Gefixeerde schadeloosstelling

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-07-26 om 21:58:36

Artikel 7:281 lid 2 BW voorziet in een aanspraak op een gefixeerde schadeloosstelling. De aanspraak op schadeloosstelling komt toe aan de huurders die de woonruimte zowel voorafgaand als na de vaststelling van de te realiseren bestemming hebben gehuurd. De wetgever heeft hier geen onderscheid in willen maken, omdat zij in een wettelijke bepaling niet de invloed van een stedenbouwkundige maatregel op lange termijn (saneringsplannen) in de schadevergoeding door zou willen laten werken.

De huurder kan wanneer de ontbindingsvordering tegen hem is ingesteld in reconventie schadevergoeding vorderen. Een vordering in reconventie is een tegenvordering. Deze tegenvordering, bijvoorbeeld de schadeloosstelling, moet vóór het antwoord worden ingesteld. Op een later tijdstip in een procedure kan deze vordering niet meer worden ingesteld. Hij kan te zijner keuze de vordering ook in een afzonderlijke procedure instellen. De rechtbank is niet gehouden de beslissing op de ontbinding aan te houden totdat in (de eventuele) reconventie op de schadeloosstelling is beslist. Noot 90

Verschil recht op vergoeding voor huurder ontbinding/opzegging

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-07-26 om 21:45:17

Het maakt met het oog op de aan de huurder toe te kennen vergoeding verschil welke weg de verhuurder kiest. In het geval van opzegging kan de rechter, bij toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst, een bedrag vaststellen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten (artikel 7:275 BW). In het geval van ontbinding heeft de huurder aanspraak op de schadeloosstelling voorzien in artikel 7:281 lid 2 BW: tenminste de huurprijs van twee jaar dan wel tenminste de huurprijs van een jaar al naar gelang de huur nog een jaar of meer dan wel minder dan een jaar zou hebben geduurd (zonder ontbinding van de huurovereenkomst).

De schadeloosstelling bedraagt eenmaal de jaarhuur in die gevallen waarin de huurder de huur zelf heeft opgezegd, dan wel heeft ingestemd in beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Hetzelfde geldt voor die gevallen dat de huurder de woonruimte voor tijdelijk gebruik heeft gehuurd en de huurovereenkomst door de verhuurder wegens wijziging van de bestemming eerder wordt beëindigd.

Bij de inrichtingskosten moet rekening worden gehouden met een aftrek wegens “nieuw voor oud” voor zover de ontbinding met zich meebrengt dat de inrichting vernieuwd moet worden.
De schadeberekening wordt in de regel afgestemd op het verkrijgen van een vervangende huurwoning. Persoonlijke omstandigheden kunnen met zich meebrengen dat de schadeberekening moet worden afgestemd op het verkrijgen van een woning in eigendom. Dat zal zich met name voordoen indien niet aannemelijk is dat een vervangende huurwoning met een gelijkwaardig woongenot verkregen kan worden. Bij de schadeberekening zal aansluiting worden gezocht bij de beginselen van het onteigeningsrecht.

Nieuwe eigenaar verkrijgt gehuurde tijdens lopende huurperiode

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-09-11 om 21:34:39

De vordering tot ontbinding komt de verhuurder alleen toe indien hij tijdens een lopende huurovereenkomst door verkrijging van de onroerende zaak verhuurder is geworden. Dit sluit ook aan bij de tekst van artikel 7:226 BW. Het doet niet ter zake of de verhuurder de eigendom voor of na de bestemmingswijziging heeft verworven. Zowel een particulier als een overheidslichaam komt de bevoegdheid van het instellen van de vordering toe. Dit alternatief is vooral van belang voor de verhuurder die de huur niet door opzegging kan beëindigen binnen de termijn welke met het oog op de realisering van de geplande werken vereist is (zie artikel 7:274 lid 5 BW).

 

Verschil tussen ontbinding en opzegging

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-07-24 om 21:12:33

In dit hoofdstuk wordt de opzegging van de huurovereenkomst behandeld. De opzegging van de huurovereenkomst is een middel om de huurovereenkomst te beëindigen. In dit hoofdstuk wordt duidelijk gemaakt dat de opzegging van een huurovereenkomst aan bepaalde formele eisen moet voldoen. Voor ontbinding van een overeenkomst is het tekortschieten van de huurder van belang. Dit speelt niet bij de opzegging van de overeenkomst. Soms is het handiger om een huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden. Ontbinding van een huurovereenkomst is in sommige situaties handiger dan een overeenkomst door opzegging te laten eindigen.

Zie voor uitgebreide behandeling van de ontbinding van de huurovereenkomst het hoofdstuk: “De Ontbinding van huurovereenkomsten van woonruimte en bedrijfsruimte”

Onderverhuring leidt vaak, doch niet altijd tot huurbeëindiging

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2021-11-14 om 22:38:49

In principe is het onderverhuren van een woning zonder toestemming van de verhuurder een toerekenbare tekortkoming, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Dit geldt eens te meer nu de onderverhuurder aan het onderverhuren de kwalijke kracht van de tekortkoming niet kan ontnemen door de onderhuurder uit de woning te verwijderen en zelf weer gebruik van de woning te maken. Deze tekortkoming is niet voor herstel vatbaar (kan niet worden gezuiverd). Dit komt overeen met het standpunt van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam in het uitspraak van 8 mei 2008 zaak/rolnr.: 377838 / VV EXPL 08-39. Zie ook de uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam van 9 juli 2009 LJN: BJ2535, sector kanton rechtbank Haarlem, zaak/rolnr.: 417686 CV EXPL 09-1784, die eveneens van mening was dat een dergelijke tekortkoming niet kan worden gezuiverd. De huurder had de woning tijdelijk aan buitenlandse werknemers onderverhuurd. De kantonrechter wees de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toe onder navolgende overweging: “Het gaat hier om een naar zijn aard schaarse huurwoning, waarvoor een wachtlijst bestaat. Mede gelet op haar bijzondere positie als sociale verhuurder hoeft verhuurder er geen genoegen mee te nemen dat deze huurwoning, al is het maar tijdelijk, wordt onttrokken aan de sociale woningvoorraad. Verder moet aan verhuurder worden toegegeven, dat zij als sociale verhuurder een bijzondere verantwoordelijkheid draagt voor de leefbaarheid in de wijken waarin zij woningen verhuurt, welke leefbaarheid naar ervaringsregels wordt aangetast indien woningen illegaal worden bevolkt met buitenlandse werkmensen. Dat tast de juist in die wijken veelal zwakke sociale cohesie verder aan en geeft licht aanleiding tot buitenlanderhaat en andere ongewenste reacties bij omwonenden. Verder zal dat degelijke nieuwe huurders, waarmee deze wijken zeer gebaat zijn, gemakkelijk afschrikken”. De verhuurder van sociale huurwoningen lijkt door deze redenering een extra argument aan te kunnen dragen om de onderverhuring te beëindigen. Dit argument geldt dan niet voor de verhuurder van woningen uit het geliberaliseerde segment.
Als de onderverhuurder heeft onderverhuurd loopt hij dus het risico te worden ontruimd, ook als hij de onderhuursituatie heeft beëindigd.

Een voorbeeld van een tekortkoming die wel kan worden hersteld (gezuiverd) is het alsnog betalen van achterstallige huur.
Soms spreekt de rechter toch ontbinding van de overeenkomst niet uit, ook al is er sprake van onderhuur. Al eerder is opgemerkt dat onderverhuring van onzelfstandige woonruimte in de woning waarin de onderverhuurder zijn hoofdverblijf heeft niet altijd tot huurbeëindiging hoeft te leiden als dit gebruik inmiddels is beëindigd. Het argument dat de onderverhuurder sociale woonruimte aan de woningvoorraad onttrekt gaat dan ook niet op. Als de vordering in verhouding tot de overtreding een te zwaar middel is, dan hoort deze vordering niet te worden toegewezen.
Het proportionaliteitsbeginsel dient ook bij een actie door de verhuurder tot beëindiging van een toestand van onderhuur in acht worden genomen. De rechter zal bij de actie van de verhuurder de duur en de omvang van de met de overeenkomst strijdige onderhuur bij zijn beslissing betrekken.

Het is mogelijk dat een actie tot ontbinding van een huurovereenkomst wordt afgewezen als er slechts één kamer van het gehuurde wordt onderverhuurd en verder de belangen van de verhuurder niet worden geschaad. De onderhuurovereenkomst kan dus wel worden beëindigd. De onderhuurder van onzelfstandige woonruimte heeft geen recht op huurbescherming conform artikel 7:269 BW.
De rechter heeft huurontbinding ook afgewezen in een geval dat er sprake was van een lange periode van hoofdhuur, waarbij de huurder gedurende de periode dat er was onderverhuurd zijn verblijf in het gehuurde had behouden en de huurder verantwoordelijkheid van de wijze van gebruik kon blijven dragen. Noot 31 en Noot 23

Ontbinding en ontruiming in verband met overlast

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 16:31:02

De verhuurder kan op verzoek van de huurder beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming vorderen. Sterker nog! In het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 1992 Noot 52 is bevestigd dat de huurder de verhuurder kan dwingen een overlast veroorzakende huurder te ontruimen. Ook zonder aanwezigheid van een anti-overlastclausule schiet de huurder die aan de omwonenden overlast bezorgt tekort in zijn verplichtingen jegens de verhuurder. Het maakt daarbij niet uit of de overlastveroorzaker en de omwonenden dezelfde verhuurder hebben.In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 16 maart 2004 (WR 2005/45) werd de verhuurder door de rechter bevolen om een procedure strekkende tot ontbinding en ontruiming tegen een huurder in te stellen, die tien honden in een kleine woning hield. De rechter achtte de overlast van de tien honden in de kleine woning gelijk aan een gebrek.

Uit het arrest van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 25 februari 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:1390 komt duidelijk naar voren dat de huur weliswaar kan worden ontbonden door de verhuurder wegens veroorzaakte overlast door de huurder, doch dat hier een lang traject aan voorafgaat. In de alinea’s 3.1.4 tot en met 3.1.9 wordt deze zaak in een historisch perspectief geplaatst. Ondanks de aanwezigheid van een anti-overlastclausule in het huurcontract heeft de kantonrechter toch allereerst gedurende een comparitie van partijen afspraken met de huurder vastgelegd. Een onderdeel van de afspraken was dat de verhuurder bij het niet nakomen van deze afspraken de rechter zou verzoeken de comparitie voort te zetten en de overeenkomst te ontbinden. Toen de huurder de gemaakte afspraken had doorbroken, heeft de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken. Dit vonnis wordt door het hof in stand gelaten. De huurder was naar het oordeel van het hof gewaarschuwd, maar desondanks had hij zich opnieuw misdragen. De huurovereenkomst was terecht ontbonden, zodat de huurder zijn woning diende te ontruimen.

Ik ben van mening dat onder geschetste omstandigheden de rechter eerder tot ontbinding had kunnen besluiten. Deze uitspraak illustreert duidelijk dat de rechter worstelt met ontbinding van de overeenkomst wegens overlast en dat hij daartoe doorgaans pas overgaat na een waslijst aan incidenten gedurende langere periode.

Uit het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 18 oktober 2017 ECLI:NL:RBNHO:2017:8819 blijkt dat er net zoals boven reeds gesteld een lange adem nodig is om een huurovereenkomst te ontbinden wegens overlast door de huurder. In april 2015 hadden omwonende al klachten over de huurder ontvangen wegens aanhoudende door deze huurder veroorzaakte geluidsoverlast. Het betrof – samengevat – herrie in de vorm van geschreeuw, gescheld, gegooi met spullen en deuren en gestamp op de vloer en luide muziek. De verhuurder heeft waarschuwingen aan de huurder gegeven om de overlast te beëindigen. Gedurende een jaar heeft de verhuurder de huurder nog een paar waarschuwingen gegeven. Bovendien is de huurder gevraagd zich op kantoor van de verhuurder te verantwoorden. Op 10 maart 2017 hebben de huurders zich wederom om het gedrag van de huurder beklaagd. De verhuurder is vervolgens een procedure gestart. De grondslag van de vordering was ontbinding van de overeenkomst wegens tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst stond een anti-overlastclausule vermeld. Gedaagde stelde dat de overlast overdreven was voorgesteld. Daarnaast vroeg hij een tweede kans omdat het een ramp was als hij op straat zou komen te staan.
De rechter was echter van oordeel dat de overlast ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde. De kantonrechter stelde vast dat de huurder al ruim twee jaren lang meerdere buren geluidsoverlast bezorgde. Er was derhalve sprake van een tekortkoming van de huurder in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
De rechter zag geen reden om de huurder een tweede kans te gunnen. Volgens de verhuurder houdt de huurder zich immers niet aan de afspraken en komt zijn beloftes niet na. Nu de rechter een partij niet kon dwingen tot het sluiten van een overeenkomst tot het aangaan waarvan zij niet verplicht is en die zij uitdrukkelijk niet wenst, kon het verzoek van de huurder om een tweede kans niet tot afwijzing van de vordering leiden. Kennelijk had deze verhuurder zich niet tot het geven van een tweede kans verplicht.

De gevorderde ontruiming is een te zwaar middel
Het is mogelijk dat een vordering tot ontruiming van het gehuurde een te zwaar middel is om de overlast te beëindigen, omdat er minder vergaande middelen ten dienste staan om de overlast te beëindigen. De rechter mag dan een minder vergaande voorziening toewijzen als hij aannemelijk oordeelt dat in hetgeen gevorderd is ook een vordering tot het treffen van een minder verstrekkende voorziening besloten ligt. Noot 53 Het is daarom aan te bevelen voor alle zekerheid ontruiming primair (in de eerste plaats) te vorderen en de minder verstrekkende maatregelen subsidiair (in de tweede plaats) te vorderen.

Herstel gebreken op verzoek huurder- Opschorting huur

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2022-06-02 om 22:21:45

Als het gehuurde gebreken vertoont, mag de huurder de huur in verhouding tot de ernst van het probleem geheel dan wel gedeeltelijk opschorten. Een huurovereenkomst behoort immers tot de categorie van wederkerige overeenkomsten. De Hoge Raad zegt over de mogelijkheid van opschorting als verweermiddel in haar arrest van 8 maart 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AD7343) het volgende : “De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft. Hieruit volgt dat een beroep op een opschortingsrecht in beginsel steeds kan worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt”.  Verder wordt in dit arrest ook duidelijk gemaakt dat er voor een beroep op opschorting van de prestatie geen ingebrekestelling is vereist. Artikel 6:262 BW formuleert dit recht dan ook als volgt: “in geval van gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming is opschorting slechts toegelaten, voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt”. De procureur-generaal merkt in zijn conclusie van 8 maart 2002 (ECLI:NL:PHR:2002:AD7343) hierover het volgende op. De wet vereist niet dat er sprake is van een toerekenbare niet-nakoming). De door de rechtbank gestelde eis dat de verhuurder in verzuim verkeert – de rechtbank doelt kennelijk op een ingebrekestelling (artikel 6:82 BW) – verdraagt zich niet met deze regel. Over het opwerpen van een opschortingsrecht als verweermiddel tijdens de procedure merkt de procureur-generaal het volgende op: “De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft. Hieruit volgt dat het beroep op het opschortingsrecht steeds kan worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt. In het algemeen wordt niet vereist dat reeds vóór de procedure een beroep op het opschortingsrecht is gedaan”. Dit brengt natuurlijk niet met zich mee dat een huurder zonder over de reden van opschorting mededeling te doen aan de verhuurder, de huurbetaling op kan schorten. Het wordt niet redelijk geacht de verhuurder met opschorting van huurbetaling te confronteren als de verhuurder nog niet eens op de hoogte is gesteld van het gebrek dat de aanleiding vormt voor de opschorting van de huurbetaling.  De Hoge Raad heeft in haar arrest van 6 juni 1997 (HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS) hierover het volgende opgemerkt: “dat het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurder zich door een op zodanige gebreken gegronde ontbinding met ingang van het tijdstip van ontbinding ontdoet van zijn verplichting tot huurbetaling zonder dat de verhuurder in de gelegenheid is gesteld om de gebreken zo snel mogelijk te verhelpen of noodmaatregelen te nemen. Het arrest vervolgt: “Dit brengt mee dat de bevoegdheid van de huurder tot ontbinding uitsluitend bestaat voor wat betreft de periode nadat hij de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. De huurder die zonder melding te maken van het gebrek zijn verplichting tot huurbetaling opschort, kan zich te dier zake evenmin op het opschortingsrecht van art. 6:262 beroepen. Een en ander is slechts anders indien de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan”.

De eis van artikel 6:52 BW hoeft in het kader van het huurrecht eigenlijk niet besproken te worden. Volgens artikel 6:52 BW moet er sprake zijn van een opeisbare vordering op de schuldeiser en dat er tussen de vordering en de verbintenis voldoende samenhang bestaat om de opschorting te rechtvaardigen. Hieraan wordt voldaan als er sprake is van gebreken aan het gehuurde. De hoogte van de bedragen die worden opgeschort, moet worden beoordeeld aan de hand van de tekortkoming. De huurder is alleen bevoegd de huur op te schorten in verhouding tot het gebrek aan het gehuurde (proportionaliteitsvereiste).  Het proportionaliteitsvereiste wordt in dit onderdeel verder uitgewerkt. Als de huurder een te hoog bedrag opschort dan schiet de huurder alsnog tekort. Hierbij moet ook nog worden opgemerkt dat de verhuurder als eerste dient te presteren omdat deze het gehuurde in goede staat van onderhoud ter beschikking moet stellen aan de huurder en ter beschikking moet houden. Het verschil tussen artikel 6:262 BW en artikel 6:52 BW kan als volgt worden geduid. Artikel 6:262 BW regelt het opschortingsrecht uit dezelfde wederkerige overeenkomst. De beperking die uit dit artikel voortvloeit, ligt in het feit dat het niet nakomen van een hoofdverplichting niet tot opschorting van een nevenverplichting mag leiden. Het opschorten van de nevenverplichting kan dan weer wel worden gebaseerd op artikel 6:52 BW.  Er moet dan ook sprake zijn van voldoende samenhang tussen de verplichtingen (zie mr. R.J.Q Klomp, opschorting en verrekening, TvHB, nr. 3 juni 2019).

Opschorting is niet mogelijk als er sprake is van een onmogelijkheid om de verplichtingen na te komen, als er op de vordering van wederpartij geen beslag is toegelaten en als er zekerheid is gesteld door wederpartij. Er moet sprake zijn van een opeisbare verplichting. Na de mededeling dat er sprake is van gebreken heeft de verhuurder een redelijke termijn om herstel te realiseren. Als er sprake is van spoedeisende werkzaamheden, dan kan de huurder op grond van het zelfklusrecht (artikel 7:206 lid 3 BW) het gebrek zelf herstellen en de kosten verrekenen met de huur. Wanneer een gebrek door de verhuurder wordt hersteld, of wanneer in het geheel geen sprake is geweest van een gebrek, kan niet gezegd worden dat de verhuurder niet aan zijn verplichting heeft voldaan. Zelfs wanneer er een gebrek is geweest, zou het recht op opschorting komen te vervallen wanneer het gebrek niet langer aanwezig is (zie het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 25 juni 2016, ECLI:NL:GHAMS:2019:2137).  In deze zaak had de huurder zelf zorggedragen voor herstel van het gebrek. De huurder had een aantal dagen niet in de woning gewoond en wenste deze kosten ten laste van de verhuurder te laten komen. Ook hier ging het hof niet in mee. De huurder wenste zijn schade te verrekenen met niet betaalde huur. Ook daar ging het hof niet in mee. De uitgevoerde reparatie kon volgens het hof in bewoonde staat plaatsvinden, zodat er geen grond was voor een vergoeding voor het niet kunnen bewonen van het gehuurde. De huurder had door het onbetaald laten een dergelijke hoge huurachterstand laten ontstaan dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Het hof liet deze beslissing vanwege boven weergegeven overweging in stand. Alleen de kosten van de noodreparatie mochten verrekend worden met de huurachterstand.

Het beroep op opschorting van de huur gebeurde ook in de zaak die heeft geleid tot het vonnis van 30 juli 2008 voor de rechtbank Haarlem, sector kanton Haarlem LJN: BD9368, sector kanton Rechtbank Haarlem, 382704/CV EXPL 08-5132. In deze zaak was door de verhuurder een incassoprocedure met betrekking tot verschuldigde huurpenningen gestart. De huurder beriep zich op opschorting van de huur wegens gebreken aan het gehuurde. De huurder had geen ingebrekestelling gestuurd. Gedurende de procedure was door de verhuurder erkend dat er een medewerker in de woning was geweest om de gebreken te bekijken. Verder was er niets gedaan in de woning om de gebreken te verhelpen. Door dit gegeven werd door de rechter aangenomen dat de vereiste kennisgeving van de gebreken was doorgegeven.
De huurder had gedurende enkele maanden de gehele huur opgeschort. De huurder mocht volgens onderhavige uitspraak 50 % van de huur opschorten en diende 50 % te betalen. De incassokosten werden afgewezen en de proceskosten werden gecompenseerd.
Dit was toch een rechter die de huurder welgezind was. De rechter had immers kunnen beoordelen dat 50 % ten onrechte was achtergehouden en had daaraan bij een huurachterstand van tenminste drie maanden ook ontbinding van de overeenkomst kunnen verbinden.
Hier wordt voorts nog eens benadrukt dat voor verzuim van de verhuurder een ingebrekestelling van de verhuurder niet is vereist (zie voor nadere uitleg over dit verzuim het onderdeel op deze pagina: Mogelijkheid van huurder om zelf de gebreken te verhelpen op kosten van de verhuurder.

Verder staat een contractueel verbod van verrekening van een vordering met de huur het opschortingsrecht niet in de weg (HR 25 februari 1994, NJ 1994, 451, m.nt. P.A.).

Uit de conclusie van mr. Huydecoper bij het arrest van de Hoge Raad van 1 juni 2012 LJN: BW4001, Hoge Raad, 11/04532 blijkt dat deze verhouding tussen de herstelverplichting van de verhuurder en de waarde van de opgeschorte huur niet één-op-één gelijk hoeft te lopen. Mr.Huydecoper betoogt in zijn conclusie dat het middel van opschorting mede kan dienen als prikkel om nakoming door de andere partij (alsnog) te bevorderen. Wil een dergelijke prikkel effectief zijn, dan zal het belang dat daarmee gemoeid is, voldoende moeten zijn om daadwerkelijk druk op de in gebreke blijvende partij te bewerkstelligen. In dit verband dient te worden gerealiseerd dat opschorting niet buiten proportie zal horen te zijn. Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage vond in haar arrest van 22 juli 2014 (ECLI:NL:GHDHA:2014:2304) het onbetaald laten van de helft van de huur wegens een muizenplaag buiten proportie. Verder dient bedacht te worden dat de opschorting van een dient als prikkel om de verhuurder tot herstel te bewegen. Als de huurovereenkomst met de verhuurder is geëindigd, zoals in casu het geval was, dan eindigt ook het recht van de huurder om de opgeschorte huur onder zich te houden. Opschorting van verschuldigde bedragen is immers een verweermiddel tegen een vordering van de wederpartij tot nakoming. Het leidt niet tot bevrijding maar tot uitstel van de eigen verplichting tot nakoming. De huurder zou na huurbeëindiging nog een actie tot huurverlaging dienen te starten als deze aanspraak wenst te maken op huurvermindering. Het lijkt mij dat de huurder in beginsel de opgeschorte huur na het einde van de huurovereenkomst aan de verhuurder over moet maken. Dit is slechts anders als de huurder aannemelijk kan maken dat terugbetaling van de opgeschorte huur zal leiden tot het onbetaald laten van de vordering tot huurvermindering. De huurder is immers niet zonder meer bevoegd om vooruitlopend op een procedure tot vermindering van de huurprijs al een huurbedrag onder zich te houden.

Het hof te Arnhem-Leeuwarden gaf in haar arrest van 24 oktober 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:9214) inderdaad te kennen dat de huurder na huurbeëindiging geen recht meer had om de huur op te schorten. Het opschortingsrecht is bedoeld als prikkel om de vereiste werkzaamheden af te dwingen. Na huurbeëindiging kan dit doel niet meer worden bereikt en vervalt het recht tot opschorting van de huur. Het hof geeft echter een verkeerde interpretatie van de vordering tot huurvermindering. Het hof stelt immers:  Voor de vordering van de huurder van woonruimte tot vermindering van de huurprijs geldt op grond van artikel 7:257 BW een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder.(…) Nu de huurovereenkomst is geëindigd en de huurprijs niet is verlaagd en ook niet meer kan worden verlaagd, heeft het opschortingsrecht zijn betekenis verloren. Dit is onjuist. De huurverlaging kan terugwerken tot maximaal zes maanden voor het instellen van de vordering tot huurverlaging. Stel dat de verhuurder op 1 januari melding maakt van een gebrek en op 31 december een vordering tot huurverlaging instelt, dan kan de vordering tot huurverlaging bij sociale woonruimte ex artikel 7:257 lid 2 BW maximaal 6 maanden terugwerken vanaf het moment dat de vordering is ingesteld. Deze vervaltermijn gaat er dus niet vanuit dat de vordering ingesteld moet worden binnen 6 maanden na melding van het gebrek. Merkwaardig dat het hof deze vergissing maakt.

Een uitspraak in dezelfde lijn werd gegeven door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 9 mei 2017 ECLI:NL:GHARL:2017:3927 . In deze zaak kwam aan de orde dat de huurder door de Huurcommissie een aanzienlijke korting op de huurprijs had gekregen wegens gebreken aan het gehuurde. Daarboven had de huurder nog extra bedragen opgeschort, want de huurder had de gehele huurprijs opgeschort gedurende langere periode wegens gebreken aan het gehuurde. De opgelopen huurachterstand rechtvaardigde ontbinding van de huurovereenkomst. Dit is toch een enorm risico. Ik adviseer geen huur op te schorten als er al huurprijsvermindering is gevorderd. Waarom zou men het risico van ontbinding van de huurovereenkomst nemen als er al een huurverlaging wordt gevorderd? In conventie had de kantonrechter de huurachterstand wegens de te hoog opgeschorte huur tot en met juni 2014 gesteld op € 1.650,-. Dit bedrag had de kantonrechter toegewezen, vermeerderd met € 13,11 aan wettelijke rente en € 299,48 aan buitengerechtelijke incassokosten. De huurachterstand rechtvaardigde naar het oordeel van de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter had daarom de huurovereenkomst ontbonden, de huurders veroordeeld het gehuurde te ontruimen en tot betaling van € 412,50 voor elke maand of gedeelte daarvan dat de huurders vanaf 1 juli 2014 het gehuurde in gebruik heeft of mocht houden. Het hof oordeelde als volgt. Ingevolge artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Voorts is van belang artikel 7:257 lid 1 BW op grond waarvan voor de huurder van woonruimte een vervaltermijn van 6 maanden geldt nadat de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven. Het hof had overwogen dat van een volledige onbewoonbare woning geen sprake was. De vastgestelde gebreken betroffen riolering in de badkamer, (enkele) ontbrekende stopcontacten, een aantal gaten in de buitenmuur en het wegwerken van de waterleiding. Dergelijke tekortkomingen rechtvaardigden weliswaar een opschorting van een belangrijk deel van de huurprijs, maar nu het gehuurde bewoonbaar bleef en ook feitelijk werd bewoond, niet een algehele opschorting. Het hof oordeelde verder dat uit artikel 6:265 BW voortvloeit dat bij iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder bevoegd is de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De huurschuld ten tijde van het wijzen van het vonnis, welke betalingsachterstand nog steeds bestaat, was zodanig omvangrijk dat de kantonrechter terecht de huurovereenkomst heeft ontbonden en de vordering tot ontruiming van het gehuurde heeft toegewezen. Het hof oordeelde dat dit oordeel terecht was. Hierbij zij opgemerkt dat in deze procedure de uitspraak van de Huurcommissie waarin de huurprijs was verlaagd niet meer kon worden aangetast (artikel 7:262 lid 2 BW). Deze procedure werd slechts gevoerd over de gevorderde ontbinding.

Op grond van artikel 6:262 BW kan een schuldeiser (is een huurder voor wat betreft ontvangst van huurgenot door de verhuurder) gerechtigd zijn verplichtingen geheel of gedeeltelijk op te schorten als de ander (de verhuurder) niet aan zijn verplichting (het verstrekken van huurgenot) heeft voldaan. Voorwaarde is wel dat de verhuurder van de gebreken door de huurder op de hoogte is gesteld. Dit wordt ook nog eens bevestigd in het arrest van het gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 22 juli 2014 ( ECLI:NL:GHDHA:2014:2304). Als het gaat om gebreken waarmee de verhuurder in voldoende mate bekend is om tot het nemen van maatregelen over te gaan, dan kan de mededeling achterwege laten worden.

De verhuurder hoeft echter niet in gebreke te zijn gesteld. Deze tekortkoming rechtvaardigt opschorting van de huur als de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld. Een ingebrekestelling is daarvoor dus niet nodig. De rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht besliste in haar vonnis van 11 juni 2009 LJN: BI9332, sector kanton rechtbank Dordrecht, 220924 CV EXPL 08-6359 dat de huurder geen recht had om de huur op te schorten, omdat niet gebleken was dat verhuurder van gebreken aan het gehuurde op de hoogte was gesteld of op andere wijze met gebreken bekend was. De huurder had een dermate hoge huurachterstand opgebouwd dat dit huurbeëindiging rechtvaardigde.
Dat de huurder (van bedrijfsruimte) niet zonder goede reden de huur negen maanden op kan schorten en de exploitatie van het gehuurde staken, ondervond de huurder, die partij was in de kortgedingprocedure waarover het hof te Den Haag in haar arrest van 1 maart 2016 ECLI:NL:GHDHA:2016:977 arrest heeft gewezen. In deze zaak had de huurder ontruiming gevorderd wegens opschorting door de huurder van negen maanden huur, wegens een verstopping van het riool. In de algemene voorwaarden was opschorting van de huur uitgesloten. Verder was er over deze kwestie eerder een bodemprocedure gevoerd, waarin de rechter ten onrechte had geoordeeld dat de huurder niet in gebreke was gesteld, waardoor de vordering tot ontbinding en ontruiming was afgewezen. Het hof oordeelde in dit kort geding dat dit standpunt een juridische misslag was, omdat de huurder door het onbetaald laten van de huur door het contractueel beding van rechtswege in verzuim verkeert. Volgens een contractueel overeengekomen beding dient de huur uiterlijk de eerste van de maand betaald te zijn bij gebreke waarvan de huurder tekortschiet. Het hof oordeelde dat het in het kort geding niet aannemelijk was gemaakt dat er sprake was van een gebrek aan de riolering. Ook al zou er sprake zijn van een gebrek aan de riolering wat (los van het verbod in de algemene voorwaarden om de huur op te schorten) reden zou zijn om een gedeelte van de huur op te schorten, dan zou dit gebrek niet opschorting van negen maanden huur rechtvaardigen. Tevens rechtvaardigde dit ook niet het onthouden van de exploitatie in het gehuurde. Mede gezien de uitsluiting in de algemene voorwaarden van opschorting en verrekening van de huur, ging het hof ervan uit dat ontbinding en ontruiming in een bodemprocedure wegens de aanzienlijke huurachterstand toegewezen zou worden, en werd ontruiming van het gehuurde in kort geding toegewezen.

 

 

Buitengerechtelijke ontbinding en de wettelijke basis

Posted by Erik Teeuw on with 2 Comments

Laatst bijgewerkt op 2023-11-26 om 16:57:43

Vóór de invoering van het huidige wetboek was buitengerechtelijke ontbinding door zowel huurder als verhuurder mogelijk (tenzij contractueel uitgesloten). Onder de huidige wet is buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder wegens wanprestatie van de huurder uitgesloten. Dit is dwingend recht, zie artikel 7:231 lid 1 BW.

Buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder
In drie gevallen is het voor de verhuurder wel mogelijk de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden:

  1. Indien sprake is van een gebrek aan het gehuurde dat de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen en dat zodanig is dat het gebruik ervan door de huurder geheel onmogelijk is (zie artikel 7:210 BW). In dat geval zijn zowel de huurder als de verhuurder bevoegd buitengerechtelijk te ontbinden.
  2. In het geval van artikel 7:231 lid 2 BW (strijd met openbare orde, wet Victor). Voor de verhuurder is buitengerechtelijke ontbinding naast het gestelde in artikel 7:210 BW alleen mogelijk als er door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van artikel 174 a van de Gemeentewet (Noot 62a) dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet (Noot 62b) is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, of
  3. zodanig gebouw op grond van artikel 97 van de Woningwet is gesloten (zie artikel 7:231 lid 2 BW). Bedacht dient hierbij wel te worden dat er ondanks het feit dat de gehuurde ruimte door de gemeente is gesloten toch nog beoordeeld dient te worden of de buitengerechtelijk ontbinding gerechtvaardigd is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

Voor een beroep op de buitengerechtelijke ontbinding is een verwijtbare tekortkoming niet vereist. Voor een beroep op artikel 7:210 BW is een verwijtbare tekortkoming niet aan de orde (zie ook het arrest van het hof te ‘s-Gravenhage van 8 december 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BK7116) . Dat is wel het geval bij een beroep op ontbinding wegens tekortkoming op grond van artikel 6:265 BW.

Uit de wetsgeschiedenis (Wet van 13 maart 1997, Stb. 132, Kamerstukken 1995/1996, 24699) blijkt dat als de gehuurde ruimte door de gemeente wordt gesloten de huurder dan geen huur meer verschuldigd is , omdat de verhuurder geen huurgenot kan verschaffen. Als de sluiting het gevolg is van het gedrag van de huurder, dan zal de huurder natuurlijk wel schadevergoeding dienen te betalen in de vorm van de hoogte van de huur. Het is de beste oplossing om de huurovereenkomst snel te beëindigen, waarna er met  een nieuwe huurder een overeenkomst wordt gesloten. De verhuurder kan dan op basis van de nieuwe huurovereenkomst de opheffing van het gemeentebesluit vragen. Als er een procedure gevoerd moet worden om de overeenkomst te ontbinden, dan kan dit proces vrij lang duren. Dit is voor alle partijen vervelend en onwenselijk. De huurder kan een schadebedrag verschuldigd worden waarvan het maar de vraag is of deze schade vergoed kan worden. Haar is daarom van aan te bevelen dat de verhuurder gebruik maakt van zijn mogelijkheid de overeenkomst te ontbinden op basis van het besluit van de gemeente.

In het kortgedingvonnis van de rechtbank Midden-Nederland werd op 17 januari 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:263) ontruiming van woonruimte toegewezen. De verhuurder had de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op basis van artikel 7:210 BW wegens ontbreken van een omgevingsvergunning. Door de gemeente Houten was geconstateerd  dat aan de verhuurder geen omgevingsvergunning is verleend voor het gebruik van het gehuurde als woonruimte en dat het gehuurde niet voldeed aan de eisen die het Bouwbesluit stelt aan woonruimte. Op 12 december 2022 had de gemeente aan de verhuurder een last onder dwangsom opgelegd van € 10.000,00 die ineens is verschuldigd als na een termijn van vier maanden de bewoning van het gehuurde niet zou zijn geëindigd.

Uit het besluit opleggen last onder dwangsom illegaal gebruik voor woondoeleinden, betreffende het gehuurde bleek dat het gehuurde in mei 2006 volgens de reguliere bouwvergunning tweede fase door de gemeente was vergund als “huismeester ruimte”. Er was bij de gemeente geen (omgevings)vergunning bekend om het gebruik van het gehuurde te wijzigen van “huismeester ruimte” naar “woondoeleinden”. Door het zonder vergunning laten gebruiken van het gehuurde als woning, handelde de verhuurder in strijd met de Wabo en de beheersverordening Centrum van Houten. Daarnaast bleek uit het besluit dat het gehuurde niet voldeed aan de voor een bestaande woning geldende eisen van daglichttoetreding, waardoor de verhuurder tevens handelde in strijd met de Woningwet en het Bouwbesluit 2012. Zo was door de toezichthouder van de gemeente bij het controlebezoek aan het gehuurde het volgende geconstateerd: “Het geheel bestaat uit een soort voorkamer met een klein halletje bij de voordeur. Aan de voorzijde zijn een deur en twee ramen. Deze ramen zijn gelegen onder een galerij van de bovenburen, waardoor relatief weinig daglicht door de ramen binnentreedt. De keuken heeft geen daglichttoetreding en daar brandt de hele dag en tl-buis. Achter de keuken is een ruimte in de hoek waar helemaal geen daglichttoetreding is. Dit gedeelte kan worden gebruikt voor opslag, zoals bij een kantoor zou kunnen.”

Uit het besluit bleek verder dat de gemeente had onderzocht of de geconstateerde gebreken aan het gehuurde door middel van een omgevingsvergunning waren te legaliseren, maar dat de uitkomst van dit onderzoek negatief luidde. Hierbij was doorslaggevend dat de gemeente het niet aannemelijk achtte dat het gehuurde aan de voor een bestaande woning geldende in het Bouwbesluit 2012 neergelegde eisen voor (in ieder geval) daglichttoetreding kon worden voldaan zonder dat ingrijpende constructieve wijzigingen in/aan het gehuurde worden uitgevoerd. De gemeente had in het besluit een last onder dwangsom aan de gemeente opgelegd met als doel ‘het gebruik van de ruimte op het adres van het gehuurde voor woondoeleinden te (laten) staken en gestaakt te (laten) houden.’

De kantonrechter oordeelde dat ook als de overheidsmaatregel door de verhuurder technisch gezien weggenomen zouden kunnen worden door het gehuurde te laten voldoen aan de geldende eisen voor daglichttoetreding als bedoeld in het Bouwbesluit 2012, er niet in redelijk van de verhuurder kon worden verlangd dat de deze de constructieve aanpassingen zou realiseren. Naar het oordeel van de kantonrechter moest het er daarom vooralsnog voor worden gehouden dat de verhuurder op grond van artikel 7:210 BW bevoegd was de huurovereenkomst met de huurder buitengerechtelijk te ontbinden. De gevorderde ontruiming kon daarom worden toegewezen. De huurder verbleef door de ontbinding van de overeenkomst zonder recht of titel in het gehuurde.

Hieraan deed niet af dat het handhavend optreden van de gemeente bij het aangaan van de huurovereenkomst wellicht voor de verhuurder voorzienbaar was. Artikel 7:210 BW ziet namelijk zowel op gevallen van voorzien als onvoorzien overheidsoptreden. Als er wel een vergunning verkregen zou kunnen worden middels aanpassingen van het gehuurde, die van de verhuurder verlangd zouden kunnen worden, dan had de ontruiming vermoedelijk niet toegewezen geworden als de gemeente de verhuurder gelegenheid zou geven om de aanpassingen te realiseren zonder de dwangsommen te laten vervallen.

De ontruiming binnen korte termijn werd daardoor toegewezen. De verhuurder wordt wel op grond van artikel 6:277 BW gehouden de schade van de huurder te vergoeden. De schade kan onder meer bestaan in toekenning van vervangende woonruimte en verhuis- en inrichtingskosten. De huurder had aangeboden vervangende woonruimte geweigerd. de verhuurder is een corporatie die passende vervangende woonruimte aan kan bieden. Het is mij niet duidelijk om welke redenen die vervangende ruimte was geweigerd. Het is voor mij ook onduidelijk dat een huurder in een dergelijke situatie vervangende woonruimte denkt te kunnen weigeren. Ik had graag de overwegingen van deze huurder willen zien. In de eventueel te voeren ontbindingsprocedure zal de huurder in reconventie de schadeclaim neer kunnen leggen in de vorm van passende vervangende woonruimte en verhuis en inrichtingskosten. Bij een verhuurder die geen passende  vervangende woonruimte aan kan bieden, zal de schadeclaim zich voornamelijk richten op de kosten het zoeken naar vervangende woonruimte, de kosten tussen het verschil van de betaalde huur en de meerdere kosten van de vervangende woonruimte voor ongeveer één jaar en de kosten van verhuis- en inrichtingskosten.

De rechtbank Oost-Brabant oordeelde in haar kortgedingvonnis van 23 mei 2023 (ECLI:NL:RBOBR:2023:2602) dat niet aannemelijk was geworden dat sprake was van een gebrek waarvoor huurder aansprakelijk was. Daarmee kwam verhuurder geen beroep toe om op de voet van artikel 7:210 BW de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in te roepen. In het kortgeding wees de rechter daarom de gevorderde ontruiming niet toe. naar het oordeel van de rechter kon van de  verhuurder ook worden verlangd dat het gebrek verholpen zou worden. Dit is sowieso een verschil in de zaak die speelde voor de de rechtbank Midden-Nederland op 17 januari 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:263). Grondslag 2: 7:213 BW en 7:219 BW: tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (overlast (door derden)) was door de verhuurder onvoldoende onderbouwd.

Op 12 maart 2023 was er brand ontstaan in de woning van de huurder. De huurder was die dag bezig met het bakken van oliebollen in een pan met olie op het gasfornuis in de keuken. De huurder verklaarde hierover ter zitting dat zij tijdens het bakken even op een stoel in de naastgelegen woonkamer is gaan zitten en toen om niet-opgehelderde redenen gedurende enige tijd het bewustzijn is verloren c.q. in slaap was gevallen. Vermoedelijk was in dat tijdsbestek de olie in de pan oververhit geraakt en heeft deze door het open vuur van de gaspit vlam gevat. de huurder had, nadat zij bijkwam c.q. wakker werd, de woning via de voorzijde verlaten en heeft bij een buurtgenoot om hulp gevraagd. De kennelijk door omwonenden inmiddels gealarmeerde brandweer heeft de brand in de keuken geblust. de huurder was door een ambulance naar het ziekenhuis gebracht; zij is daar korte tijd (tot de volgende dag) opgenomen geweest ter observatie vanwege het inhaleren van rook en roet. Na ontslag uit het ziekenhuis is de huurder aanvankelijk teruggekeerd naar de woning.

De brand had aanzienlijke schade veroorzaakt in de woning. Behalve directe schade als gevolg van de brand in de keuken is er veel rook- en roetschade in de rest van de woning (de huiskamer en de kamers op de eerste verdieping). Volgens de brandweer was de woning als gevolg van de brand onbewoonbaar en onveilig. De herstelwerkzaamheden waren begroot op € 18.402,70.

De verhuurder heeft de overeenkomst getracht buitengerechtelijk te ontbinden. In de brief heeft de verhuurder de huurder tevens medegedeeld dat zij zich ernstig zorgen maakte over het welzijn van de huurder (die ook onder bewind staat) en dat de verhuurder van mening is dat de huurder gezien haar toestand niet in staat is om zelfstandig te wonen, dat er regelmatig sprake is van overlast en de huurder zich niet begeleidbaar opstelt door (professionele) hulp te weigeren.

Artikel 7:210 BW is van toepassing in geval sprake is van gebreken die de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen. Het eerste lid van artikel 7:206 BW legt de verhuurder de verplichting op desverlangd gebreken aan het gehuurde te herstellen, “tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen”.

De voorzieningenrechter overwoog dat de verhuurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat van onmogelijkheid van herstel in de zin van artikel 7:206 lid 1 BW sprake is. Uit de specificatie van de uit te voeren herstelwerkzaamheden in de overgelegde offerte bleek veeleer van het tegendeel, nu daarin hoofdzakelijk cosmetisch getinte herstelwerkzaamheden worden beschreven en geen bouwkundig-constructieve ingrepen, zoals in de rede zou liggen bij “geheel, of voor een substantieel deel, vernieuwen van het gehuurde”. Ook de hoogte van de met herstel gemoeide kosten (€ 18.402,70) gaf niet direct aanleiding om te veronderstellen dat sprake is van gehele of gedeeltelijke vernieuwing van het gehuurde. Dat dit herstel gezien de hoogte van de daarmee gemoeide kosten redelijkerwijs niet van haar gevergd kan worden achtte de voorzieningenrechter evenmin aannemelijk geworden.

Het gaat hier met name om de vraag of de brandschade de huurder kan worden toegerekend. De huurder stelde dat de brand was ontstaan tijdens het bakken van oliebollen voor een kennis die op visite zou komen. Nadat ze al een aantal oliebollen had gebakken was zij tijdens het bakken even gaan zitten op een stoel die stond in de direct aan de keuken grenzende huiskamer. De huurder heeft nadrukkelijk betwist dat zij – zoals de verhuurder stelde –tijdens het oliebollenbakken naar haar slaapkamer op de eerste verdieping is gegaan en daar in slaap is gevallen. De huurder stelde dat zij door een onopgehelderde (lichamelijke) oorzaak buiten westen is geraakt (ter zitting duidde de advocaat van de huurder het als een black-out en/of wegraking). Dit onderscheid is heel belangrijk. Als de huurder de omstandigheden had gecreëerd om een dutje te doen, dan zou die omstandigheid de huurder aangerekend dienen te worden. Dan zou het aannemelijk zijn die huurder aansprakelijk zou zijn voor de schade. Het valt mij op dat er uit de in het vonnis neergelegde feiten niet tot uitdrukking komt dat het sowieso niet verstandig is om een keuken met een pan op open vuur te verlaten. Louter het alleen laten van een pan olie op open vuur zou gevaar zettend kunnen zijn.

Er werd in deze zaak wel erkend door de verhuurder dat de huurder een kwetsbare gezondheid heeft. De rechter kwam dan tot het oordeel dat de huurder vanwege die kwetsbare gezondheid buiten kennis is geraakt waardoor de aldus onbeheerd achtergelaten pan met olie op het vuur – zonder dat de huurder te dier zake een verwijt treft – onbeheerd achterbleef met alle – nadien ingetreden – gevolgen van dien. Voorshands viel naar het voorlopige oordeel van de rechter bij die – allerminst denkbeeldige – gang van zaken niet in te zien dat de huurder aldus haar verplichting heeft verzaakt om zich te gedragen zoals een goed huurder betaamt en (daardoor) aansprakelijk is voor de brand in haar keuken en het door die brand ontstane gebrek dat aan voortgezet gebruik van het gehuurde in de weg staat. Ik lees in deze overweging dat de rechter van oordeel is dat de huurder ook als zij nabij de pan op het vuur was gebleven ook tijdelijk niet op het vuur had kunnen letten wegens een tijdelijke situatie van buitenbewustzijn.

Nu de huurder heeft erkend zich naar een andere ruimte te hebben begeven en geen toezicht meer kon houden op de pan, zou de huurder naar mijn mening in een bodemprocedure moeten aantonen en/of aannemelijk moeten maken dat zij vanwege haar kwetsbare gezondheid buiten kennis is geraakt. Als zij immers niet buiten kennis is geraakt, maar in slaap is gevallen, dan komt die schade wel voor rekening en risico van de huurder. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 8 juli 2022 (ECLI:NL:HR:2022:1058) een oordeel moeten geven over bewijsplicht van partijen in verband met onderverhuring. De Hoge Raad is van oordeel dat de bewijsplicht van een partij kan verschuiven naar een andere partij. Dat kan het geval zijn als de gegevens waarmee bewijs geleverd kan worden zich bevinden in het domein van de huurder, waartoe de verhuurder geen toegang heeft. Bij die stand van zaken ligt het veeleer op de weg van huurder om in het kader van haar betwisting zodanige feitelijke gegevens te verstrekken dat zij de verhuurder aanknopingspunten verschaft voor een eventuele nadere onderbouwing van haar stelling. Dat lijkt mij in dit geval aan de orde. Slechts de huurder kan inzicht geven in haar gezondheidstoestand die geleid zou hebben tot het al dan niet tijdelijk buiten kennis raken. Dit geldt eens te meer nu zij ook  te kennen heeft gegeven in slaap te zijn gevallen. In dat laatste geval zou de huurder wel aansprakelijk kunnen zijn voor de  brandschade en zou dit wel kunnen leiden tot ontbinding van de overeenkomst.

De sluiting door de burgemeester hoeft niet onherroepelijk te zijn uitgesproken om tot ontbinding over te gaan. De mogelijkheid van hoger beroep heeft dus geen schorsende werking.  Zie ook het arrest van het hof te ‘s-Gravenhage van 21 november 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:3462). De civiele- en de bestuursrechtelijke procedures kunnen botsen met elkaar. Het is daarom wel de bedoeling dat de rechter in zijn beslissing de rechtmatigheid van het besluit laat meewegen in zijn beslissing. Als er twijfels zijn over de juistheid van het besluit, dan moet de rechter dit laten meewegen in het proportionaliteitsvereiste.  De rechtbank ‘s-Gravenhage besliste in haar vonnis van 5 april 2017 (ECLI:NL:RBDHA:2017:3473) dat de ‘omstandigheden van het geval’ kunnen meebrengen dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar kan worden aangemerkt. De rechter oordeelde dat een vordering, zoals hier aan de orde, is in kort geding dan ook slechts toewijsbaar wanneer zeer aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk is ontbonden. Voor die terughoudendheid is in de onderhavige zaak reden te meer, nu het Besluit nog niet onherroepelijk is. De voorzieningenrechter dient zich er derhalve rekenschap van te geven dat het Besluit kan worden vernietigd.

Artikel 13b Opiumwet (Wet Damocles) is verruimd. Op grond van dit artikel kon de burgemeester al een pand onder bestuursdwang sluiten als er verdovende middelen werden verkocht of verhandeld. Door uitbreiding van deze wet kan de burgermeester het pand ook sluiten als er stoffen in een pand aanwezig zijn om drugs te bereiden. Als er door de burgermeester een pand is gesloten op basis van de aanwezigheid van stoffen in het pand, dan is het niet mogelijk de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Het treffen van voorbereidingshandelingen is geen gedraging in strijd met de artikelen 2 of 3 Opiumwet. Volgens artikel 7:231 lid 2 BW is het handelen in strijd met de artikelen 2 of 3 Opiumwet noodzakelijk om de buitengerechtelijke ontbinding te legitimeren. Buitengerechtelijke ontbinding kan worden ingeroepen als de sluiting van het pand door de burgermeester feitelijk is gerealiseerd. Niet eerder. Dit is dus ook mogelijk tijdens een bezwaartermijn. De verhuurder loopt wel een risico als de bestuursrechter beslist dat het besluit niet correct is genomen, waardoor de sluiting door de burgemeester onjuist blijkt te zijn. de buitengerechtelijke ontbinding kan dan te vroeg worden ingeroepen.

Als er sprake is van een pand waarin drugs worden aangetroffen, dan acht de burgermeester sluiting doorgaans spoedeisend, waardoor en spoedsluiting wort toegepast. Er wordt de gebruiker van het pand dan geen begunstigingstermijn verleend om alsnog zelf de overtreding te herstellen. Er wordt veelal een last onder bestuursdwang gegeven zonder begunstigingstermijn.

De verhuurder die buitengerechtelijk heeft ontbonden zal schriftelijk de ontruiming moeten aanzeggen als er sprake is van 7:230a BW-bedrijfsruimte. Voor overige bedrijfsruimte geldt dan dat gedurende de schorsingstermijn van twee maanden (artikel 7:230a BW) geen ontruiming kan plaatsvinden. Na buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is de verhuurder van overige bedrijfsruimte dus niet bevoegd onmiddellijk zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten. Opschorting is in strijd met de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW. Volgens artikel 7:230a lid 2 BW geldt de verlenging van de ontruimingstermijn niet als de huurder zelf heeft opgezegd, uitdrukkelijk in de beëindiging heeft toegestemd, of is veroordeeld tot ontruiming. Deze uitzonderingen op artikel 7:230a lid 1 BW als genoemd in artikel lid 2 van dit artikel zijn niet aan de orde bij buitengerechtelijke ontbinding.

In zijn verlengingsverzoek is de huurder ontvankelijk. Of de rechter vervolgens het verzoek zal toewijzen, is een geheel andere vraag. De rechter is op basis van artikel 7:231 lid 2 BW niet verplicht om de buitengerechtelijke ontbinding te bevestigen. De rechter zal nog dienen te beoordelen  of huurbeëindiging op deze wijze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechter is niet verplicht ambtshalve deze afweging te maken. de huurder moet daar wel beroep op doen. De verhuurder  heeft de stelplicht en de bewijslast van de evenredigheid van ontbinding van de overeenkomst (Hof Arnhem-Leeuwarden, arrest 27 augustus 2013, ECLI: NL:GHARL:2013:6811) .  De huurder had in deze kwestie beroep gedaan op de evenredigheid van de maatregel tegenover het verlies van het woonrecht. Wegens dit beroep op de evenredigheid van de maatregel door de huurder gold voor de verhuurder de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de evenredigheid van de ontbinding en ontruiming.  Doorgaans zal dit geen probleem zijn als de huurder de woning als hennepkwekerij heeft gebruikt. Het kan anders zijn als er een paar hennepplanten voor eigen gebruik worden aangetroffen.

Buitengerechtelijke ontbinding is dus in principe wel mogelijk bij de verhuring van los land (geen pacht) en de verhuur van een perceel strand ten behoeve van de exploitatie van een strandtent. In de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank te Haarlem van 19 juni 2008 LJN: BD4854, Voorzieningenrechter Rechtbank Haarlem, 145708 / KG ZA 08-236 was de rechter in rechtsoverweging 5.1 en 5.2 deze mening ook toegedaan. De rechter stond de gevorderde ontruiming echter niet toe. De rechter vond dat de belangen van de strandexploitant te vergelijken waren met de belangen van middenstandsbedrijfsruimte en dat de verhuurder de huurder, ondanks de aanwezigheid van een betalingsachterstand, gelegenheid moest geven om de contractuele mogelijkheid van indeplaatsstelling toe te staan. De verhuurder mag niet lichtvaardig omgaan met de belangen van de huurder. De rechter overwoog voorts: Bij die stand van zaken is aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de Gemeente, alvorens tot opzegging over te gaan, huurder uitdrukkelijk in de gelegenheid had moeten stellen om gedurende een daartoe redelijk te achten termijn een kandidaat voor opvolging voor te dragen.
Ondanks het feit dat de huurder van een perceel strand feitelijk geen ontruimingsbescherming toekomt (artikel 7:230a BW) is niet van toepassing), vond de rechter de genoemde omstandigheden geen reden om in kort geding ontruiming uit te spreken.

Buitengerechtelijke ontbinding door de huurder
In dit hoofdstuk is al uitdrukkelijk vermeld dat de huurder op grond van artikel 7:231 lid 1 BW jo artikel 6:265 BW de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden als de verhuurder tekortschiet in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

De mogelijkheid van ontbinding op grond van artikel 7:210 BW lijkt een doublure te zijn van de ontbindingsmogelijkheid van de huurder, doch is dat niet. De huurder kan immers op grond van artikel 7:210 BW de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden als het gebrek aan het gehuurde hem valt aan te rekenen (hierbij schiet de huurder dus eigenlijk tekort). De mogelijkheid van ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 1 BW jo artikel 6:265 BW is alleen mogelijk als de verhuurder toerekenbaar tekort is geschoten in de verplichtingen uit de huurovereenkomst en deze tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt.

Het middel van buitengerechtelijke ontbinding is riskant als de door de huurder ingeroepen ontbinding ten onrechte is voorgesteld. Dit overkwam de huurder die de huurovereenkomst had ontbonden onder dreiging van de executie van een hypotheekbank, die de onroerende zaak dreigde te executeren nu de eigenaar/verhuurder zijn verplichtingen niet nakwam en de onroerende zaak bovendien zonder toestemming van de bank was verhuurd. De huurder vorderde in verband met de ontbinding schadevergoeding.
De kantonrechter wees de vordering af en overwoog onder meer dat de huurder de huurovereenkomst reeds wenste te ontbinden, terwijl het nog niet zeker was of de huurovereenkomst inderdaad beëindigd zou moeten worden en of de gevolgen daarvan voor zijn rekening en risico dienen te blijven.
De huurder was tegen deze uitspraak in beroep gekomen. Het hof was in haar arrest van 18 november 2008 LJN: BI4061, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 103.005.049 van mening dat door uitlatingen van de verhuurder het er niet naar uitzag dat deze verhuurder in de toekomst niet zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zou kunnen voldoen. Bovendien was het voor het aannemen van een toerekenbaar tekortschieten van de verhuurder niet voldoende dat de verhuurder niet aannemelijk had gemaakt dat hij in de toekomst zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst gestand zou doen. Een verplichting voor de verhuurder om zulks aannemelijk te maken bestaat in het algemeen niet, aldus het hof. Van tekortschieten kan eerst sprake zijn als er met voldoende mate van zekerheid vaststaat dat de verhuurder, of een opvolgend verhuurder, niet aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst zullen gaan voldoen en het enkele bestaan van die mogelijkheid is onvoldoende. Die zekerheid kan in de regel niet eerder bestaan dan wanneer een executie daadwerkelijk wordt voorbereid. De opzegging van de geldlening door de bank, met eventueel in het vooruitzicht te stellen executiemaatregelen, is onvoldoende om reeds daaruit een tekortschieten van (de schuldenaar) verhuurder af te leiden.  (Voor dit onderdeel heb ik rechtspraak.nl geraadpleegd en het artikel ‘Damocles en Victor, een krachtig duo in de strijd tegen de drugscriminaliteit?’ van mr. G.J. Scholten van 12 juni 2019, gepubliceerd in de WR2019/77).

De rechtbank Overijssel diende in haar vonnis van 5 april 2022 (ECLI:NL:RBOVE:2022:1005) zich te buigen over de vraag of een huurder na een brand in een sportschool het gehuurde in juni 2019 de huurovereenkomst buitengerechtelijk kon ontbinden op grond van artikel 7:210 BW. De oorzaak van de brand was niet vastgesteld. In deze zaak stond dus niet vast dat de schade als gevolg van de brand op grond van artikel 7:218 lid 2 BW voor rekening van de huurder diende te komen. De verhuurder had de kosten van herstel van het pand van de verzekering vergoed gekregen. Verder had de verhuurder de misgelopen huurinkomsten gelijk aan één jaar vergoed gekregen.

Volgens de verhuurder was het niet mogelijk om de huurovereenkomst te ontbinden. De verhuurder bracht naar voren dat  het pand in juli 2021 weer gebruikt kon worden. De verhuurder hield de huurder aan de huurovereenkomst en vordert onder andere schadevergoeding bestaande uit de huur over de resterende looptijd van de overeenkomst. De kantonrechter oordeelt dat de buitengerechtelijke ontbinding ondanks een beding in de algemene bepalingen en ondanks enig tijdverloop rechtsgeldig is gedaan.

De gemachtigde van de huurde had in januari 2020 de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ingeroepen op basis van artikel 7:210 BW.

De verhuurder vorderde  onder meer schadevergoeding op basis van het positief contractsbelang (bestaande uit de per maand verschuldigde huur te rekenen vanaf 1 juli 2021 tot de overeengekomen einddatum van de huurovereenkomst).

De kantonrechter was echter van oordeel dat de brand die op 28 juni 2019 het gehuurde had verwoest in beginsel tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 BW kon worden ontbonden. Er waren in deze procedure geen stukken overgelegd die betrekking hadden op onderzoek naar de oorzaak van de brand. Partijen waren het erover eens dat de oorzaak van de brand in dit geval niet is komen vast te staan. De kantonrechter was daarom van oordeel dat het gebrek, dat bestaat uit beschadiging van het gehuurde door de brand, niet was  ontstaan door een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid.

Naar het oordeel van de kantonrechter kon in dit geval echter niet worden gesproken van gebreken die de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW zou moeten verhelpen. Verhelpen is namelijk onmogelijk in deze situatie. Immers, wanneer een gehuurd gebouw geheel door brand verwoest is, zal het vrijwel altijd mogelijk zijn de restanten te verwijderen en op de plaats van het oorspronkelijke gebouw een nieuw gebouw te plaatsen. Wanneer dat gebeurt is echter geen sprake meer van het “verhelpen” van door de brand ontstane gebreken, maar wordt het gebouw dat is vergaan, vervangen door een nieuw gebouw (vergelijk Hof Arnhem-Leeuwarden, 2 augustus 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BR4022) Het verhelpen van door de brand ontstane gebreken in de zin van artikel 7:206 lid 1 BW is in dat geval onmogelijk. Dat betekende dat zowel de huurder als de verhuurder in die situatie bevoegd was om de huurovereenkomst op basis van artikel 7:210 BW te ontbinden. In het onderhavige geval had de huurder die ontbinding ingeroepen bij brief van 7 januari 2020.

De verhuurder had tegen die ontbinding aangevoerd dat de huurder daartoe niet bevoegd was omdat ontbinding in artikel 11.6 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst was uitgesloten. De kantonrechter volgde dit betoog van de verhuurder niet. Weliswaar is artikel 7:210 BW van regelend recht en is ontbinding in artikel 11.6 van de Algemene bepalingen uitgesloten, maar het beding uit de Algemene Bepalingen heeft betrekking op “vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken”. In het onderhavige geval was geen sprake van een verminderd huurgenot maar was er helemaal geen huurgenot meer mogelijk in het betreffende pand. Dat sluit aan bij hetgeen hiervoor al is overwogen over de betekenis van het begrip “verhelpen”. Daarbij is geconcludeerd dat het verhelpen van gebreken in dit geval onmogelijk was. Dat leidde tot het oordeel dat de situatie als bedoeld in artikel 11.6 van de Algemene Bepalingen, waarbij het gaat om vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, zich in dit geval met betrekking tot de situatie na de brand van 28 juni 2019 niet voordoet. Bedoeld artikel uit de Algemene Bepalingen was volgens de kantonrechter daarom niet van toepassing op deze situatie en [de huurder mocht daarom tot ontbinding overgaan.

Omvang schadevergoeding

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2023-03-19 om 15:05:32

Artikel 7:210 lid 2 BW stelt buiten twijfel, dat de verplichting tot schadevergoeding in verband met een gebrek dat kan lijden tot ontbinding van de overeenkomst als bedoeld in artikel 7:210 BW ook de schade omvat die ontstaat door het einde van de huur als gevolg van ontbinding.

De mogelijkheid tot schadevergoeding bestaat bij bedrijfsruimte dus ook uit de misgelopen huurinkomsten tot het einde van de huurperiode bij huurbeëindiging ex artikel 6:265 BW. Zowel de buitengerechtelijke huurbeëindiging als op basis van artikel 7:210 BW en artikel 6:265 BW is artikel 6:277 BW van toepassing voor de claim in verband met de gevolgschade. Voor een dergelijke claim dient doorgaans een schadestaat procedure te worden gestart. De verhuurder weet immers niet tijdens de ontbindingsprocedure welke duur het gehuurde onverhuurd blijft. Hieronder wordt op dit punt nader ingegaan.

De hier omschreven aansprakelijkheid voor schadevergoeding bestaat daarom ook wanneer ontbinding anders dan door toepassing van artikel 7:210 BW plaatsvindt (dus in het ‘gewone’ geval van ontbinding wegens wanprestatie, waarbij allicht geen sprake hoeft te zijn van gebreken die het genot van het gehuurde geheel onmogelijk maken).In het vonnis van de rechtbank Limburg van 17 mei 2017 (ECLI:NL:RBLIM:2017:4496 ) werd onder meer een vergoeding van schade besproken na een sluiting op last van de burgemeester na het ontdekken van 142 hennepplanten. Ik ga hier alleen in op het aspect van huurderving.

De huurder die in zijn sociale huurwoning 142 hennepplanten had gekweekt, werd geconfronteerd met een sluiting van de woning door de burgemeester ex artikel 13b Opiumwet. De huurder had de overeenkomst in overleg met de huurder opgezegd.
Bij besluit van 25 november 2014 had de burgemeester van de gemeente Venlo op grond van artikel 13b Opiumwet de woning gelegen van de huurder voor de duur van 1 jaar gesloten.

Bij besluit van 17 juli 2015 had de burgemeester, naar aanleiding van het verzoek van de verhuurder tot opheffing van de sluiting, de woning met onmiddellijke ingang weer aan de verhuurder ter beschikking gesteld.
Met ingang van 15 augustus 2016 werd de woning verhuurd aan een nieuwe huurder.
De verhuurder stelde zich op het standpunt dat zij door de sluiting van de woning huurderving heeft geleden over de periode van 15 november 2014 tot en met juli 2015 voor een totaalbedrag van € 6.987,78. Het betreft de periode van 8½ maand gedurende welke het pand niet is verhuurd. De kantonrechter is van oordeel dat de huurderving die de verhuurder heeft geleden, eveneens kan worden herleid tot het exploiteren van de hennepkwekerij door de huurder. Dat wordt echter anders vanaf het moment dat een verzoek tot het weer mogen gebruiken van de woning aan de burgemeester van de Gemeente V. zou zijn ingewilligd, als het was gedaan. Eventuele langere leegstand is vanaf dat moment het gevolg van de huurmarkt en niet van de gedwongen sluiting en dient dus niet langer voor rekening van gedaagde te komen.
De kantonrechter overwoog ten aanzien van de schadeclaim voor wat betreft de huurderving als volgt. Op grond van de informatie van de gemeente waarin het gehuurde gelegen ligt, komt een verzoek tot opheffing van de sluiting van een pand na een termijn van 6 maanden voor heroverweging in aanmerking. De kantonrechter heeft geen reden om aan te nemen dat een dergelijk verzoek van deze verhuurder dan zou zijn afgewezen. Daarbij betrekt de kantonrechter het gegeven dat het hier om sociale woningbouw – waaraan doorgaans een tekort bestaat – handelde, het om een bonafide verhuurder gaat en het feit dat in gevallen als het onderhavige door een groot aantal gemeentes een sluitingstermijn van 3 maanden wordt gehanteerd, welke termijn dan al is verdubbeld. In deze omstandigheid zag de kantonrechter aanleiding om de vordering van eiseres te beperken tot 6 maanden huur.
Uit het vonnis is niet te herleiden op welke grondslag de schadevergoeding is toegewezen. De schadevergoeding kan niet zijn gewezen op basis van artikel 6:265 BW e.v.. De huurovereenkomst is immers niet ontbonden. Ik ga ervan uit dat de verhuurder de vergoeding van schade heeft gebaseerd op artikel 6:74 BW. Voor de verplichting tot schadevergoeding is de toerekenbaarheid van de nalatige partij van belang. Als de tekortkoming de nalatige partij niet valt te verwijten, dan bestaat op grond van artikel 7:210 lid 2 BW en/of op grond van artikel 6:277 BW geen mogelijkheid de geleden schade op de nalatige partij te verhalen.

De schade als gevolg van het niet voortzetten van de huurperiode (huurderving)  

Een huurder kwam in beroep tegen een vonnis van de kantonrechter waarin een huurovereenkomst was ontbonden en onder meer de huurachterstand en schadevergoeding was toegewezen. De huurder kwam in beroep tegen dit vonnis. Ik ga er even vanuit dat de schade wegens huurderving ten tijde van het wijze van het vonnis al bekend was. De verhuurder heeft in deze procedure een incidenteel beroep ingesteld inhoudende verhoging van de vergoeding van de schade. Dit betrof een eisvermeerdering van de oorspronkelijk ingestelde vordering in verband met huurderving. Dit beroep werd behandeld door het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 22 november 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:9981). In het beroep werd de mogelijkheid van eisvermeerdering besproken. Tevens werd geoordeeld of de huurderving verminderd diende te worden met de opbrengst uit verhuring. De verhuurder was van mening dat de huurderving los van de huuropbrengst gezien moet worden, omdat die twee zaken los van elkaar gezien moeten worden.

Over deze eisvermeerdering merkte het hof het volgende op. Op grond van artikel 130 lid 1 Rv juncto artikel 353 lid 1 Rv komt aan de verhuurder de bevoegdheid toe haar eis of de gronden daarvan nog bij memorie van antwoord te wijzigen. De toelaatbaarheid van een eiswijziging moet, zo nodig ambtshalve, mede worden beoordeeld in het licht van de herstelfunctie van het hoger beroep. De grenzen van het toelaatbare worden echter overschreden indien de eiswijziging leidt tot onredelijke vertraging van het geding en/of tot onredelijke bemoeilijking van de verdediging. Hiervan is in het onderhavige geval geen sprake. De eisvermeerdering leidde volgens het hof hier niet tot een ontoelaatbare uitbreiding van het partijdebat of tot onredelijke vertraging van het geding. De bevoegdheid om de eis of de gronden daarvan te wijzigen is in hoger beroep in die zin beperkt, dat de eiswijziging niet later dan bij memorie van grieven of antwoord dient plaats te vinden. Dit geldt ook als de vermeerdering van eis slechts betrekking heeft op de grondslag van hetgeen ter toelichting van de vordering door de oorspronkelijke eisende partij is gesteld.

De huurovereenkomst zou volgens de verhuurder zonder ontbinding nog zijn doorgelopen tot 31 mei 2032 en voorziet niet in de mogelijkheid van tussentijdse opzegging. Volgens de verhuurder heeft zij dan ook recht op een vergoeding van de gederfde huurinkomsten over de periode van 1 februari 2020 tot en met 31 mei 2032. Uitgaande van een misgelopen huuropbrengst over deze periode, kwam het schadebedrag primair neer op € 2.272.910,00. Uit een strikte lezing van 6:100 BW volgde volgens de verhuurder door een vervangende huurder  ontvangen huurinkomsten niet op grond van voordeelverrekening in mindering dienen te worden gebracht op het bedrag van de door de verhuurder te lijden schade, omdat de gerealiseerde huurinkomsten als gevolg van de eigen inspanning van de verhuurder om de bedrijfsruimte wederom te verhuren niet voortvloeien uit dezelfde gebeurtenis als bedoeld in artikel 6:100 BW.

het hof oordeel als volgt. Op grond van artikel 6:277 BW heeft de verhuurder bij ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanbetaling recht op vergoeding van de schade die hij door de ontbinding lijdt. De verschuldigde schadevergoeding moet worden vastgesteld door vergelijking van twee vermogenssituaties: enerzijds de vermogenssituatie die zou zijn voortgevloeid uit een correcte nakoming van de overeenkomst en anderzijds de thans ontstane vermogenssituatie (dus het vergelijken van het zogeheten “Soll”- met het “Ist”-scenario). In dit geval stelt de verhuurder dat haar schade gelijk is aan de huur over de resterende looptijd van de huurovereenkomst. De bewijslast en het bewijsrisico betreffende de omvang van de gestelde schade berust op de verhuurder.

Het hof oordeelde als volgt. Als de verhuurder niet door de tekortkoming van de huurder genoodzaakt zou zijn geweest om de huurovereenkomst voortijdig te ontbinden, zou de huurovereenkomst zijn doorgelopen tot 31 mei 2032. De gederfde huurinkomsten als gevolg van de ontbinding vormen in beginsel schade voor de verhuurder. de verhuurder heeft daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat zij schade heeft geleden, dan wel nog zal lijden, in de vorm van huurderving over de periode van 1 februari 2020 tot en met 31 mei 2032.

Het hof volgde niet het standpunt van de verhuurder dat uit een strikte lezing van artikel 6:100 BW volgt dat de door verhuurder van de vervangende huurder ontvangen huurinkomsten niet op grond van voordeelverrekening in mindering dienen te worden gebracht op het bedrag van de door de verhuurder te leiden schade. Huur is een vergoeding voor het exclusieve gebruik van het gehuurde. Vanwege het exclusieve gebruiksrecht kan een verhuurder het gehuurde in een periode maar één keer verhuren en feitelijk in gebruik geven, zodat ook maar één keer een vergoeding voor dat gebruik kan worden ontvangen. Vanaf het moment dat de verhuurder het gehuurde aan de vervangende huurder kon verhuren, was niet langer sprake van volledige schade aan de zijde van de verhuurder. De huurinkomsten van de vervangende huurder dienden dan ook in mindering te worden gebracht op de door de verhuurder geleden schade.

Naar het oordeel van het hof was voldoende aannemelijk dat de onderhavige bedrijfsruimte gedurende de resterende contractsperiode aan een derde zal zijn verhuurd, zodat het hof over de schade aan gederfde huurinkomsten een eindbeslissing kan nemen. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat verhuurder zelf heeft aangegeven het risico te willen dragen dat de werkelijke schade hoger is als de vervangende huurder gedurende de lopende huurtermijn failliet gaat, dan wel besluit de huurovereenkomst niet te verlengen. Het door de verhuurder subsidiair gevorderde bedrag van € 449.374,18 is dan ook in beginsel toewijsbaar.

Vervolgens werd beoordeeld of de verhuurder voldoende had voldaan aan de schadebeperkingsplicht. De verhuurder had gemotiveerd aangevoerd dat op het moment dat zij de huurovereenkomst met de vervangende huurder was aangegaan, sprake was van een aanzienlijke huurachterstand  die de huurder had opgebouwd. De verhuurder had er om die reden groot belang bij snel te handelen. Bovendien was een concurrerende supermarkt begonnen dicht bij het gehuurde, zodat de locatie voor een nieuwe supermarkt door toedoen van de huurder zelf minder aantrekkelijk was geworden. Het hof aanvaarde dit verweer en gaf tevens aan dat de huurder niet kon volstaan met de enkele stelling dat de verhuurder zich onvoldoende had ingespannen een hogere huurprijs te bedingen, dan wel een andere huurder te zoeken. Het lag op haar weg om nader te onderbouwen dat de verhuurder daadwerkelijk een hogere huurprijs had kunnen bedingen bij de vervangende huurder , dan wel bij een andere huurder.

Vaak wordt in de algemene bepalingen dat de schadeomvang wordt bepaald op basis van de resterende huurtermijnen. Een dergelijke claim ter zake van de schade kan dan worden gebaseerd op een contractuele regeling in plaats van de wettelijke regeling. Ik vraag mij echter af of de redelijkheid en billijkheid niet voorkomt dat de verhuurder dubbele inkomsten kan claimen, althans meer inkomsten kan claimen dan dat de verhuurder oorspronkelijk zou hebben ontvangen als de huurovereenkomst niet zou zijn ontbonden. De Hoge raad heeft overigens in het arrest van 8 juli 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1483) bepaald dat voor voordeelstoerekening is vereist condicio sine qua non-verband en inachtneming van de in artikel 6:98 BW besloten maatstaf. In artikel 6:98 BW staat dat voor vergoeding slechts in aanmerking komt de schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend. Hier moet de vraag dus worden beantwoord of het voordeel dat de verhuurder ondervindt door het gehuurde opnieuw te verhuren, in zodanig verband staat met de huurbeëindiging dat dit voordeel van de afgetrokken moet worden. Die voordeelsmaatstaf zal op zijn redelijkheid beoordeeld dienen te worden. Terecht stelt het hof dat het gehuurde maar één keer kan worden verhuurd en dat in verband met het opnieuw kunnen verhuren van het gehuurde de opbrengsten van deze nieuwe verhuring niet los gezien kunnen worden van schade die de verhuurder heeft geleden wegens ontbinding van de huurovereenkomst.