3. Een huurbeëindiging op grond van een belangenafweging

Als de huurovereenkomst langer dan tien jaar heeft geduurd kan de rechter de huur beëindigen op grond van een belangenafweging (zie artikel 7:296 lid 3 BW en artikel 7:296 lid 4 sub c BW). Deze beëindigingsgrond kan alleen meespelen als de verhuurder de huur geldig heeft opgezegd tegen een tijdstip dat valt op of na het einde van de tien jaar. Verder is voor een belangenafweging volgens het hof in haar arrest van 8 februari 2011 ( LJN: BP3872, Gerechtshof Leeuwarden, 200.047.796 en 200.051.650) geen plaats als de overeenkomst kan worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik. Zie ook het arrest van de Hoge Raad van 17 juli 2002 rechtsoverweging 3.4.5. ( LJN: AE5130, Hoge Raad, C01/269HR ) waarin staat “In aanmerking genomen dat, als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en daartoe dringend nodig heeft, geen plaats is voor een afweging van de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder, geeft het bestreden oordeel van de Rechtbank ook voor het overige geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting”. Een voorbeeld van deze wijze van opzegging is voorts terug te vinden in het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 13 oktober 2009 ( LJN: BL1061, gerechtshof Amsterdam , 200.017.279/01). In de zaak die tot dit arrest heeft geleid had de huurder zonder toestemming van de verhuurder de bedrijfsruimte onderverhuurd. De huurder had de bedrijfsruimte al meer dan twintig jaar gehuurd. De verhuurder had de huurder een nieuwe huurovereenkomst aangeboden tegen een hogere huurprijs. De huurder had hier niet mee ingestemd. Tegenover het financieel belang van huurder bij continuering van de bestaande toestand stond het belang van de verhuurder als woningstichting bij het handhaven van het door haar gestelde beleid, inhoudende dat zij de bedrijfsruimte rechtstreeks aan exploitanten verhuurt, waardoor zij controle heeft over de bedrijfsvoering en de huurprijsontwikkeling en waardoor zij zelf, mede in het belang van haar overige verhuuractiviteiten, een marktconforme opbrengst kan genereren. De onderhuurder had ook al zeven jaar gebruik van het gehuurde gemaakt. Deze heeft de investeringen terug kunnen verdienen. De positie van de onderhuurder werd aldus ook bij de afweging van belangen betrokken. Kennelijk wilde de verhuurder de belangen van partijen bij deze huurbeëindiging betrekken. De verhuurder had ook kunnen kiezen voor een ontbinding van de overeenkomst. Bij een ontbinding van de overeenkomst is een afweging van belangen niet aan de orde. Kennelijk vond de verhuurder deze beëindigingsgrond het meest kansrijk, omdat het huurcontract op zichzelf onderverhuring na toestemming van de verhuurder wel mogelijk maakte. De verhuurder wenste in de procedure ook het aspect van de voorgestelde verhoging van de huurprijs en haar beleid betreffende de controle over de bedrijfsvoering betrekken.
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 7 mei 1993 Noot 83 beslist dat in de opzegging niet expliciet een beroep op de belangenafweging gedaan hoeft te worden. Het is voldoende dat de verhuurder de opzegging motiveert. De rechter zal op grond van deze uitspraak de belangenafweging ambtshalve moeten toepassen indien hij niet tot toewijzing van de door de verhuurder in de opzegging aangevoerde wettelijke opzeggingsgronden overgaat. Deze open afweging van belangen is dan geen zelfstandige opzeggingsgrond. Deze belangenafweging kan wel een zelfstandige functie krijgen als deze expliciet als (tweede) grond van opzegging staat genoemd. Daarnaast kan deze opzeggingsgrond ook na een huurperiode van 10 jaar als enige zelfstandige opzeggingsgrond dienen. De belangenafweging door de rechter dient plaats te vinden op basis van de feiten en omstandigheden, die in het geding naar voren zijn gebracht.Noot 83a

De verhuurder doet er goed aan om bij een gewenste opzegging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik zowel deze dringende reden op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW als primaire grond van opzegging aan te voeren en de open belangenafweging als genoemd in artikel 7:296 lid 3 BW als subsidiaire grond van opzegging te vermelden. Het is immers mogelijk dat de huurder terecht bezwaar maakt tegen een gevorderde huurbeëindiging op grond van slechts een open belangenafweging als er eigenlijk sprake is van een huurbeëindiging op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Als de vordering van de verhuurder in het kader van een vordering op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW wordt toegewezen kan dit voor de huurder in het kader van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten beter uitpakken, dan wanneer er slechts sprake is van een vordering tot beëindiging van de huur op grond van de open belangenafweging.
De huurder kan zich in het geval de verhuurder na een huurperiode van tien jaar slechts de open belangenafweging als opzeggingsgrond aanvoert als er feitelijk sprake is van een opzegging wegens dringende reden zich op het standpunt stellen dat hij door deze processuele benadering van de verhuurder onredelijk in zijn belangen wordt geschaad. Het is goed mogelijk dat de vordering van de verhuurder wordt afgewezen.
Dat was in eerste aanleg ook het geval in de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 27 november 2012 ( ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7818 ). Deze uitspraak is reeds besproken in het onderdeel “2.E.3 Dringendheid” in dit hoofdstuk. Het belang van de huurder bij bestendiging van zijn huurgenot, woog zwaarder dan het belang van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder was bereid mee te werken aan de renovatie, met als bijkomend voordeel voor de verhuurder dat hij reeds verhuurd heeft aan internationale grote partij, waarvan de huurder deel uitmaakte. De huurder had er belang bij dat zijn winkelformule in het de P.C. Hooftstraat te Amsterdam aanwezig was. Hij had, ook de afgelopen jaren, aanzienlijke investeringen in het gehuurde gedaan, die hij wenst terug te verdienen. De huurder biedt aan zes medewerkers werkgelegenheid. De verhuurder ging echter in beroep tegen dit vonnis en kreeg uiteindelijk van het gerechtshof Amsterdam gelijk. Het gerechtshof motiveerde in haar arrest van 5 november 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4946 ) in het kader van de algemene belangenafweging haar besluit als volgt: de huurder en de aan haar gelieerde rechtsvoorgangster hebben het gehuurde al meer dan 23 jaar in gebruik, waarvan tien jaar op basis van de geldende huurovereenkomst, die nu onderwerp van geschil is. Na zo lange tijd verliest de beschermingsbehoefte van de huurder als argument voor een beperking van het recht van de verhuurder om te doen met zijn onroerende zaak wat hem goed dunkt, veel aan kracht. Het is, als de huurder eenmaal zijn bedrijf heeft kunnen opbouwen en zijn investeringen heeft terugverdiend, immers niet evident dat tot in lengte der dagen het streven van de verhuurder tot winstmaximalisatie zou moeten wijken voor hetzelfde streven van de huurder. In het onderhavige geval komt daar nog bij dat het hof niet ervan overtuigd is geraakt dat een verhuizing binnen of buiten de P.C. Hooftstraat de huurder daadwerkelijk grote schade zal berokkenen. Voorts moet in aanmerking worden genomen dat zij bij toewijzing van de vordering tot beëindiging recht heeft op een tegemoetkoming in de te maken verhuis- en inrichtingskosten. Uit deze casus wordt duidelijk dat een huurbeëindiging in het kader van een belangenafweging voor beide partijen een onzekere uitkomst geeft. De rechtbank is immers op goede gronden tot een afweging in het voordeel van de huurder gekomen, terwijl het hof een beslissing heeft genomen in het voordeel van de verhuurder. Eigenlijk zegt het hof niet anders dan dat de verhuurder na zo’n lange periode van verhuring en na afweging van de overige omstandigheden van het geval weer de kans moet krijgen het pand weer eens aan een ander te verhuren.
Zonder afweging van belangen in het kader van de open belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW had deze vordering van de verhuurder op basis van “dringend eigen gebruik” om redenen van winstmaximalisatie vermoedelijk afgewezen geworden. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ) immers beslist dat huurbeëindiging wegens voorgenomen verhuring aan een opvolgend huurder die meer huur zou willen betalen geen grond van opzegging wegens dringende reden zal kunnen geven. Voor de overwegingen die ten grondslag hebben gelegen aan het arrest van de Hoge Raad verwijs ik naar het onderdeel “2.E.1.2 Persoonlijk gebruik door een rechtspersoon” waarin deze uitspraak is behandeld.

In het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 19 juli 2016 ( ECLI:NL:RBAMS:2016:4934) werd een zaak behandeld, waarin een huurovereenkomst werd opgezegd wegens een open belangenafweging. De verhuurder legde aan de opzegging ten grondslag dat zij meer rendement uit haar pand wilde halen. De Hoge Raad heeft eerder geoordeeld dat bedrijfseconomische belangen zwaar wegen bij de verhuur van bedrijfsruimte. Uit de jurisprudentie volgt echter dat bedrijfseconomische belangen (meer rendement uit het gehuurde) niet de enige grond voor opzegging kunnen vormen. De opzegging kan wel in combinatie met andere gronden, zoals renovatie plaatsvinden en meebrengen dat de opzegging gerechtvaardigd is. In deze zaak kwam de rechter tot de volgende belangenafweging: de belangen van verhuurder zijn alle terug te voeren op de rendementsverbetering. De huurder had in 2012 het gehuurde ingrijpend verbouwd en deze investering was nog lang niet afgeschreven. De huurder was bereid een hogere huur te betalen waardoor de verhuurder haar hogere rendement kan behalen. De verhuurder had ervoor gekozen om de overeengekomen huurprijs in 2008 voor 10 jaar vast te leggen. Binnen drie jaar kon zij opnieuw herziening vragen. De rechter achtte al met al in dit geval de belangen van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder dan die van verhuurder bij beëindiging daarvan. De kantonrechter nam hierbij in ogenschouw dat verhuurder binnen afzienbare tijd, namelijk in 2018, een huurprijsherziening kan verlangen.