Gebreken aan de gehuurde (woon- en bedrijfs) ruimte – Welk huurgenot mag de huurder verwachten?

Laatst bijgewerkt op 2019-11-02 om 16:36:23

Woonruimte
De huurder van woonruimte mag van woonruimte verwachten dat het gehuurde goed onderhouden is. Dit wordt tot semi-dwingend recht verklaard in artikel 7:242 BW. In dit artikel wordt bepaald dat van de volgende artikelen niet (ten nadele van de huurder) mag worden afgeweken:

Dit betekent dat voor woonruimte geen geldige afwijkingen – in het nadeel van de huurder – van de onderhoudsverplichting zijn toegestaan. Daarnaast mag de verhuurder in het nadeel van de huurder niet afwijken van zijn verplichting het gehuurde in objectieve goede staat ter beschikking te stellen.

Artikel 7: 204 BW objectiveert de onderhoudsverplichting. Het is dus niet van belang wat de individuele huurder van de huursituatie vindt, maar het is van belang dat de woonruimte naar objectieve maatstaven goed onderhouden is. De verhuurder van woonruimte kan de verplichting tot een bepaald niveau van verschaffing van huurgenot niet afhankelijk maken van een bepaalde soort woning, waarbij de ene woning wel wordt geacht goed te worden onderhouden en de andere niet. Verhuur van afbraakpanden kan hierdoor een riskante onderneming worden; de huurder van afbraakpanden kan gezien de objectief gestelde onderhoudsverplichting verlangen dat de woning goed is onderhouden met inachtneming van de kwaliteit die de huurder van deze woning mag verwachten.

Gemeenschappelijke ruimte

De verhuurder dient zorg te dragen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte. De verhuurder is slechts gehouden aan het onderhoud van specifieke voorzieningen in gemeenschappelijke ruimten als deze voorziening naar objectieve maatstaven tot het gehuurde behoort en/of wanneer de verhuurder zich in het huurcontract uitdrukkelijk heeft verplicht tot het onderhoud van deze voorziening.
Zo zal de verhuurder gehouden zijn te zorgen voor het onderhoud van cv, lift, hydrofoon, stortkoker, etc. Verhuurders plegen het onderhoud van deze voorzieningen nogal eens door te berekenen in de servicekosten. Dit is niet zonder meer toegestaan (zie het hoofdstuk:Servicekosten, met name het onderdeel “meest voorkomende posten” die niet als servicekosten mogen worden doorbelast).

In een uitspraak van de rechtbank van Amsterdam van 9 december 2004 Noot 0a is beslist dat het ontbreken van automatische deuropeners in een appartementencomplex voor ouderen niet als gebrek kon worden aangemerkt. In deze procedure was niet gesteld of gebleken dat het aantal rolstoelgebruikers onder de bewoners van het appartementencomplex zo groot is dat een appartementengebouw voor deze categorie huurders niet aan algemene, redelijke eisen van bewoonbaarheid voldeed, indien de gemeenschappelijke ruimten niet met automatische deuropeners waren uitgerust. Bovendien had de verhuurder zich niet verplicht deze deuropeners aan te brengen.
Volgens deze uitspraak zou een appartementencomplex met voornamelijk invalide mensen wél gebrekkig zijn als daarin automatische deuropeners ontbreken.

Er ontstaat soms een discussie voor wiens rekening herstel dan wel onderhoud van onroerende aanhorigheden dient te komen. Een onroerende aanhorigheid is in beginsel een voorziening, die krachtens overeenkomst tot het gehuurde behoort. Deze voorziening zit doorgaans aan het gehuurde verbonden; de huurder heeft van deze voorziening het exclusieve gebruik. De regels van herstel van het gehuurde zijn op deze voorzieningen van toepassing. Als de verbondenheid met het gehuurde ontbreekt, dan kan er ook sprake zijn van een onroerende aanhorigheid. Op grond van verkeersopvattingen kunnen bepaalde voorzieningen als aanhorig worden beschouwd. Zo zal in een flatgebouw een liftinstallatie, een parkeervoorziening en een hydrofoor als onroerende aanhorigheid aangemerkt worden.

Zo heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 21 oktober 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:8054 ) eerst moeten beslissen of parkeerplaatsen nabij het gehuurde een onderdeel van het gehuurde uitmaakten. In de tweede plaats moest worden beslist of deze parkeerplaatsen (als deze inderdaad een onderdeel van het gehuurde uitmaakten) een gebrek vertoonden. Volgens huurder bestond het gebrek in de situering van de parkeerhavens bij het door de huurder gehuurde appartement en de daarmee gepaard gaande geluidoverlast. Volgens de verhuurder maakten deze parkeerhavens geen onderdeel uit van het gehuurde.

Het hof oordeelde echter dat deze parkeerplaatsen wel tot het gehuurde behoorden. Het hof stelde allereerst vast dat de parkeerplaatsen direct grensden aan het appartementencomplex waartoe het gehuurde behoorde en slechts door de bewoners ervan – dus niet door derden – werden gebruikt. Daarnaast bleek uit de informatiemap die de huurder in het kader van het nieuwbouwappartement toegestuurd hadden gekregen dat de verhuurder aan de linkerzijkant van het complex parkeergelegenheden zou realiseren ten behoeve van de huurder. Het hof was daarom van oordeel dat op grond van die omstandigheden de parkeerplaatsen tot het gehuurde gerekend dienden te worden. Het hof laat de term onroerende aanhorigheid niet vallen. Impliciet betekent dit dat de parkeerplaatsen door het hof op grond van de verkeersopvatting als aanhorig aan de gehuurde ruimte beschouwd dienen te worden. Het hof vond vervolgens dat er niet sprake was van een gebrek, omdat er niet meer overlast werd veroorzaakt, dan de huurder op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Als de verhuurder tot herstel of onderhoud van deze voorzieningen gehouden is, mogen de kosten van deze werkzaamheden niet in de servicekosten worden doorbelast. De bekendste discussies gaan over de doorbelaste kosten van het onderhoud van de groenvoorziening om het gehuurde. Zie voor de inhoudelijke discussie over het doorbelasten van kosten van deze voorzieningen het hoofdstuk: Servicekosten .
Voor een antwoord op de vraag wie bevoegd is herstel ter hand te nemen is het karakter of de aard van de zaak van belang. Het lijkt mij duidelijk dat de huurder het zelfklusrecht als genoemd in artikel 7:206 lid 3 BW ter hand kan nemen als de verhuurder verzuimt herstel van onroerende aanhorigheden ter hand te nemen, waarvan de huurder het exclusieve gebruiksrecht heeft. Dat ligt anders als het gaat om collectieve voorzieningen zoals collectieve verwarmingsinstallaties en/of de liftinstallaties. De huurder is in de meeste gevallen niet eens in staat om bij deze voorzieningen te komen. De centrale verwarming staat vaak achter slot en grendel en de kelder van een gebouw.
Ook als de verhuurder bijvoorbeeld niet correct omgaat met herstel van een liftinstallatie, waardoor deze installatie gedurende een korte periode diverse malen buiten gebruik is, dan is huurder niet bevoegd om zelf een monteur in te schakelen en de kosten van herstel te verrekenen met de huur. Dat herstel van deze voorziening door de verhuurder niet aan de huurder doorbelast mag worden, maakt dit niet anders. Dat het zelfklusrecht niet geldt voor collectieve voorzieningen waarvan de huurder niet het zelfklusrecht van artikel 7:206 lid 3 BW toekomt, lijkt ook wel logisch. Andere huurders zouden onderling kritiek kunnen hebben over de wijze van herstel en de huurder is niet exclusief bevoegd over het gehele gehuurde te beschikken. Herstel van het gehuurde impliceert exclusieve bevoegdheid over het gehuurde. Dat is bij dit soort onroerende aanhorigheden niet het geval. Mocht de huurder toch een actieve rol in het herstel van deze voorzieningen wensen te realiseren, dan zal de verhuurder door de huurder in een procedure betrokken dienen te worden. In deze procedure zal de huurder de verhuurder bijvoorbeeld onder verbeuring van een dwangsom tot herstel van deze voorzieningen kunnen dwingen. Dat is anders als het gehuurde zich in een appartementencomplex bevindt, waarbij er sprake is van vereniging van eigenaren. In dat geval zal de vereniging van eigenaren een beslissing dienen te nemen over herstel van deze collectieve voorzieningen. Zie voor meer informatie het hoofdstuk: VVE en Verhuring. Dat de zaak als onroerende aanhorigheid is te beschouwen, is daarom niet zo zeer van belang voor toepassing van het zelfklusrecht, maar lijkt meer van belang voor een antwoord op de vraag of herstelkosten wel of niet als servicekosten doorbelast kunnen worden.

Bedrijfsruimte
Voor bedrijfsruimte kent de wet geen regeling zoals die voor woonruimte in artikel 7:242 BW is vastgelegd.
Dit betekent onder meer dat partijen een andere betekenis kunnen geven aan het begrip gebrek als genoemd in artikel 7:204 BW.

Boven is al vermeld dat deze regeling voor woonruimte een objectief begrip van “goed onderhouden zaak” tot uitgangspunt neemt. Voor bedrijfsruimte gaat men uit van een subjectief criterium. Men kan bepaalde objectieve omstandigheden die het huurgenot verminderen in het huurcontract uitsluiten van de kwalificatie “gebrek”. Partijen zijn dan dus contractueel overeengekomen dat deze inbreuk in het huurgenot geen gebrek is. Voor zowel artikel 7:290 BW -bedrijfsruimte als voor artikel 7:230a BW -bedrijfsruimte mogen partijen dit overeenkomen.

Het leek mij goed hier nog eens te herhalen wat ik boven al geschreven had, omdat er veel vergissingen worden gemaakt in verband met de herstelverplichtingen van de verhuurder van bedrijfsruimten. Vaak gaat men voor bedrijfsruimte abusievelijk uit van de regeling die voor woonruimte geldt. Voor bepaling van de herstelverplichtingen van de verhuurder moet worden gekeken of de verhuurder het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen (is dat het geval dan is herstel in ieder geval voor rekening van de verhuurder, zie artikel 7:209 BW). Gedurende de huurperiode kunnen de herstelverplichtingen voor rekening van de huurder komen als dit is overeengekomen. Dit is dus mogelijk omdat artikel 7:242 BW voor bedrijfsruimte niet van toepassing is verklaard. Daarnaast geldt op grond van ROZ-voorwaarden (versie augustus 2008, een integrale versie van deze voorwaarden vindt u hier) een zware onderzoeksplicht ten laste van de huurder. Hierboven is al uitdrukkelijk vermeld dat de huurder die verzaakt onderzoek te doen naar gebreken aan het gehuurde (waarvan de verhuurder niet bekend was) kan gehouden zijn deze gebreken te herstellen als deze gebreken door onderzoek bij aanvang van de huurovereenkomst zouden zijn ontdekt.

In alle algemene (ROZ) voorwaarden (zie bijvoorbeeld ROZ-voorwaarden 7:290 BW-bedrijfsruimte 2012 ) staat een uitgebreide weergave van herstelwerkzaamheden en/of onderhoudswerkzaamheden die voor rekening van de huurder komen. De rechtbank Oost-Brabant heeft in een vonnis van 14 september 2017 ( ECLI:NL:RBOBR:2017:4834) een oordeel moeten voor wiens rekening onderhoud een rookgaskanaal van een open haard diende te komen. Op deze overeenkomst is onder meer de volgende bepaling van de algemene voorwaarden van toepassing (Voor rekening van de verhuurder komen (…) 9.1. sub c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van installaties zoals de lift, centrale verwarmings- en hydrofoorinstallatie)
De huurder was de volgende mening toegedaan: het afvoerkanaal is een constructief onderdeel van het gehuurde. Het kanaal is immers in of omstreeks 1980 door de verhuurder aangebracht. Dergelijke afvoerleidingen maken hoe dan ook onderdeel uit van het casco van het gehuurde. Een afvoerkanaal als deze kan immers onder een afvoerleiding worden geschaard. Het is in constructief opzicht afgestemd op de ruimte en het is niet mogelijk om het kanaal te verwijderen zonder schade te veroorzaken aan het casco van het gehuurde.
Het standpunt van de verhuurder luidde: het rookgaskanaal is geen constructief onderdeel, geen installatie en het gaat niet om buitenschilderwerk. Daarnaast kan de afvoer niet gelijk gesteld worden met een “leiding” zoals in de algemene bepalingen wordt aangegeven. uit de algemene voorwaarden blijkt dat het afvoerkanaal niet tot de constructie behoort. Omdat de pijp zo lang is moet er een afzuiger in, deze zit er inmiddels niet meer in. Ook al zou het een installatie zijn dan valt het nog niet onder de algemene bepalingen omdat het in deze bepaling gaat om installaties die nodig zijn om het pand te gebruiken. Dat is hier niet het geval.

De rechtbank overwoog als volgt: het kanaal is gerenoveerd door de huurder. Vóór de renovatie van het kanaal was sprake van een enkelwandige pijp die door het hele pand liep en die uitkwam op het dak waar een afzuiginstallatie was geïnstalleerd. Gelet daarop kan niet gezegd worden dat het kanaal niet tot de constructie behoort. Het laten vervangen van de bestaande situatie kostte aanmerkelijk veel meer dan de optie waar de huurder nu voor gekozen heeft. Er is nu een nieuw afvoerkanaal aangelegd, een rechte pijp omhoog waarbij het aanbrengen van geluidsbeperkende maatregelen noodzakelijk is. Omdat het om een complexe operatie ging kon dit alleen door een professional uitgevoerd worden.
Vast staat dat de haard en het afvoerkanaal al een kenmerkend onderdeel van het gehuurde uitmaakten bij aanvang van de huurovereenkomst. Het betreft dus geen zaken die door de huurder zijn aangebracht binnen het gehuurde. Tevens kan worden vastgesteld dat de afvoer in de oude situatie door het gehele gebouw liep en er een afzuiginstallatie op het dak stond. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de rookgasafvoer – zoals die was en hersteld moest worden – gezien moest worden als een installatie als bedoeld in art. 9.1 onder c. Tevens kunnen de werkzaamheden die verricht zijn niet beschouwd kunnen worden als geringe en dagelijkse reparaties. Hierbij is ook meegewogen dat de werkzaamheden door een professionele partij uitgevoerd dienen te worden. Er is in dit geval geen sprake van een van de in art. 9.2.1. van de algemene voorwaarden genoemde gevallen die voor rekening van de huurder dienen te komen omdat de onder sub e genoemde leidingen slechts beperkt zijn tot gas, water en elektriciteit.
Bovendien moet ervan uitgegaan worden dat verhuurder zijn instemming heeft gegeven voor het aanbrengen van de aanpassingen; temeer nu er zoals tevoren verhuurder bekend is gemaakt, een dakdoorvoer is gemaakt en verhuurder hier niet tegen heeft geprotesteerd.
Deze uitspraak roept toch wel vragen op. Allereerst is het de vraag of deze installatie nog dezelfde installatie is. Het is ook mogelijk dat dit inmiddels een zelf aangebrachte voorziening betrof. De bekendheid met een aanpassing die door en huurder wordt aangebracht levert niet zonder meer toestemming tot aanbrenging van deze voorziening op. Daarnaast zou wijziging van de installatie met toestemming van de verhuurder ook kunnen leiden tot een geoorloofde wijziging van het gehuurde. Als de oorspronkelijke afzuiginstallatie inmiddels is vervangen door een andere, eigen door de huurder aangebrachte installatie, dan is het de vraag of deze installatie nog tot het gehuurde behoort. Als deze afzuiging niet anders is dan vervanging van een defecte installatie, dan moet deze installatie natuurlijk niet worden aangemerkt als een zelf aangebrachte voorziening.

Uitsluiting onderhoudsverplichting en haar bestanddelen

De verhuurder van bedrijfsruimte kan dus de onderhoudsverplichting van grote installaties buiten beschouwing neer leggen en bij de huurder neerleggen. Als de verhuurder bijvoorbeeld met de huurder is overeengekomen dat de huurder een koelmachines dient te onderhouden, dan kan de vraag ontstaan wat onder deze installatie dient te vallen. Vallen hieronder ook de apparaten van deze installatie die niet uitdrukkelijk zijn genoemd en behoort hieronder ook het leidingwerk dat deze apparaten met elkaar verbindt? Uit de overeenkomst kan blijken dat partijen hebben bedoeld de onderdelen van de koelinstallatie die niet zijn genoemd niet onder uitsluiting van de onderhoudsverplichting van de verhuurder te brengen. Uit de overige omstandigheden van het geval kan volgen kan volgen dat een andere dan een taalkundige betekenis van de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. De rechter kan er dan vanuit gaan dat met de term koelmachines in de overeenkomst waar de uitsluiting betrekking op heeft de koelinstallaties in het gehuurde zijn bedoeld. Voor deze uitleg zou onder meer aanleiding kunnen zijn als partijen zich in het verleden ook al conform deze uitleg hebben gedragen. Een beroep op de contra proferentem-regel zal dan niet aan de orde zijn. Verder is volgens de rechter al wat volgens verkeersopvatting onderdeel uitmaakt van een zaak, volgens artikel 3:4 BW bestanddeel van deze zaak. Uit een arrest van de  Hoge Raad van  6 december 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BX7474) blijkt een zaak volgens verkeersopvatting als onderdeel van de hoofdzaak heeft te gelden, als de hoofdzaak door het ontbreken van het bestanddeel als onvoltooid moet worden beschouwd.   Als de koelinstallatie dus niet zonder compressoren en verdampers en leidingen kan werken, dan vallen deze bestanddelen volgens deze uitleg ook onder de onderhoudsverplichting die de huurder is aangegaan. Uit de omstandigheden van het geval kan volgen dat bepaalde bestanddelen nog steeds voor rekening van verhuurder komt. 

 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.