Waar moet een huurovereenkomst aan voldoen?

De huurovereenkomst is vormvrij
De huurovereenkomst is vormvrij. Dit betekent dat een huurovereenkomst mondeling kan worden aangegaan en dat er geen akte voor een rechtsgeldige overeenkomst is vereist. Partijen komen nogal eens een voorbehoud overeen inhoudende dat er pas een overeenkomst tot stand komt als er een schriftelijke overeenkomst is vastgelegd en ondertekend. Het is dan uiteraard – in het kader van dit voorbehoud – niet de bedoeling dat de verhuurder de huurder in dit stadium van onderhandeling dan alvast gebruik laat maken van het gehuurde laat maken onder betaling van een gebruiksvergoeding. Er wordt dan immers al spoedig voldaan aan de voorwaarden waaraan een huurovereenkomst hoort te voldoen. Voor het bestaan van een huurovereenkomst dient er sprake te zijn van het verschaffen van het gebruik van een zaak en het betalen van een tegenprestatie voor dit gebruik. Dit zijn de voorwaarden voor aanwezig zijn van een huurovereenkomst zoals genoemd in artikel 7:201 BW. Vanaf 2003 hoeft niet langer te zijn overeengekomen dat er sprake moet zijn van een overeenkomst die voor bepaalde tijd is gesloten. Vóór 2003 was het mogelijk dat de huurperiode eeuwigdurend zou zijn als er geen beperking in was opgenomen. Dit speelt niet meer vanaf de wijziging van de wet die in 2003 heeft plaatsgevonden.

In de huurovereenkomst worden doorgaans de persoonlijke gegevens van de huurder en de verhuurder opgenomen. Deze gegevens zijn noodzakelijk om de partijen te identificeren.  Verzameling van deze gegevens heeft een doel dat noodzakelijk voor verhuring van een pand. Gebruik van deze gegevens is dan ook toegestaan. Verder is gebruik van deze gegevens duidelijk naar de huurder. Deze gegevens moeten worden beveiligd. Er moeten met de beheerder afspraken worden gemaakt die conform de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) zijn opgesteld.

Deze gegevens moeten niet langer in het systeem van de verhuurder staan dan noodzakelijk is voor de verhuring van een pand. Deze gegevens mogen  verder niet worden gebruikt dan voor het doel waarvoor ze zijn  verstrekt. Op grond van artikel 30 AVG is de verhuurder gehouden en register aan te leggen welke persoonsgegevens

De AVG  stelt voorwaarden aan het gebruik van persoonsgegevens.  Deze persoonsgegevens betreft informatie, waarmee een natuurlijk persoon in verband kan worden gebracht. Hierbij moet gedacht worden aan adressen, woonplaats, IP-adressen, etc.  Volgens artikel 9 AVG is het gebruik van bijzondere persoonsgegevens verboden. Deze gegevens hebben betrekking op ras, gezondheid, religieuze overtuiging, etc. Volgens artikel 22 AVG is het gebruik van burgerservicenummers verboden, tenzij een wet daarvoor een uitzondering heeft gemaakt. In de praktijk vraagt men voor het huren van een auto nogal eens een kopie van een paspoort waarop een burgerservicenummer staat. Volgens de AVG is dit dus niet toegestaan.

De verhuurder is verantwoordelijk dat de persoonsgegevens van de huurder goed worden verwerkt. Als de huurder gebruikt maakt van toegangscontroles waarmee persoonsgegevens van bezoekers worden geregistreerd, dan is de huurder voor verwerking van deze gegevens verantwoordelijk. Bij en bedrijfsverzamelgebouw is de verhuurder verantwoordelijk voor verwerking van de gegevens als deze voor alle huurders een toegangscontrole systeem heeft toegepast.

Als er een huurovereenkomst naar een onjuist adres wordt gestuurd, dan is er sprake van een datalek. De verantwoordelijk persoon moet daarvan een melding doen bij de Autoriteit persoonsgegevens. Het onvermeld laten van datalekken is in strijd met de AVG.

Bij het niet voldoen aan de voorwaarden van de AVG kan de Autoriteit persoonsgegevens de verantwoordelijke persoon berispen, een boete  opleggen, een last onder dwangsom opleggen of waarschuwen.

In de zaak die door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het arrest van 28 augustus 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7779) werd behandeld was er sprake van een natuurlijk persoon die in het huurcontract staat genoemd. Verder stond op het huurcontract het KvK-nummer vermeld van een vennootschap. In dit arrest werd het antwoord op de vraag uitgewerkt  wie als huurder beschouwd dienen te worden. Wie als huurder beschouwd moet worden hangt volgens het hof af van hetgeen hij en die ander daaromtrent jegens elkander hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Dit is het Kribbebijtercriterium (HR 11 maart 1977, NJ 1977/521, Kribbebijter).
Het hof overwoog dat het Kamer van Koophandel (KvK) nummer in het huurcontract waaronder de besloten vennootschap bij die instantie staat ingeschreven. Het blijkt echter niet dat de verhuurder bij de KvK heeft geïnformeerd naar de gegevens die daar onder dat nummer bekend zijn. Uit alleen de vermelding van een KvK-nummer kan niet worden opgemaakt dat het contract met een ander dan de huurder (als eenmanszaak) is gesloten. Pas bij nader onderzoek, waartoe zij niet verplicht was, had bij de verhuurder twijfel kunnen zijn ontstaan over de vraag wie haar contractspartner was.

De verdere bewoordingen waarmee in de overeenkomst de persoon van de (onder-) huurder wordt beschreven wijzen er volgens het hof erop dat het gaat om een natuurlijk persoon. Er staat namelijk in dat de onderhuurder woonachtig is op een bepaald adres en dat hij/zij een zaak drijft met een naam die niet doet vermoeden dat het daarbij om een rechtspersoon gaat. Van andere verklaringen en/of gedragingen die doen vermoeden dat de huurder het contract namens [bedrijf] ondertekende is evenmin gebleken. Dit moest er toe leiden dat het contract niet werd geacht namen een vennootschap te hebben gesloten.

De huurder die al enige maanden gebruik heeft gemaakt van een onroerende zaak en voor het gebruik een tegenprestatie heeft betaald, kan zich wegens het gebruik van de ruimte en het betalen van huur eenvoudiger op het bestaan van een huurovereenkomst beroepen. Uit het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 29 april 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:1666) wordt met name in alinea 3.2 bevestigd dat voor het bestaan van een huurovereenkomst niet het bestaan van een schriftelijk contract is vereist, doch dat slechts van belang is dat de overeenkomst de essentiële kenmerken bezit, die een huurovereenkomst hoort te hebben, namelijk het verschaffen van gebruik van een zaak door de verhuurder en het verrichten van een tegenprestatie hiervan door de huurder. Als de huurder met toestemming van de verhuurder huur aan een derde voldoet, dan wordt de huurder gekweten ten aanzien van zijn betalingsverplichtingen.

De betaling moet volgens artikel 6:116 lid 1 BW worden gedaan aan de woonplaats van de schuldeiser op het tijdstip van de betaling. Volgens artikel 6:116 lid 2 BW is de verhuurder bevoegd een andere plaats voor de betaling aan te wijzen in het land van de woonplaats van de schuldeiser op het tijdstip van de betaling of op het tijdstip van het ontstaan van de verbintenis. De verhuurder kan dus ook bepalen dat betaald moet worden aan zijn kantooradres in plaats van zijn woonplaats. Daarnaast is de verhuurder bevoegd van deze regeling af te wijken. Artikel 6:116 BW is immers van regelend recht . Hiervan kan dus in het huurcontract van de wettelijke regeling worden afgeweken. De verhuurder kan in zijn voorwaarden opnemen dat alleen met een bankoverschrijving de huur overgemaakt kan worden en dat kasbetalingen niet worden geaccepteerd. Ook als hier niet sprake zou zijn van regelend recht lijkt mij dit in het voordeel van de huurder. Het lijkt mij juist in het nadeel van de huurder als deze maandelijks een contante betaling van de huur op het kantoor van de verhuurder zou moeten doen. Een betaling per bankoverschrijving is dus veel handiger. De verhuurder kan ook een automatische overschrijving verlangen vanwege het feit dat er sprake is van regelend recht. Een automatische overschrijving acht ik niet zonder meer in het voordeel van de verhuurder. Ook tijdens de looptijd van de huurovereenkomst kan de verhuurder op basis van de redelijkheid (zie de artikelen artikel 6:2 BW en artikel 6:248 BW) verlangen dat de huurder in plaats van contante betaling een betaling per bank zal gaan doen (zie ook Huurrecht @ctueel 2009-14, Mag je kasbetalingen weigeren? Door mr P.G.A. van der Sanden).

Men dient er op bedacht te zijn dat de persoon die zich als huurder gedraagt en die door betaling van huurpenningen zich op huurbescherming beroept niet altijd als huurder aangemerkt hoeft te worden. Te denken valt aan de persoon die een woning heeft gehuurd van een beschikkingsonbevoegde persoon, bijvoorbeeld de medebewoner van de huurder. Een persoon die zelf geen aanspraak kan maken aan rechten voortvloeiende uit een huurovereenkomst kan immers niet meer rechten overdragen dan waarover hij zelf kan beschikken. Er ontbreekt dan een geldige rechtstitel, zodat er voor de pseudohuurder geen rechten voortvloeiende uit de (huur) overeenkomst kunnen ontstaan.
Er is wel sprake van een huurovereenkomst als niet de huurder, maar een derde (namens de huurder) de huur voldoet. Door het betalen van de huur door een derde vloeit dan niet voort dat de huurder zelf de huur niet verschuldigd is. Deze redenering gaat in ieder geval mank, omdat de huurder en niet een derde huur verschuldigd is. Op grond van artikel 6:35 BW is een schuldenaar bevoegd een derde namens hem te laten betalen. Een dergelijke situatie deed zich voor in een geschil dat had geleid tot een arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 7 mei 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:CA1777, gerechtshof Amsterdam, 200.103.762). Op het moment dat deze derde de huur niet meer betaalde, werd er door de huurder een huurschuld opgebouwd.

Onderhandelingen die leiden tot sluiten van een overeenkomst
Als partijen met elkaar onderhandelingen voeren over het sluiten van een huurovereenkomst, dan kan het gebeuren dat één partij van mening is dat er een huurovereenkomst is gesloten en dat slechts bepaalde voorwaarden nog ingevuld moeten worden, terwijl de andere partij van mening is dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen en zich nog zonder verdere verplichtingen terug kan trekken. Of een partij vrij is zich terug te trekken uit de gevoerde onderhandelingen is afhankelijk van de vraag of de onderhandelingen al zover waren gevorderd dat partijen niet hoefden te verwachten dat één partij zich eenzijdig terug zou trekken. Als dat het geval is, dan kan een partij zich niet zo maar eenzijdig terugtrekken uit de onderhandelingen die waren gevoerd in het kader van het sluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot winkelruimte. De vraag hoe partijen zich dienen te gedragen wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) en onrechtmatige handelen (artikel 6:162 BW).

De rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden, besliste in rechtsoverweging 3.8 van haar vonnis van 9 maart 2012 LJN: BV9049, sector kanton Rechtbank Leeuwarden, 327594\CV EXPL 10-7034 dat partijen met elkaar nagenoeg overeenstemming hadden bereikt over de essentialia, waarbij voornamelijk het precieze opleveringsniveau nog niet vaststond. Onder deze omstandigheden, waarbij het nog ging om kleinere onderhandelingspunten die redelijkerwijs geen breekpunt zouden behoeven op te leveren, heeft naar het oordeel van de kantonrechter bij de potentiële huurder het rechtens relevante vertrouwen post kunnen vatten dat aannemelijk is dat bij voortzetting van de onderhandelingen een overeenkomst van de soort tot stand zou komen als waarover partijen toen onderhandelden.

Essentialia van een huurovereenkomst
De definitie van de huurovereenkomst staat in artikel 7:201 BW. Daarin staat: Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

De huurovereenkomst is naar haar aard een tijdelijke overeenkomst. Tot 1 augustus 2003 bepaalde artikel 7A:1584 BW dit met zoveel woorden: “huur en verhuur is eene overeenkomst, waarbij de eene partij zich verbindt om de andere het genot eener zaak te doen hebben, gedurende eenen bepaalden tijd en tegen een bepaalden prijs, welken de laatstgemelde aanneemt te betalen”. Bij het invoeren van het huidige artikel 7:201 BW is het begrip bepaalde tijd weliswaar uit de definitie van de huurovereenkomst verdwenen, maar uit de parlementaire behandeling blijkt dat daarmee geen wijziging is bedoeld van het beginsel dat een huurovereenkomst in beginsel tijdelijk is (Memorie van Toelichting Kamerstukken II 1997/8, 26089, 3 pagina 11). Ook in de jurisprudentie wordt uitgegaan van de bepaalde tijd. In HR 7 oktober 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT5525 (Leussink-TPG Post), laat de Hoge Raad het oordeel van het gerechtshof in stand. Het Hof oordeelde in deze zaak dat de bepaling dat de huurder de overeenkomst na een bepaalde tijd niet meer kon opzeggen niet de conclusie rechtvaardigt dat e huurovereenkomst een tijdelijk karakter ontbeert. Ook een huurovereenkomst die al zeer lang loopt zal dan ook op enig moment tot een einde kunnen komen.

Omvang van de gehuurde zaak 
Als partijen van mening verschillen over de omvang van het gehuurde, dan kan bewijs van de omvang van het gehuurde op verschillende wijzen worden geleverd. Dat kan onder meer door de tekening van het gehuurde bij de huurovereenkomst. De tekening van het gehuurde hoeft echter niet van doorslaggevende betekenis te zijn en sluit niet uit dat bijvoorbeeld de huurder tegenbewijs zal mogen leveren als het gehuurde in de tussentijd met toestemming van de verhuurder is aangepast. In beginsel dient de verhuurder schriftelijk toestemming te geven voor wijzigingen aan het gehuurde. Mocht een schriftelijk document ontbreken, dan zal de huurder met andere middelen kunnen bewijzen dat het gehuurde met toestemming van de (vorige) verhuurder is uitgebreid. Als de huurder bijvoorbeeld een verklaring van de vorige verhuurder en foto’s heeft overgelegd waaruit blijkt dat de vorige verhuurder zelf met de verbouwing heeft meegeholpen, dan moet dat voldoende zijn om de positie van de huurder te waarborgen Noot 5 .

Exclusief gebruik van een onroerende zaak
Men dient zich te realiseren dat het voor aanwezigheid van een huurovereenkomst nodig is dat er tussen partijen ten behoeve van de huurder het exclusief gebruiksrecht ten aanzien van een bepaalde zaak voor een bepaalde periode besproken moet zijn. Als er gelijktijdig sprake is van verschillende gebruikers ten aanzien van dezelfde zaak (te denken valt aan het gebruik van een bepaald netwerk, waarvan de “verhuurder” dezelfde kabels ook aan een ander in gebruik had gegeven), dan is er geen sprake van een huurovereenkomst zoals dit kennelijk in artikel 7:201 BW is bedoeld. Het verstrekken van slechts het genot van de zaak is dus onvoldoende. Denk bijvoorbeeld aan saunabezoek. Er is geen sprake van huur van een gedeelte van een sauna door een bezoeker. De bezoeker heeft geen recht op een specifieke plek in de sauna, maar dient de ruimte naar eigen inzicht met de andere gebruikers te delen. Van exclusiviteit van gebruik van de ruimte is geen sprake. De bezoeker van een sauna sluit geen huurovereenkomst.
Het is niet noodzakelijk dat de huurder volledig de macht krijgt over de gehuurde zaak om aan de vereisten van een huurovereenkomst te voldoen. Te denken valt aan de schaatsinstructrice die elke week de maandagochtend en de woensdagochtend een gedeelte van een ijshal huurt om les te kunnen geven. Een ander voorbeeld is het verhuren van twee flexwerkplekken in een bepaalde werkruimte. Dat de beschikbaarheid van een bepaalde flexplek dagelijks kan verschillen maakt niet dat er geen sprake is van een huurovereenkomst nu de ruimte, waarin deze flexplekken staan, wel vast is overeen gekomen (TvBH 2011,3). De rechtbank te Amsterdam schijnt deze laatstgenoemde uitspraak over flexplekken in kortgeding in haar vonnis van 31 augustus 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:6431 ) niet helder voor ogen te hebben gehad. De rechtbank twijfelde of hier sprake was van een huurovereenkomst op basis van artikel 7:230a lid 1 BW.
Het ging hier om een beschikbaar gesteld “eigen bureau” (dedicated desk), een eigen bureau in een gedeelde ruimte op één locatie waarbij men iedere dag op dezelfde plek in het gebouw terecht kan. De huurder had in de eerste periode gebruik gemaakt van een Hotdesk (een gegarandeerde werkplek in een gemeenschappelijke ruimte) in een open ruimte en heeft daarna op verschillende dedicated desks gezeten in een ruimte met vijf andere dedicated desks.

Wegens verschillen van mening was de gebruiker van deze ruimte te kennen gegeven dat de lopende overeenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden werd opgezegd, hetgeen betekende dat de laatste dag van membership van de gebruiker op 31 augustus aanstaande zou zijn. Per die datum zou de gebruiker gehouden zijn om alle keycards, sleutels en andere zaken die deze in bezit had, per die datum in te leveren. De gebruiker vorderde dat de ingebruikgever werd gelast de overeenkomst na 31 augustus 2017 na te komen en voort te zetten op de overeengekomen voorwaarden, en wel voor een periode van twee maanden na 31 augustus 2017 met bepaling dat deze voorziening zou vervallen indien de gebruiker niet uiterlijk binnen de termijn als bedoeld in artikel 7:230a lid 1 laatste zin BW, het in dat artikel bedoelde verzoek tot huurverlenging zou hebben ingediend.

Naar het voorlopig oordeel kon de rechter in het kader van het kortgeding niet beslissen of er sprake was van een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW.
Op basis van de gepresenteerde feiten heeft de overeenkomst volgens de rechter kenmerken van een gemengde overeenkomst waarbij naast huurelementen ook dienstverleningsaspecten een belangrijke rol speelden. Welke aspecten in dit geval als doorslaggevend beschouwd moesten worden, hing nauw samen met hetgeen partijen voorafgaand aan de totstandkoming voor ogen hadden. In dit verband kon nog een rol spelen dat de huurder stelde dat hij voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst met betrekking tot het gebouw een brochure van de verhuurder had gekregen waarin ondubbelzinnig werd gesproken over een huurovereenkomst en werd verwezen naar het  ROZ-model 2003.

De rechter kon niet beslissen of er een overeenkomst ex artikel 7:230a BW tot stand was gekomen (zie alinea 10 van het vonnis). In alinea 13 oordeelde de rechter evenwel dat de ontruiming van het gehuurde niet kon worden toegewezen, gelet op het hiervoor gegeven oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de huurder uitsluitend een bureau had gehuurd.
Gezien wat hier eerder in het onderdeel is gezegd is het toch enigszins merkwaardig dat de rechter niet tot een beslissing heeft kunnen komen dat sprake is van een bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW. Voorts is in dit kader merkwaardig dat de rechter vervolgens oordeelde dat aan de ontruimingsaanzegging was voldaan. Volgens de rechter was voldoende duidelijk dat uit de opzeggingsbrief was af te leiden dat de verhuurder wenste dat de huurder het gebouw op een bepaald tijdstip diende te verlaten, waarmee aan dat vereiste is voldaan.

Als er geen sprake is van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte is het doen van een ontruimingsaanzegging immers niet van belang. In het kader van de opzegging van een overeenkomst van levering van diensten is een ontruimingsaanzegging niet van belang om het gebruik van de ruimte te laten eindigen. Een ontruimingsaanzegging is ook niet van belang bij een huurovereenkomst met betrekking tot roerende zaken. De rechter kan eigenlijk niet beslissen over langer gebruik van het gehuurde na de datum waartegen de huurovereenkomst is opgezegd. Als immers niet geoordeeld is dat er sprake is van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte, dan is er geen wettelijke mogelijkheid aanwezig om na de datum waartegen de opzegging is gedaan de termijn van ontruiming te verlengen. Een belangenafweging was hier niet op zijn plaats. De rechter heeft hier naar mijn mening los van het wettelijke kader een oordeel gegeven, waarin beide partijen tegemoet zijn gekomen. De verhuurder zou binnen korte termijn van deze huurder af zijn en de huurder kreeg alsnog respijt voor een termijn van twee maanden. Op juridische gronden lijkt dit oordeel niet zuiver.

Ten aanzien van mobiele uitgiftepunten voor de verkoop van ijs in Sportpaleis Ahoy, werd door het hof te ’s-Gravenhage in haar arrest van 18 oktober 2011 bepaald ( LJN: BT9372, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.062.151/01 ), dat er geen sprake was van een huurovereenkomst, omdat de locatie (van de uitgiftepunten) werd bepaald door de aanwezige ruimte en de te verwachten stroom mensen en door de aanwezigheid van een stopcontact. Sportpaleis Ahoy was niet verplicht om de gebruiker van deze kiosken één of meer bepaalde, als zodanig afgebakende en ‘vaste’, plaatsen in de gebouwen van Ahoy in gebruik te verstrekken. Het gebruik van de ter beschikking te stellen plaatsen is dus onvoldoende bepaalbaar om van een huurovereenkomst te kunnen spreken. Het is wel van belang dat de huurder gedurende die overeengekomen periode een bepaalde ruimte ter beschikking heeft om deze conform de bestemming te kunnen gebruiken. Het is wel van belang dat de huurder gedurende die overeengekomen periode dan wel de beschikking over het gehuurde heeft om deze conform de bestemming te kunnen gebruiken.
Zie uitspraak Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 15 oktober 2004, WR 2005/73. Verhuring van roerende zaken wordt hier buiten beschouwing gelaten.

Het is de hoofdverplichting van de verhuurder om het gehuurde op het overeengekomen tijdstip ter beschikking aan de huurder te stellen. Volgens een arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 20 april 2010 ( LJN: BM2222, Gerechtshof Leeuwarden, 200.027.490/01 ) is de overeengekomen ingangsdatum een fatale termijn. Door het niet, of te laat ter beschikking stellen van het gehuurde verkeert de verhuurder vanaf dat moment in toestand van verzuim en kan de huurder de overeenkomst ontbinden. In deze overeenkomst las het hof een fatale termijn, omdat er in het huurcontract afgesproken werd het gehuurde met ingang van 1 januari 2008 of eerder ter beschikking te stellen. Er werden geen feiten en/of omstandigheden aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat de termijn geen fataal karakter heeft.
Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 12 januari 2010 ( LJN: BM2506, gerechtshof Amsterdam, 104.003.271 ) beslist dat de verhuurder die het gehuurde niet op het overeengekomen tijdstip ter beschikking stelde (de rechtsvoorganger van de huurder had het pand nog niet ontruimd op het moment dat de huurovereenkomst met de rechtsopvolger in werking trad)tekort schoot in haar verplichtingen jegens de huurder. Dat de verhuurder al wel de sleutel van het gehuurde ter beschikking had gesteld, werd door het hof niet gelijkgesteld met het verschaffen van het volledig huurgenot (rechtsoverweging 3.3). Volgens het hof was de huurder mede door artikel 17.1 van de algemene voorwaarden (zie alinea 2.3 vonnis) gerechtigd de huurbetaling en het stellen van een bankgarantie op te schorten. Voorts was het hof van mening dat de oorzaak waardoor huurder het gehuurde niet in gebruik heeft kunnen nemen aan de verhuurder toe viel te rekenen. Verhuurder kon de huurder daarom niet tegenwerpen dat zij in strijd met de huurovereenkomst het gehuurde niet in gebruik had genomen. Op grond van deze overwegingen werd de in eerste aanleg toegewezen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde alsnog afgewezen.

Als er door de verhuurder twee huurovereenkomsten met betrekking tot dezelfde onroerende zaak worden gesloten voor dezelfde periode, dan kan het huurrecht aan slechts één huurder toebedeeld worden. Te denken valt bijvoorbeeld aan het geval dat een huurder het gehuurde bedrijfspand verlaat in verband met een renovatie, waarbij de huurovereenkomst niet wordt beëindigd. Na de renovatie wordt het gehuurde door een andere huurder betrokken.
Voor bepaling van degene die het gehuurde mag gebruiken gaat niet zonder meer de regel op wie het oudste recht ten aanzien van deze zaak heeft. De bedoelde aanspraak van de oudste rechthebbende is gebaseerd op een goederenrechtelijke aanspraak (zie artikel 3:298 BW) en het huurrecht draagt geen goederenrechtelijk karakter, zodat de prioriteitsregel niet van toepassing is.
Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 22 augustus 2011 ( LJN: BR6835, gerechtshof Amsterdam, 200.079.905 ) in een vergelijkbare zaak dat in een dergelijk geval aansluiting behoort te worden gezocht bij de regel van artikel 3:298 BW met betrekking tot botsende rechten op levering van hetzelfde goed. Het hof verwijst in dit verband naar de Memorie van Toelichting op genoemd artikel (Parl. Gesch. InvW 3, p. 1397). Bedoelde regel van artikel 3:298 BW houdt weliswaar het uitgangspunt in (volgens de Memorie van Toelichting t.a.p. niet meer dan “een vuistregel”) dat het oudste recht voorgaat, maar bepaalt tegelijk dat dit uitgangspunt uitzondering lijdt voor zover uit de wet, uit de aard van de rechten of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit.
In rechtsoverweging 3.5 van het arrest besliste het hof dat de laatste huurder op grond van de redelijkheid en billijkheid de rechten toekwam en dat de eerste huurder een schadevergoedingsactie richting de verhuurder had.

Onroerende zaak
Het gerechtshof ‘s-Gravenhage heeft in haar arrest van 1 februari 2011 (LJN: BP3089, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.038.509/01 ) beslist dat woonruimte op een ponton een roerende zaak betreft en dat daarom de huurbeschermingsbepalingen en huurprijswetgeving niet van toepassing zijn. De situatie van het gehuurde was als volgt: de […]haven is een getijhaven, vlakbij de Brienenoordbrug te Rotterdam. Het indertijd door huurder gehuurde bevindt zich op een breed stalen ponton dat op de ligplaats is afgemeerd aan spudpalen, waarlangs de ponton in verticale richting middels ringen voorzien van rolgeleiders met het dalen en stijgen van het waterpeil als gevolg van het tij met het waterpeil mee kan bewegen, terwijl het horizontaal op zijn plaats blijft. De ponton was gedurende de huurovereenkomst aangesloten op alle nutsvoorzieningen met uitsluiting van de riolering (er werd gebruikt gemaakt van een septictank). Aan boord van de ponton bevinden zich 10 woonunits, geschikt voor bewoning door één persoon. De ponton kan worden betreden door middel van een toegangsloopbrug.

Het hof stelde voorop dat de constructie van de ponton naar haar oordeel bestemd is om te drijven en ook daadwerkelijk drijft, zodat zij gekwalificeerd dient te worden als een schip in de zin van artikel 8 lid 1 BW. Onderhavige ponton is ook als woonschip ingeschreven in het kadaster. Een schip is in het algemeen een roerende zaak. Dit kan echter anders zijn indien een woonschip duurzaam met de grond is verenigd als bedoeld in artikel 3:3 lid 1 BW. De vraag of van een dergelijke duurzame vereniging sprake is hangt af van de omstandigheden van het geval. In rechtsoverweging 6.4 werkt het hof haar standpunt over de kwalificatie “roerend” nader uit. Bij gebruik van spudpalen wordt dit probleem van dalend en stijgend waterpeil ondervangen. Deze verbinding kan niet leiden tot het oordeel dat de ponton met de onder haar gelegen bodem is verenigd in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW (LJN: BK9136, Hoge Raad, 07/13305 ). Dit zou slechts anders zijn indien de ponton zou steunen op palen in die zin dat sprake is van een woning op palen in het water. Van een verbinding met de oever op een dusdanige wijze dat sprake is van een vereniging met de grond als bedoeld in voornoemd artikel, is het hof evenmin gebleken. Een dergelijke vereniging kan in ieder geval niet worden aangenomen op grond van een verbinding door middel van de aansluiting op nutsvoorzieningen (LJN: AA7150, Hoge Raad, 34153 ).
Ook uit de overige omstandigheden kan volgens het hof niet worden afgeleid dat het de bedoeling van de verhuurder is geweest om de ponton te verenigen met de bodem of de oever. De ponton kan vrij eenvoudig van de spudpalen worden ontmeerd en de verbindingen met de nutsvoorzieningen kunnen binnen een kort tijdsbestek worden verbroken. De verhuurder heeft in dit kader – door huurder onbetwist – gesteld dat de ponton ook daadwerkelijk wordt verplaatst, in ieder geval in het kader van de vijfjaarlijkse hellingbeurt ten behoeve van de verzekering. Dit arrest laat dus wel een mogelijkheid over om een woning op water onder de regeling van artikel 7:232 BW e.v. te laten brengen, doch dan moet er sprake zijn van andere omstandigheden dan hier beschreven.

De vraag of iets roerend of onroerend is komt ook voor bij standpaviljoens. De meeste strandpaviljoens worden vanaf maart van een jaar geplaatst en worden begin oktober van dat jaar verwijderd. Volgens de criteria die de Hoge Raad in het Portacabin-arrest (HR 31-10-1997, NJ 1998, 97) heeft gedefinieerd, zal eerst nagegaan moeten worden of het strandpaviljoen duurzaam met de grond is verenigd als bedoeld in artikel 3:3 lid 1 BW, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Van de volgende feiten werd in dit arrest uitgegaan. De portacabin was in 1990 als bedrijfsgebouw (kantoorruimte) in gebruik genomen. Deze portacabin stond naast het reeds ter plaatse bestaande bedrijfsgebouw; de beide gebouwen of constructies waren visueel door middel van een schutting met elkaar verbonden. Aan de onderzijde van de portacabin was een (demonteerbare) plint bevestigd die tot of tot in de grond reikte zodat de portacabin visueel eveneens één geheel met de grond vormde. Rond de portacabin bevond zich toentertijd een goed onderhouden tuin. De portacabin had een aparte ingang en was bereikbaar via een tegelpad. Voorts stond vast dat de portacabin door middel van leidingen was aangesloten op het gas-, water- en elektriciteitsnet, naast een telefoonaansluiting en een aansluiting op de riolering.

Naar het oordeel van de Hoge Raad kan een gebouw duurzaam met de grond verenigd zijn in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Bij beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet, zoals in de MvA II betreffende artikel 3:3 BW (Parl. Gesch. Boek 3, blz. 69 eerste volle alinea) is opgemerkt, worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Onder de bouwer moet hier mede worden verstaan degene in wiens opdracht het bouwwerk wordt aangebracht.
Aan dit een en ander heeft het Hof de gevolgtrekking verbonden dat de portacabin naar aard en inrichting bestemd was om als bedrijfsgebouw te worden gebruikt en om duurzaam ter plaatse te blijven, terwijl deze bedoeling van de bouwer naar buiten kenbaar was zodat aan de wettelijke maatstaf van artikel 3:3 BW was voldaan.
Dit is niet van toepassing bij een strandpaviljoen dat jaarlijks wordt afgebroken en het daaropvolgend jaar weer wordt opgebouwd. Naar de in het Portacabin arrest genoemde maatstaf moest de portacabin als onroerend worden aangemerkt als de constructie naar aard en inrichting bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven, mede gelet op de bedoeling van de gebruiker, voor zover deze bedoeling naar buiten kenbaar was. Dit is dus niet het geval bij deze gehuurde ruimte. Deze verhuring valt dus niet onder de regeling van artikel 7:230a BW of artikel 7:290 BW .

Gemeenschappelijke ruimte

Betaling van een tegenprestatie 
Er is sprake van huur van een woning of bedrijfsruimte als de gebruiker van deze onroerende zaak als tegenprestatie voor het gebruik van deze zaak een bepaalbare vergoeding dient te betalen. Deze vergoeding vindt doorgaans plaats in geld. Een voldoende bepaalbare vergoeding is bijvoorbeeld een bepaald percentage van de omzet van benzineverkopen door een exploitant van een benzinestation. Een aan de omzet van een café gerelateerde vergoeding kan ook als huur aangemerkt worden.
Voor bedrijfsruimte is het mogelijk om een vergaande onderhoudsverplichting ten behoeve van het gehuurde ten laste van de huurder te laten komen. Voor woonruimte is dit gezien de dwingende regels van artikel 7:242 BW en artikel 7:217 BW niet mogelijk. Deze onderhoudsverplichting kan onder omstandigheden als tegenprestatie worden aangemerkt in de zin van artikel 7:201 BW . De Hoge Raad heeft in haar arrest van 10 juli 2009 (LJN: BI4205, Hoge Raad, 07/11097 ) het cassatieberoep verworpen met toepassing van artikel 81 RO. De gebruiker van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte betoogde dat er sprake was van huur omdat door hem een onderhoudsverplichting ten aanzien van deze objecten zou zijn aanvaard. Volgens deze gebruiker was daarmee voldaan aan de in artikel 7:201 BW bedoelde tegenprestatie.
Zowel de voorzieningenrechter in de eerste aanleg als het hof in appel hadden dit betoog van de hand gewezen. In beide instanties werd onder meer geoordeeld dat er in de rechtsverhouding van partijen geen voldoende vastomlijnde verplichting kon worden aangewezen om als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW te kunnen gelden.
Voor de beoordeling van de vraag of er sprake is van een tegenprestatie die als huur aangemerkt dient te worden, moet allereerst worden gekeken of er sprake is van voldoende vastomlijnde afspraken. Daarnaast moet worden gekeken voor wiens rekening normaliter deze verplichting en volgens de wet komen. Zo is bijvoorbeeld het onderhoud van een gehuurde tuin voor rekening van de huurder.
In de conclusie bij deze uitspraak geeft mr. Huydecoper een voorbeeld van een voldoende vastomlijnde afspraak, die als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW aangemerkt kan worden. Zo zal de gebruiker van een vervallen object, die de verplichting op zich neemt om daaraan binnen een bepaalde tijd dusdanig onderhoud te laten uitvoeren dat het object weer aan “de eis van de tijd” voldoet, een verplichting op zich nemen die als een prestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW heeft te gelden. Als de omvang van de beoogde verbintenissen in het vage worden gelaten, zullen deze prestaties onvoldoende bepaalbaar zijn om tot een geldige rechtsverhouding te kunnen leiden. In het genoemde arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2009 ontbrak een voldoende bepaalbare onderhoudsverplichting, zodat de Hoge Raad het arrest van het hof in stand heeft kunnen laten.
Een ander voorbeeld van een onvoldoende bepaalbare vergoeding is de afspraak tussen de gebruiker van een onroerende zaak en een kunstschilder dat de huur van het atelier wordt betaald door overdracht van een schilderij dat wordt gemaakt als de schilder inspiratie heeft.
Ook het verrichten van arbeid kan een voldoende bepaalbare tegenprestatie opleveren. Als een huurder een buitenhuis bewoont en er wordt een tuin of land bewerkt, zonder dat daar een redelijke vergoeding tegenover staat en werkzaamheden op een redelijke huur kunnen worden begroot, dan kan er sprake zijn van huur. De huur kan dan worden begroot uit de waarde van de overeengekomen onderhoudswerkzaamheden.

Als er een huurovereenkomst wordt gesloten, is het doorgaans duidelijk welke huurprijs betaald dient te worden. Vaak wordt er een paar weken voor het daadwerkelijke gebruik van het gehuurde een huurovereenkomst gesloten en zal de huurprijs niet verschillen met de overeengekomen huurprijs. Er kan wel verschil ontstaan als er een overeenkomst wordt gesloten en er geruime tijd tussen het gebruik van het gehuurde en het sluiten van de overeenkomst zit. Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft op 7 november 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:9659, WR 2018/113, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) in hoger beroep een arrest gewezen dat ging over het verschil tussen de overeengekomen huurprijs bij het sluiten van de overeenkomst en de verschuldigde huurprijs bij oplevering van het gehuurde.

In de onderhandelingen over de totstandkoming van een huurovereenkomst zijn partijen in januari 2011 een huurprijs van € 78.375 inclusief btw en een turn key oplevering conform LHV standaarden overeengekomen. Het ging hier om de verhuring van bedrijfsruimte aan een huisartsenpraktijk. De huurprijs was (mede) gebaseerd op het kostenbestanddeel dat in een huisartsentarief verdisconteerd zat. De huisartsen hadden zelf behoefte aan 3,5-4 praktijkruimtes. De resterende ruimte zouden zij gaan verhuren aan (para)medische beroepsuitoefenaars. In januari 2012 heeft een vastgoedadviseur een tweede concepthuurovereenkomst aan de huisartsen gestuurd waarin het bedrag van € 78.375 is opgenomen. In februari 2012 zijn de huisartsen akkoord gegaan met een verhoging van de huurprijs van € 1500 vrij van btw op jaarbasis in verband met een hoger opleveringsniveau.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte van toepassing verklaard (de ROZ-voorwaarden). In de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 79.875 (…). Prijspeil huur is 1 januari 2011. (…). De huurprijs wordt jaarlijks voor het eerst 1 jaar na ingangsdatum huurovereenkomst (is datum bouwkundige oplevering) aangepast overeenkomstig 9.1 t/m 9.4 van de algemene bepalingen. In deze bepalingen staat een jaarlijkse indexering van de huurprijs vermeld.

Tussen partijen ontstond een verschil van mening over de aanvangshuurprijs. De verhuurder vorderde onder meer een aanvangshuur prijs die € 84.188,25 per jaar bedraagt (dus de overeengekomen huurprijs plus de conform de algemene voorwaarden overeengekomen indexeringen) welk bedrag daarna voor het eerst op 19 juni 2014 wordt geïndexeerd, met de hoofdelijke veroordeling van de huurders in de proceskosten. Gelijk in eerste aanleg betoogt de verhuurder dat het bedrag van € 79.875, prijspeil 2011, moet worden herleid tot datum oplevering, juni 2013, hetgeen met zich meebrengt dat het bedrag moet worden geïndexeerd tot een bedrag van € 84.188,25. Dit is de tussen partijen overeengekomen aanvangshuur, meende de verhuurder. De aanvangshuurprijs uit artikel 4.1 in combinatie met het prijspeil januari 2011 moet volgens de verhuurder worden begrepen als een aanvangshuurprijs inclusief verhogingen tot aanvang van de huur op 19 juni 2013.

Volgens het hof was de huurder niet bekend met deze bepalingen. Verder stond als onvoldoende gemotiveerd weersproken vast dat het kostenbestanddeel in het huisartsentarief tot aan de datum oplevering niet was verhoogd en het prijspeil van het kostenbestanddeel in zoverre gelijk was gebleven. De verhuurder had weliswaar betoogd dat het kostenbestanddeel aan inflatiecorrectie onderhevig was, maar had die stelling na betwisting niet concreet toegelicht. Op het moment dat het bedrag van € 78.375 in februari 2012 werd verhoogd met € 1500, was geen indexatie toegepast. In dat kader was de enkele vermelding van “Prijspeil huur is 1 januari 2011” onvoldoende om aan te kunnen nemen dat de huisartsen bedacht moesten zijn op een verhoging van de huurprijs reeds bij ingang van de huur. De huisartsen mochten er dan ook van uitgaan dat op het moment van oplevering een huurprijs zou gelden van € 79.875.

Partijen kunnen bij de verhuring van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte overeenkomen dat de verhuurder investeringen in het gehuurde verricht, waarbij deze investeringen als huur aangemerkt worden. Als de verhuurder de bedoeling heeft om deze investeringen in de vorm van huur terug te ontvangen, dan is het wél verstandig in de huurovereenkomst uitdrukkelijk op te nemen dat het de bedoeling is dat de investeringen in de vorm van huur terug worden betaald en dat de huurovereenkomst ten minste de periode hoort te duren, waardoor de investeringen terug worden betaald. Maken partijen in de huurovereenkomst en/of de aan de huurovereenkomst voorafgaande onderhandelingen niet duidelijk dat afbetaling van de investeringen verbonden is aan de huurperiode waarbinnen de investeringen terugbetaald kunnen worden, dan is het voor de huurder mogelijk de huurovereenkomst te beëindigen tegen het einde van de overeengekomen periode, zonder dat de investeringen terug zijn betaald.

Een dergelijke kwestie deed zich voor in het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 5 juli 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:5482). In deze zaak waren partijen overeengekomen dat de verhuurder ten behoeve van de huurder investeringen in het gehuurde zou doen. De verhuurder berekende terugbetaling van de investeringen over een huurperiode van 10 jaren. De verhuurder sloot echter een huurovereenkomst met een huurperiode van twee maal vijf jaar. Verder was in de huurovereenkomst niets vermeld over de door de verhuurder gedane investeringen. Uit de tussen partijen gevoerde onderhandelingen werd wél duidelijk dat de huurder op de hoogte was van de opslag van huur in verband met de door de verhuurder gedane investeringen. Het was echter niet duidelijk dat partijen zouden hebben afgesproken dat de huurder de niet terugbetaalde investeringen alsnog zou betalen als de huurperiode korter dan 10 jaren zou duren. Dit was van belang, omdat de huurperiode door de huurder na 6,5 jaar werd beëindigd. De verhuurder meende recht te hebben op het verschil aan openstaande en afbetaalde investeringen.

Het hof was van oordeel dat hoewel de huurder wist van de opslag in de huurprijs voor de door de verhuurder verrichte investeringen, dit nog niet mee bracht dat partijen afgesproken zouden hebben dat als de huur korter dan 10 jaar zou duren, de huurder het nog niet betaalde deel van de investering bij einde huur ineens aan de verhuurder verschuldigd was. Een beroep op de redelijkheid en billijkheid ( artikel 6:248 BW) kon volgens het hof ook niet tot het voor de verhuurder gewenste resultaat leiden. Het hof vond het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat de huurder zich op het standpunt stelde dat de door verhuurder gestelde afspraak niet tot stand was gekomen en evenmin dat de huurder – bij afwezigheid van de gestelde afspraak – weigerde de gevorderde kosten te vergoeden.

Het is voor de verhuurder dus wel mogelijk investeringen die voor rekening van de huurder dienen te komen in de huurprijs op te nemen. Als alle investeringen afgelost dienen te worden, dan dient de verhuurder uitdrukkelijk een minimum huurperiode overeen te komen, of een clausule op te nemen dat als de huurperiode tussentijds kan worden beëindigd het onbetaalde deel aan investeringen alsnog afgelost wordt. De verhuurder kan natuurlijk ook naast de huurprijs een afzonderlijke overeenkomst van geldlening overeenkomen die los van de huurovereenkomst afgelost dient te worden.

Bij betaling van een tegenprestatie is al spoedig sprake van huur in de zin van artikel 7:201 BW 
De wet beschermt de huurder van woonruimte tegen betaling van een te hoog huurbedrag. Te denken valt aan de mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs (artikel 7:249 BW). De wet beschermt de verhuurder daarentegen niet tegen een te lage huurprijs in dier voege dat er bij een relatief lage huurprijs toch sprake kan zijn van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW.
Dit betekent dat een verhuurder die tijdelijk een woning ter beschikking wenst te stellen, waarbij de gebruiker een verbruiksvergoeding voor het verbruik van nutsvoorzieningen dient te betalen en daarnaast een geringe (gebruiks)vergoeding voor het gebruiken van de woning dient te voldoen, al snel voldoet aan de eisen van artikel 7:201 BW. Als is voldaan aan de eisen van artikel 7:201 BW ontstaat een huurovereenkomst. Een voorbeeld is de woonruimte, waarvan de bedoeling is dat deze tijdelijk wordt verhuurd in het kader van sloopplannen. Als deze woning onder het mom van een gebruiksrecht aan de gebruiker ter beschikking wordt gesteld, waarbij een verbruiksvergoeding voor het gebruik van energie in rekening wordt gebracht en er een bedrag van € 100 per maand als “administratievergoeding” in rekening wordt gebracht dan is er sprake van een huurovereenkomst, omdat deze aan de voorwaarden van artikel 7:201 BW voldoet. Dat wordt niet anders als met de gebruiksvergoeding de kosten niet voldaan kunnen worden. Alleen als de vergoeding een symbolisch karakter heeft, in die zin dat deze van elke reële betekenis is ontbloot, dan is er niet sprake van een huurovereenkomst. De bedoeling van partijen om een andersoortige overeenkomst aan te gaan, doet er dan niet toe (gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, arrest 18 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:11021). Een vergoeding  van € 120 per maand werd door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werd in het arrest van 18 december 2018 niet als een symbolische vergoeding beschouwd. Dit bedrag is exclusief de kosten van nutsvoorzieningen, die ook door de huurder gedragen dienen te worden. Evenmin is van belang dat de vergoeding niet dekkend is voor de kosten van instandhouding en exploitatie of niet marktconform is, zoals volgt uit HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131 (hofjeswoningen) en HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1313 (anti-kraakwoningen). Het zal dan de vraag zijn of de huur opgezegd kan worden wegens een structurele wanverhouding tussen de kosten en de opbrengsten. Voor de behandeling van deze vraag verwijs ik naar het hoofdstuk “De opzegging dringend eigen gebruik van woonruimte“.

In het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland van 20 oktober 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:5206 ) werd door de rechter beslist dat hier niet sprake was van een huurovereenkomst, maar van en bruikleenovereenkomst. Het betrof hier een bewaarnemingsovereenkomst die de eigenaar van het pand met de bewaarnemer had gesloten. De bewaarnemer had vervolgens met gebruikers een oppasovereenkomst gesloten. De eigenaar betaalde de bewaarnemer € 65 per bewaarnemingsovereenkomst voor de nutsvoorzieningen. De bewaarnemer vroeg aan de gebruiker een bedrag van € 235 per maand voor verbruikskosten van nutsvoorzieningen. Dit bedrag is in een later stadium verhoogd naar € 250 per maand. Toen de bewaarnemer het gebruik wenste te beëindigen,  beriep de gebruiker zich op huurrechten.
Volgens gebruiker was er sprake van een huurovereenkomst, omdat de door de gebruikers betaalde vergoeding van eerst € 235,00 per maand en vervolgens € 250,00 per maand aanmerkelijk meer bedraagt dan de door bewaarnemer gemaakte kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten. De eigenaar vergoedt de bewaarnemer immers een bedrag van € 65,00 per maand per gebruiker voor het gebruik van nutsvoorzieningen. Dit betekende volgens de gebruiker dat een bedrag van € 185,00 per maand ziet op kale huur.

De rechtbank ging hier niet in mee. De rechtbank achtte geen sprake van een zodanig verband tussen de bewaarnemingsovereenkomst en de gebruiksovereenkomst dat uit de bewaarnemingsovereenkomst financiële gevolgen voor de gebruikers kunnen voortvloeien. Daarvoor achtte de voorzieningenrechter met name van belang dat, enerzijds, uit de inhoud van de bewaarnemingsovereenkomst duidelijk blijkt dat het enkel gaat om de rechtsverhouding tussen de eigenaar en de bewaarnemer, en dat daarbij geen verplichtingen voor bewaarnemer ten aanzien van de inhoud van de door bewaarnemer overeen te komen gebruiksovereenkomsten zijn opgenomen, en dat, anderzijds, in de gebruiksovereenkomsten geen enkele verwijzing naar de bewaarnemingsovereenkomst is opgenomen.
Voorts was er volgens de rechtbank geen sprake van een huurovereenkomst, omdat er geen gebruiksvergoeding (huur) werd betaald. In het vonnis werd door de rechter beoordeeld dat de maandelijkse kosten per gebruiker van € 242,56 hoger waren dan de maandelijks door hen betaalde vergoeding van € 235,00, zodat er geen sprake was van enige tegenprestatie voor het gebruik van de woonruimten.

De Hoge Raad heeft in een arrest van 23 juni 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:1131 ) beslist dat een lage maandelijkse bijdrage als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW was aan te merken.
De casus die tot deze uitspraak heeft geleid, luidde als volgt: De eigenaar was eigenaar van hofjeswoningen. Volgens haar statuten heeft deze eigenaar als doel het stichten, beheren en in stand houden van de woningen van het hofje en het tegen een zo gering mogelijke bijdrage of gratis ter beschikking stellen van de woningen aan vrouwen die daartoe door de regenten in de gelegenheid worden gesteld.

De meeste woningen van het hofje hebben een vloeroppervlakte van ongeveer 25 m² en bestaan uit een woonkamer, een slaapkamer, een keuken en een kleine kamer annex badkamer.
In het hofje worden 45 woningen tegen een geringe vergoeding voor bewoning ter beschikking gesteld. Elke bewoonster betaalt aan de eigenaar maandelijks een bijdrage, die niet jaarlijks wordt geïndexeerd of verhoogd. De bijdrage hangt af van (onder meer) de grootte en de locatie van de woning, de daarin aanwezige voorzieningen en het inkomen van de bewoonster. De gemiddelde bijdrage van de bewoonsters bedraagt € 50 per maand. Voor dertien woningen zonder verwarming is de bijdrage € 19 per maand. Voor 28 woningen worden bijdragen van € 40 tot € 57 betaald. Voor de resterende vier woningen wordt een bijdrage betaald van € 69, € 91, € 115 onderscheidenlijk € 221. De eigenaar besteedt de gehele opbrengst van de bijdragen aan het onderhoud van het groen in het hofje.
De kosten voor energie en water worden aan de bewoonsters direct in rekening gebracht en worden door hen betaald. De gemeentelijke lasten worden betaald door de eigenaar.

Het gerechtshof had geoordeeld dat de maandelijkse betalingen door de bewoonsters aan de eigenaar geen symbolische vergoedingen zijn, maar tegenprestaties voor het in gebruik verstrekken van de woningen, zodat sprake is van huur in de zin van artikel 7:201 BW.
Het op deze overwegingen berustende oordeel van het gerechtshof dat is voldaan aan de in artikel 7:201 BW gestelde eis van een voldoende bepaalbare tegenprestatie ter zake van het in gebruik krijgen van de desbetreffende woningen, wordt volgens de Hoge Raad door het middel tevergeefs bestreden. De omstandigheid dat de aan de bewoonsters opgelegde betalingsverplichting veel lager is dan de kosten die belanghebbende voor de instandhouding en de exploitatie van de desbetreffende woning maakt, behoefde het gerechtshof niet van dat oordeel te weerhouden. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat belanghebbende bij het vaststellen van die betalingsverplichting rekening heeft gehouden met de inkomens- en vermogenspositie van degenen die zij als bewoonsters wilde accepteren; het rechtstreekse verband tussen de betalingsverplichting en het ter beschikking stellen van de woning wordt daardoor immers niet doorbroken. Ook de omstandigheid dat belanghebbende geen gebruik maakt van haar wettelijke mogelijkheden tot periodieke verhoging van de maandelijkse bijdragen brengt niet mee dat die bijdragen het karakter van tegenprestatie (zijn gaan) ontberen. Er is hier dus gewoon sprake van een huurovereenkomst, omdat is voldaan aan de voorwaarden genoemd in artikel 7:201 BW.

Een tegenprestatie anders dan in geld is ook mogelijk 
Een tegenprestatie in andere vorm dan geld kan door de huurder ook plaats vinden als de gemaakte afspraken voldoende concreet zijn om van huur te kunnen spreken. Te denken valt bijvoorbeeld aan het verrichten van diensten door de huurder die in geld uitgedrukt kunnen worden. Het verrichten van arbeid is hiervan een bijvoorbeeld. Als een huurder een buitenhuis bewoont en er wordt een tuin of land bewerkt, zonder dat daar een redelijke vergoeding tegenover staat en werkzaamheden op een redelijke huur kunnen worden begroot, dan kan er sprake zijn van huur. De huur kan dan worden begroot uit de waarde van de overeengekomen onderhoudswerkzaamheden.
Een overeenkomst waarin verzorging van een lichamelijk gebrekkige huiseigenaar en ter beschikking stellen van woonruimte wordt overeengekomen, kan ook als huur worden beschouwd als de verzorger weliswaar feitelijk geen huur en de huiseigenaar over hoeft te maken, maar betaling van huur wel kan worden herleid en op geld kan worden gewaardeerd uit het voor de verzorging overeengekomen bedrag. Te denken valt aan de afspraak dat de verzorger in plaats van een vergoeding van € 600,- per maand voor huishoudelijke werkzaamheden gebruik mag maken van een bepaald gedeelte van een woning.
Dat het voor partijen soms niet duidelijk is dat er sprake is van een huurovereenkomst bleek uit een vonnis van de rechtbank, sector civiel, die een zaak terugverwees voor verdere behandeling door de sector kanton nu het naar oordeel van de rechtbank sprake was van een huurovereenkomst in plaats van een overeenkomst tot verstrekking van een opdracht. Het ging hier om een partij die de in haar eigendom toebehorende overalls (en overigens ook hygiëneproducten) in gebruik geeft aan de klant. Verder staat vast dat de klant zich heeft verbonden tot het verrichten van een tegenprestatie hiervoor, te weten het betalen van een vergoeding per stuk/artikel per week. Daarmee bevat de overeenkomst tussen partijen in ieder geval ook de kenmerkende elementen van huur, aldus de rechtbank Arnhem in haar vonnis van 10 augustus 2011 ( LJN: BR6736, Rechtbank Arnhem, 211160 ).

De rechtbank Gelderland heeft in haar vonnis van 16 mei 2018 (ECLI:NL:RBGEL:2018:2157) geoordeeld dat er sprake was van een huurovereenkomst met betrekking tot een kantine. Allereerst komt de rechtbank tot het oordeel dat partijen hebben beoogd een huurovereenkomst tot stand te brengen. Dat partijen de bedoeling hadden een huurovereenkomst tot stand te brengen bleek onder meer uit de correspondentie met de gemeente. Ook de gemeente (verhuurder) ging uit van het bestaan van een huurovereenkomst. Voor wat betreft de aanwezigheid van een tegenprestatie voor het gebruik van deze kantine merkte de rechtbank het volgende op. Tegenover het gebruik van de kantine stond als tegenprestatie dat de exploitant, naast betaling van een huurprijs van f 1,00 en de exploitatie van de kantine, ook verdergaande (beheers)werkzaamheden en diverse schoonmaakwerkzaamheden verrichtte. Deze extra werkzaamheden werden niet gedekt door de horeca-inkomsten, noch door de beheersvergoeding. Verder heeft de exploitant op initiatief van de gemeente zijn eigen kantine opgegeven en heeft hij de nodige wijzigingen in de tennishal aangebracht. Dat alles bracht met zich mee dat er naar het oordeel van de rechtbank sprake was van een huurovereenkomst. Er was immers sprake van het beschikbaar stellen van bedrijfsruimte tegen een voldoende bepaalbare tegenprestatie.

De huurovereenkomst was telkens stilzwijgend verlengd, zodat er geen verplichting tot ontruiming bestond. Er was sprake van huur van bedrijfsruimten (artikel 7:290 BW) en de gemeente had niet voldaan aan de voorwaarden voor opzegging van een dergelijke huurovereenkomst, zodat de huurder het gehuurde niet hoefde te ontruimen.

Geen tegenprestatie geen huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW 
Als er geen tegenprestatie is overeengekomen, dan is er geen sprake van huur. Het hof te ’s-Gravenhage heeft in haar arrest van 22 november 2011 (WR 2012/20) beslist dat er geen sprake was van een huurovereenkomst tussen een verhuurder en een voormalig onderhuurder. De situatie luidde al volgt. De huurovereenkomst (artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte) tussen onderverhuurder en onderhuurder betreffende een gedeelte van een pand was beëindigd. De hoofdhuurder en de voormalig onderhuurder gingen met elkaar in onderhandeling over het sluiten van huurovereenkomst. De voormalig onderhuurder mocht van het gehuurde gebruik blijven maken. Op een gegeven moment (na ongeveer een jaar!) werd duidelijk dat partijen het niet eens zouden worden over de huurprijs. De voormalig onderhuurder verliet het pand op verzoek van de verhuurder. De voormalig onderhuurder was volgens het hof geen huur verschuldigd, omdat er geen overeenstemming was bereikt over een huurprijs. De voormalig onderhuurder was volgens het hof ook geen gebruiksvergoeding verschuldigd over de periode van onderhandeling! De voormalig onderhuurder had volgens het hof niet onrechtmatig gehandeld door gedurende periode van onderhandeling gebruik van het gehuurde te maken. Ook was de voormalig onderhuurder geen vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking verschuldigd. Het hof was hierover van mening dat de voormalig onderhuurder weliswaar was verrijkt door het gebruik van de ruimte zonder dat zij daar een vergoeding voor heeft betaald, maar niet is komen vast te staan dat de verhuurder hierdoor schade had geleden. De verhuurder had gedurende de procedure niet aannemelijk gemaakt dat het door de voormalig onderhuurder gebruikte deel van de bedrijfsruimte – anders dan het overige gedeelte van de bedrijfsruimte, dat leeg stond – wel had kunnen verhuren. De verhuurder had vervolgens niet een concreet huuraanbod overgelegd. Het hof achtte een gebruiksvergoeding naar analogie van artikel 7:230a BW niet aan de orde, omdat de voormalig onderhuurder niet kon worden vergeleken met de gewezen huurder als genoemd in laatstgenoemd artikel.

Waarborgsom en/of bankgarantie 
De verhuurder kan voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst een waarborgsom of een bankgarantie van de huurder vragen. De waarborgsom of bankgarantie is onder meer bedoeld als garantie voor de verhuurder, die bij het einde van de huurovereenkomst schade aan het gehuurde constateert. Door de formulering van de waarborgsom of de bankgarantie kan worden gezien of deze zekerheden aangesproken mogen worden bij een huurachterstand en/of bij schade bij het einde van de huurovereenkomst. Voor woonruimte mag er niet meer dan drie maal de maandhuur als waarborgsom worden gevraagd. De waarborgsom kan hoger worden als de huurder een wijziging aan wenst te brengen, die valt onder de regeling van artikel 7:215 lid 4 BW. De verhuurder kan dan een hogere waarborgsom verlangen als zekerheid dat de kosten van het terugbrengen van deze wijzigingen gedekt kunnen worden. Ik verwijs hiervoor naar het hoofdstuk “Wijzigingen aan het gehuurde“. De verhuurder is geen rente over de waarborgsom verschuldigd, tenzij partijen dit zijn overeengekomen.

In het hoofdstuk “Faillissement en huur” heb ik een en ander opgemerkt over de (abstracte) bankgarantie. Doorgaans verbindt de bank zich op eerste schriftelijke verzoek van verhuurder of diens rechtverkrijgende(n), zonder opgaaf van redenen te verlangen of nader bewijs te vragen, aan verhuurder te zullen voldoen al hetgeen verhuurder volgens diens schriftelijke verklaring uit hoofde van deze garantie van ondergetekende vordert, met inachtneming van bovenvermeld maximum bedrag.

In uitzonderlijke gevallen kan de huurder aan de bank vragen de bankgarantie vrij te geven. In de zaak die tot het vonnis van 11 oktober 2017 van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2017:7338 ) heeft geleid, heeft de huurder de bank verzocht om de garantie vrij te geven. Onder nader te noemen omstandigheden had de bank niet onrechtmatig gehandeld door de bankgarantie af te geven. De huurder heeft de bank laten weten dat noch de huurder, noch de verhuurder nog langer over de originele huurgarantie beschikte. Wel beschikte zij over een scan van de huurgarantie, die zij bij e-mail van dezelfde dag aan de bank heeft gezonden. De bank heeft de huurder een vrijwaringsverklaring laten afgeven, waarin zij verklaarde afstand te doen van haar rechten uit de huurgarantie. De bank heeft de vrijwaringsverklaring op 1 mei 2012 retour ontvangen. Hierdoor is de huurgarantie komen te vervallen. Ten tijde van de teruggave van de bankgarantie was het gehuurde inmiddels overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Er was een huurachterstand ontstaan. Deze nieuwe eigenaar was van mening dat de bank onrechtmatig had gehandeld door de bankgarantie af te geven. De verhuurder was van mening dat de bank de op haar tegenover de huidige eigenaar rustende zorgplicht heeft geschonden en dat zij daarmee onrechtmatig tegenover haar heeft gehandeld. De bank had naar de mening van de huidige eigenaar naar aanleiding van het verzoek om vrijgave van de huurgarantie onderzoek moeten doen of de vorige eigenaar nog eigenaar en verhuurder van het pand was. Dat heeft zij niet gedaan, met als gevolg dat de vordering van de huurder onverhaalbaar is.

De rechter is van oordeel dat gelet op het beginsel van strikte toepassing van de voorwaarden van de garantie de bank in beginsel mag afgaan op de informatie die zij van de bij de garantie betrokken partijen ontvangt. Dit is slechts anders als sprake is van bedrog of willekeur aan de zijde van de begunstigde of degene in wiens opdracht de garantie is gesteld. In dit geval is sprake van een situatie waarin de opdrachtgever (de huurder) vraagt om vrijgave van de huurgarantie. De bank heeft het verzoek ontvangen en naar aanleiding daarvan navraag gedaan bij de haar bekende begunstigde (volgens de huurgarantie was dit de vorige eigenaar). De vorige eigenaar heeft ingestemd met vrijgave van de huurgarantie en daartoe ook een vrijwaringsverklaring getekend. Tussen partijen stond vast dat de bank geen bericht had bereikt dat de eigendom was overgedragen aan de nieuwe verhuurder (en dus nieuwe begunstigde onder de huurgarantie) en niet langer toebehoorde de vorige eigenaar. Onder deze omstandigheden is geen sprake van een situatie van (kenbaar) bedrog of willekeur of van omstandigheden op grond waarvan de bank het vermoeden had of had moeten hebben dat sprake was van een kennelijk frauduleuze instructie. Zij was onder genoemde omstandigheden niet gehouden om nader onderzoek te verrichten zoals door de nieuwe eigenaar gesteld.