Laatst bijgewerkt op 2022-06-02 om 22:21:45
Als het gehuurde gebreken vertoont, mag de huurder de huur in verhouding tot de ernst van het probleem geheel dan wel gedeeltelijk opschorten. Een huurovereenkomst behoort immers tot de categorie van wederkerige overeenkomsten. De Hoge Raad zegt over de mogelijkheid van opschorting als verweermiddel in haar arrest van 8 maart 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AD7343) het volgende : “De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft. Hieruit volgt dat een beroep op een opschortingsrecht in beginsel steeds kan worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt”. Verder wordt in dit arrest ook duidelijk gemaakt dat er voor een beroep op opschorting van de prestatie geen ingebrekestelling is vereist. Artikel 6:262 BW formuleert dit recht dan ook als volgt: “in geval van gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming is opschorting slechts toegelaten, voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt”. De procureur-generaal merkt in zijn conclusie van 8 maart 2002 (ECLI:NL:PHR:2002:AD7343) hierover het volgende op. De wet vereist niet dat er sprake is van een toerekenbare niet-nakoming). De door de rechtbank gestelde eis dat de verhuurder in verzuim verkeert – de rechtbank doelt kennelijk op een ingebrekestelling (artikel 6:82 BW) – verdraagt zich niet met deze regel. Over het opwerpen van een opschortingsrecht als verweermiddel tijdens de procedure merkt de procureur-generaal het volgende op: “De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft. Hieruit volgt dat het beroep op het opschortingsrecht steeds kan worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt. In het algemeen wordt niet vereist dat reeds vóór de procedure een beroep op het opschortingsrecht is gedaan”. Dit brengt natuurlijk niet met zich mee dat een huurder zonder over de reden van opschorting mededeling te doen aan de verhuurder, de huurbetaling op kan schorten. Het wordt niet redelijk geacht de verhuurder met opschorting van huurbetaling te confronteren als de verhuurder nog niet eens op de hoogte is gesteld van het gebrek dat de aanleiding vormt voor de opschorting van de huurbetaling. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 6 juni 1997 (HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS) hierover het volgende opgemerkt: “dat het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurder zich door een op zodanige gebreken gegronde ontbinding met ingang van het tijdstip van ontbinding ontdoet van zijn verplichting tot huurbetaling zonder dat de verhuurder in de gelegenheid is gesteld om de gebreken zo snel mogelijk te verhelpen of noodmaatregelen te nemen. Het arrest vervolgt: “Dit brengt mee dat de bevoegdheid van de huurder tot ontbinding uitsluitend bestaat voor wat betreft de periode nadat hij de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. De huurder die zonder melding te maken van het gebrek zijn verplichting tot huurbetaling opschort, kan zich te dier zake evenmin op het opschortingsrecht van art. 6:262 beroepen. Een en ander is slechts anders indien de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan”.
De eis van artikel 6:52 BW hoeft in het kader van het huurrecht eigenlijk niet besproken te worden. Volgens artikel 6:52 BW moet er sprake zijn van een opeisbare vordering op de schuldeiser en dat er tussen de vordering en de verbintenis voldoende samenhang bestaat om de opschorting te rechtvaardigen. Hieraan wordt voldaan als er sprake is van gebreken aan het gehuurde. De hoogte van de bedragen die worden opgeschort, moet worden beoordeeld aan de hand van de tekortkoming. De huurder is alleen bevoegd de huur op te schorten in verhouding tot het gebrek aan het gehuurde (proportionaliteitsvereiste). Het proportionaliteitsvereiste wordt in dit onderdeel verder uitgewerkt. Als de huurder een te hoog bedrag opschort dan schiet de huurder alsnog tekort. Hierbij moet ook nog worden opgemerkt dat de verhuurder als eerste dient te presteren omdat deze het gehuurde in goede staat van onderhoud ter beschikking moet stellen aan de huurder en ter beschikking moet houden. Het verschil tussen artikel 6:262 BW en artikel 6:52 BW kan als volgt worden geduid. Artikel 6:262 BW regelt het opschortingsrecht uit dezelfde wederkerige overeenkomst. De beperking die uit dit artikel voortvloeit, ligt in het feit dat het niet nakomen van een hoofdverplichting niet tot opschorting van een nevenverplichting mag leiden. Het opschorten van de nevenverplichting kan dan weer wel worden gebaseerd op artikel 6:52 BW. Er moet dan ook sprake zijn van voldoende samenhang tussen de verplichtingen (zie mr. R.J.Q Klomp, opschorting en verrekening, TvHB, nr. 3 juni 2019).
Opschorting is niet mogelijk als er sprake is van een onmogelijkheid om de verplichtingen na te komen, als er op de vordering van wederpartij geen beslag is toegelaten en als er zekerheid is gesteld door wederpartij. Er moet sprake zijn van een opeisbare verplichting. Na de mededeling dat er sprake is van gebreken heeft de verhuurder een redelijke termijn om herstel te realiseren. Als er sprake is van spoedeisende werkzaamheden, dan kan de huurder op grond van het zelfklusrecht (artikel 7:206 lid 3 BW) het gebrek zelf herstellen en de kosten verrekenen met de huur. Wanneer een gebrek door de verhuurder wordt hersteld, of wanneer in het geheel geen sprake is geweest van een gebrek, kan niet gezegd worden dat de verhuurder niet aan zijn verplichting heeft voldaan. Zelfs wanneer er een gebrek is geweest, zou het recht op opschorting komen te vervallen wanneer het gebrek niet langer aanwezig is (zie het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 25 juni 2016, ECLI:NL:GHAMS:2019:2137). In deze zaak had de huurder zelf zorggedragen voor herstel van het gebrek. De huurder had een aantal dagen niet in de woning gewoond en wenste deze kosten ten laste van de verhuurder te laten komen. Ook hier ging het hof niet in mee. De huurder wenste zijn schade te verrekenen met niet betaalde huur. Ook daar ging het hof niet in mee. De uitgevoerde reparatie kon volgens het hof in bewoonde staat plaatsvinden, zodat er geen grond was voor een vergoeding voor het niet kunnen bewonen van het gehuurde. De huurder had door het onbetaald laten een dergelijke hoge huurachterstand laten ontstaan dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Het hof liet deze beslissing vanwege boven weergegeven overweging in stand. Alleen de kosten van de noodreparatie mochten verrekend worden met de huurachterstand.
Het beroep op opschorting van de huur gebeurde ook in de zaak die heeft geleid tot het vonnis van 30 juli 2008 voor de rechtbank Haarlem, sector kanton Haarlem LJN: BD9368, sector kanton Rechtbank Haarlem, 382704/CV EXPL 08-5132. In deze zaak was door de verhuurder een incassoprocedure met betrekking tot verschuldigde huurpenningen gestart. De huurder beriep zich op opschorting van de huur wegens gebreken aan het gehuurde. De huurder had geen ingebrekestelling gestuurd. Gedurende de procedure was door de verhuurder erkend dat er een medewerker in de woning was geweest om de gebreken te bekijken. Verder was er niets gedaan in de woning om de gebreken te verhelpen. Door dit gegeven werd door de rechter aangenomen dat de vereiste kennisgeving van de gebreken was doorgegeven.
De huurder had gedurende enkele maanden de gehele huur opgeschort. De huurder mocht volgens onderhavige uitspraak 50 % van de huur opschorten en diende 50 % te betalen. De incassokosten werden afgewezen en de proceskosten werden gecompenseerd.
Dit was toch een rechter die de huurder welgezind was. De rechter had immers kunnen beoordelen dat 50 % ten onrechte was achtergehouden en had daaraan bij een huurachterstand van tenminste drie maanden ook ontbinding van de overeenkomst kunnen verbinden.
Hier wordt voorts nog eens benadrukt dat voor verzuim van de verhuurder een ingebrekestelling van de verhuurder niet is vereist (zie voor nadere uitleg over dit verzuim het onderdeel op deze pagina: Mogelijkheid van huurder om zelf de gebreken te verhelpen op kosten van de verhuurder.
Verder staat een contractueel verbod van verrekening van een vordering met de huur het opschortingsrecht niet in de weg (HR 25 februari 1994, NJ 1994, 451, m.nt. P.A.).
Uit de conclusie van mr. Huydecoper bij het arrest van de Hoge Raad van 1 juni 2012 LJN: BW4001, Hoge Raad, 11/04532 blijkt dat deze verhouding tussen de herstelverplichting van de verhuurder en de waarde van de opgeschorte huur niet één-op-één gelijk hoeft te lopen. Mr.Huydecoper betoogt in zijn conclusie dat het middel van opschorting mede kan dienen als prikkel om nakoming door de andere partij (alsnog) te bevorderen. Wil een dergelijke prikkel effectief zijn, dan zal het belang dat daarmee gemoeid is, voldoende moeten zijn om daadwerkelijk druk op de in gebreke blijvende partij te bewerkstelligen. In dit verband dient te worden gerealiseerd dat opschorting niet buiten proportie zal horen te zijn. Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage vond in haar arrest van 22 juli 2014 (ECLI:NL:GHDHA:2014:2304) het onbetaald laten van de helft van de huur wegens een muizenplaag buiten proportie. Verder dient bedacht te worden dat de opschorting van een dient als prikkel om de verhuurder tot herstel te bewegen. Als de huurovereenkomst met de verhuurder is geëindigd, zoals in casu het geval was, dan eindigt ook het recht van de huurder om de opgeschorte huur onder zich te houden. Opschorting van verschuldigde bedragen is immers een verweermiddel tegen een vordering van de wederpartij tot nakoming. Het leidt niet tot bevrijding maar tot uitstel van de eigen verplichting tot nakoming. De huurder zou na huurbeëindiging nog een actie tot huurverlaging dienen te starten als deze aanspraak wenst te maken op huurvermindering. Het lijkt mij dat de huurder in beginsel de opgeschorte huur na het einde van de huurovereenkomst aan de verhuurder over moet maken. Dit is slechts anders als de huurder aannemelijk kan maken dat terugbetaling van de opgeschorte huur zal leiden tot het onbetaald laten van de vordering tot huurvermindering. De huurder is immers niet zonder meer bevoegd om vooruitlopend op een procedure tot vermindering van de huurprijs al een huurbedrag onder zich te houden.
Het hof te Arnhem-Leeuwarden gaf in haar arrest van 24 oktober 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:9214) inderdaad te kennen dat de huurder na huurbeëindiging geen recht meer had om de huur op te schorten. Het opschortingsrecht is bedoeld als prikkel om de vereiste werkzaamheden af te dwingen. Na huurbeëindiging kan dit doel niet meer worden bereikt en vervalt het recht tot opschorting van de huur. Het hof geeft echter een verkeerde interpretatie van de vordering tot huurvermindering. Het hof stelt immers: Voor de vordering van de huurder van woonruimte tot vermindering van de huurprijs geldt op grond van artikel 7:257 BW een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder.(…) Nu de huurovereenkomst is geëindigd en de huurprijs niet is verlaagd en ook niet meer kan worden verlaagd, heeft het opschortingsrecht zijn betekenis verloren. Dit is onjuist. De huurverlaging kan terugwerken tot maximaal zes maanden voor het instellen van de vordering tot huurverlaging. Stel dat de verhuurder op 1 januari melding maakt van een gebrek en op 31 december een vordering tot huurverlaging instelt, dan kan de vordering tot huurverlaging bij sociale woonruimte ex artikel 7:257 lid 2 BW maximaal 6 maanden terugwerken vanaf het moment dat de vordering is ingesteld. Deze vervaltermijn gaat er dus niet vanuit dat de vordering ingesteld moet worden binnen 6 maanden na melding van het gebrek. Merkwaardig dat het hof deze vergissing maakt.
Een uitspraak in dezelfde lijn werd gegeven door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 9 mei 2017 ECLI:NL:GHARL:2017:3927 . In deze zaak kwam aan de orde dat de huurder door de Huurcommissie een aanzienlijke korting op de huurprijs had gekregen wegens gebreken aan het gehuurde. Daarboven had de huurder nog extra bedragen opgeschort, want de huurder had de gehele huurprijs opgeschort gedurende langere periode wegens gebreken aan het gehuurde. De opgelopen huurachterstand rechtvaardigde ontbinding van de huurovereenkomst. Dit is toch een enorm risico. Ik adviseer geen huur op te schorten als er al huurprijsvermindering is gevorderd. Waarom zou men het risico van ontbinding van de huurovereenkomst nemen als er al een huurverlaging wordt gevorderd? In conventie had de kantonrechter de huurachterstand wegens de te hoog opgeschorte huur tot en met juni 2014 gesteld op € 1.650,-. Dit bedrag had de kantonrechter toegewezen, vermeerderd met € 13,11 aan wettelijke rente en € 299,48 aan buitengerechtelijke incassokosten. De huurachterstand rechtvaardigde naar het oordeel van de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter had daarom de huurovereenkomst ontbonden, de huurders veroordeeld het gehuurde te ontruimen en tot betaling van € 412,50 voor elke maand of gedeelte daarvan dat de huurders vanaf 1 juli 2014 het gehuurde in gebruik heeft of mocht houden. Het hof oordeelde als volgt. Ingevolge artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Voorts is van belang artikel 7:257 lid 1 BW op grond waarvan voor de huurder van woonruimte een vervaltermijn van 6 maanden geldt nadat de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven. Het hof had overwogen dat van een volledige onbewoonbare woning geen sprake was. De vastgestelde gebreken betroffen riolering in de badkamer, (enkele) ontbrekende stopcontacten, een aantal gaten in de buitenmuur en het wegwerken van de waterleiding. Dergelijke tekortkomingen rechtvaardigden weliswaar een opschorting van een belangrijk deel van de huurprijs, maar nu het gehuurde bewoonbaar bleef en ook feitelijk werd bewoond, niet een algehele opschorting. Het hof oordeelde verder dat uit artikel 6:265 BW voortvloeit dat bij iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder bevoegd is de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De huurschuld ten tijde van het wijzen van het vonnis, welke betalingsachterstand nog steeds bestaat, was zodanig omvangrijk dat de kantonrechter terecht de huurovereenkomst heeft ontbonden en de vordering tot ontruiming van het gehuurde heeft toegewezen. Het hof oordeelde dat dit oordeel terecht was. Hierbij zij opgemerkt dat in deze procedure de uitspraak van de Huurcommissie waarin de huurprijs was verlaagd niet meer kon worden aangetast (artikel 7:262 lid 2 BW). Deze procedure werd slechts gevoerd over de gevorderde ontbinding.
Op grond van artikel 6:262 BW kan een schuldeiser (is een huurder voor wat betreft ontvangst van huurgenot door de verhuurder) gerechtigd zijn verplichtingen geheel of gedeeltelijk op te schorten als de ander (de verhuurder) niet aan zijn verplichting (het verstrekken van huurgenot) heeft voldaan. Voorwaarde is wel dat de verhuurder van de gebreken door de huurder op de hoogte is gesteld. Dit wordt ook nog eens bevestigd in het arrest van het gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 22 juli 2014 ( ECLI:NL:GHDHA:2014:2304). Als het gaat om gebreken waarmee de verhuurder in voldoende mate bekend is om tot het nemen van maatregelen over te gaan, dan kan de mededeling achterwege laten worden.
De verhuurder hoeft echter niet in gebreke te zijn gesteld. Deze tekortkoming rechtvaardigt opschorting van de huur als de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld. Een ingebrekestelling is daarvoor dus niet nodig. De rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht besliste in haar vonnis van 11 juni 2009 LJN: BI9332, sector kanton rechtbank Dordrecht, 220924 CV EXPL 08-6359 dat de huurder geen recht had om de huur op te schorten, omdat niet gebleken was dat verhuurder van gebreken aan het gehuurde op de hoogte was gesteld of op andere wijze met gebreken bekend was. De huurder had een dermate hoge huurachterstand opgebouwd dat dit huurbeëindiging rechtvaardigde.
Dat de huurder (van bedrijfsruimte) niet zonder goede reden de huur negen maanden op kan schorten en de exploitatie van het gehuurde staken, ondervond de huurder, die partij was in de kortgedingprocedure waarover het hof te Den Haag in haar arrest van 1 maart 2016 ECLI:NL:GHDHA:2016:977 arrest heeft gewezen. In deze zaak had de huurder ontruiming gevorderd wegens opschorting door de huurder van negen maanden huur, wegens een verstopping van het riool. In de algemene voorwaarden was opschorting van de huur uitgesloten. Verder was er over deze kwestie eerder een bodemprocedure gevoerd, waarin de rechter ten onrechte had geoordeeld dat de huurder niet in gebreke was gesteld, waardoor de vordering tot ontbinding en ontruiming was afgewezen. Het hof oordeelde in dit kort geding dat dit standpunt een juridische misslag was, omdat de huurder door het onbetaald laten van de huur door het contractueel beding van rechtswege in verzuim verkeert. Volgens een contractueel overeengekomen beding dient de huur uiterlijk de eerste van de maand betaald te zijn bij gebreke waarvan de huurder tekortschiet. Het hof oordeelde dat het in het kort geding niet aannemelijk was gemaakt dat er sprake was van een gebrek aan de riolering. Ook al zou er sprake zijn van een gebrek aan de riolering wat (los van het verbod in de algemene voorwaarden om de huur op te schorten) reden zou zijn om een gedeelte van de huur op te schorten, dan zou dit gebrek niet opschorting van negen maanden huur rechtvaardigen. Tevens rechtvaardigde dit ook niet het onthouden van de exploitatie in het gehuurde. Mede gezien de uitsluiting in de algemene voorwaarden van opschorting en verrekening van de huur, ging het hof ervan uit dat ontbinding en ontruiming in een bodemprocedure wegens de aanzienlijke huurachterstand toegewezen zou worden, en werd ontruiming van het gehuurde in kort geding toegewezen.