15 lid 11 van de Leegstandwet loopt een huurovereenkomst die op het moment van een verlenging van de vergunning voortduurt, voor onbepaalde tijd door tot uiterlijk het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Dit is alleen anders als uit de huurovereenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd zijn overeengekomen.

Volgens het hof was het de gewezen huurder duidelijk dat hij in 2014 een tijdelijke huurovereenkomst had gesloten. Deze tijdelijkheid hield verband met de Leegstandswet-vergunning die was verleend en die maakte dat de huurovereenkomst in ieder geval zou eindigen op het moment dat de Leegstandswet-vergunning haar geldigheid zou verliezen (artikel 16 lid 8 van de Leegstandswet).

De huurder die huurt op basis van de Leegstandswet, hoeft niet op de hoogte te worden gesteld van de verlengingen van de Leegstandswet-vergunning. De wet eist dit niet en de wetsgeschiedenis evenmin. De huurder moet ervan uitgaan dat de huurovereenkomst (dus zonder huurbescherming) voor onbepaalde tijd doorloopt totdat de Leegstandswet-vergunning haar geldigheid verliest. Het betoog van [appellant] dat uit het woordje ‘steeds’ in de parlementaire toelichting blijkt dat het de bedoeling van de wetgever is geweest dat de huurder jaarlijks moet worden geïnformeerd over een verlenging van de Leegstandswet-vergunning, vindt geen steun in de bedoelde passage uit de wetsgeschiedenis.

De situatie kan anders liggen als de overeenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan en de overeenkomst  stilzwijgend is verlengd nadat er een verlenging van de vergunning is aangevraagd. Het gerechtshof Amsterdam kwam in haar vonnis van 24 februari 2005 (ECLI:NL:GHAMS:2005:AT5821) tot oordeel dat de huurder bij het aangaan van de tijdelijke huurovereenkomst, en het niet vermelden van verlenging van de vergunning niet heeft hoeven te beseffen dat de huurperiode na het verstrijken van de vergunningsduur voort zou duren. De rechter was er in eerste aanleg van uitgegaan dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde periode was verkleurd naar een reguliere overeenkomst. Zoals de voorzieningenrechter (onbestreden) heeft overwogen, is de huurder op geen enkele wijze op de hoogte gesteld van de verlenging van de vergunning en heeft zij eerst ruim acht maanden na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst een opzeggingsbrief van de verhuurder ontvangen. Van het bestaan van een situatie waarin de huurder zich ervan bewust was dat sprake was van een evidente vergissing kan, anders dan de verhuurder stelt, daarom niet worden uitgegaan. Het hof bevestigde het vonnis van de rechter in eerste aanleg.

Als de huurder dan door een fout van de verhuurder met toestemming van verhuurder het gehuurde blijft gebruiken, dan ontstaat er een normale huurovereenkomst voor onbepaalde tijd op grond van artikel 7:232 BW e.v.  Blijft verlenging van de huurovereenkomst achterwege, dan wordt de overeenkomst omgezet in een reguliere huurovereenkomst. Dit is nu vastgelegd in artikel 16 lid 8 Leegstandwet. Het onderscheid tussen de overeenkomst die voor bepaalde tijd is aangegaan en de overeenkomst die voor onbepaalde is aangegaan is van belang. In dit artikel staat dat opzegging van de overeenkomst dus niet nodig is. Er ontstaat wel een reguliere overeenkomst als de huurder zonder nadere afspraken met de verhuurder te maken gebruik van het gehuurde mag blijven maken. Dit blijkt ook het bovengenoemde arrest van het gerechtshof te Den Haag van 20 december 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:2466).

De verschillende perioden waarvoor een vergunning verleend kan worden
Door deze nieuwe regeling wordt de maximale termijn voor verlenging van de vergunning voor bepaalde woonruimte aangepast. Hieronder treft u een overzicht aan van de huurtermijnen, die van toepassing zijn bij de verschillende vormen van verhuring.

Huurwoningen in afwachting van sloop of renovatie
In de huidige financiële crisis blijken herstructureringsprojecten echter soms nog langduriger vertraging te ondervinden. De maximumtermijn voor tijdelijke verhuur luidt zeven jaren (nieuw huurbeleid). De gemeente die de verlenging van de vergunning dient af te geven zal moeten onderzoeken of verlenging van de termijn van tijdelijke verhuur in de specifieke situatie van toepassing is.

Woonruimte in leegstaande gebouwen (bijvoorbeeld kantoren of scholen)
Het gaat hierbij om gebouwen die op min of meer weinig ingrijpende wijze dienstbaar zijn te maken voor volkshuisvestingsdoeleinden, die tijdelijk leegstaan in afwachting van een bepaalde andere bestemming zoals verbouwing of verkoop dan wel bestemd zijn om te worden afgebroken, waarbij niet in redelijkheid kan worden gevergd de woonruimte op andere wijze dienstbaar te maken aan de volkshuisvesting. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan, waardoor permanente verhuur geen optie is. De maximumtermijn voor tijdelijke verhuur van deze woonruimte luidt tien jaren (artikel 15 lid 6 Leegstandwet ).

Woonruimte bij verhuring van te koop staande woningen
De periode waarvoor een vergunning kan worden verleend bij verhuring van te koop staande woningen van particulieren is vijf jaar. Dit staat in artikel 15 lid 7 Leegstandwet .

Woonruimte bij verhuur van te koop staande woningen van bijvoorbeeld corporaties
De periode waarvoor een vergunning kan worden verleend is twee jaar. Deze periode kan worden verlengd met elke keer één jaar tot maximaal vijf jaar. Dit staat in artikel 15 lid 6 Leegstandwet ).

Woonruimte die op grond van de Leegstandwet kan worden verhuurd

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2024-05-05 om 22:59:57

Voor een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet komt in aanmerking:
1. Woonruimte in bepaalde gebouwen, waaronder internaten, verpleeghuizen, hotels. Het gebouw hoeft niet definitief te zijn bestemd voor verhuur van woonruimte. Het gaat om gebouwen die tijdelijk leegstaan in afwachting van een bepaalde gewijzigde bestemming zoals verbouwing of sloop;
2. Een voor verkoop bestemde woning (particuliere koopwoning) die:

  • nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning);
  • door de eigenaar gedurende minimaal één jaar (twaalf maanden) voorafgaand aan het tijdstip van de leegstand geheel of grotendeels bewoond is geweest (of als de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, en vanaf dat moment door de eigenaar bewoond is geweest;
  • gedurende de afgelopen 10 jaar voorafgaande aan het moment waarop vergunning wordt aangevraagd korter dan drie jaar is verhuurd (als de woning gedurende deze periode door de eigenaar, of de opvolgend eigenaar normaal is verhuurd kan er twijfel bestaan of de woning voor de verkoop is bestemd);

3. Een huurwoning die gesloopt dan wel gerenoveerd gaat worden.
4. Een huurwoning die bestemd is voor de verkoop. Door de wettelijke regeling die vanaf 1 juli 2016 is ingevoerd is het dus ook bijvoorbeeld mogelijk de Leegstandwet van toepassing te verklaren op te koop staande corporatiewoningen.

Mocht de voorwaarde voor het verstrekken van een vergunning bijvoorbeeld een op termijn te verwachten sloop of renovatie zijn en deze sloop of renovatie gaat niet door, dan zal er geen verlenging van de vergunning plaatsvinden, doch de bestaande vergunning blijft dan wel in stand. Ook als er gebreken aan de verleende vergunning kleven blijft deze in stand. Een verzoek tot verlenging zal echter worden afgewezen.

Woningcorporaties kunnen op grond van de Leegstandwet leeggekomen huurwoningen tijdelijk (maximaal vijf jaar) verhuren totdat ze verkocht kunnen worden. Te koop staande huurwoningen van corporaties vallen  onder deze regeling. Volgens de huidige regeling kunnen wisselwoningen worden gebracht onder de huurovereenkomsten voor naar aard korte duur.

Wisselwoningen vallen evenmin onder de voorwaarden van de Leegstandwet als deze niet gesloopt, gerenoveerd of verkocht worden. Een huurovereenkomst met betrekking tot een wisselwoning kan tevens worden aangemerkt als een overeenkomst voor korte tijd. Hiervoor is inschakeling van de Leegstandwet niet noodzakelijk om de overeenkomst een tijdelijk karakter te geven.

Dit geldt zowel voor zelfstandige woonruimte als voor onzelfstandige woonruimte. Voor onzelfstandige woonruimte geldt dus dat per woonruimte een vergunning voor tijdelijke verhuur wordt afgegeven. Er kan een identieke vergunning voor meerdere kamers afgegeven worden als het gaat om kamers die allemaal even groot zijn en waarbij evenveel kamers de voorzieningen moeten delen; dus eigenlijk alleen bij studentenflats met identieke kamers en identieke gemeenschappelijke voorzieningen. Dan hebben de kamers ook allemaal dezelfde maximale huurprijs.
Het is verstandig de huurder er op te wijzen dat bij vertrek uit de woning geen aanspraak kan worden gemaakt op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 3 juni 2005 LJN: AT3442, Hoge Raad, C04/125HR bepaald dat het hof te Amsterdam terecht had geoordeeld dat een verhuurder een huurder mocht ontruimen na opzegging tegen een datum waarop de vergunning in het kader van de Leegstandwet eindigde. Ook als er sprake is van ingrijpende werkzaamheden aan de woning, kan deze regelgeving van toepassing zijn. Het is dus niet noodzakelijk dat de woning moet worden gesloopt. Volgens de Hoge Raad is het niet noodzakelijk dat deze werkzaamheden slechts uitgevoerd kunnen worden bij beëindiging van de huurovereenkomst. Deze werkzaamheden zouden dus ook mogelijk kunnen zijn bij instandhouding van de huurovereenkomst.

De wetgever heeft immers voor de regeling van de Leegstandwet niet eenzelfde regeling willen hanteren als genoemd in artikel 7:220 leden 2 en 3 BW en artikel 7:274 lid 3 BW. Die regelingen beogen een juist evenwicht te bieden tussen de belangen van de zittende huurder en die van de verhuurder die tot renovatie wil overgaan (zie het hoofdstuk: Renovatie van gehuurde ruimten), terwijl de regeling inzake tijdelijke verhuur in de Leegstandwet beoogt te voorkomen dat de eigenaar van een leegstaande woning in afwachting van voorgenomen sloop of vernieuwbouw niet tot tijdelijke verhuur van de woning overgaat omdat hij vreest dat een beroep op de wettelijke huurbescherming het realiseren van zijn plannen dan onmogelijk maakt. De Leegstandwet geeft de verhuurder een middel om de woning in afwachting van sloop, of renovatie tijdelijk te verhuren, waarbij de verhuurder zekerheid heeft dat de huurder de woning bij het einde van de overeengekomen duur (al dan niet met inschakeling van de rechter) zal ontruimen. De verhuurder kan de Leegstandwet niet als middel inzetten bij lopende huurcontracten, waarbij renovatie, of sloop van de woning wenselijk is.

Afwijkende regels van de leegstandwet door de Crisis- en herstelwet

Volgens artikel 6t van de Crisis- en herstelwet biedt de gemeente de mogelijkheid om af te wijken van de Leegstandwet. Doel is de duur van leegstand te verkorten en verhuurders te verplichten een leegstaande woonruimte tegen marktconforme huurprijs te verhuren.

In afwijking van artikel 3, eerste lid, van de Leegstandwet kan de gemeenteraad, indien zij een verordening als bedoeld in artikel 4 van de Huisvestingswet 2014 heeft vastgesteld, in de leegstandverordening bepalen dat de leegstand van daarbij aangewezen categorieën woonruimten, gelegen in de gemeente of daarbij aangegeven delen van de gemeente, door de eigenaar wordt gemeld aan burgemeester en wethouders, zodra die leegstand langer duurt dan een in die verordening aangegeven termijn van ten minste drie maanden (artikel 6t lid 2 van de Crisis-en herstelwet).

Gemeenten hebben de mogelijkheid om leegstand te reguleren door middel van het vaststellen van een leegstandverordening (in de handreiking ‘Leegstand te lijf 2.0’ is in de bijlage een model leegstandverordening met toelichting opgenomen). In de handreiking zelf komen ervaringen van gemeenten en tips om goed om te gaan met een leegstandverordening uitgebreid aan bod in hoofdstuk 5 vanaf pagina 24). De leegstandverordening is in het leven geroepen zodat vastgoedeigenaren het gesprek moeten aangaan met de
gemeente over een oplossing voor leegstand. In de leegstandverordening legt de gemeente de
volgende stappen vast:
• Meldingsplicht;
• Verplicht leegstandsoverleg en leegstandsbeschikking;
• Verplichtende voordracht huurders door gemeente.

In het kader van de Crisis- en herstelwet experimenteert  bijvoorbeeld de gemeente Amsterdam met een eerdere interventiemogelijkheid. In Amsterdam moet leegstand na zes maanden gemeld worden (“niet eerder, geef de eigenaar eerst de kans het zelf op te lossen”), waarna de gemeente dankzij het Experiment niet na drie maanden maar al na twee maanden met de eigenaar rond de tafel gaat zitten. Na het leegstandsoverleg kan de gemeente op basis van het experiment aanvullende voorwaarden opnemen in de leegstandsbeschikking, zoals het opnemen van een termijn waarbinnen de woning geschikt moet zijn voor gebruik als woning. Het
experiment wordt vooralsnog alleen toegepast in de gemeente Amsterdam. Afhankelijk van het succes van het experiment kan dit in de toekomst mogelijk in wetgeving worden vastgelegd, waarmee de leegstandverordening een krachtiger instrument zou worden. Dit is echter afhankelijk van nadere besluitvorming. In de tussentijd is het wel mogelijk dat meer gemeenten in navolging van Amsterdam gebruik maken van het Experiment.

Zo kan Amsterdam, na vaststelling van een nieuwe leegstandverordening (waarin het experiment is opgenomen) ook eisen stellen aan het traject tot ‘gebruiksklaar’. Met de eigenaar maakt de gemeente concrete
afspraken over de verbouwing, inclusief tijdslijn. Dit legt de gemeente in een eerder stadium vast in een leegstandsbeschikking. Zo ontstaat een drukmiddel om het pand snel gebruiks- of verhuurklaar te krijgen. Daarbij is de eigenaar aan zet voor het weer in gebruik nemen van de woning. Tot slot is een duidelijke grondslag opgenomen voor het opleggen van een dwangsom als een eigenaar zich niet houdt aan gemaakte afspraken. Andere gemeenten kunnen bij ministeriële regeling aan het experiment worden toegevoegd.

Huurovereenkomst bepaalde tijd op grond van de Leegstandwet

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2021-09-18 om 16:26:04

Leegstandverordening
Sinds de Wet Kraken en Leegstand in werking is getreden op 1 oktober 2010 hebben gemeenten een nieuw instrument tegen leegstand: “De leegstandverordening”.
Deze wet beoogt zowel kraken als leegstand te bestrijden. Vanaf de inwerkingtreding is kraken strafbaar en krijgen gemeenten en vastgoedeigenaren een grotere verantwoordelijkheid in de bestrijding van leegstand. Een van de middelen die de overheid inzet is de plicht om leegstand na 6 maanden te melden.

In de Leegstandwet staan regels waaraan de gemeenten zich dienen te houden bij formulering van een leegstandverordening. De gemeenteraad kan in de leegstandverordening bepalen dat de leegstand van een of meer daarbij aangewezen categorieën gebouwen of gedeelten daarvan, niet zijnde woonruimte, gelegen in de gemeente of daarbij aangegeven delen van de gemeente, door de eigenaar wordt gemeld aan burgemeester en wethouders, zodra die leegstand langer duurt dan een in die verordening aangegeven termijn van minstens zes maanden.
Burgemeester en Wethouders kunnen aan de eigenaar van een leegstaand gebouw, respectievelijk het leegstaand gedeelte daarvan, een gebruiker voordragen zodra die leegstand langer duurt dan een in de leegstandverordening aangegeven termijn van minstens twaalf maanden. De eigenaar is verplicht om de voorgedragen gebruiker binnen drie maanden na de voordracht, een overeenkomst tot ingebruikname van het gebouw, respectievelijk het leegstaand gedeelte daarvan, aan te bieden.
Aangezien deze verordening een middel is ter bestrijding van leegstand van van onroerende zaken buiten woonruimte valt dit onderwerp buiten het bestek van de behandeling van dit boek. Ik ga in dit hoofdstuk verder niet in op deze verordening.

Verhuring onder de regels van de Leegstandwet
Door de regelgeving van de Leegstandwet kan ook een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden overeengekomen. De huurovereenkomst op die basis van de Leegstandwet wordt meestal voor een bepaalde periode gesloten. In de Leegstandwet staat in de artikelen 15 lid 9 Leegstandwet en 16 lid 9 Leegstandwet vermeld dat het zich niet houden aan bepaalde voorschriften zoals genoemd in de Leegstandwet tot nietigheid leidt. De bepaling van artikel 16 lid 9 Leegstandwet kan tot verwarring leiden. In dit artikel staat immers: “elk beding waarbij in strijd met het vijfde lid een langere opzeggingstermijn of in strijd met het zesde lid een kortere opzeggingstermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel dan wel van artikel 271, eerste, tweede en derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek wordt afgeweken, is nietig”.  Het lijkt echter niet de bedoeling elk beding dat in strijd is met artikel 16 lid 9 Leegstandwet met nietigheid te bestraffen. Dit blijkt ook niet uit de redactie van artikel 16 lid 13 Leegstandwet. In dit laatste artikel staat als aan het bepaalde in artikel 16 lid 12 Leegstandwet niet is voldaan, de verhuurder zich niet kan beroepen op het buiten toepassing blijven van bepaalde artikelen van de Leegstandwet, waardoor de overeenkomst verkleurt naar een reguliere huurovereenkomst. Er staat echter niet dat er sprake is van nietigheid, hetgeen wel voor de hand zou hebben gelegen als ingevolge artikel 16 lid 9 Leegstandwet afwijkingen van deze regeling met nietigheid zou zijn bestraft. Algehele nietigheid als bestraffing voor afwijking van artikel 16 Leegstandwet is vermoedelijk ook niet bedoeld door de wetgever. Verder had de wetgever dan ook voor een soortgelijke bepaling als genoemd in artikel 15 lid 19 Leegstandwet gekozen, waarin eenvoudig staat vermeld dat elk beding in strijd met dit artikel nietig zou zijn. Uitgangspunt zal daarom horen te zijn dat bedingen die strijdig zijn met dwingendrechtelijke bepalingen nietig zijn. Op dit uitgangspunt zal bovendien een nuancering toegepast moeten worden ingevolge de conversieregeling als genoemd in artikel 3:40 lid 2 BW. In het onderdeel “De conversieregel” heb ik hierover al beschreven hoe een ongeldige opzegging naar een geldige opzegging kan worden omgebogen. Verder zal er niet sprake zijn van nietigheid als de bescherming zich slechts richt naar het belang van één van de partijen. Er is dan sprake van een vernietigbare handeling. Daarnaast schrijft artikel 3:41 BW voor dat de nietigheid slechts een deel van de rechtshandeling betreft, de rest van de rechtshandeling in stand zal blijven.

Een nietigheid in een besluit van Burgemeester & Wethouders hoeft niet tot een nietigheid ingevolge de Leegstandwet te leiden. Te denken valt aan een vergunning die abusievelijk voor vijf jaar is verleend, terwijl deze vergunning bijvoorbeeld voor een eerste keer voor twee jaar verleend zou mogen worden. De rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, oordeelde in haar vonnis van 2 december 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:10162) dat de gemeente een vergissing had gemaakt bij de afgifte van de vergunningen, maar dat dit niet leidde tot een nietigheid op grond van de Leegstandwet. De gemeente had namelijk een vergunning afgegeven voor de duur van vijf jaar, hoewel voor sloopwoningen slechts een vergunning kan worden verleend voor de duur van twee jaar (met de mogelijkheid tot jaarlijkse verlenging tot een maximum van in totaal 7 jaar). De oorspronkelijke sloopdatum werd een paar keer uitgesteld maar op 8 juli 2020 meldt de verhuurder dat de woningen echt gesloopt gaan worden en zij verzocht huurders om de woning per uiterlijk 1 oktober 2020 te hebben verlaten. De kantonrechter zag geen aanleiding om consequenties te verbinden aan de door de gemeente gemaakte vergissing.

Allereerst is de kantonrechter van oordeel dat de vergunning aanwezig is. Aangezien bij de bestuursrechter geen bezwaar is gemaakt tegen de verstrekte vergunning gaat de kantonrechter uit van een formeel en deugdelijke beslissing. Dit geldt eens temeer omdat betrokkenen in een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang konden opkomen tegen de beslissing van Burgemeester & Wethouders (het leerstuk van de formele rechtskracht). Als er geen bezwaar of beroep is ingesteld, zoals in deze kwestie, moet dus van de juistheid van de leegstandvergunningen worden uitgegaan.

Voorts oordeelde de kantonrechter dat de nietigheid van de leegstandvergunningen in deze procedure vanwege het leerstuk van de formele rechtskracht niet kan worden aangenomen. Maar ook al zou dat leerstuk niet aan de orde zijn, indien de vergunningen voor de juiste termijn zouden zijn verleend, namelijk voor twee jaar, zou de Leegstandwet het mogelijk maken dat deze termijn jaarlijks met een jaar wordt verlengd tot maximaal zeven jaar. Daarom moet worden geoordeeld dat in het onderhavige geval geen sprake is van een niet reparabel en tot nietigheid van de vergunning leidend gebrek (Gerechtshof Amsterdam 15 januari 1998, ECLI:NL:GHAMS:1998:AI9708 (De Bondt/Haarlemveste), niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl). Voor dit oordeel bestaat des te meer aanleiding nu niet is gebleken dat gedaagden door de duur van vijf jaar in plaats van twee jaar (met jaarlijkse verlenging) zijn benadeeld.

In het huurcontract staat immers doorgaans dat de overeenkomst tussen partijen voor een bepaalde periode wordt gesloten, omdat de verhuurder duidelijk wil maken dat de huurder er slechts op kan rekenen dat de huurder een bepaalde periode van het gehuurde gebruik kan maken. Dit heeft dan wel tot consequentie dat de verhuurder de huurovereenkomst niet tussentijds kan beëindigen. Dit wordt ook bevestigd door de rechtbank te Groningen in haar vonnis van 15 november 2012 ECLI:NL:RBGRO:2012:BY3643 . Artikel 7:271 lid 1 BW is immers ook op deze huurovereenkomsten van toepassing. De huurovereenkomst kan door de verhuurder alleen worden opgezegd tegen het einde van de overeengekomen termijn.

Als de verhuurder de huurovereenkomst op elk moment wenst te beëindigen met inachtneming van de termijn van opzegging als genoemd in artikel 16 lid 6 Leegstandwet, dan zal de huurovereenkomst niet gesloten moeten worden voor een bepaalde periode. De begrenzing zal dan voor de verhuurder moeten volgen uit de lengte van de vergunning die voor de verhuring af wordt gegeven. De verhuurder zal dan de huurovereenkomst op elk moment op kunnen zeggen met inachtneming van de termijn van opzegging. Als de verhuurder vergeet de overeenkomst tegen het einde van de looptijd van de vergunning op te zeggen, dan zal de overeenkomst daarna worden geacht te zijn omgezet naar een reguliere overeenkomst voor onbepaalde tijd. Deze consequentie geldt ook als verhuurder verzuimt de huurovereenkomst op te zeggen, die voor bepaalde tijd is gesloten, als partijen een opzegging in de huurovereenkomst als voorwaarde voor huurbeëindiging hebben gemeld, en waarvan de bepaalde periode evenals de vergunning op hetzelfde moment eindigt. Ik ga hier in dit hoofdstuk verder op in.

Met de Leegstandwet heeft de wetgever een antwoord geformuleerd op de discussies over kraken. Er bestond een discussie over kraken, omdat kraken enerzijds een schending van het eigendomsrecht inhoudt, maar anderzijds omdat leegstand van woningen in tijden van woningnood op sociale bezwaren stuit.
Het is de bedoeling van de Leegstandwet om te voorzien in tijdelijke verhuring van woonruimte in specifieke situaties. Als er sprake is van onevenredig nadeel voor de woningeigenaar bij het verhuren van woonruimte, waarbij de huurbeschermingsbepalingen van toepassing zouden zijn, dan kan de Leegstandwet van toepassing worden verklaard. De Leegstandwet biedt de eigenaren van bepaalde leegstaande woningen en gebouwen de mogelijkheid deze tijdelijk te verhuren bij verkoop van de eigen woning of bij sloop en renovatie. De overheid biedt deze mogelijkheid, vanwege het feit dat leegstand kan leiden tot verpaupering en achteruitgang van de leefbaarheid van buurten en wijken.

De normale huurbescherming die de huurder van woningen wettelijk toekomt wordt op grond van artikel 15 lid 1 Leegstandwet aanzienlijk beperkt. Dit artikel zet immers  artikel 7:242 BW buiten toepassing. Daarmee wordt de semi-dwingende regeling  van bepaalde artikelen weggenomen. Zo kan worden afgeweken van de gebrekenregeling voor woningen die in verband met de Leegstandwet worden verhuurd. Hierdoor is het mogelijk een gebrekkige woning te verhuren zonder dat de verhuurder te kortschiet. Het is dan uiteraard wel noodzakelijk dat de verhuurder in zijn huurcontract uitdrukkelijk afwijkt van zijn onderhoudsverplichtingen. Doet de verhuurder dat niet, dan geldt de gebrekenregeling (artikel 7:204 BW) onverkort.

In artikel 15 lid 1 Leegstandwet staat bijvoorbeeld uitdrukkelijk dat artikel 7:206 lid 3 BW niet van toepassing is op verhuring op grond van de Leegstandwet. Dat betekent dat de huurder bij geconstateerde gebreken niet het zelfklusrecht toe kan passen en de redelijke kosten kan verrekenen met de huur. Het hof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 30 oktober 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:4533) moeten beslissen over een gevorderde verrekening van kosten met de huur bij het vervangen van een cv-installatie. Deze installatie kon niet meer worden gerepareerd. Gebruik van deze cv-ketel was onverantwoord. De huurder had toch verwarming en warm water nodig. De huurder had de ketel vervangen, omdat de verhuurder geen actie ondernam. De huurder  had tot het einde  van de huurperiode een huurachterstand laten ontstaan. De huurder bleef ook na rechtsgeldige opzegging gebruik van de woning maken. In eerste aanleg was beslist dat de opzegging terecht was gedaan en dat de huurders de woning ten onrechte niet hadden verlaten op het moment dat de overeenkomst wegens de opzegging eindigde. Er werd in eerste aanleg de onbetaalde huur toegewezen. Verder werd schade toegewezen vanaf het moment dat de huur was beëindigd tot het moment dat het gehuurde was ontruimd.

In deze zaak werd een beroep op huurverlaging niet gehonoreerd. De huurder had in beginsel wel recht op huurverlaging als er sprake was van een gebrek dat het huurgenot aantast. Deze vordering werd niet toegewezen, omdat de huurder niet voldoende had onderbouwd, wanneer  het gebrek was vermeld. Had men dit wel correct gedaan, dan was deze vordering vermoedelijk wel toegewezen.

Vervolgens werd een beroep op ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW) gedaan. Er kwam vast te staan dat vervanging van de cv-ketel noodzakelijk was. Het hof merkte volledigheidshalve ook op dat de verhuurder zich ten aanzien van de op haar rustende verbintenis om te zorgen voor een deugdelijk werkende cv-ketel niet heeft beroepen op enig opschortingsrecht in verband met de in augustus 2016 reeds ten dele bestaande huurachterstand. Dit is toch nog een merkwaardige draai aan deze kwestie. Het opschorten van een herstelverplichting wegens een huurachterstand is niet onomstreden. De verhuurder heeft de verplichting om het gehuurde gedurende de gehele huurperiode in goede staat van onderhoud te houden. Door dit niet te doen, ontstaat er van rechtswege verzuim. Dat verzuim is voor het verleden niet te herstellen. Voor de betaling van een huurachterstand is wel volledig herstel mogelijk. In het hoofdstuk  “Herstel Gebreken”, onderdeel “Opschorting herstelverplichting door verhuurder bij huurachterstand?“, ga ik hier ook verder op in.

De vordering tot ongerechtvaardigde verrijking werd wel toegewezen. De verhuurder had aangevoerd niet verrijkt te zijn, omdat de woning was verkocht en de woning niet voor een hoger bedrag was verkocht. Het hof overwoog hieromtrent: Verhuurder heeft de stellingen van de huurders niet  betwist dat zij de overeenkomst waarbij zij de woning aan een koper hebben verkocht, pas hebben gesloten nadat de nieuwe ketel was geplaatst. De koper kocht bij die koopovereenkomst dus een woning met daarin een net geplaatste nieuwe -ketel, en niet een woning met een (zeer) oude cv-ketel die hoognodig vervangen moest worden. Aangenomen kan worden dat dit heeft doorgewerkt in de koopprijs die de koper bereid was om voor de woning te betalen. De mate waarin dat het geval is geweest, is niet met mathematische zekerheid te bepalen, maar kan naar het oordeel van het hof in de gegeven omstandigheden in redelijkheid gesteld worden op het bedrag dat de huurders in verband met de plaatsing van de ketel aan het installatiebedrijf verschuldigd zijn geworden, zijnde € 2.126,02. Tot dat bedrag is de verhuurder dus verrijkt, terwijl daarvoor geen rechtvaardiging aanwezig is omdat huurder op haar eigen kosten had moeten zorgen voor plaatsing van een nieuwe cv-ketel. Mocht de koopovereenkomst zijn gesloten voordat de cv-ketel was geplaatst, dan had de stelling van de verhuurder nog wel doel kunnen treffen. Voor de goede orde merk ik hierbij op dat artikel 7:206 lid 3 BW weliswaar niet van toepassing is, maar de huurder via de weg van artikel 6:212 BW wel vergoeding van (een deel van) de kosten kan krijgen voor zover er na huurbeëindiging sprake is van ongerechtvaardigde verrijking.

Dat de huurbescherming in het kader van de Leegstandwet aanzienlijk wordt beperkt blijkt ook uit het buiten toepassing laten van de rechten die onderhuurders van woningen doorgaans kunnen oproepen.  Artikel 7:269 BW is immers op grond van artikel 15 lid 1 Leegstandwet ook buiten toepassing verklaard. Dit is logisch. Als het risico van onderverhuring bij de verhuurder zou komen te liggen, dan zou de regeling van de Leegstandwet gefrustreerd kunnen worden zodra een onderhuurder, in strijd met artikel 7:244 BW, of in strijd met het huurcontract, toch van het gehuurde gebruik maakt. Een tijdelijk bedoelde verhuring zou zonder deze bepaling dan uit kunnen lopen op een langdurige verhuring. Als de huurbescherming onverkort van toepassing zou zijn, zouden verhuurders niet snel geneigd zijn om een huurovereenkomst te sluiten, omdat dan bepaalde projecten (herontwikkeling, renovatie) door de wettelijk geregelde huurbescherming gefrustreerd kunnen worden. Deze wet bevat een uitzondering op de regels die gelden voor bovengenoemde overeenkomsten voor bepaalde tijd.  Artikel 7:271 lid 1 BW biedt doorgaans niet een oplossing, gezien de korte periode van maximaal  twee jaar (voor zelfstandige woonruimte) waarmee een verhuring van korte tijd plaats kan vinden. Vaak is er met een sloop-of renovatieproject een lange periode van voorbereiding nodig en is een verhuring van een woning voor maximaal twee jaar niet zinvol. De wetgever heeft aldus voor de regeling van de Leegstandwet niet eenzelfde regeling willen hanteren als genoemd in artikel 7:220 leden 2 en 3 BW en artikel 7:274 lid 3 BW. Die regelingen beogen een juist evenwicht te bieden tussen de belangen van de zittende huurder en die van de verhuurder die tot renovatie wil overgaan (zie het onderdeel: renovatie van gehuurde ruimten ), terwijl de regeling inzake tijdelijke verhuur in de Leegstandwet beoogt te voorkomen dat de eigenaar van een leegstaande woning in afwachting van voorgenomen sloop of vernieuwbouw niet tot tijdelijke verhuur van de woning overgaat omdat hij vreest dat een beroep op de wettelijke huurbescherming dan het realiseren van zijn plannen onmogelijk maakt. De verhuurder die van de Leegstandwet gebruik wenst te maken moet er dus zeker van zijn dat de huurder uit de woning ontruimd kan worden bij het einde van de overeengekomen periode. Het is een andere situatie als een verhuurder bij een zittende huurder met renovatie of vernieuwingsplannen van het gehuurde komt.

Geen ontruiming mogelijk zonder vonnis van de rechter

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-06-22 om 19:29:00

Voor alle huurovereenkomsten geldt dat een verhuurder na het verstrijken van de overeengekomen periode en na opzegging van de huurovereenkomst, het gehuurde niet op eigen gezag mag ontruimen. Als een huurder tegen de zin in van de verhuurder in het gehuurde blijft zitten, dan zal de verhuurder bij de rechtbank een procedure moeten starten. De rechter zal toestemming moeten geven om de huurder uit het gehuurde te ontruimen alvorens de verhuurder de gehuurde ruimte daadwerkelijk leeg mag maken. De verhuurder zal pas na ontvangst van de grosse van het vonnis met behulp van de deurwaarder tot ontruiming mogen overgaan Noot 132.
Na ontvangst van het vonnis door de huurder mag de verhuurder het gehuurde door een deurwaarder laten ontruimen. Voordat de ontruiming plaatsvindt, moet de deurwaarder de huurder eerst een bevel doen om het gehuurde te ontruimen. Doorgaans zal de deurwaarder in zijn brief (een exploot) de huurder bevelen de eventuele achterstallige huur te betalen en het gehuurde te ontruimen.
Een verhuurder die zelf het gehuurde ontruimt, maakt zich schuldig aan eigen richting en handelt onrechtmatig. Deze verhuurder zal schadeplichtig ten opzichte van de huurder zijn.

De huurder weigert het gehuurde te ontruimen

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-06-22 om 19:29:39

In het geval de huurder het gehuurde weigert te ontruimen na eindigen van de overeengekomen periode, dan zal de rechtsgeldigheid en de werking van het ontruimingsbeding als vervat in de overeenkomsten voor bepaalde tijd aan de rechter moeten worden voorgelegd. Het meest voor zich sprekende voorbeeld is de tijdelijke overeenkomst van artikel 7:271 lid 1 BW. Bij verstrijken van de overeengekomen termijn eindigt deze overeenkomst van rechtswege. De huurder gebruikt de woning na de overeengekomen termijn zonder recht of titel.

Waar het gaat om een bedongen ontruimingsverplichting als bedoeld in de artikelen 7:274 lid 2 BW en de beëindiging wegens het niet meer behoren tot een doelgroep (ouderen, gehandicapten en studenten) heeft de verhuurder ten aanzien van de bedongen ontruimingsverplichting een zware stelplicht en bewijslast, waar moeilijk aan valt te voldoen ingeval het beding niet schriftelijk is vastgelegd. Als echter door aantoonbare omstandigheden duidelijk kan worden gemaakt dat de huurder een overeenkomst heeft geaccepteerd als bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW, dan kan de wettelijke vertrouwensregel van artikel 3:35 BW Noot 126 met zich meebrengen dat de huurder na het verloop van de overeengekomen termijn de woning zal moeten ontruimen.

Voorheen neigde de feitenrechter, die het hier in overwegende mate voor het zeggen heeft, ertoe om in dit verband aan de letterlijke bewoordingen van het huurcontract een doorslaggevende betekenis toe te kennen. Illustratief is de uitspraak van de rechtbank Haarlem 7 mei 1993, WR 1993, 60. In het betrokken geval stond vast dat de huurder wist dat de verhuurder na een uitzending door Artsen zonder Grenzen, en na afloop van de in verband hiermee bedongen huurtermijn van 2,5 jaar weer in zijn eigen woning wilde terugkeren. En toch was de ontruimingsverplichting naar het oordeel van de rechtbank niet uitdrukkelijk bedongen! Voor andere uitspraken in dezelfde richting zie: Noot 128

Hoewel de partijbedoeling nu een grotere rol speelt bij interpretatie van positie van partijen dan voorheen het geval was en de feitelijke bewoordingen in het huurcontract hieraan onderschikt gemaakt dienen te worden, doet de verhuurder die zeker van zijn zaak wenst te zijn er dus goed aan in het huurcontract de formele gronden van opzegging te vermelden en daarbij tevens een ontruimingsbeding op te nemen. Zie voorbeeld: Noot 130
Het lijkt mij dat door uitbreiding van de opzeggingsgronden, de letterlijke bewoordingen van het huurcontract een belangrijker betekenis krijgt. Slechts uit duidelijke bedoelingen van partijen valt een onderscheid tussen de velen opzeggingsgronden te herleiden.

Verlenging van de huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde periode

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2022-08-01 om 22:57:30

Als in de huurovereenkomst voor woonruimte staat vermeld dat de huurovereenkomst voor een jaar is aangegaan en telkens na verloop van een jaar met een jaar wordt verlengd, geldt het volgende met betrekking tot de mogelijkheid van opzegging van de overeenkomst door de huurder.

Bij opzegging door de verhuurder in het kader van de overeenkomst voor bepaalde tijd die volgens contract elke keer met een jaar wordt verlengd, treden artikel 7:230 BW jo artikel 7:242 lid 2 BW in werking. Na de eerste termijn heeft de huurder van woonruimte recht op een overeenkomst voor onbepaalde tijd en dit recht kan hem niet contractueel worden ontnomen. Dit wordt ook bevestigd in het kortgedingvonnis van de rechtbank te Breda van 19 maart 2010 ( LJN: BL8552, sector kanton rechtbank Breda, 586764 ). Daarin wordt bevestigd dat van artikel 7:242 lid 2 BW niet ten nadele van de huurder van woonruimte kan worden afgeweken (alinea 3.7). Volgens de rechter valt ook uit de parlementaire geschiedenis te herleiden (alinea 3.8) dat artikel 7:230 BW voor woonruimte door de wetgever zo bedoeld is dat een overeenkomst voor woonruimte voor bepaalde tijd niet stilzwijgend (wederom) met een bepaalde tijd kan worden verlengd. De wetgever heeft hiermee beoogd te voorkomen dat de huurder in de nadelige positie komt dat hij na verlenging (telkens) geen gebruik kan maken van de in artikel 7:271 lid 5 onder a BW neergelegde bevoegdheid om een huurovereenkomst tussentijds (met in achtneming van een opzegtermijn van maximaal drie maanden) op te zeggen (alinea 3.9). De huurder kan wel zelf opteren voor verlenging van een overeenkomst voor bepaalde tijd als hij dat gezien zijn situatie in zijn voordeel acht. Deze regeling van artikel 7:230 BW is door de werking van artikel 7:242 BW immers semi-dwingend gemaakt. Van deze regeling kan dus wel in het voordeel van de huurder worden afgeweken. Als zich een verlenging van de overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW plaatsvindt, heeft de wetgever bepaald dat dit dan een verlenging voor onbepaalde tijd betreft.

Na de eerste termijn treden dus voor de huurder de opzegregels voor onbepaalde tijd in werking. De verhuurder is wel gebonden aan de verlenging en de daarbij geldende termijnen van opzegging. De verhuurder kan dan met inachtneming van de geldende termijnen van opzegging de huurovereenkomst slechts opzeggen tegen het einde van de eerste overeengekomen contractuele periode. De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam, lijkt in haar vonnis van 17 maart 2011 ( LJN: BP8530, sector kanton Rechtbank Haarlem, 495231/ CV EXPL 11-428 ) een onjuist standpunt in te nemen door verlenging van de overeenkomst van woonruimte toe te staan en een opzegging op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b BW jo lid 2 BW toe te kennen. Gezien het eerder weergegeven standpunt lijkt een verlenging van de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte niet mogelijk en had een beroep op huurbeëindiging wegens een beroep op een overeenkomst voor korte duur meer in de rede gelegen, hoewel de verlenging als vermeld in deze zaak een beroep hiertoe ook in de weg zou kunnen staan.

De uitspraak is gewezen voordat het huidige artikel 7:271 lid 1 BW werd ingevoerd. Ik ga er van uit dat door invoering van dit artikel deze uitspraak anders zou zijn geweest. Als immers uit het huurcontract niet blijkt dat er sprake is van een huurovereenkomst van voor maximaal twee jaar, maar een overeenkomst, waarbij partijen de intentie hebben langer dan twee jaar aan elkaar verbonden te zijn, dan voldoet deze overeenkomst niet aan de voorwaarden van artikel 7:271 lid 1 BW en is er een overeenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan. Als de overeenkomst voor zes maanden gesloten zou zijn onder het nieuwe artikel 7:271 lid 1 BW, dan zou verlenging van de overeenkomst tot maximaal een periode van twee jaar hebben geleid tot een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Let wel op de mogelijkheid deze huurperiode in verband met de coronacrisis voor een paar maanden te kunnen verlengen, zonder dat er een overeenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat.  Deze regeling is nu vastgelegd in de Wijzigingswet Boek 7. Verder is de wetgever bezig een mogelijkheid te creëren waarbij de termijn van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte tot drie jaar verlengd kan worden zonder dat er een huurperiode voor onbepaalde tijd ontstaat.

Het hof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 15 januari 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:89) beoordeeld dat verlenging van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte voor bepaalde tijd mogelijk was. Hier was sprake van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte waarvan partijen eerst een huurperiode van 1 juni 2013 tot 31 mei 2015 waren overeengekomen en nog binnen deze periode een aanvullende en aansluitende periode van 2 jaar waren overeengekomen door een nieuwe huurovereenkomst af te sluiten.  De kernvraag in deze zaak betrof de vraag of de aanvullende overeenkomst als een overeenkomst voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd aangemerkt diende te worden. De huurder was van oordeel dat voortzetting van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd op de wijze die de verhuurder beoogt, op basis van artikel 7:230 BW niet is toegestaan. Dat betekent dat de tweede huurovereenkomst als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (tussentijds) kon worden opgezegd, zoals hij heeft gedaan.

Het hof overwoog hierover het volgende. Artikel 7:230 BW waar de huurder zijn standpunt op baseert, bepaalt dat indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Uit de tekst van deze bepaling, de parlementaire geschiedenis ervan en de daarop gebaseerde jurisprudentie kon naar het oordeel van het hof niet worden afgeleid dat een huurovereenkomst die aansluit bij een eerdere huurovereenkomst voor bepaalde tijd per definitie als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet worden aangemerkt.

Het ging hier om een huurovereenkomst die vóór 1 juli 2016 tot stand was gekomen. Verwarring met het huidige artikel 7:271 lid 1 BW deed zich hier niet voor. De huurder had naar mijn mening zijn verweer gebaseerd op een te beperkte grondslag.  Het verweer baseren op louter artikel 7:230 BW is niet voldoende. Artikel 7:230 BW is immers gesitueerd in het onderdeel dat betrekking heeft op allerlei verschillende verhuringen en niet alleen op verhuring van woonruimte. Bij verhuring van bijvoorbeeld 7:230a BW-bedrijfsruimte is het gebruikelijk dat de huurovereenkomst verlengd wordt voor bepaalde tijd als er bijvoorbeeld een verlengingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen. Hier ging het niet om een verlengde overeenkomst, maar om een nieuwe overeenkomst, die tussen partijen was gesloten. Aangezien de rechtsverhouding tussen partijen niet was beëindigd (er had geen huurbeëindiging plaatsgevonden en er had ook geen oplevering plaatsgevonden), ga ik er daarom van uit dat hier ook sprake was van een verlengde overeenkomst, waarop artikel 7:230 BW van toepassing is.

Terecht stelt het hof dat op basis van dit artikel 7:230 BW in beginsel zou moeten gaan om verlenging van de overeenkomst voor bepaalde tijd en dat er bij uitzondering sprake kan zijn van een overeenkomst voor onbepaalde tijd op basis van dit artikel.  De huurder had in ieder geval de verlengde overeenkomst moeten vernietigen op basis van artikel 7:242 BW.  Artikel 7:242 BW kan de werking van artikel 7:230 BW voor woonruimte beperken of uitbreiden. De regeling van artikel 7:230 BW kan immers vernietigbaar verklaard worden als de tussen partijen gemaakte afspraken in strijd zijn met de positie van de huurder. Mij lijkt dat de verlenging van de overeenkomst zoals hier bedoeld de rechten van de huurder schaadt. De huurder zit dan vast aan een huurperiode voor bepaalde tijd, terwijl een huurperiode voor onbepaalde tijd de huurder veel zekerheden en bewegingsvrijheid geeft. Er kleven ook nadelen aan de overeenkomst voor bepaalde tijd voor de huurder van woonruimte. Zo kan de verhuurder deze overeenkomst met inachtneming van de termijnen van opzegging en onder vermelding van een grondslag op elk moment opzeggen, terwijl de opzegging van de overeenkomst voor bepaalde tijd alleen tegen het einde van een overeengekomen huurperiode kan worden beëindigd. Aan de overeenkomst voor bepaalde tijd kleven voor de huurder van woonruimte meer nadelen, omdat deze huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen termijn in ieder geval kan eindigen. De zekerheid van het kunnen huren gedurende de overeengekomen periode heeft een schaduwkant voor de huurder, namelijk dat deze overeenkomst kan worden beëindigd zonder dat de huurder aanspraak kan maken op  huurbescherming. Ik ben daarom van mening dat een huurovereenkomst voor bepaalde periode in het nadeel van de huurder is als je deze mogelijkheid van huren afzet tegen het huren voor onbepaalde periode. Als een huurder dus al rechten heeft om voor onbepaalde tijd te huren en dit recht wordt ingewisseld voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dan acht ik deze overeenkomst in strijd  met de regeling van artikel 7:273 BW.  Feitelijk kan deze overeenkomst die voor onbepaalde tijd geldt zonder opzeggingsgronden worden beëindigd.

Daarnaast zie ik een verlenging van de huurperiode voor bepaalde tijd niet passen in het (huidige) systeem van de wet. Een verlenging van de huurperiode in verband met de diplomatenclausule is nu wel mogelijk met een bepaalde periode, maar daarvan was hier geen sprake. Er wordt ook niet gesteld dat de bepaalde-tijd-clausule is verlengd. Bij verlenging van de bepaalde-tijd-clausule kom je feitelijk niet aan artikel 7:230 BW toe, omdat er al sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Deze huurovereenkomst wordt niet verlengd; er wordt dan alleen afgesproken dat de overeenkomst door partijen gedurende een bepaalde periode niet kan worden opgezegd.  Een dergelijke afspraak kan ook worden vernietigd wegens strijdigheid met artikel 7:271 BW.  Feitelijk wordt de huurder de mogelijkheid van opzegging met inachtneming van de wettelijke termijnen uit handen geslagen. Een dergelijke afspraak tot het sluiten van een minimum periode kan wel de eerste keer bij het sluiten van een huurovereenkomst worden overeengekomen. Dit wordt onder meer bevestigd in een vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 19 december 2017 (ECLI:NL:RBNNE:2017:4921).

Ik kan niet beoordelen of de eerste overeenkomst al diende te vallen onder de overeenkomst voor bepaalde tijd of dat deze overeenkomst diende te worden beschouwd als een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een bepaalde-tijd-clausule. Een overeenkomst voor bepaalde tijd dient immers aan bepaalde voorwaarden te voldoen. Als de overeenkomst niet aan deze voorwaarden beantwoord, dan is er geen sprake van een overeenkomst voor bepaalde tijd. Als er niet sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd, dan kom je niet toe aan de regeling van artikel 7:230 BW. Wellicht had het hof er beter aan gedaan eerst te beoordelen of er wel sprake was van een overeenkomst voor bepaalde tijd die viel onder de regeling van 7:230 BW.  Het hof is echter ook gebonden aan de twistpunten die hem worden voorgeschoteld. Als de huurder geen beroep op vernietigbaarheid van een beding doet, dan mag het hof dit argument niet zelf naar voren brengen. Volgens de huidige regeling zou deze overeenkomst onder toepassing van artikel 7:271 lid 1 BW verlengd kunnen worden voor onbepaalde tijd als deze overeenkomst onder deze regeling zou vallen. Het hof heeft die beslissingsbevoegdheid weer wel als er geconcludeerd zou worden dat het beding een ontduiking van de termijnen van opzegging zou zijn, want dit betreft dan een nietig beding. Het blijft aldus van belang eerst te beoordelen of er wel sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd. Als daarvan sprake is, dan zal bij verlenging van een bepaalde termijn bij woonruimte de regeling beoordeeld dienen te worden op basis van artikel 7:242 BW jo  artikel 7:230 BW. 

De huurovereenkomst met de zittende huurder kan wel worden verlengd op basis van artikel 7:274 lid 2 BW (diplomatenclausule) als partijen een verlenging afspreken voordat de lopende huurperiode is beëindigd. Verder kan de verhuurder een nieuwe overeenkomst sluiten met een andere huurder als de huurperiode is beëindigd en er geen nieuwe periode is overeengekomen. Deze periode geldt dan tot het moment van terugkeer van de eigenaar/eerdere huurder. Als er sprake is van een diplomatenclausule, dan is verlenging van een overeenkomst voor bepaalde tijd wel mogelijk. Uit niets bleek dat hier sprake was van een overeenkomst op basis van artikel 7:274 lid 2 BW, zodat op basis van dit artikel verlenging van de overeenkomst ook niet mogelijk was.

Ontduikingsconstructies

Er zijn situaties te bedenken die niet letterlijk onder verlenging van een huurovereenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW vallen maar wel het doel hebben de voormalige huurder het gehuurde ruimte door dezelfde huurder te laten gebruiken. Denk aan de volgende constructies:

  • De huurder woont samen met iemand die een huurcontract met de verhuurder sluit na beëindiging van het huurcontract met de huurder. Na verloop van de bepaalde periode huurt de oorspronkelijk huurder de overeenkomst voor bepaalde tijd;
  • De overeenkomst met de huurder wordt beëindigd. Er wordt een tijdelijke huurovereenkomst met een andere huurder gesloten, die met de oorspronkelijke huurder een onderhuurovereenkomst sluit.

Ik heb over deze constructies nog geen uitspraken gezien. Het lijkt mij dat er gerede kans dat deze constructies als ontduiking van de wettelijke regeling worden gezien en dat de voormalige huurder huurbescherming toekomt.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd voldoet niet aan de wettelijke vereisten

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2021-09-17 om 20:41:09

Wat is de positie van de huurder als de huurovereenkomst niet voldoet aan de door de wet gestelde eisen en er een overeenkomst voor bepaalde duur van een jaar is overeengekomen?

De huurovereenkomst die niet voldoet aan de eisen van artikel 7:274 lid 2 BW en niet voldoet aan de regeling die in de Leegstandwet staat opgenomen, en evenmin voldoet aan de bepalingen omtrent de doelgroepen, is een huurovereenkomst voor onbepaalde periode en kan dus tegen het einde van de overeengekomen periode door de verhuurder niet worden beëindigd wegens verstrijken van de overeengekomen periode. De rechter zal de vordering tot huurbeëindiging wegens het niet voldoen aan de voorwaarden als genoemd in deze wettelijke bepalingen immers niet toewijzen.

Als de overeenkomst eenmaal in het stadium is gekomen dat er sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd, dan neemt dit niet weg dat de overeenkomst in de eerste overeengekomen periode vaak niet kan worden opgezegd door partijen. Dit blijkt eveneens uit het arrest van het hof te Leeuwarden van 17 januari 2009 ( LJN: BH3087, gerechtshof Leeuwarden, 107.002.283/01 ). In dit arrest is het hof in rechtsoverweging 5 van mening dat opzegging pas plaats kan vinden tegen het einde van de overeengekomen periode wegens ontbreken van de mogelijkheid van tussentijdse opzegging binnen de overeengekomen periode (ook voor overeenkomsten waarop de mogelijkheid van opzegging van artikel 7:271 lid 1 sub b BW niet van toepassing is). Dit betekent dat het contract een contractuele beperking heeft van een aantal tijdstippen waartegen de huurovereenkomst kan worden opgezegd.

De rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar heeft in haar vonnis in kort geding van 14 februari 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:973) een onjuiste uitspraak gegeven. In de overeenkomst die in deze uitspraak onderwerp van geschil was, was een huurovereenkomst voor maximaal twee jaar gesloten. Verder was overeengekomen dat de overeenkomst tussentijds door zowel huurder als verhuurder niet opgezegd kon worden. De rechter was van oordeel dat hier sprake was van een nietig beding. De rechter haalde het nietige beding uit de overeenkomst en bepaalde voorts dat er sprake was van een overeenkomst voor bepaalde tijd. De ontruiming werd toegewezen. Door de bepaling dat de overeenkomst tussentijds door de huurder niet op te zeggen is, lijkt dit eerder een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur waarbinnen partijen de overeenkomst niet kunnen beëindigen. Deze variant van een overeenkomst van onbepaalde tijd is gewoon geldig. Dit is ook beschreven in het onderdeel: “Intermezzo: de bepaalde tijdsclausule“. Minister Blok heeft immers bij de introductie van de tijdelijke huurcontracten voor bepaalde tijd niet beoogd afbreuk te doen aan de gangbare praktijk onder commerciële verhuurders van het hanteren van een minimumcontractsduur. Hoe is het onderscheid te maken tussen de overeenkomst voor bepaalde tijd met een “nietig beding” zoals door de kantonrechter is gesteld en de overeenkomst met een minimumcontractsduur? Dat onderscheid is niet te maken. Daarom moet de overeenkomst worden uitgelegd op een voor de huurder meest gunstige manier  (de contra proferentem regel).

In artikel 7:271 lid 2 BW staat dat een huurovereenkomst van onbepaalde tijd kan worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag (meestal de eerste van de maand). Er staat dus niet dat partijen de huur kunnen opzeggen tegen iedere voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Het staat huurder en verhuurder dus vrij aan te geven dat niet tegen iedere betaaldag kan worden opgezegd, maar slechts tegen een bepaalde in de toekomst gelegen betaaldag.

De wet wijkt hier niet af van de termijn van opzegging, want die blijft gelijk aan de in de wet gestelde termijn van één maand voor de huurder en drie maanden minimaal en zes maanden maximaal voor de verhuurder. Dit betekent dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd die door partijen van 1 april 2015 tot 1 april 2016 wordt aangegaan door de huurder schriftelijk moet worden opgezegd voor 1 maart 2016 tegen 1 april 2016, terwijl de verhuurder de huurovereenkomst schriftelijk op dient te zeggen voor 1 januari 2016 tegen 1 april 2016.

De overeenkomst voor korte tijd ex artikel 7:271 lid 1 BW

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2024-03-11 om 21:54:09

De regeling tot en met juni 2016
In de regeling tot en met juni 2016 was een overeenkomst voor korte tijd op grond van artikel 7:271 lid 1 BW niet mogelijk, waarbij een overeenkomst voor bepaalde tijd kan worden gesloten die zonder opzegging kon worden beëindigd.

De wettelijke regeling vanaf 1 juli 2016
Uit de huidige regeling van artikel 7:271 lid 1 BW volgt dat partijen in het kader van verhuurde zelfstandige woonruimte een huurovereenkomst kunnen sluiten voor de duur van maximaal twee jaar. Voor onzelfstandige woonruimte geldt de duur voor maximaal vijf jaar. De artikelen 271, 274, 274a tot en met 274f, 275 en 277 van Boek 7, zoals deze door de Wet doorstroming huurmarkt 2015 zijn komen te luiden, zijn niet van toepassing op huurovereenkomsten die vóór het in werking treden van die artikelen zijn gesloten (artikel 208 ha Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek).

De wettelijke voorwaarden voor de overeenkomsten ten behoeve van overeenkomsten die een bepaalde periode gesloten kunnen worden, staan onder meer vermeld in de artikelen artikel 7:271 lid 1 BW (Ad 1), 7:274 lid 2 BW (Ad 2) en de artikel 7:274a BW tot en met artikel 7:274f BW (Ad 3). Om het onderscheid tussen deze artikelen duidelijk te maken laat ik de verschillen tussen deze artikelen in het kort de revue passeren.

Als deze mogelijkheid van verhuring in het kader van deze regeling mogelijk is, dan mag geen overeenkomst van naar aard korte duur worden gesloten (artikel 7:232 lid 2 BW). Deze regeling wordt in 2024 grotendeels afgeschaft. De huurovereenkomst van naar aard korte duur zal na grotendeels afschaffing van artikel 7:271 BW weer aan  belang toenemen.

De bedoeling van die wet was om meer eigenaren te verleiden om hun woning (tijdelijk) te verhuren. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou de norm blijven. In de particuliere verhuurmarkt bleek echter dat de tijdelijke contracten meer regel dan uitzondering werden. Verhuurders gebruiken deze tijdelijke huurcontracten als een proefperiode, waarna zij een andere huurder zoeken die vaak meer moet betalen. De wetgever heeft om deze reden  beslist de overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW grotendeels af te schaffen. In sommige situaties blijft een overeenkomst ex 7:271 lid 1 BW in afgeslankte vorm bestaan.

Deze wettelijke mogelijkheid om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te kunnen sluiten wordt beëindigd in 2024. De wettelijke regeling is al door de Tweede Kamer en de Eerste kamer goedgekeurd. Deze Wet vaste huurcontracten wordt ingevoerd bij Koninklijk Besluit.

Afschaffing van artikel 7:271 lid 1 BW (tegen vermoedelijk 1 juli 2024)

De Wet vaste huurcontracten heeft als doel huurders meer zekerheid te bieden en te beschermen tegen de negatieve gevolgen van de woningnood en ongelijke machtsposities. Het gebruik van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd dient volgens de wetgever weer de norm te worden. Daartoe schrapt deze Wet vaste huurcontracten de mogelijkheid voor verhuurders om algemene tijdelijke huurovereenkomsten aan te bieden voor zelfstandige woningen.

Volgens de memorie van toelichting bij deze wet is betaalbaar wonen is een grondrecht en een mensenrecht, omdat wonen een basisbehoefte en eerste levensbehoefte is. Daarom is woonzekerheid belangrijk voor het welzijn van mensen. Onzekerheid over je woonsituatie leidt tot fundamentele bestaansonzekerheid, en bestaanszekerheid is nodig voor mensen om hun leven vorm te kunnen geven, om vrij te zijn. Bij dit beginsel past niet een algemene regeling van tijdelijke huurcontracten.

Uit de evaluatie blijkt dat particuliere verhuurders op dit moment meer gebruik maken van tijdelijke contracten. Het lijkt erop dat het aantal particuliere verhuurders dat met tijdelijke contracten werkt eerder stijgt dan daalt. Ruwweg de helft van de nieuwe huurcontracten die deze groep sinds inwerkingtreding van de wet afsloot, zijn tijdelijke huurcontracten.

De conclusie luidt dat niet goed is vast te stellen of door de introductie van tijdelijke huurcontracten de woningvoorraad meer optimaal wordt benut. Daarmee wordt niet voldaan aan de doelstellingen van het
wetsvoorstel. Het beeld is dat tijdelijke huurovereenkomsten niet hebben gezorgd voor meer doorstroming op de woningmarkt.

Uit de evaluatie blijken ook enkele negatieve neveneffecten, die voortkomen uit de mogelijkheid van het sluiten van vaste huurcontracten: de huren stijgen sneller, de leefbaarheid van buurten verslechtert, huurders ervaren meer onzekerheid en verhuurders zetten tijdelijke overeenkomsten in als machtsmiddel.

Het was in ieder geval de bedoeling dat er voor zelfstandige woonruimte een wijziging in de wet plaats zou vinden, waardoor tijdelijke verhuring aan banden gelegd zou worden. Met een wijzigingsvoorstel van Sandra Beckerman (SP) en Faissal Boulakjar (D66) is er ook een eind gemaakt aan de reguliere tijdelijke verhuur voor kamers voor de duur van maximaal vijf jaar.

Een kopie van de Memorie van Toelichting op deze wet treft u hierbij als bijlage aan. Een tekst van het voorstel van de Wet vaste huurcontracten treft u hierbij als  bijlage aan.

Nieuwe regels voor tijdelijke verhuring

Er zijn nieuwe mogelijkheden gecreëerd voor tijdelijke verhuur. Alleen onder bepaalde voorwaarden kan er nog sprake zijn van tijdelijke verhuring. Mensen die gaan samenwonen en daardoor een ongebruikte woning hebben, mogen deze tijdelijk gaan verhuren. Ook kunnen particuliere verhuurders verhuur aan een familielid als opzeggingsgrond gebruiken, al zal de rechter dan nog wel een afweging maken tussen de belangen van de zittende huurder en het betreffende familielid. De doelgroepen overeenkomsten, zoals jongerencontracten, campuscontracten en  contracten voor grote gezinnen blijven gewoon bestaan. Short stay en tussenhuur blijven ook bestaan met de gewijzigde wet.

Dit wetsvoorstel is direct van toepassing op alle nieuwe huurovereenkomsten. De reeds overeengekomen tijdelijke overeenkomsten zullen na verloop tijd uitgefaseerd zijn. Deze overeenkomsten zijn immers slechts  voor een tijdelijke periode gesloten.

Hieronder staat vermeld onder welke omstandigheden de corporaties onder verband van artikel 7:271 lid 1 BW een tijdelijke huurovereenkomst mochten sluiten.  Deze mogelijkheid blijft voor corporaties bestaan. Daarnaast is het mogelijk voor particulieren verhuurders om tijdelijke overeenkomsten af te sluiten onder dezelfde voorwaarden als dat voor corporaties al mogelijk was op basis van artikel 22a Rtiv. Het gaat dan om de volgende verhuringen:

  • huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
  • huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
  • huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte, en
  • huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten.

De hieronder  weergeven mogelijkheid om een huurder toe te laten moest wegens de Regeling tijdelijke huurcontracten wezen worden ingevoerd. Dit geldt niet voor particuliere verhuurders. Zie het onderdeel: Regeling tijdelijke huurcontracten wezen. Om deze verhuring mogelijk te maken moest ook artikel 22a Rtiv worden aangepast. het betreft de volgende mogelijkheid tot verhuring.

  • huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.

Afschaffing de mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs na de overeengekomen periode

Artikel 7:249 BW was in verband met de introductie van de overeenkomst van korte duur (artikel 7:271 BW) uitgebreid. De huurder kon volgens de nieuwe regeling tot uiterlijk zes maanden na afloop van een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter als bedoeld in artikel 271 lid 1, tweede volzin, de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. In de Wet vaste huurcontracten wordt deze mogelijkheid weer afgeschaft. De huurder die nog wel een tijdelijk huurcontract kan sluiten moet hierop  bedacht zijn. Deze huurders moeten dus de huurprijs laten toetsen binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst. Het valt niet goed te begrijpen waarom de wet de mogelijkheid van de huurder om de huurprijs te kunnen laten toetsen na beëindiging van de overeenkomen periode heeft afgeschaft voor deze overgebleven mogelijkheden om woningen tijdelijk te verhuren.

Tot die tijd dat deze wettelijke regeling van kracht wordt blijft het nog mogelijk om tijdelijke huurcontracten te sluiten die van rechtswege eindigen. De nieuwe wet is namelijk niet van toepassing op reeds bestaande tijdelijke huurovereenkomsten.

De uitwerking van de regeling ex artikel 7:271 lid 1 BW

Deze onderstaande mogelijkheid om een woning in zijn algemeenheid  tijdelijk te kunnen verhuren komt in 2024 te vervallen. Zolang deze wettelijke regeling nog van kracht is luidt deze als hieronder weergeven. De jurisprudentie blijft van belang  voor de gevallen waarvoor nog wel een tijdelijke overeenkomst kan worden gesloten.

Ad 1
Artikel 7:271 lid 1 sub a BW vermeldt dat een overeenkomst van zelfstandige woonruimte voor de duur van maximaal twee jaar van rechtswege eindigt na verstrijken van deze overeengekomen termijn, met dien verstande dat de verhuurder wél is verplicht om de huurder niet eerder dan drie maanden vóór het einde van de overeengekomen duur, maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, schriftelijk te informeren over het verstrijken van de overeengekomen duur. Er is géén opzegging nodig om deze huurovereenkomst te laten eindigen. De huurder heeft het recht om deze huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. Voor de overeenkomst van onzelfstandige woonruimte geldt een termijn van maximaal vijf jaar. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 7:228 lid 1 BW onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd. De uitzondering op de verlenging voor onbepaalde tijd wordt in dit onderdeel besproken.

In dit artikel staat weliswaar dat artikel 7:228 lid 1 BW onverkort van toepassing is, maar dit moet toch met een korreltje zout worden genomen. De overeenkomst die valt onder dit artikel (zoals bijvoorbeeld een huurovereenkomst kantoorruimte met de overeengekomen duur van één jaar) eindigt van rechtswege op grond van artikel 7:228 lid 1 BW, zonder dat een mededeling of opzegging nodig is. De mededeling die nog wel moet worden gedaan is een ontruimingsaanzegging, doch dit is een specifiek door de wet gestelde eis, die moet worden gevolgd na huurbeëindiging om de wettelijke verlenging van de ontruimingstermijn te laten starten. Dit is dus hier niet het geval. De verhuurder moet toch nog actie ondernemen om de huurovereenkomst te laten eindigen. De mededeling hoeft weliswaar niet aan de voorwaarden van een opzegging te voldoen, doch als de hier bedoelde mededeling wordt vergeten, dan ontstaat er toch een overeenkomst voor onbepaalde tijd. In de Memorie van Antwoord op de wet Doorstroming Huurmarkt heeft de minister overwogen dat het systeem tot gevolg heeft dat wanneer de verhuurder heeft nagelaten de aanzegging tijdig te sturen dit in principe niet door de rechter kan worden hersteld, met als gevolg dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan (MvA, Kamerstukken I, 2015/16, 34 373, E, p. 7). In een zaak waarin de huurovereenkomst eindigde op 28 februari 2017 stuurde de verhuurder op 1 februari 2017 de mededeling tot beëindiging van de huurperiode. Naar het oordeel van de kantonrechter als voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland van 16 mei 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:3011 ) diende de verhuurder de kennisgeving daarom uiterlijk op 31 januari 2017 aan de huurder te sturen. Door de kennisgeving op 1 februari 2017 te sturen was zij daarom te laat. Om die reden mocht de huurder er volgens de rechter op vertrouwen dat de verhuurder de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wenste voort te zetten en kennelijk geen gebruik wenste te maken van de mogelijkheid de huurovereenkomst van rechtswege te laten eindigen op de overeengekomen datum. De vordering tot ontruiming werd daarom afgewezen.

Bij een te vroege kennisgeving van de huurbeëindiging, die dus eerder dan de voorgeschreven termijn van 3 maanden plaatsvindt, zal de huurperiode dus ook voor onbepaalde tijd verlengd dienen te worden. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden besliste in zijn arrest van 22 februari 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:1345) dat een te vroege mededeling van twee dagen niet hoefde te leiden tot een verlenging van de huurperiode voor onbepaalde tijd. Het hof beargumenteerde deze beslissing als volgt. De aanzeggingsplicht is volgens het hof bedoeld om de huurder er tijdig van op de hoogte te stellen dat hij de woning moet verlaten en enige tijd te gunnen om op zoek te gaan naar een andere woning. De bepaling dat deze aanzegging niet eerder dan drie maanden voor het einde van de huur kan plaatsvinden, voorkomt dat verhuurders in de huurovereenkomst al kunnen voldoen aan de aanzeggingsplicht door daarin alvast op te nemen (aan te zeggen) dat de huurovereenkomst na één of twee jaar eindigt. In dit geval is sprake van een zeer geringe afwijking van de termijn van aanzegging van slechts twee dagen. Na de aanzeggingsbrief was het voor de huurder duidelijk dat de huurovereenkomst zou eindigen, zodat zij op zoek moest naar een andere woning. Bij het voorgaande komt nog dat de huurder al enkele dagen na de ontvangst van de brief van 12 oktober 2020 een advocaat had ingeschakeld en dus wist (en er rekening mee moest houden) dat de verhuurder twee maanden de tijd had om zijn te vroege aanzegging te herstellen door alsnog binnen het juiste tijdvak een aanzeggingsbrief te sturen. De huurder heeft vervolgens op 16 december 2020 bezwaar gemaakt tegen de aanzegging, toen de periode was verlopen waarbinnen de verhuurder alsnog een juiste aanzegging kon doen. Daarnaast vond het hof het relevant dat de verhuurder geen professionele verhuurder was  (dit was het enige pand dat hij verhuurde). Ook had de huurder niet betwist dat de verhuurder geen commerciële huurprijs rekende.

Tot eenzelfde oordeel komt de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland in haar vonnis van 21 april 2022 (ECLI:NL:RBNNE:2022:1528). In deze zaak was de aanzegging ongeveer 3 maanden te vroeg plaats gevonden. Hier was sprake van contractueel medehuurderschap. Tijdens de laatste maanden van de huurperiode was er door een huurder contact opgenomen met de verhuurder met de vraag of er de laatste maanden een huurkorting verkregen kon worden wegens vroegtijdig vertrek van één van de huurders. Ik laat hierbij de complicaties van de beëindiging van de huurovereenkomst door een contractuele medehuurder buiten beschouwing.  Voorts had één van de huurders ruim vier maanden vóór het einde van de overeenkomst door de verhuurder bevestigd gekregen dat de huur uiterlijk op 31 januari van het volgende jaar zou eindigen en dat een opzegging niet nodig zou zijn, maar dat een “aanzegging” van huurbeëindiging slechts noodzakelijk is.

Tijdens de procedure werd door de verhuurder gesteld dat de noodzakelijke mededeling waarmee de huurbeëindiging werd te kennen gegeven weliswaar te vroeg was gestuurd maar een beroep doen op de te vroege kennisgevingstermijn, zoals huurders thans deden,  naar de mening van de verhuurder, gezien de omstandigheden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was.

De kantonrechter overwoog dat de redelijkheid en billijkheid eraan in de weg kunnen staan dat op grond van artikel 7:271 lid 1 BW een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. De rechter dient echter bij de toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid de nodige terughoudendheid betrachten.

De kantonrechter concludeerde dat aanzeggingsplicht is bedoeld om de huurder er tijdig van op de hoogte te stellen dat hij de woning moet verlaten en om hem enige tijd te gunnen om op zoek te gaan naar een andere woning. De huurder mag niet voor verrassingen komen te staan. Na de e-mail van 7 oktober 2021 van de verhuurder (ik laat de vraag door wie de opzegging was verstuurd hierbij buiten toepassing) was het naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter voor huurders voldoende duidelijk dat de huurovereenkomst eindigde en dat zij op zoek moesten naar een andere woning, zoals zij zelf ook al opperden in de mail van 6 oktober 2021.” (….) Anders gaan wij wat actiever zoeken naar een nieuwe woning komende tijd. Alvast bedankt! (…)”. De kantonrechter achtte ook hier weer van belang dat onweersproken door huurders is gebleven dat een huurder op 24 november 2021 aan de verhuurder heeft gevraagd of er voor de resterende periode een huurkorting kon plaatsvinden. Hieruit blijkt eveneens dat huurders er wel degelijk op de hoogte waren dat de huurovereenkomst per 31 januari 2022 zou eindigen. Onder deze omstandigheden zou het vasthouden aan het vereiste van een mededeling binnen het wettelijk tijdvak naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

Zie ook het vonnis van de rechtbank Gelderland van 7 december 2022 (ECLI:NL:RBGEL:2022:7115). Ook hier kon een mededeling van huurbeëindiging die zeven dagen te vroeg was aangezegd niet leiden tot het verkleuren van de overeenkomst naar onbepaalde tijd.  De kantonrechter onderbouwt dit als volgt: Hoewel uitgangspunt is dat met een beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid terughoudend moet worden omgegaan, is de kantonrechter van oordeel dat het gelet op de omstandigheden van dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat op grond van het feit dat de aanzeggingsbrief zeven dagen te vroeg is ontvangen, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder ook door de eerdere aanzegging aan de ratio van de aanzeggingsplicht heeft voldaan. De huurder had die aanzegging ook erkend te hebben ontvangen en het was de huurder duidelijk dat ze de woning moest verlaten. Door de huurder is ook niet aangetoond en/of aangevoerd dat ze in haar belangen was geschaad. Daar stond tegenover dat voldoende aannemelijk is dat de verhuurder bij onverkorte toepassing van artikel 7:271 lid 1 BW in een redelijk belang werd geschaad. In dat geval is de huurovereenkomst immers per 1 januari 2022 voor onbepaalde tijd verlengd, terwijl de verhuurder blijkens de huurovereenkomst en de inhoud van de aanzeggingsbrief juist niet de intentie had om de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voort te zetten. Door het geslaagde beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, was de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 31 december 2021 van rechtswege geëindigd.

Ik vind de rechtszekerheid met deze uitspraken niet gediend. De termijnen zijn duidelijk in de wet gesteld en daar moet de verhuurder zich aan houden. Aangenomen dient te worden dat artikel 7:271 lid 1 BW dwingend recht bevat. Uit de redactie van artikel 7:271 lid 1 BW blijkt dit niet. Als van dit artikel afgeweken zou kunnen worden, dan zou van dit artikel doorgaans alleen in het voordeel van de verhuurder in de overeenkomst afgeweken kunnen worden, wat de werking van dit artikel teniet zou doen. De redelijkheid en billijkheid kan alleen in uitzonderlijke situaties worden toegepast. Ik vind dit geen uitzonderlijke situatie: de verhuurder heeft een onjuiste termijn toegepast. Dat gebeurt vaker bij termijnen van opzegging. Er is bovendien geen bijzondere situatie aangevoerd, waarop de redelijkheid en billijkheid kan worden gebaseerd. Dat één van de huurders de opmerkingen had gemaakt die hierboven zijn weergegeven, geeft juist weer dat de huurder niet van de wettelijke regels op de hoogte was. Als hij wel van de regels op de hoogte was geweest, dan had de huurder wel duidelijk gemaakt dat de mededeling geen effect had, omdat deze mededeling te vroeg was gedaan. Dat de huurders nu te kennen hebben gegeven dat de huurovereenkomst zou eindigen, maak dan dat de rechter het redelijk vindt dat de huurder aan de mededeling gehouden kon worden, hoewel deze ter vroeg was gedaan. Ik vind het merkwaardig dat de redelijkheid en billijkheid er hier voor kan zorgen dat een onjuist standpunt van de huurder er toch voor kan zorgen dat de huurovereenkomst toch eindigt op de door de verhuurder gewenste datum. Uit deze jurisprudentie moet toch wel rekening worden gehouden met de mogelijkheid van huurbeëindiging als de mededeling te vroeg wordt gedaan.

De huurder hoeft de overeenkomst niet op te zeggen als deze de huurovereenkomst wil laten eindigen tegen het einde van de overeengekomen periode. Artikel 7:228 BW geldt onverkort voor de huurder. Als de verhuurder vergeten is tijdig de mededeling te doen, dan loopt de huurovereenkomst dus – in overeenstemming met bovengenoemde uitspraak – in beginsel voor onbepaalde tijd door. De verhuurder dient er nog wel zorg te dragen voor een tijdige voorinspectie van het gehuurde. De verhuurder zal hierin het initiatief moeten nemen. De verhuurder weet dan ook of hij aan de huurder vast zit, omdat hij te laat de mededeling heeft gedaan, tenzij de huurder zelf het gehuurde tegen het einde van de overeengekomen periode wenst te verlaten. Als de huurder zich houdt aan de overeenkomst, dan kan de verhuurder de huurder niet houden aan het huren van de woonruimte voor een langere periode dan de overeengekomen periode. Dan geldt dat de huurder aanspraak kan maken op beëindiging van de huurovereenkomst van rechtswege. De huurder heeft dus een keuze bij een late mededeling door de verhuurder: hij kan de huurovereenkomst dus voor onbepaalde tijd voort laten zetten, of de huurovereenkomst van rechtswege laten eindigen. Ik vrees dat dit onderscheid niet iedereen duidelijk zal zijn.

In een kort geding van 26 november 2021 voor de rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2021:5830) was onder meer onderwerp van geschil of de mededeling van beëindiging van de huurperiode ook de echtgenoot bereikt moet hebben. Apart in deze zaak was dat de huurder dit argument naar voren had gebracht, maar dat de huurder ook gedurende de zitting “door de mand was gevallen” omdat bleek dat de huurder kennelijk documenten had vervalst waaruit zou blijken dat hij ongehuwd zou zijn.

De huurder had zich ook op het standpunt gesteld dat de mededeling niet het effect bereikt zou hebben, omdat deze mededeling niet aangetekend verstuurd zou zijn, zoals in de algemene bepalingen zou zijn voorgeschreven. De huurder had erkend de mededeling te hebben ontvangen. Conform vaste jurisprudentie besliste de rechter dat de mededeling effect had. Er bestaat immers niet zonder meer een regel dat een opzegging die op dergelijke wijze is gedaan rechtsgevolgen mist. Volgens de wetsgeschiedenis is dit vormvoorschrift bedoeld om misvattingen omtrent verzenden en ontvangen uit te sluiten.

Voor wat betreft het aanzeggen van de mededeling aan de huurder nam de rechter het volgende standpunt ten overvloede in mocht de huurder wel gehuwd zijn geweest: “De strekking van deze bepaling is blijkens de parlementaire geschiedenis om de echtgenoot of geregistreerd partner ingeval van echtscheiding tussen haar en de huurder een recht op huurbescherming toe te kennen. Van echtscheiding is in het onderhavige geval geen sprake. Deze wetsbepaling heeft niet tot gevolg dat de medehuurder partij wordt bij de huurovereenkomst. Indien de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt wordt de medehuurder tot huurder en dus de contractuele wederpartij van de verhuurder. Uit de tekst noch uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:266 lid 3 BW blijkt dat een bijzonder geval als het onderhavige (de tijdelijke huurovereenkomst voor korte tijd) door de wetgever onder ogen is gezien”.

Naar mijn mening slaat de rechter in haar argumentatie een stapje over. In artikel 7:271 lid 1 BW staat dat de huurovereenkomst ex artikel 7:228 BW van rechtswege eindigt, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Aan deze mededelingsplicht heeft de huurder voldaan. De huurovereenkomst eindigt aldus van rechtswege. Dat geldt naar mijn mening eens te meer nu artikel 7:271 lid 3 BW op deze situatie niet van toepassing is. In artikel 7:271 lid 3 BW staat immers dat de huur opgezegd moet worden jegens zowel de huurder als de medehuurder. Een opzegging van de huurovereenkomst is echter, gezien het gestelde in artikel 7:271 lid 1 BW, niet nodig, omdat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt. Uit rechtsoverweging 4.12 van het vonnis lijkt echter wel dat volgens de kantonrechter in beginsel een verplichting geldt om de aanzegging einde huur tevens aan de partner als wettelijke medehuurder te sturen. Ik weet echter niet op welk artikel de rechter dit standpunt op baseert. Voor de zekerheid kan het geen kwaad de bedoelde aanzegging dus ook naar een medehuurder als bedoeld in artikel 7:266 BW te sturen.  In artikel 7:271 BW is slechts gesteld dat de mededeling van huurbeëindiging aan de huurder gedaan moet worden. Aangezien het de bedoeling is dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt en de echtgenoot in beginsel geen aanspraak op huurbescherming kan doen bij huurbeëindiging van een dergelijk contract, is de bescherming die artikel 7:266 BW biedt, hier niet aan de orde. Ik ben het met de rechter eens dat bij het formuleren van artikel 7:266 BW, niet is voorzien in de tijdelijke overeenkomsten ex artikel 7:271 BW. Het lijkt mij dan ook voldoende dat de mededeling conform de wet alleen aan de huurder gedaan moet worden en dat de echtgenoot niet in deze correspondentie berokken hoeft te worden. Dat is natuurlijk anders als deze echtgenoot ook contractspartij is.

Hielkema en Nederveen zijn in hun noot bij deze uitspraak (WR 2022/54) van mening dat  onder het begrip “huurder” begrepen zou kunnen worden de geregistreerd partner en de wettelijke medehuurder. Zij achten het wenselijk dat de echtgenoot of geregistreerd partner ieder een afzonderlijke aanzegging ontvangt. Ik vind dat gezien het bovenstaande ver gezocht. Aangezien hier verschillend over gedacht kan worden kan het geen kwaad voor de zekerheid toch afzonderlijke aanzeggingen te sturen aan de geregistreerd partner en/of de  wettelijk medehuurder.

Zij zijn van mening dat de verhuurder zowel de huurder als de partner (medehuurder) in het ontruimingskortgeding had dienen te betrekken. Zij achten het aannemelijk dat een deurwaarder zal weigeren het ontruimingsvonnis te executeren als deze op de hoogte raakt van de aanwezigheid van een wettelijk medehuurder die geen partij is geweest in de ontruimingsprocedure. Aangezien de wettelijke medehuurder een eigen titel tot gebruik van de woning heeft, zal de wettelijke medehuurder niet als “de zijnen en het zijnen” aangemerkt kunnen worden  en zal inderdaad ook jegens de wettelijke medehuurder een ontruimingstitel gehaald moeten worden.

Ad 2
Artikel 7:274 lid 1 sub b BW vermeldt dat de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst slechts toe kan wijzen: indien de verhuurder zijn vordering baseert op een beding als omschreven in artikel 7:274 lid 2 BW, terwijl bovendien aan de eisen van dit artikel is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming van het gehuurde (huurbeëindiging in het kader van diplomatenclausule).

Ad 3
De artikelen 7:274a BW tot en met artikel 7:274f BW geven weer dat de verhuurder de huurovereenkomst op kan zeggen wegens “dringende redenen” als de huurder niet meer tot de doelgroep behoort voor wie de woning is bedoeld. De reeds bestaande mogelijkheden voor het beëindigen van de huurovereenkomst wegens het behoren tot een doelgroep (woningen ten behoeve van ouderen, gehandicapten en studenten) worden in deze nieuwe regeling verwerkt.
De kern van de bepalingen is dus dat een huurovereenkomst eenvoudig beëindigd kan worden, mits de overeenkomst voldoet aan de door de wet gestelde eisen.

Deze regeling is bedoeld om de verhuurbaarheid voor kortere perioden te versoepelen. Door deze beperking in te bouwen is deze regeling voor verhuurders vaak niet zo aantrekkelijk: een verhuring voor een periode van twee jaar is wellicht te lang en een verhuring voor zes maanden is weer te kort. Er zal behoefte bestaan aan verlenging van deze huurperiode, waarbij de periode van twee jaar niet wordt overschreden. Verder heeft de wetgever juist bepaalde verhuringen verruimd, zoals de regeling van artikel 7:274 lid 2 BW waardoor verlenging van de overeengekomen huurperiode mogelijk is.  De verhuring op grond van  artikel 7:271 lid 1 BW verschilt van de verhuring op grond van artikel 7:274 lid 2 BW. De regeling van artikel 7:274 lid 2 BW gaat immers uit van een verhuring gedurende de afwezigheid van de (ver)huurder. Deze vorm van verhuring vindt daarom veelal plaats binnen de particuliere sferen.

De mededeling is vereist voor het beëindigen van de overeenkomst 
Na verstrijken van deze huurperiode van respectievelijk maximaal twee jaar en vijf jaar kan de overeenkomst automatisch worden beëindigd met dien verstande dat de verhuurder de huurder schriftelijk over het einde van de bepaalde periode dient te informeren (er hoeft dus niet opgezegd te worden conform de regels van artikel 7:271 lid 5 BW). Dit bericht moet niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken door de huurder worden ontvangen. Er staat niet voorgeschreven dat een dergelijke mededeling aangetekend dient te geschieden.

Toch is dit in het kader van het bewijsrecht wel aan te bevelen. Als de verhuurder immers niet kan bewijzen dat de mededeling tijdig is gedaan, dan zal de overeenkomst voor onbepaalde tijd worden voortgezet. Hiervan was ook sprake in de zaak die tot het vonnis in kortgeding van de rechtbank Midden-Nederland van 20 september 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:4759 ) heeft geleid. De verhuurder had de mededeling per e-mail naar de huurder gestuurd. Dit is op zichzelf een geldige wijze van het doen van deze mededeling.  Een WhatsApp bericht voldoet aan het wettelijke vereiste van het schriftelijk informeren van de huurder. Dit  volgt uit het feit dat een dergelijk bericht kan worden gelezen en daarmee is te kwalificeren als (digitale) schriftelijke informatie. Blijkens de tekst van artikel 7:271 lid 1 BW worden er ook niet meer eisen aan gesteld (Rechtbank Overijssel, kantonzaken, locatie Enschede 8 januari 2019, ECLI:NL:RBOVE:2019:31, WR 2019/33, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl).

De mededeling moet de huurder dan echter wel hebben bereikt. De huurder betwistte echter de ontvangst van deze e-mail. Zij had aangevoerd dat deze wellicht in de map ongewenste e-mail terecht is gekomen, die automatisch wordt geleegd, zodat zij geen kennis heeft genomen van dit bericht. Om zijn werking te kunnen hebben dient de e-mail de huurder daadwerkelijk te hebben bereikt (artikel 3:37 BW). Dat had de huurder betwist en de verhuurder had geen feiten en omstandigheden aangedragen die de conclusie konden dragen dat de huurder de e-mail wel had ontvangen en de inhoud daarvan kende. Mogelijk zou hiervoor nadere bewijslevering nodig zijn, maar daarvoor was in dit kort geding geen ruimte. Dat betekende dat niet was komen vast te staan dat de huurder tijdig was geïnformeerd over het eindigen van de huurovereenkomst, zodat ontruiming op grond van het eindigen van de huurovereenkomst voorshands niet mogelijk was. De huurovereenkomst zou daarmee zonder nadere bewijslevering in een bodemprocedure voor onbepaalde tijd zijn verlengd. De huurder doet er daarom verstandig aan de mededeling altijd per aangetekende post te versturen. Het sturen van een e-mail met een leesbevestiging zal immers niet altijd het beoogde effect hebben als de huurder de e-mail van de verhuurder weggooit zonder deze te lezen. De rechtbank Amsterdam kon in haar kortgedingvonnis van 25 februari 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1195) de ontruiming niet toewijzen, omdat de verhuurder niet aan kon tonen dat een digitaal verstuurde aanzegging de huurder tijdig had bereikt. De verhuurder had een mededeling over de huurbeëindiging via Mailchimp gestuurd. In de overeenkomst stond ook vermeld dat alle berichten inzake het gehuurde naar het gehuurde gestuurd zouden worden. De huurder stelde echter geen eerdere berichten van de verhuurder te hebben ontvangen. Er stonden ook geen berichten in zijn inbox en in het overzicht van de Mailchimpberichten.  Het was hierbij niet duidelijk of de huurder deze berichten al dan niet had verwijderd. De rechter oordeelde echter dat nu de verhuurder zelf, ondanks het bepaalde over het postadres in de huurovereenkomst, ervoor kiest om louter digitaal met de huurders te communiceren, het risico neemt dat niet in kort geding kan worden vast gesteld dat een digitaal bericht de huurder ook daadwerkelijk heeft bereikt. De gevorderde ontruiming werd daarom afgewezen.

De termijn waarbinnen de mededeling gedaan moet worden
De termijn waarmee bij de mededeling rekening gehouden moet worden is dus een belangrijk onderdeel van deze overeenkomst. In artikel 7:271 lid 1 BW staat uitdrukkelijk vermeld dat de verhuurder de mededeling over huurbeëindiging niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken aan de huurder kenbaar maakt. De verhuurder heeft dus een periode van drie maanden spelingsruimte waarbinnen de mededeling gedaan dient te worden. Een te vroeg of een te late mededeling laat dan een overeenkomst  van onbepaalde tijd ontstaan. De kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, oordeel in een kortgedingvonnis van 10 januari 2018 (ECLI:NL:RBZWB:2018:332) dat  de redelijkheid als vervat in artikel 6:2 BW de verhuurder ook niet kon helpen om deze fout goed te breien. Artikel 6:2 lid 2 BW moet met de nodige terughoudendheid worden gebruikt. De kantonrechter is van oordeel dat niet snel mag worden  aangenomen dat een in de wet opgenomen voorschrift of vereiste, als hier aan de orde, geen toepassing vindt omdat toepassing daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

De huurder moet immers worden beschermd tegen overeenkomsten die telkens aansluitend voor een termijn van maximaal twee jaar worden gesloten, of de overeenkomsten die weliswaar voor kortere termijn worden gesloten.

Het sluiten van een verlengingsbeding is mogelijk 
De overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW kan een verlengingsbeding bevatten, inhoudende dat de huurder vóór het einde van de huurovereenkomst aanspraak kan maken op verlenging van de overeenkomst. Een dergelijk beding is niet nietig. Er staat nergens in de wet dat een dergelijk beding nietig is. Als een beding niet met nietigheid wordt bestraft, is er geen sprake van nietigheid. De verhuurder die een dergelijk beding in het huurcontract opneemt, realiseerde zich kennelijk niet dat door verlenging van de overeenkomst een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt gerealiseerd. Op het moment dat dit wel werd gerealiseerd was voor de verhuurder het kwaad al geschied en was er sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De verhuurder probeerde dit rechtsgevolg te voorkomen en trachtte de rechter ervan te overtuigen dat er sprake was van een vernietigbaar beding. Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage besliste in zijn arrest van 10 augustus 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:1512) dat partijen kunnen overeenkomen dat de huurder een overeenkomst met een looptijd van twee jaar eenzijdig kan verlengen. Een dergelijke verlengingsmogelijkheid is niet nietig of vernietigbaar wegens strijd met het bepaalde in artikel 7:271 BW. De verhuurder trachtte aanspraak te maken op de nietigheid van deze bepaling als genoemd in artikel 7:271 lid 7 BW.

Het hof besliste dat de eenzijdige verlengingsmogelijkheid voor de huurder die in artikel 7 van de huurovereenkomst is neergelegd niet in strijd is met artikel 7:271 lid 1 BW. Op grond van dit artikel is geen opzegging vereist voor kortdurende huurovereenkomsten met een looptijd van, in het geval van zelfstandige woonruimte, niet langer dan twee jaar. Dergelijke kortdurende huurovereenkomsten eindigen op grond van de tweede en derde volzin van artikel 7:271 lid 1 BW in samenhang met artikel 7:228 lid 1 BW wanneer de looptijd is verstreken zonder dat de huurder een beroep op huurbescherming kan doen, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voor het verstrijken van de overeengekomen tijd, de huurder schriftelijk informeert over de dag waarop de huur verstrijkt. Blijkens de parlementaire geschiedenis heeft de wetgever met deze regeling de doorstroming op de huurmarkt willen bevorderen door woningeigenaren die voorheen aarzelden om woonruimte te verhuren, omdat zij niet bij voorbaat willen vastzitten aan een huur voor onbepaalde tijd, te stimuleren om woonruimte tijdelijk te verhuren. Naar het oordeel van het hof heeft artikel 7:271 lid 1 BW niet tot doel om verhuurders en huurders te beperken in de mogelijkheid om overeen te komen dat de huurder het recht heeft om een huurovereenkomst die is aangegaan voor twee jaar, te verlengen. Artikel 7:271 lid 1, tweede volzin BW heeft betrekking op een overeenkomst aangegaan voor een looptijd van maximaal twee jaar (in het geval van zelfstandige woonruimte). In het onderhavige geval gaat het echter niet om een overeenkomst met een looptijd van twee jaar, maar om een overeenkomst met een looptijd van twee jaar met een verlengingsmogelijkheid voor de huurder. Een dergelijke overeenkomst eindigt niet door het verstrijken van de looptijd van twee jaar, als zij (tijdig) door de huurder wordt verlengd. Artikel 7:271 lid 1, tweede en derde volzin, verbiedt verhuurders en huurders niet om in die verlengingsmogelijkheid te voorzien. Dat staat niet in deze bepalingen en volgt ook niet uit de parlementaire geschiedenis. Een dergelijke afspraak is dus niet in strijd met artikel 7:271 BW en wordt niet getroffen door de nietigheidssanctie van artikel 7:271 lid 7 BW.

Dit lijkt mij een juiste beslissing. Er wordt immers niet afgeweken van de bepaling als vermeld in artikel 7:271 lid 1 BW. Het is de bedoeling van deze bepaling om te voorkomen dat de verhuurder aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd vastzit als deze bepaling wordt nagekomen. De verhuurder is zelf akkoord gegaan met het verlengingsbeding als genoemd in deze overeenkomst. Als de huurder deze verlenging niet had afgeroepen, dan was de overeenkomst geëindigd op basis van artikel 7:271 lid 1 BW.

De overeenkomst voor onbepaalde tijd zou volgens de wetgever nog het meest worden gesloten
Deze overeenkomsten hoeven niet met een bepaald doel te worden gesloten. Er wordt niet verwacht dat verhuurders er voor zullen kiezen hun woningen voortaan alleen nog voor korte tijd aan steeds verschillende huurders te verhuren. Voor vele professionele verhuurders zal het weinig aantrekkelijk zijn om zelfstandige woonruimte telkens voor ten hoogste twee jaar te verhuren en dan vervolgens maatregelen te moeten nemen om de beëindiging van de huur te effectueren om te voorkomen dat een huur voor onbepaalde tijd ontstaat. Met veel wisselende huurders zijn ook veel transactiebemiddelings- en mutatiekosten gepaard. De meeste verhuurders streven juist naar een enigszins bestendige huurrelatie met hun huurders (Memorie van toelichting doorstroming huurmarkt 2015, pagina 17). De huurder kan de huurovereenkomst tussentijds opzeggen tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Volgens artikel 7:271 lid 5 onder a BW is de opzegtermijn voor de huurder ‘gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden’. Deze bepaling is nog steeds van toepassing bij de tijdelijke overeenkomsten zoals hier bedoeld. De regels van opzegging voor de verhuurder zijn uitgeschakeld. De regels voor tussentijds opzegging door de huurder luiden nog hetzelfde als bij overeenkomsten voor onbepaalde tijd. Dit blijkt duidelijk uit de redactie van artikel 7:271 lid 1 BW. Er is geen uitzondering gemaakt voor de tussentijdse opzegging door de huurder. De regel van artikel 7:271 lid 5a BW is dus voor deze vorm van verhuring ook van toepassing. Deze mogelijkheid van tussentijdse opzegging is bevestigd in het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 29 augustus 2017 ( ECLI:NL:RBNNE:2017:3261 ). In de casus die tot deze zaak heeft geleid waren partijen een huurovereenkomst tot zelfstandige woonruimte overeengekomen voor de huurperiode 1 oktober 2016 tot en met 31 maart 2017. Bij e-mailbericht van 26 september 2016 heeft de huurder aan de verhuurder te kennen gegeven af te zien van het huren van de woonruimte. De huurder had de verhuurder te kennen gegeven de huur voor de maand oktober 2016 te betalen en het verder daarbij te laten. De verhuurder gaf een dag later na ontvangst van de mail te kennen dat hij de huur over de gehele overeengekomen periode te ontvangen. De rechter bevestigt allereerst dat de huurder op grond van artikel 7:271 lid 1 BW het recht heeft de huur tussentijds te beëindigen. De opzegging in het e-mailbericht van 26 september 2016 door de huurder heeft te gelden als een rechtsgeldige opzegging. Daartoe wordt tevens overwogen dat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het vormvoorschrift van de opzegging (bij exploot of bij aangetekende brief) in het belang van de rechtszekerheid is gesteld en dat niet uit de wetsgeschiedenis en de tekst van artikel 7:271 BW blijkt dat opzegging op een andere wijze nietig is. Wel moet de opzegging de geadresseerde daadwerkelijk hebben bereikt. Mede uit de reactie van de verhuurder op de opzegging blijkt dat de opzegging haar op deze datum heeft bereikt, hetgeen als zodanig ook niet wordt betwist door de verhuurder. De kantonrechter wees daarom met inachtneming van een termijn van één maand de huur van de maand oktober 2016 toe.
Het is niet de bedoeling dat partijen de tussentijdse opzegging ten behoeve van de huurder uitsluiten. De huidige regeling vermeldt abusievelijk geen nietigheid bij afwijking van dit beding. Minister Blok vermeldt in zijn Kamerbrief van 19 december 2016 ( Kamerbrief doorstroming Huurmarkt 19 december 2016) dat de wettelijke regeling wordt aangepast, waardoor de nietigheid bij afwijking van deze bepaling wordt vastgelegd. Als partijen hebben bedoeld niet een overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW te willen sluiten, maar een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een bepaalde tijdsclausule, dan zal dit uit de overeenkomst blijken.

Beperking voor woningcorporaties 

Om onder de regeling van het voorgestelde artikel 7:271 lid 1 BW te vallen moeten partijen in het kader van de verhuring van zelfstandige woonruimte door corporaties uitdrukkelijk de bedoeling hebben gehad om een overbruggingsperiode te creëren. De verhuring van het voorgestelde artikel 7:271 lid 1 BW door corporaties vindt doorgaans plaats als er woonruimte voor een korte periode in het kader van veel uiteenlopende situaties aan een huurder beschikbaar gesteld dient te worden. Er wordt gedacht aan werknemers zoals verpleegsters, agenten en kenniswerkers. Een dergelijke behoefte aan verhuring van woonruimte voor korte tijd is naar voren gekomen voor mensen die bezig zijn te scheiden of net gescheiden zijn, en voor ex-gedetineerden, slachtoffers van mensenhandel, expats en mensen in afwachting van de oplevering van hun koopwoning.

Het is nog van belang te vermelden dat op grond van artikel 11 b Huisvestingswet de huurder die op grond van artikel 7:271 lid 1 BW een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangaat, zijn inschrijving behoudt om in aanmerking te komen voor een woonruimte.

Woningcorporaties mogen deze regeling immers niet zonder meer gebruiken om zelfstandige sociale woonruimte tijdelijk te verhuren (zie artikel 48 lid 1 van de Woningwet ). Woningcorporaties mogen zelfstandige sociale huurwoningen volgens artikel 7:271 lid 1 BW alleen tijdelijk verhuren aan een specifieke bij ministeriële regeling aan te wijzen groepen. Deze groep staat in (artikel 22a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ) vermeld. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen:

  • huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
  • huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
  • huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte, en
  • huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten.
  • huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.

Voor particuliere verhuurders is het dus niet verplicht zicht te houden aan verhuring van woonruimte op basis van artikel 7:271 lid 1 BW aan deze specifieke groepen. De wetgever gaat ervan uit dat tijdelijke verhuring voor particulieren niet zonder meer aantrekkelijk zal zijn wegens de kosten die mutaties in de bezetting met zich meebrengen. Een corporatie kan dus niet zonder meer van deze regeling gebruik maken. Dit geldt evenmin voor verhuring van onzelfstandige woonruimte. Uit het huurcontract moet deze bedoeling duidelijk tot uitdrukking zijn gebracht.

Verlenging leidt doorgans tot verkleuring naar de overeenkomst voor onbepaalde tijd

Het is niet verstandig om een huurder een tweede kans te geven onder verband van artikel 7:271 lid 1 BW voor dezelfde woning als waarin de huurder eerder heeft gewoond. Deze tweede overeenkomst zal dan immers aangemerkt kunnen worden als een overeenkomst voor onbepaalde tijd en niet als een overeenkomst voor bepaalde tijd (behoudens de in dit onderdeel genoemde uitzonderingen).

Een voorbeeld van een situatie dat een overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet deed zich voor in een zaak die heeft geleid tot een vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage,  kantonzaken, locatie Gouda, van 16 mei 2019 (ECLI:NL:RBDHA:2019:6712, WR 2019/144). Hierbij was door de verhuurder een ontbindingsprocedure gestart tegen de huurder een tekortkoming door de huurder. Tijdens de procedure werd door partijen overeenstemming bereikt over huurbeëindiging met gelijktijdig het sluiten van de overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW  in het kader van tweede kans overeenkomst. Terecht oordeelde de rechter dat de strekking van deze bepaling meebrengt dat het in beginsel niet mogelijk is om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd om te zetten in een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, die na verloop van deze bepaalde tijd of eindigt of voor onbepaalde tijd wordt voortgezet.  Uit de parlementaire geschiedenis blijkt immers dat het de bedoeling van de wetgever was dat een huurder niet kon worden geconfronteerd met een opvolgende reeks aan tijdelijke contracten. Een tweede huurovereenkomst geldt alsdan aangegaan voor onbepaalde tijd.

De verhuurder had hier de rechter de eerste overeenkomst moeten laten ontbinden. De verhuurder had dan voorwaarden kunnen stellen aan niet ontruiming van de woning.  Na het ontbindingsvonnis kan de huurder dan worden gedoogd in de woning onder de voorwaarde dat zich binnen een bepaalde tijd zich niet eenzelfde vorm van overlast voordoet die tot het ontruimingsvonnis hebben geleid en dat de woning dan alsnog ontruimd wordt middels het verkregen ontruimingsvonnis als er binnen die voorgestelde periode toch overlast wordt veroorzaakt. De lopende betalingsverplichting wordt dan aangemerkt als een schadebedrag ter hoogte van de huur.  Er kan dan tevens worden afgesproken dat er na die bepaalde periode dan met elkaar besproken zal worden dat er een nieuwe overeenkomst gesloten kan worden. De huurder krijgt dan een voorwaardelijk recht op totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst nadat de voorwaarden waren vervuld waaronder deze betalingsregeling was gesloten.  Voor meer informatie verwijs ik naar het onderdeel: “Geen overeenkomst na voortzetting gebruik na ontbinding“.

Het wil dus niet zeggen dat een huurder die met betrekking tot woonruimte met de verhuurder een bepaalde duur is overeengekomen, de woning dient te verlaten na ommekomst van deze overeengekomen periode. De huurder komt in beginsel huurbescherming toe als de overeengekomen periode is verstreken en de huurder met toestemming van de verhuurder van het gehuurde gebruik kan blijven maken.

De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland heeft in haar vonnis van 2 maart 2023 (ECLI:NL:RBNHO:2023:1351) beslist dat voortzetting van een huurovereenkomst ten aanzien van andere woonruimte beschouwd moet worden als voortzetting van de eerste overeenkomst. In eerste instantie huurden zij echter het beneden gedeelte van de woning (deel B), maar vanaf juli 2021 zijn zij het bovengedeelte (deel C) dat vrijwel gelijk is aan het beneden deel, gaan huren en hebben zij een tweede huurovereenkomst met de verhuurder gesloten. Deze huurovereenkomst is door de verhuurder niet rechtsgeldig opgezegd omdat de opzegging niet voldoet aan de eisen van artikel 7:271 lid 4 BW, aldus de huurders.

De verhuurder heeft niet betwist dat de huurders aanvankelijk op de benedenetage woonden en vervolgens naar boven zijn verhuisd. Volgens hem hebben partijen toen een nieuwe huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een andere ruimte zodat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW die eindigt op de overeengekomen einddatum als de verhuurder het einde tijdig heeft aangezegd. Die aanzegging heeft de verhuurder in zijn e-mail van 21 april 2022 gedaan.

De kantonrechter is van oordeel dat hoewel sprake is van een andere ruimte, de tweede huurovereenkomst moet worden beschouwd als een voortzetting van de eerste overeenkomst. Dat volgt ook uit de huurovereenkomst waarin staat dat “de huur en verhuur wordt verlengd”. De thans door huurders gehuurde ruimte is bovendien qua aard en omvang vrijwel gelijk aan de voorheen door hen gehuurde ruimte en bevindt zich in hetzelfde huis. Gesteld noch gebleken is dat de huurprijs bij de verhuizing is gewijzigd. Evenmin is gesteld of gebleken dat de verhuurder na de e-mail van 21 april 2022 (die strikt genomen niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen) enige actie heeft ondernomen om tot ontruiming van het gehuurde te komen, anders dan door in deze procedure een daartoe strekkende tegenvordering in te stellen. Onder deze omstandigheden moet ervan uit worden gegaan dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die alleen op de wijze zoals bepaald in artikel 7:271 lid 4 BW kan worden opgezegd, hetgeen niet is gebeurd. Het gevolg hiervan is dat de door de verhuurder gedane opzegging geen gevolg heeft en de huurovereenkomst dus niet op 22 juli 2022 is geëindigd. De door de verhuurder gevorderde verklaring voor recht dat de overeenkomst was geëindigd werd dan ook afgewezen.

Een soortgelijke uitspraak als die van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland van 2 maart 2023 wordt gegeven in andermaal een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 20 november 2023 (ECLI:NL:RBNHO:2023:11428). Hier was sprake geweest van een verlenging van de eerste overeenkomst met een tweede overeenkomst voor bepaalde tijd en het sluiten van een soortgelijke overeenkomst met betrekking tot andere woonruimte in hetzelfde complex. De verhuurder wenste de huurovereenkomst te beëindiging. De rechter oordeelde dan ook dat de tweede overeenkomst met betrekking tot dezelfde ruimte als een voortzetting van de eerste moest worden beschouwd. Weliswaar hadden partijen een nieuwe overeenkomst gesloten, maar op grond van de wet is het niet mogelijk om na een contract voor bepaalde tijd weer een contract voor bepaalde tijd te sluiten, althans een dergelijke constructie is strijdig met de bescherming van de huurder die uit de wet voortvloeit. Na 1 juli 2022 is de huurovereenkomst dus voor onbepaalde tijd gaan lopen.

Ten aanzien van de nieuwe overeenkomst op een andere adres, maar in hetzelfde complex merkte de rechter het volgende op: achtergrond van deze verhuizing was dat de verhuurder een groep Roemeense arbeidsmigranten bij elkaar op de eerste etage wilde huisvesten en daarom de huurder had verzocht enkele etages naar boven te gaan. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter moest deze huurovereenkomst (de derde overeenkomst) worden beschouwd als een voortzetting van de al lopende huurovereenkomst (de tweede overeenkomst) tussen partijen. Dat de huur zag op een andere studio, leidde niet tot een ander oordeel: de beide studio’s waren qua ligging, omvang en inrichting immers vrijwel gelijk aan elkaar, met dien verstande dat ze op verschillende etages liggen. De huurovereenkomsten waren inhoudelijk ook (vrijwel) gelijk aan elkaar. De huurprijs was weliswaar verhoogd, maar de reeds betaalde borgsom was gelijk gebleven. Dat de verhuurder ook zelf inzag dat sprake was van een reeds verlengde huurovereenkomst volgde uit haar opmerking in de aanzeggingsbrief dat de huur niet nogmaals verlengd zou worden. Met haar opmerking dat als de huurder niet had ingestemd met de verhuizing, zij de huurovereenkomst met betrekking tot het adres gebaseerd op de eerste 2 overeenkomsten zou hebben opgezegd, ging de verhuurder eraan voorbij dat die overeenkomst (de tweede overeenkomst) als een verlenging van de eerste huurovereenkomst moest worden gezien en dus al voor onbepaalde tijd liep. Opzegging van die overeenkomst zonder inmenging van de rechter was dus niet mogelijk geweest. Over een vermeende huurachterstand op grond waarop de verhuurder de huurovereenkomst wenste te eindigen werd niet ingegaan, omdat de Huurcommissie zich al over de zaak heeft had gebogen en er naar alle waarschijnlijkheid een splitsing van de huurprijs zou worden uitgesproken én een huurkorting verleend zou worden wegens gebreken aan het gehuurde. Aangezien de Huurcommissie eerder met deze zaak bezig was, kon de kantonrechter hier verder geen oordeel over geven.

Uitzonderingen op het verkleuren van de overeenkomst ex artikel 7:271 BW

Door de uitbreiding van de mogelijkheden om de huurovereenkomst voor bepaalde tijd te kunnen sluiten (denk aan de mogelijkheid de overeenkomst voor een huurperiode van maximaal twee jaar ex artikel 7:271 lid 1 BW  moet de huurder bedacht zijn dat het soms mogelijk is de bepaalde periode te verlengen, zonder dat hem huurbescherming toekomt. De verhuurder dient er bedacht op te zijn dat er een overeenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat als uit het huurcontract niet afdoende blijkt dat partijen uitdrukkelijk een overeenkomst voor bepaalde tijd (bijvoorbeeld voor maximaal twee jaar) zijn overeengekomen. Zie voor de Spoedwet in verband met de coronacrisis het hoofdstuk: “Coronacrisis en huurovereenkomsten“. Deze Spoedwet is in november 2020 komen te vervallen.  Het amendement van het lid Koershuis maakt mogelijk om de tijdelijke overeenkomsten als genoemd in artikel 7:271 lid 1 BW te verlengen tot uiterlijk 1 juli 2021.  Deze regeling was noodzakelijk, omdat op de Wet Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten geen beroep meer gedaan kon worden.  Deze regeling is nu vastgelegd in de Wijzigingswet Burgerlijk Wetboek 7, enz. (tijdelijke huurkorting). Zie voor hierover in verband met de coronacrisis het hoofdstuk: “Coronacrisis en huurovereenkomsten“. Buiten de coronasituatie is verlenging van deze overeenkomsten in beginsel niet toegestaan. Er is een wet in de maak, die verlenging van deze overeenkomst tot maximaal een periode van drie jaar (dus de oorspronkelijke twee jaar plus één jaar) mogelijk maakt zonder dat er een overeenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. Deze regeling heeft nu (juni 2021) nog geen wettelijke status.

Er zijn huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte die door verhuurders voor bepaalde tijd van één jaar worden gesloten, waarbij nog eens staat vermeld dat deze huurovereenkomst voor bepaalde periode voor maximaal een jaar, verlengd kan worden tot maximaal twee jaar. De achterliggende gedachte zal kunnen zijn dat deze tijdelijke verhuring voor slechts één jaar nodig is, met de mogelijkheid tot verlenging van maximaal nog één jaar als dit noodzakelijk is. De redactie van artikel 7:271 lid 1 BW stond aanvankelijk verlenging van een aanvankelijk overeengekomen huurperiode van één jaar tot een periode van twee jaar niet toe, zonder dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat na de eerste verlenging. In dit hoofdstuk wordt hier verder op ingegaan. Let op de uitzonderingen in verband met de coronacrisis en de nieuwe regeling die het in de toekomst (het is nu juni 2021) mogelijk maakt om deze huurovereenkomst te verlengen naar een periode van maximaal drie jaar.

Achtergrond van de regeling van artikel 7:271 BW

In de Memorie van toelichting doorstroming huurmarkt 2015, pagina 16, wordt verwezen naar de regeling van het sluiten van tijdelijk huurovereenkomsten, die in artikel 7:301 lid 1 BW is opgenomen. Ik begrijp deze verwijzing naar de regeling die voor bedrijfsruimte geldt in verband met de verhuring voor een korte tijd niet, gezien het uiteindelijke resultaat van deze regeling. De regeling van artikel 7:271 lid 1 BW wijkt immers zo zeer af van de regeling ex artikel 7:301 BW, dat deze verwijzing alleen voor verwarring leidt. Ik werd zelf in eerste instantie ook op het verkeerde been gezet voor wat betreft de interpretatie van deze regeling. De verwijzing naar de regeling van bedrijfsruimte suggereert dat verlenging van de overeenkomst mogelijk is (als er bijvoorbeeld eerst een huurperiode van één jaar is overeengekomen) tot de periode van maximaal twee jaar voor bijvoorbeeld zelfstandige woonruimte. Dat is echter niet het geval. Ik werk dit hieronder verder uit. De enige gelijkenis tussen bedrijfsmatige verhuring en verhuring van woonruimte is dat het mogelijk is voor korte periode ruimte te verhuren, waarbij huurbescherming ten behoeve van de huurder is uitgeschakeld. Verder houdt de gelijkenis wel op. Ik geef hierbij een vergelijking met de mogelijkheid tot de tijdelijke (proef)verhuring van bedrijfsruimte om te doorgronden dat beide verhuring geheel van elkaar verschillen. Dit komt met name tot uitdrukking in het kader van de overeengekomen huurperiode en al dan niet bestaande mogelijkheid om de oorspronkelijke huurperiode in het kader van deze bestaande regeling te verlengen. Ik bespreek eerst de verschillen los van de overeengekomen huurperiode en spits mijn betoog daarna toe op de verlenging van de overeengekomen huurperiode met betrekking tot woonruimte.

Deze regeling die voor de verhuring van bedrijfsruimte geldt in het kader van verhuring voor een korte periode is onder meer van toepassing als de verhuurder niet bereid is om voor een langere periode te verhuren, of wanneer de verhuurder eerst een proefperiode wil overeenkomen om te zien of de huurder hem bevalt. Uit het contract moet uitdrukkelijk de bedoeling blijken dat deze overeenkomst slechts voor een korte periode wordt gesloten. Als dit niet uit het contract blijkt, dan is in beginsel een huurperiode van twee maal vijf jaar overeengekomen. Het is dus mogelijk dat partijen bij bedrijfsruimte aan een huurperiode van vijf jaar gebonden zijn als zij een huurperiode van één jaar overeenkomen zonder dat zij de regeling van artikel 7:301 BW voor ogen hebben gehad. Dan geldt immers de hoofdregel van artikel 7:292 BW. Gedurende de periode dat artikel 7:301 BW van toepassing is, zijn de regels van artikel 7:290 BW e.v. niet van toepassing. De regels over huuropzegging worden bijvoorbeeld buiten toepassing verklaard.
Bij toepassing van artikel 7:271 lid 1 BW zijn niet alle regels ten gunste van de verhuurder uitgeschakeld. Zo is huurprijsbescherming voor sociale huurders bijvoorbeeld wél van toepassing. Andere beschermende regels die voor (sociale) huurders van woonruimte gelden zijn ook van toepassing behalve natuurlijk de bescherming tegen de huurbeëindiging ex artikel 7:274 BW, waarbij er sprake moet zijn van de toepasselijkheid van bepaalde opzeggingsgronden. De huurder die betrokken is bij een huurovereenkomst van naar aard korte duur geniet geen huurbescherming, maar omdat de afdeling 5 van Boek 7 BW in het kader van deze verhuring niet geheel is uitgeschakeld, zoals wél het geval is bij de verhuring ex artikel 7:232 lid 2 BW, is de huurprijsbescherming wél van toepassing. In de toelichting bij dit artikel wordt juist verwezen naar artikel 7:232 lid 2 BW en de onwenselijke gevolgen voor de huurder wegens de onzekere positie van deze huurder wegens uitschakeling van de gehele afdeling 5 van Boek 7 BW. Artikel 7:301 lid 1 BW heeft echter veel gelijkenis met de verhuring op grond van artikel 7:232 lid 2 BW (verhuring naar aard van korte duur), met dien verstande dat partijen bij verhuurde bedrijfsruimte de huurprijs aan kunnen laten passen ex artikel 7:303 BW als de huurperiode conform artikel 7:301 lid 2 BW is verlengd. Dat is zelfs bij woonruimte ten behoeve van de verhuurder niet mogelijk. De huurder heeft ex artikel 7:249 BW de mogelijkheid de huurprijs door de Huurcommissie de aanvangshuurprijs te laten toetsen. De verhuurder moet er dus ook op bedacht zijn een niet te lage huurprijs te vragen voor deze woonruimte als de kans bestaat dat de huurperiode wordt verlengd. Bedacht dient dus te worden dat artikel 7:271 lid 1 BW de huurder dus meer bescherming geeft dan de huurder die partij is van de overeenkomst van naar aard korte duur.

Voor bedrijfsruimte geldt bovendien nog de mogelijkheid om de wettelijke regeling die staat vermeld in de artikelen 7:291 BW tot en met 7:300 BW gedeeltelijk buiten toepassing te verklaren middels een verzoekschrift tot de rechter bij verlenging van de overeenkomst met een huurperiode langer dan twee jaren. Deze mogelijkheid bestaat voor bedrijfsruimte op grond van artikel 7:291 lid 2 BW. Deze regeling is niet voor woonruimte overgenomen.

Zoals gezegd is deze regeling naar kennelijk naar voorbeeld van de verhuur van bedrijfsruimte opgesteld, doch deze regeling voor woonruimte wijkt zoveel van die van bedrijfsruimte af, dat deze regelingen niet met elkaar zijn te vergelijken. Voor bedrijfsruimte geldt dat partijen binnen de genoemde duur van twee jaren aanvullende overeenkomsten met aanvullende huurperioden kunnen sluiten zonder dat de wettelijke regeling voor bedrijfsruimte van toepassing wordt, mits het gebruik in totaal de duur van twee jaar niet overschrijdt . Met andere woorden: partijen die bij de overeenkomst van bij bedrijfsruimte zijn betrokken zijn bevoegd aanvullende overeenkomsten te sluiten waarbij de oorspronkelijke overeengekomen periode die minder dan twee jaar beloopt, kan worden aangevuld met een aanvullende huurperiode tot maximaal twee jaar. Deze regeling vermeldt expliciet dat partijen de normale wettelijke regeling uitgeschakeld kunnen laten als de overeenkomst, of de aanvullend gesloten overeenkomsten een huurperiode van twee jaar niet overschrijdt (Zie Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3 (MvT), p. 16). De belangrijkste passage uit deze regeling luidt als volgt: “Men moet echter niet aan de regeling kunnen ontkomen door telkens overeenkomsten voor korte duur te sluiten. Het tweede lid doet daarom de overeenkomst nadat 2 jaren verstreken zijn, onder de dwingendrechtelijke regeling vallen, ook al zou opnieuw een korte duur zijn overeengekomen. (…).”
De letterlijke tekst van artikel 7:301 lid 2 luidt als volgt: Indien het gebruik , aangevangen krachtens een overeenkomst als bedoeld in lid 1, langer dan twee jaar heeft geduurd, geldt van rechtswege een overeenkomst op de tussen partijen overeengekomen voorwaarden, doch voor vijf jaar (…).
Op grond van deze regeling is het dus bij bedrijfsruimte mogelijk om de oorspronkelijke overeengekomen termijn van bijvoorbeeld zes maanden een paar maal met zes maanden te verlengen zolang deze bij elkaar opgetelde overeengekomen huurperioden de termijn van twee jaar maar niet overschrijdt.

Verkleuring van de overeenkomst na naar onbepaalde tijd, tenzij… 

Voor woonruimte is het in ieder geval niet mogelijk nieuwe aansluitende overeenkomsten te sluiten voor een bepaalde huurperiode vallende binnen de periode van twee jaren, behoudens de mogelijkheid als verwoord in de Wijzigingswet Burgerlijk Wetboek 7, enz. (tijdelijke huurkorting) en na het aannemen van de wet die verlenging van de overeenkomst tot maximaal drie jaar mogelijk maakt. Behoudens deze uitzonderingen is verlenging van deze overeenkomsten niet mogelijk. In de laatste zin van artikel 7:271 lid 1 BW staat immers duidelijk dat het niet mogelijk is nieuwe huurovereenkomsten te sluiten, ook als de totale duur van de huurperiode de twee jaar niet overschrijdt. Het sluiten van een nieuwe overeenkomst wordt immers opgevat als verlenging voor onbepaalde tijd van deze overeenkomst.

De afwijkende regeling als genoemd in artikel 1a van de Wijzigingswet Burgerlijk Wetboek 7 enz, heeft vermoedelijk niet enorme praktische betekenis. Deze wet is op 1 april 2021 van kracht geworden en geldt tot 1 juli 2021, tenzij deze regeling wordt verlengd. Verder moet deze regeling aan speciale voorwaarden voldoen. Ik licht deze voorwaarden er nog even uit:

  • In afwijking van artikel 271, eerste lid, tweede, derde en vijfde zin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek kan de duur van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 271, eerste lid, tweede zin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek op schriftelijk verzoek van de huurder worden verlengd met een of meer maanden doch niet tot een later datum dan 1 juli 2021.
  • Het verzoek wordt gedaan niet later dan een week nadat de verhuurder de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt dan wel indien de verhuurder de huurder vóór de datum van inwerkingtreding van dit artikel schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huur verstrijkt, niet later dan een week na de datum van inwerkingtreding van dit artikel.

Het sluiten van een verlengingsbeding opgenomen in het huurcontract in het kader van de verhuring van woonruimte is ook niet mogelijk. Door een verlengingsbeding aan te gaan kunnen partijen bijvoorbeeld overeenkomen dat er eerst een huurperiode van bijvoorbeeld één jaar wordt gesloten en dat zonder opzegging van deze overeenkomst deze termijn verlengd zal kunnen worden met een periode van nog eens maximaal één jaar. Voor bedrijfsruimte is dit wél mogelijk, zolang de huurtermijn maar beperkt blijft onder de huurperiode van twee jaar. Voor de overeenkomst die op grond van artikel 7:301 lid 1 BW wordt gesloten geldt immers gedurende de proefperiode van twee jaren dat de huurovereenkomst conform de hoofdregel van artikel 7:228 BW zal kunnen eindigen als partijen geen opzegging zijn overeengekomen. Het is logisch dat partijen daarna nog een overeenkomst kunnen sluiten, die onder de regeling van artikel 7:301 BW valt als de totale huurperiode de termijn van twee jaren maar niet overschrijdt. De hoofdregel van artikel 7:228 BW is immers op de verhuring van artikel 7:301 BW van toepassing en is van regelend recht. Volgens artikel 7:228 BW eindigt een overeenkomst die voor bepaalde tijd is gesloten zonder dat een opzegging is vereist. Artikel 7:228 BW is van regelend recht. Voor woonruimte en winkelbedrijfsruimte wordt door de wet van deze hoofdregel afgeweken. Partijen kunnen overeenkomen dat een opzegging is vereist voor de overeenkomst die voor bepaalde tijd zijn aangegaan. Dit gebeurt standaard in de ROZ-overeenkomsten voor bijvoorbeeld kantoorruimte. Een opzegging wordt doorgaans overeengekomen als partijen een verlengingsbeding zijn overeengekomen. Als partijen een verlengingsbeding zijn overeengekomen, dan is het immers noodzakelijk om een opzegging in te bouwen. De huurder zou immers zonder de overeenkomst op te kunnen zeggen na het verstrijken van de eerste overeengekomen termijn aan de volgende termijn gebonden zijn. Dat is niet de bedoeling, want partijen willen gedurende de huurperiode kunnen beslissen de huurperiode conform de overeengekomen verlenging voort te zetten, of te beëindigen.

Na deze zijsprong kom ik terug bij de regeling van artikel 7:271 BW. Artikel 7:271 lid 1 BW hinkt op twee gedachten, waardoor de regeling slecht leesbaar wordt. Enerzijds wordt opgemerkt dat artikel 7:228 BW onverkort van toepassing is, doch anderzijds staat in artikel 7:271 lid BW een zodanige afwijkende regeling dat er van de hoofdregel als genoemd in artikel 7:228 BW weinig overblijft. Immers in artikel 7:228 BW staat geen opzegging en/of een noodzakelijke mededeling opgenomen om de huurovereenkomst te laten eindigen. Daarnaast geldt voor kantoorruimte waarop de regels van artikel 7:228 BW in beginsel in het geval er een verlengingsbeding is overeengekomen de hoofdregel dat bij verlenging van de overeenkomst met een bepaalde termijn, de overeenkomst gedurende deze verlenging ook als een huurovereenkomst voor bepaalde periode geldt.

Artikel 7:271 lid 1 BW wijzigt deze regeling als genoemd in artikel 7:228 BW drastisch. Allereerst moet de mededeling worden gedaan om de overeenkomst te laten eindigen. Verder kan er geen verlengingsbeding in deze overeenkomst worden opgenomen. De wet steekt hier immers een stokje voor. De mededeling tegen het einde van de huurperiode is immers verplicht om de huurperiode te beëindigen. Wordt deze mededeling niet gedaan door de verhuurder binnen de door de wet gestelde termijn, dan ontstaat een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De wet vermeldt immers: “Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd”. Het is dus door de wijze waarop de wet is geformuleerd niet mogelijk een verlengingsbeding overeen te komen, waarbij wordt beoogd binnen de periode van twee jaar een eerder overeengekomen kortere periode te verlengen tot maximaal twee jaar, zonder de huurperiode voor onbepaalde tijd te verlengen.

Bedacht dient nog te worden dat artikel 7:228 lid 1 BW voor de huurder onverkort van toepassing blijft. De huurder hoeft de overeenkomst niet door een opzegging te doen eindigen tegen het einde van de overeenkomst. De wettelijke regeling van artikel 7:271 lid 1 BW luidt immers dat de verhuurder de huurovereenkomst door een mededeling en niet door een opzegging kan laten eindigen en de huurder moet de overeenkomst alleen opzeggen als deze de overeenkomst tussentijds wil laten eindigen. Als de huurder de overeenkomst tegen het einde van de overeenkomst wil laten eindigen, dan hoeft de overeenkomst niet te worden opgezegd. Dit brengt dus met zich mee dat als de verhuurder, die heeft verzuimd tijdig de mededeling te doen aan de overeenkomst voor onbepaalde tijd vastzit, tenzij de huurder zelf besluit op de einddatum te vertrekken. De huurder kan dus op de laatste dag zonder verdere actie te ondernemen de sleutel inleveren.  De verhuurder moet er dan nog wel voor zorgen dat de opleveringsformaliteiten juist worden gevolgd. Zie verder voor de oplevering het hoofdstuk “De oplevering van woon- en bedrijfsruimte“.

Ik vraag mij af of het de bedoeling van de wetgever is geweest de overeenkomst niet te kunnen verlengen binnen de vastgestelde periode van respectievelijk twee en vijf jaar.  Men verwijst immers uitdrukkelijk naar de regeling van artikel 7:301 lid 1 BW ten behoeve van bedrijfsruimte. Hierboven heb ik al uitgelegd dat een verlenging van de eerst overeengekomen periode bij bedrijfsruimte mogelijk is, zonder de regeling van artikel 7:301 BW aan te tasten. Daarnaast dient deze regeling de overeenkomst van naar aard korte duur ( artikel 7:232 lid 2 BW) grotendeels te vervangen. Voor de overeenkomst naar aard van korte duur is het niet noodzakelijk om een exacte einddatum in het contract op te nemen. Uit het contract moet wél duidelijk zijn dat – door bijvoorbeeld sloop van de woning – het contract binnen een bepaalde termijn moet worden beëindigd. In het kader van regeling ex artikel 7:232 lid 2 BW is een verlenging wél mogelijk mits het voor partijen absoluut duidelijk is dat de overeenkomst eindigt op een bepaald moment. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat de een woning tijdelijk is verhuurd in het kader van levering van een woning na verkoop van een woning en de levering wordt enige tijd uitgesteld. Als een dergelijke situatie zich kan voordoen, dan moet er niet worden gekozen voor de huurovereenkomst voor ex artikel 7:271 Lid 1 BW, maar moet er worden gekozen voor de verhuring ex artikel 7:232 lid 2 BW. Dat is toch vreemd. Ook in deze situatie is het geen verplichting om de Leegstandwet te gebruiken. Door de voorgestelde regelingen die verlenging wél toestaan zonder dat een overeenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan, lijkt deze regeling  weer meer op de regeling als genoemd in artikel 7:301 BW.