Laatst bijgewerkt op 2023-11-04 om 23:00:07

Als een gebrek in het appartement zich voordoet, dan zal eerst beoordeeld dienen te worden voor wiens rekening herstel plaats dient te vinden. Als er sprake is van kleine herstellingen dan komt het gebrek voor rekening van de huurder. Is er sprake van een gebrek dat niet als kleine herstelling gekwalificeerd kan worden, dan is de verhuurder gehouden dit gebrek op eerste verzoek van de huurder te verhelpen. Herstel door de verhuurder of de huurder is mogelijk als het gebrek zich in het privé gedeelte bevindt.

De verhuurder van een appartement ondervindt een probleem met herstel van een gebrek, waarvan de huurder hinder ondervindt, als dit gebrek zich voordoet in het gemeenschappelijke deel met een uitstralend effect in het door de huurder gehuurde appartement. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van lekkage van een standleiding, waardoor er in het appartement lekkage en/of schimmelvorming ontstaat. De kosten van zowel het verhelpen van de verstopping als het vervangen van een standleiding zijn voor rekening van de VVE. Aan een verstopping en de veroudering van de standleiding dragen alle deelnemers van de VVE bij in de kosten. Artikel 5:126 BW en het modelsplitsingsreglement (2006) bepalen dat iedere gebruiker is verplicht zijn privégedeelte behoorlijk te onderhouden. Dit reglement bepaalt tevens dat de vereniging het beheert voert en zorgdraagt voor het onderhoud van gemeenschappelijke delen en gemeenschappelijke zaken.

De verhuurder en/of de huurder mag niet op eigen gelegenheid tot herstel van de gebreken aan de gemeenschappelijke ruimte overgaan. De bevoegdheid tot herstel van een gebrek in de gemeenschappelijke ruimte ligt immers bij de gezamenlijke eigenaren. De eigenaar van de gemeenschappelijke delen is immers de VvE. Voor herstel van gebreken aan de gemeenschappelijke delen in een complex waarin het appartement is gelegen is toestemming van de VvE nodig. De kosten van herstel van de gemeenschappelijke delen komen voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaren. Deze eigenaren dienen bij te dragen voor het deel waarvoor zij krachtens de splitsingsakte eigenaar zijn van het geheel. De vergadering van vereniging van eigenaren dienen een besluit te nemen over de uit te voeren werkzaamheden. Als de eigenaar en/of de huurder toch wijzigingen aan de gemeenschappelijke delen aanbrengt zonder toestemming van de VvE, dan wordt het splitsingsreglement overtreden. Dat kan de overtreder dan op een boete komen te staan op basis van bijvoorbeeld artikel 41 van het modelreglement 2006.

Er doet zich geen probleem voor als door de verhuurder een verzoek tot herstel aan de VVE wordt gedaan en dit verzoek wordt tijdig opgepakt. De verhuurder kan een bestuurder van de VvE benaderen. Deze bestuurder kan een bedrijf opdracht geven tot herstel. Daar is geen officiële vergadering van de VvE voor nodig. Een  bestuurder heeft doorgaans een mandaat tot een relatief laag bedrag van € 5.000.

Er doet zich wel een probleem voor als door de VvE wordt geweigerd een urgent probleem direct op te lossen en er ook niet sprake is van een mandaat waarbinnen het probleem opgelost kan worden. De huurder komt weliswaar op grond van artikel 7:206 lid 3 BW het zelfklusrecht toe, maar kan dit recht niet effectueren voor herstellen van gebreken aan gemeenschappelijke voorzieningen. Herstel van gemeenschappelijke voorzieningen komt immers exclusief toe aan de VvE. De eigenaar van een appartement mag de gebreken aan een gemeenschappelijke voorziening immers ook niet herstellen. Het huurrecht is afgeleid van het eigendomsrecht. De huurder kan niet meer rechten van de eigenaar van het appartement hebben gekregen, dan de eigenaar zelf over kan dragen. Dit wordt ook wel de Nemo plus-regel genoemd (Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). Door het gebrek aan een gemeenschappelijke voorziening kan het gehuurde ook wel gebrekkig zijn. Dat is dan wel naar de verhuurder; deze zit in een spagaat: enerzijds kan de eigenaar gebreken aan gemeenschappelijke delen niet zelf verhelpen en anderzijds kan de huurder wel huurverlaging vorderen als het gebrek aan de gemeenschappelijke voorziening zorgt voor derving van het huurgenot in het gehuurde. De verhuurder kan de VvE wel dwingen een besluit hierover te nemen. Er is immers in het voorbeeld van de lekkage aan de standleiding weliswaar door het effect van de lekkage in de woonruimte sprake van een gebrek aan het gehuurde, doch de oorzaak van het gebrek bevindt zich niet in het gedeelte waarvan de eigenaar en/of de huurder het exclusief gebruiksrecht heeft.

Volgens met modelreglement 2006 is de huurder en/of de eigenaar niet bevoegd om wijzigingen aan de gemeenschappelijk ruimten aan te brengen (artikel 22 modelreglement 2006). Bij de oplossing van een gebrek, waarvan herstel kostbaar is, kan de verhuurder de bestuurder vragen zo snel mogelijk een vergadering bijeen te roepen. Als de VvE niets wenst te ondernemen, kan de verhuurder de kantonrechter inschakelen om het besluit van de VvE om niets te doen te vernietigen.

In het voorbeeld van de lekkage aan de standleiding is er sprake van een gebrek aan het gehuurde als er water in het gehuurde stroomt, of als er schimmelvorming in het gehuurde ontstaat. Er is namelijk sprake van een gebrek aan het gehuurde als het voorgespiegelde huurgenot bij aanvang van de huurovereenkomst gedurende de huurperiode niet wordt gecontinueerd. Door dit effect op het gehuurde is het mogelijk huurverlaging te vorderen.

Als er schade bij een individuele eigenaar is wegens gebreken aan de gemeenschappelijke delen, dan kan de eigenaar de VvE aansprakelijk stellen voor zijn schade. De opstalverzekering van de VvE kan dan worden aangesproken om de schade van de individuele eigenaar te vergoeden. Daarnaast kan de individuele eigenaar de VvE aansprakelijk houden voor het verminderd gebruik van de woning. De eigenaar kan de VvE aansprakelijk houden wegens de verminderde gebruiksmogelijkheden van het appartement door het gebrek. Een veel voorkomende bepaling in de polisvoorwaarden van een opstalverzekering luidt: “schade door huurderving wegens het geheel of ten dele onbruikbaar worden van het gebouw door een gedekte gebeurtenis gedurende de periode van herstel of herbouw van het gebouw, doch tot een maximum van 52 weken. Als de verzekeringnemer het gebouw zelf in gebruik heeft, wordt een vergoeding gegeven gelijk aan de huurderving wanneer het gebouw met gelijke bestemming zou zijn verhuurd. In geval niet tot herbouw wordt overgegaan, bestaat aanspraak op vergoeding van huurderving over een periode van maximaal 10 weken”.

De opstalverzekering en de vergoeding van de schade
De VvE kan aansprakelijk zijn voor schade als er schade ontstaat door een evenement dat voor rekening en risico van de VvE is. Als de opstalverzekering van de eigenaar niet tot vergoeding van de schade over wenst te gaan, dan kan de huurder op de VvE terug kunnen vallen. Als de opstalverzekering niet wenst uit te keren, dan kan dit allerlei oorzaken hebben. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat de verzekering geen dekking geeft voor deze schade, omdat de schade niet onder dekking van de verzekering gebracht kan worden. Het innemen van een dekkingstandpunt is doorgaans een eenvoudige exercitie. Als er niet sprake is van een gedekt evenement dan is er geen dekking. In de polisvoorwaarden is doorgaans redelijk eenvoudig te achterhalen welke zaken wel of niet onder de dekking van de verzekering vallen. Zo zorgde in 2016 een hagelschade voor heftige beroering bij de eigenaren van de opstallen waaraan hagelschade was ontstaan, omdat in de opstalverzekering hagelschade niet onder de dekking viel. Voor hagelschade dient een aparte verzekering te worden afgesloten. Verzekerden die hagelschade onder hun opstalverzekering wensten te claimen kregen daarom een afwijzing van de claim voorgeschoteld.

Voorzienbare schade valt doorgaans niet onder dekking van een opstalverzekering
Voorzienbare schade valt doorgaans ook buiten dekking van de verzekering. Zo valt schimmelvorming wegens doorslaand vocht doorgaans niet onder dekking van de opstalverzekering. Naast het feit dat dit evenement uitdrukkelijk kan zijn uitgesloten, kan schimmelvorming wegens doorslaand vocht ontstaan wegens gebrekkig onderhoud. Een dergelijke toedracht van de schade kan dan als voorzienbaar worden beoordeeld, waardoor deze schade niet onder dekking van de verzekering valt. Over deze afwijzingsgrond kan wel discussie ontstaan. Waar ligt immers de grens tussen slecht onderhoud waarvan de schade voorzienbaar was, en schade die ontstaan is door gebrekkig onderhoud dat wel eerder uitgevoerd had kunnen worden?
Als de verzekering geen dekking geeft, dan betekent dit dus niet dat de VvE niet aansprakelijk is voor de schade. De discussie loopt dan gewoon verder met de VvE. De VvE is hier immers partij in deze discussie en niet de verzekeraar. De verzekeraar handelt alleen als gemachtigde van de verzekerde als deze wordt ingeschakeld om namens de verzekerde een schade af te wikkelen. Alleen een WAM-verzekeraar (autoverzekering) kan rechtstreeks worden aangesproken om schade uit te keren. Als de verzekeraar van de VvE de schade niet wenst uit te keren, dan moet de VvE in een procedure worden betrokken. De verzekeraar zal dan deze procedure ter hand nemen voor haar verzekerde als de schade onder dekking van de verzekering valt en er een inhoudelijke discussie bestaat over bijvoorbeeld de hoogte van de schade.

Huurderving
Als er zich een schade voordoet en deze schade is veroorzaakt door een gebrek aan de gemeenschappelijke delen, dan kan een huurder op grond van artikel 7:207 BW huurverlaging vorderen als het gebrek het huurgenot wezenlijk aantast. Deze discussie speelt dan tussen de eigenaar van het appartement en de huurder. De eigenaar kan de VvE vervolgens aansprakelijk stellen voor deze huurderving. De VvE kan deze component huurderving dan weer naar haar verzekeraar doorgeleiden. Als de schade onder dekking van deze verzekering valt dan kan de huurderving als schadecomponent worden meegenomen als deze component ook meeverzekerd is. Als deze component niet meeverzekerd is, dan kan deze schadecomponent separaat bij de VvE worden geclaimd.

Een uitspraak over huurderving en de aansprakelijkheid van de VvE
De rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Arnhem heeft in een vonnis van 1 maart 2017 ECLI:NL:RBGEL:2017:2021 een oordeel moeten geven over een geschil tussen een appartementseigenaar en de VvE. Ik heb deze uitspraak ondanks het feit dat hier niet sprake was een huurrelatie toch gemeend te moeten publiceren, omdat het in het kader van dit hoofdstuk belangrijk is om de relatie tussen de appartementseigenaar en de VvE te doorgronden.
In deze kwestie waren er verschillende schades ontstaan:
Op 26 juli 2010 was een lekkage ontstaan in de keuken en de woonkamer van de eigenaar. Deze laatste meldde dit bij de VvE en verzocht de schade te herstellen en gederfd huurgenot te vergoeden. De VvE had onderzoek uit laten voeren. Uit het rapport van de deskundige bleek dat de dakgoot aangepast moest worden. Na dat onderzoek is geen adequaat herstel van de afvoer gerealiseerd. In 2011, 2012 en 2013 ontstonden er wederom lekkages in het appartement van dezelfde eigenaar. Alle schades werden gemeld bij de VvE met een aansprakelijkstelling. De VvE heeft opnieuw onderzoek laten doen naar de oorzaak van het gebrek. Uit dit onderzoek bleek dat de capaciteit van de goot/hemelwaterafvoer ruim onvoldoende was en dat er inpandig vermoedelijk sprake is van een lek. Daarbij werd het advies gegeven de goot te vervangen en aanpassingen te doen aan onder meer de dakvoet en de overstort. In 2014 is het dak in opdracht van de VvE definitief gerepareerd.

De appartementseigenaar vorderde schadevergoeding en huurderving. De vordering werd als volgt ingekleed. Ingevolge artikel 16 en artikel 17 lid 1 van de splitsingsakte voert de VvE het beheer en draagt zij de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, waaronder de daken, inclusief de waterkerende lagen, en de dakbedekking. De benadeelde stelde dat hij schade heeft geleden doordat na regenval van buitenaf water in zijn appartement is binnengedrongen en dat de VvE ondanks herhaalde aanmaningen heeft verzuimd de oorzaak van de schade weg te nemen. Op grond van artikel 5:113 BW en artikel 6:174 BW is de VvE aansprakelijk voor de door hem geleden schade, aldus de benadeelde eigenaar. De schade ten gevolge van de lekkages in 2010, 2011 en 2012 was gedeeltelijk aan hem vergoed door de verzekeraar van de VvE. De schade ten gevolge van de lekkages in 2013 was niet vergoed door de verzekeraar omdat deze schadevoorvallen door de VvE niet deugdelijk waren gemeld aan haar verzekeraar. Dit dient volgens de benadeelde eigenaar voor rekening en risico van de VvE te komen.

Aansprakelijkheid VvE
De rechter stelde vast dat de lekkages in het appartement van de eigenaar in 2010, 2011, 2012 en 2013 zijn veroorzaakt door een gebrek aan het dak. De feiten stonden niet ter discussie. Voorts stond vast dat de VvE verantwoordelijk was voor het beheer en het onderhoud van het dak. Uit de overgelegde stukken bleek genoegzaam dat de eigenaar de schadevoorvallen steeds tijdig had gemeld aan de VvE en dat hij steeds had aangedrongen op het nemen van maatregelen door de VvE, maar dat het dak pas in september 2014 deugdelijk was hersteld.
De rechtbank was van oordeel dat de VvE, nu zij verantwoordelijk is voor het beheer en het onderhoud van het dak, aansprakelijk was voor de schade die veroorzaakt was door het gebrek van het dak. Dat de VvE om haar moverende redenen het gebrek aan het dak niet onmiddellijk afdoende heeft laten herstellen, dient voor haar rekening en risico te blijven. Deze werkzaamheden konden niet worden geacht als zaakwaarneming uitgevoerd te zijn.
Dat de eigenaar als lid van de VvE via een machtiging door de kantonrechter mogelijk een eerdere reparatie van het dak had kunnen bewerkstelligen, zoals de VvE betoogde, deed aan de aansprakelijkheid van de VvE niet af. Voor zover de VvE meende dat er om die reden sprake is van eigen schuld van de eigenaar of dat hij niet heeft voldaan aan zijn plicht de schade te beperken, verwierp de rechtbank dat betoog. De eigenaar had niet anders gehandeld dan in redelijkheid in deze situatie van hem had mogen worden verwacht.

Kosten blijven voor rekening van de eigenaar
De eigenaar had zelf de kozijnen aan de buitenzijde geschilderd. De rechtbank was van oordeel dat de eigenaar onvoldoende had gesteld, waaruit zou volgen dat het buitenschilderwerk dermate noodzakelijk was dat langer uitstel niet kon worden gevergd. Artikel 5 van de splitsingsakte is daarom niet van toepassing. Dat de eigenaar ervoor heeft gekozen het buitenschilderwerk te laten verrichten zonder een daartoe strekkend besluit van de VvE uit te lokken, diende voor zijn rekening en risico te blijven. Van zaakwaarneming zal in de verhouding tussen een individuele eigenaar en een VvE in het kader van achterstallig onderhoud geen sprake zijn. Dat kan bijvoorbeeld anders zijn als bij een VvE van vier leden er drie op vakantie zijn en een gemeenschappelijke waterleiding springt, waardoor het complex zonder in te grijpen ernstig beschadigd zou worden. In een dergelijk geval is de ene eigenaar wel gerechtigd actie te ondernemen om verdere schade te voorkomen.

Het gebrek en de mogelijkheden van de huurder op basis van deze uitspraak
Als het appartement was verhuurd en de huurder had deze gebreken van de woning moeten ondergaan, dan had de huurder dus wel huurverlaging kunnen vorderen. Herstel door de verhuurder kan niet zonder meer worden afgedwongen. De huurverlaging is voor de huurder doorgaans de enige maatregel die kan worden ingesteld. Uit deze uitspraak blijkt duidelijk dat de eigenaar die zelf het initiatief van herstel ter hand neemt, hiertoe alleen gerechtigd is in het kader van zaakwaarneming. Bij normaal onderhoud is er geen sprake van zaakwaarneming. Als een afzonderlijk lid over de gemeenschappelijke delen op eigen houtje onder het mom van zaakwaarneming onderhoud uit zou gaan voeren, dan zou dit de beslissingsbevoegdheid van de VvE ernstig kunnen ondergraven. De rechtbank wijst daarom de claim ter zake van het uitgevoerde schilderwerk terecht af.

Op het moment dat de VVE besluit om het gebrek (voorlopig) niet te laten herstellen is de rol van de huurder min of meer uitgespeeld. De huurder kan immers niet optreden in de vergadering van eigenaren. De verhuurder/eigenaar dient op grond van artikel 5:130 BW in verbinding met artikel 2:15 BW een beroep op vernietiging van het besluit te doen. Op grond van artikel 5:130 BW moet het besluit binnen een termijn van een maand worden vernietigd. Dit betreft een vervaltermijn. Het gaat hier om een verzoekschriftprocedure. De kantonrechter zal dan doorgaans de vraag dienen te beantwoorden of de vergadering van eigenaren in alle redelijkheid (ex artikel 2:15 BW) het besluit had kunnen nemen. Als de VvE het belang van de verhuurder negeert om tot een oplossing te komen, dan zal de rechter reden hebben om het besluit niet redelijk te achten.  De vergadering van eigenaren heeft immers ook de onderlinge verplichting om op grond van artikel 5:108 BW het gebouw in stand te houden.

De VvE zal zich bij het ontdekken van een gebrek op het standpunt kunnen stellen dat er wordt vastgehouden aan het meerjarig plan van onderhoud, Daar heeft de verhuurder niet zo veel aan als zijn huurder nu al de gebreken ondervindt die bij het meerjarig pan van onderhoud aangepakt zal worden.  De verhuurder/eigenaar  zal dan ook een vervangende machtiging moeten vragen bij de kantonrechter op basis van artikel 5:121 BW.  De verhuurder zal op basis van artikel 5:130 BW jo 2:15 BW vernietiging van dat besluit moeten vragen en tevens een verzoek tot vervangende machtiging in moeten dienen.

Na verstrijken van deze termijn is vernietiging niet meer mogelijk. De termijn vangt aan vanaf het moment dat de eigenaar/verhuurder van het besluit op de hoogte is gebracht, of van het besluit op de hoogte had kunnen zijn.
De huurder kan wel de verhuurder dwingen om deze stappen naar de VVE onder verbeuring van een dwangsom te dwingen om actie naar de VVE te ondernemen. Als de verhuurder wel actie naar de VVE onderneemt, maar de VVE vertraagt de zaak, dan zal de verhuurder weinig verweten kunnen worden.

Als de VVE echter niets doet en weigert een besluit te nemen, dan kan er van de verhuurder/eigenaar actie worden verlangd. Op grond van artikel 5:121 BW kan de eigenaar immers de kantonrechter verzoeken machtiging te verlenen die in de plaatst treedt van het besluit van de VvE. Deze weg is ook mogelijk als er binnen korte termijn door de VvE een besluit genomen moet worden en dit besluit wordt door de VvE niet genomen. Als er door de VvE een besluit wordt genomen om de werkzaamheden wel uit te voeren, doch slechts binnen bepaalde termijn, dan dient de eigenaar/verhuurder dit besluit op grond van artikel 5:130 BW te vernietigen.
Mr. M.J.J. Nijenhof is van mening dat de verhuurder/eigenaar problemen aan gemeenschappelijke delen van het complex, die effect hebben op het overeengekomen huurgenot zo snel mogelijk door moet spelen naar de VVE en moet de VVE vergewissen van het effect van het gebrek voor zijn huurder.

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch komt in haar arrest van 6 augustus 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2955) tot het oordeel dat een lekkage in de berging als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW gezien moest worden. Tussen partijen stond  als onweersproken vast dat als gevolg van de lekkage in de berging het water tot wel tien centimeter hoog is komen te staan en dat huurder daardoor de berging niet meer kon gebruiken voor het doel waarvoor de berging bestemd was, namelijk de opslag van spullen, en dus werd gestoord in zijn huurgenot. Verder stond vast dat de lekkage in de berging was veroorzaakt door een constructiefout in het gebouw, te weten gebreken aanwezig bij de aansluiting van het dek boven de parkeergarage met het opgaand werk. Tussen partijen stond niet in geschil dat de constructie van het gebouw de oorzaak van de lekkage in de berging was en dus een aanpassing van de constructie nodig was. De verhuurder had zich op het standpunt gesteld dat hier sprake was van een gebrek van in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW (feitelijke inbreuk huurgenot).

Het hof overwoog dat de huurder in beginsel zelf tegen die anderen zal moeten optreden, omdat een feitelijke stoornis door een derde, gelet op het bepaalde in artikel 7:204 lid 3 BW, niet kan worden aangemerkt als een gebrek dat voor rekening van de verhuurder komt. In dit geval is de VvE de derde in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW.  De VvE voert op grond van artikel 16 lid 1 van het reglement het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en draagt de zorg voor het onderhoud daarvan, en de constructie van het gebouw op grond van artikel 17 lid 1 aanhef en onder a van het reglement heeft te gelden als een gemeenschappelijk gedeelte. Echter, indien de verhuurder in andere hoedanigheid dan als verhuurder invloed kan uitoefenen op de veroorzaker van de stoornis – hier de VvE die kennelijk niet of niet adequaat actie onderneemt om de oorzaak van de lekkage te laten verhelpen -, kan onder omstandigheden eveneens van hem worden gevergd dat hij zich inspant om aan de stoornis een einde te maken. Naar het oordeel van het hof is die situatie hier aan de orde.

Als eigenares van meerdere appartementen in het complex, waaronder het door huurder gehuurde appartement, is de verhuurder lid van de VvE en heeft de verhuurder in de vergadering van eigenaars stemrecht.  De verhuurder is afhankelijk van de medewerking van de vergadering (de andere appartementseigenaren) en/of het bestuur van de VvE. Op grond van artikel 23 van de reglementen mogen de eigenaars en gebruikers van de appartementen zonder toestemming van de vergadering van eigenaren geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor de constructie ervan gewijzigd zou worden. Maar daar staat tegenover dat bij weigering van medewerking van de vergadering de verhuurder op grond van artikel 5:121 BW de kantonrechter een vervangende machtiging kan vragen voor het (laten) verrichten van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden. Gesteld noch gebleken is echter dat de verhuurder als lid van de VvE überhaupt toestemming heeft gevraagd aan de VvE voor het verrichten van de herstelwerkzaamheden en/of het bestuur heeft gevraagd deze werkzaamheden te laten verrichten. Zij stelt slechts dat zij de lekkage in de bergingen en parkeergarage in 2013 kenbaar heeft gemaakt aan de VvE.

Dit sluit aan op de overwegingen die de Hoge Raad in het kader van de het optreden tegen overlast heeft gegeven (Noot 52 ). De Hoge Raad heeft ter onderbouwing hiervan het volgende ter overweging gegeven: de verhuurder die rechten tegenover derden (zijn huurders) heeft, maar daarvan geen gebruik maakt, kan worden geacht een bijdrage aan de stoornis te leveren (bijvoorbeeld de verhuurder van zowel bedrijfsruimte als van een woning draagt bij tot de stoornis als hij de overlast veroorzakende bedrijfsmatige huurder niet tot de orde roept). Deze overlast bestaat dus niet door de overlast die door de buren wordt veroorzaakt ( artikel 7:204 lid 3 BW sluit juist feitelijke overlast als gebrek uit), maar bestaat uit het niet optreden door de verhuurder, die de overlast in stand houdt.

Nu de verhuurder aantoonbaar te weinig heeft gedaan om op te treden tegen het verminderd huurgenot dat  de huurder leed, werd de huurder in beginsel verantwoordelijk gehouden voor het gebrek aan het gehuurde. Het hof begrootte de schade van de huurder wegens het gebrek op 50% voor rekening van de huurder (artikel 6:101 BW)  omdat de huurder zaken die gevoelig zijn voor vocht in de berging heeft opgeslagen.

Dat gebreken aan het dak van een appartementencomplex tot een huurkorting zullen dienen te leiden, wordt ook beslist in het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 23 februari 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:1687). Er was vast komen te staan dat de lekkages, in ieder geval na februari 2016, regelmatig ertoe hebben geleid dat een deel van de woning (een of meer slaapkamers) niet ongehinderd kon worden gebruikt. Daardoor is huurder in haar woongenot beperkt. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder die beperkt wordt in zijn huurgenot als gevolg van gebreken aan het gehuurde tijdelijk een huurprijsvermindering vragen. Die vermindering moet in verhouding staan tot de aard en omvang van de beperking. De huurder kan de vermindering niet eerder vragen dan vanaf het moment dat de verhuurder van de gebreken op de hoogte is. Het hof kwam op hetzelfde percentage uit als de rechter in eerste aanleg, namelijk een korting van 40%. Deze korting werkte verder terug dan de zes maanden die in artikel 7:257 lid 2 BW staat vermeld, omdat dit artikel niet geldt voor geliberaliseerde woonruimte.

De verhuurder was van mening dat de huurder zich tot de VvE had moeten wenden. Terecht komt het hof tot het oordeel dat de huurder zich tot haar verhuurder dient te wenden als zich gebreken voordoen. Tussen huurder en de VvE bestaat geen contractuele relatie. Deze relatie bestaat wel tussen de huurder en zijn verhuurder. Daar komt bij dat de huurder bij de VvE herstel niet kan afdwingen omdat zij als huurder geen lid van de VvE is en geen contractuele relatie heeft met de VvE, terwijl de verhuurder dat als eigenaar van de woning/lid van de VvE juist wel kan. Anders dan de verhuurder ziet het hof niet in waarom de waterschade, die naar tussen partijen vast staat het gevolg is van de ondeugdelijke dakconstructie, een feitelijke stoornis door derden zou zijn. Een dakconstructie die lekkages veroorzaakt is – anders dan de situatie in het arrest van het hof Amsterdam van 25 april 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:1630) waarnaar verhuurder verwijst – immers een gebrek aan het gehuurde zelf. In deze laatste zaak hadden in de boven het gehuurde gelegen woning werkzaamheden aan de cv-installatie plaatsgevonden. Nadien is verzuimd een radiator aan te koppelen, maar is de installatie wel met water gevuld, waardoor in de woning van de huurders lekkage is opgetreden en schade aan het plafond is ontstaan. Dit is dus geen gebrek aan het gehuurde zelf waardoor de schade is ontstaan.

Waarom het dak in onderhavige zaak geen onderdeel zou uitmaken van de door huurder gehuurde woning, zoals verhuurder aanvoert, kan het hof niet volgen. Uiteraard (ver)huurt men geen woning zonder dak. Hiermee bedoelt het hof niet te zeggen dat de verhuurder zelf het gebrek kon verhelpen. Dit behoort immers tot de taak van de VvE. De VvE is immers verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijk delen van het pand. De verhuurder had de VvE wel kunnen dwingen tot herstel van het gehuurde over te gaan op grond van artikel 5:121 BW. Middels laatstgenoemde artikel had de verhuurder de kantonrechter immers een vervangende machtiging kunnen vragen voor het (laten) verrichten van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden.